恒大集团合约规划成本管理指引(版)
目录
前言 ...................................................................................................................... I
1 适用范围 (2)
2 定义及管理内容 (2)
2、1 合约规划的目的 (2)
2、2 合约规划 (2)
2、3 合约规划模板 (2)
2、4 项目合约规划编制 (4)
2、5 项目合约规划版本 (5)
2、6 合约规划管控层级 (5)
2、7 合约规划管控方式 (5)
2、8 合约规划调整 (5)
2、9 规划余量 (6)
2、10 预留金 (6)
2、11 合约类型 (7)
3 职责 (7)
3、1 集团成本管理部门 (7)
3、2 区域集团成本管理部门 (8)
3、3 城市公司成本管理部门 (8)
3、4 项目成本管理部门 (8)
4 编制要求： (8)
4、1 编制时间要求 (8)
4、2 编制合约规划范围 (9)
5 合约规划编制原则 (9)
5、1 完全拆分原则 (9)
5、2 部门协作原则 (9)
5、3 名称统一原则 (9)
5、4 精细拆分原则 (9)
5、5 完整性原则 (9)
6 项目合约规划审批 (10)
7 合约规划管控要求（SAP） (10)
7、1 合约规划模板 (10)
7、2 合约规划调整 (10)
7、3 规划余量调整 (11)
7、4 预留金调整 (12)
7、5 关联合约规划 (12)
7、6 合同重新归属 (13)
前言
本指引旨在推行合约规划管理的标准化、专业化，进一步规范项目采购与合约安排、统一合约管理口径。通过制定合理的合约规划，以利于项目招标管理、工程采购管理、成本管理工作的统筹开展及过程控制。
本指引自发布之日起实施，根据集团业务发展情况适时修订。
本指引由集团成本管理部门起草并归口管理。
合约规划成本管理指引
1 适用范围
本制度适用于恒大中国控股有限公司操盘的所有项目。
2 定义及管理内容
2、1 合约规划的目的
将复杂的合约管理简单化，把混乱的合约管理从源头上规划好，合理运用信息技术（SAP）实现高效的合约管理。
2、2 合约规划
指在项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同（费用）范围及成本进行预估，从合约管理的维度指导从招投标到最终工程结算整个过程的一种成本管控手段。
2、3 合约规划模板
模板类型：分为集团模板、区域集团模板和城市模板（均由分期模板和跨期模板组成）。集团已生效的模板可以被区域集团引用，并深化完成区域集团合约规划模板。城市合约规划模板在已生效区域集团模板的基础上进行编制。项目合约规划在城市已生效模板基础上编制。
命名规则：
1）合约规划模板命名规则：“组织机构名称”+“模板”+“-”+“分期/跨期”。
例如：上海区域模板-分期; 苏州公司模板-分期
2）项目合约规划命名规则：“城市名称”+“项目名称”+“分期名称”+“合约规划”+“-”+“分期/跨期”。
例如：上海公司泗泾项目1期合约规划-分期
集团模板：
由集团成本中心根据集团成本管理的需要，定期进行模板的维护、修订及解释。包括集团分期模板和集团跨期模板。工作内容主要包括：1）各核算科目下合约规划内容的模板编制。
2）分配区域集团管控科目的管控层级设置。
（即：地基与基础工程、基础处理工程、总包工程、外幕墙工程为集团分配区域集团管控级科目，集团合约规划模板中已不再设置集团管控层级）。
3）集团分配科目管控方式设置（区域集团管控层级，均为“单控”）。
4）集团预留金比例设置。
5）合约类型设置。
区域集团模板：
由区域集团成本管理部在集团模板的基础上，结合区域集团的管理要求，定期进行模板更新、修订和解释。包括区域集团分期模板和区域集团跨期模板。主要工作内容包括：
1）在集团合约规划模板基础上调整或修订合约规划项。
2）补充区域集团管控层级科目（除集团已分配科目外，补充其他区域集团管控级科目）和分配城市管控级科目。
3）设置新增管控层级对应科目的管控方式（区域集团管控层级和城市管控层级的控制方式均为“单控”）。
4）设置区域集团预留金比例（区域集团预留金比例不得大于集团预留金比例）。
5）调整合约规划类型（如需）。
集团合约规划模板不能直接作为区域集团模板使用，各区域集团需在集团模板的基础上深化完成符合本区域集团使用要求的区域集团模板。
城市模板：
由区域集团下属各城市公司成本管理部在区域集团模板的基础上，结合各城市公司成本的管理要求，定期进行模板更新、修订和解释。包括城市分期模板和城市跨期模板。主要工作内容包括：
1）在区域集团合约规划模板基础上调整或修订合约规划项。
2）补充城市管控层级科目（在区域集团已分配科目外，补充其他城市管控级科目）。
3）设置新增管控层级对应科目的管控方式（除项目管控级可选设“组控/单控”外，城市管控级别控制方式均为“单控”）。
4）设置城市预留金比例（城市预留金比例不得大于区域集团预留金比例）。
5）调整合约规划类型（如需）。
区域集团合约规划模板不能直接作为城市模板使用，各城市需在区域集团模板的基础上深化完成满足本城市使用要求的城市合约规划模板。
2、4 项目合约规划编制
由城市所辖范围内各项目根据项目实际情况，结合项目招标采购计划在城市合约规划模板的基础上进行编制。项目合约规划应根据末级核算科目的成本内容和范围，结合项目的计划签约情况，在核算科目下拆分完成。主要工作内容包括：
1）在城市合约规划模板基础上，结合项目招标采购计划，调整并修订完成符合项目实际情况的项目合约规划。（例如合约数量，合约范围，合约金额等）
2）完善科目管控层级设置，即：将城市模板中未设置管控层级的科目均设置为项目管控层级。不允许出现某个核算科目未设置管控层级的情况。
3）设置项目管控科目下各合约规划的管控方式（即选择“单控”或“组控”）4）提取目标成本，完成目标成本至各合约规划的分解。
5）调整合约规划类型（如需）。
2、5 项目合约规划版本
方案版：项目需在方案版目标成本批复后7日内按要求编制项目合约规划，此时系统中合约规划受成本管控，同时变更签证受预留金管控。
施工图版：施工图版目标成本批复后，项目需在7日内完成施工图版目标成本的提取及相关合约规划的调整工作。
鼓励项目于方案版目标成本批复前进行项目成本和合约规划线上管理2、6 合约规划管控层级
包括集团级、区域集团级、城市级和项目级。合约规划金额变动需由合约规划对应的管控层级审批执行。
2、7 合约规划管控方式:单控和组控
单控：标记该控制方式的合约规划，应强管控/重点管控合约规划的成本变动情况。即：合约规划需要区域集团/城市/项目重点监控其成本预留，余量借用，预留金变化，成本释放等。
组控：该控制方式只对应项目管控层级，该控制方式下的规划金额或成本占比相对较小，可授权由项目自主把控其成本变动情况。组控合约规划间的余量借用，预留金调整，成本释放等的审批流程可相应简化。
系统中项目管控层级默认对应的管控方式为“组控”，但也可以根据项目实际需要将其调整为“单控”，作为项目重点管控的合约规划。
2、8 合约规划调整
合约规划的调整内容包括：
1）合约规划项分列：一个合约规划分解为两个或多个合约规划。相应规划数量增加。例如新增标段，增加甲分包等。新增合约规划项的规划金额需从对应合约规划项目中扣减。
2）合约规划项合并：两个或多个合约规划合并为一个合约规划。相应规划数量减少。例如标段合并，某合约工程范围增加等情况。需删除合约规划项的规划金额应增加至其他对应合约规划中。（若实际业务中某合约为完全不发生项/减项，请进行规划余量释放）。
3）合约规划项重组：主要为多个合约规划工作范围的变更或调整。相应合约规划金额调整但规划数量不变。例如将总包工程范围中的楼梯栏杆供应变更为阳台栏杆单位采购供货。
4）合约规划的命名调整：合约规划名称错误或因以上调整涉及到合约规划名称变化的，可同合约规划分列/合并/重组一并调整。命名规则详见后续合约规划编制要求5、3。
2、9 规划余量
规划余量=合约规划金额-规划分配金额-预留金。
规划分配金额：已发生主合同拆分至对应合约规划上的金额。
剩余规划余量=规划余量+余量借入-余量借出-已占用规划余量-累计释放归划余量。
已占用规划余量：补充协议、奖金扣款等占用的规划余量金额。
规划余量调整：剩余规划余量可以被其他合约规划借用，余量的借入借出需由对应管控层级审批通过。如同时进行多条合约规划的规划余量调整，且涉及多个管控层级时，经最高管控层级审批通过方可执行。
剩余规划余量释放：为保证动态成本真实准确，对于合同已结算的，该合同对应合约规划的剩余规划余量，需于结算审批完成后7日内发起规划余量释放审批。鼓励规划余量提前释放，各区域集团应针对各个管控层级进一步明确剩余规划余量的具体释放要求。
2、10 预留金
预留金=合同金额*城市预留金比例。
预留金比例：由集团、区域集团、城市统一在编制合约规划模板时设置，
后者设置的比例不得高于前者已设置比例。
预留金调整：需根据合约规划对应的管控层级进行审批。如同时进行多条合约规划的预留金调整，且涉及多个管控层级时，应经最高管控层级通过方可执行。
预留金释放：系统将于合同结算完成后自动进行释放剩余预留金。鼓励预留金提前释放，建议各区域集团自行完善预留金释放管理要求。
2、11 合约类型
目前已将模板中每一个合约规划按照下表进行归类，主要分为前期类、大区施工类、展示区施工类、供货四大类。各区域集团可根据合约规划落地的实际情况进行相应的调整。
1）保证每个及新增合约规划选择了相应的合约类型。
2）涉及装饰公司的合约规划项，请选择“装饰类”合约类型。
3 职责
3、1 集团成本管理部门
3、1、1 制定及修订集团合约规划模板。
3、1、2 制定及修订合约规划成本管理指引。
3、2 区域集团成本管理部门
3、2、1 制定及修订区域集团合约规划模板。
3、2、2 审查城市合约规划模板的编制情况。
3、2、3 负责主导区域集团内合约规划中各管控层级审批流程的制定。
3、2、4 监督和考核区域集团所辖范围内城市公司合约规划的落地和使用情况。
3、2、5 根据集团合约规划管理指引，制定及完善区域集团合约规划成本管理制度。
3、3 城市公司成本管理部门
3、3、1 制定及修订城市级合约规划模板。
3、3、2 审查各项目合约规划的编制情况。
3、3、2 结合区域集团合约规划成本管理制度，进一步细化或编制城市级合约规划管理要求（如需）。
3、4 项目成本管理部门
3、4、1 负责项目合约规划的编制。
3、4、2 负责项目合约规划系统的使用。
4 编制要求：
4、1 编制时间要求
4、1、1 集团合约规划模板生效后7日内，区域集团需生效区域集团合约规划模板。区域集团合约规划模板生效后，各城市需在7日内完成城市级合约规划模板的生效审批。
4、1、2 项目需在方案版目标成本批复后7日内，按要求编制项目合约规划并发起审批。
4、1、3 施工图版目标成本批复后，项目需在7日内完成施工图版目标成本的提取及相关合约规划的调整工作，并发起审批。
4、2 编制合约规划范围：项目直接成本（土地成本+建造成本）。
5 合约规划编制原则
5、1 完全拆分原则:必须把项目直接成本完全100%拆分至合约规划，使合约规划金额合计等于项目直接成本。
5、2 部门协作原则:合约规划编制需统筹开发、设计、工程、营销、成本等各部门一同编制。
5、3 名称统一原则：合约规划的命名要简洁、易懂，各区域集团统一，可采用“***工程合同*标段”方式，例如：外墙铝合金门窗供应安装工程合同一标段。
5、4 精细拆分原则：合约规划必须拆分至对应的科目下，在对目标成本科目金额进行分配时，不得随意预估，要严格根据科目种类按历史经验数据、经济指标、含量指标、总建筑面积、地上建筑面积、总平面积等方式进行分配。
5、5 完整性原则：无合约不合同。合约规划编制要充分考虑项目情况，对后期发生合同尽可能在前期规划完整，避免出现遗漏、重复等情况。
6 项目合约规划审批
同一个调整单据涉及到多个管控层级时，需待审批层级较高者批准。请各区域集团平台结合以上建议，完成合约规划审批流程配置。
7 合约规划管控要求（SAP）
7、1 合约规划模板
区域集团/城市需在集团模板的基础上按时完成模板的生效以供项目使用。管控层级、控制方式、预留金比例设置合理。结合项目情况及区域集团的实际管理需求定期进行模板的梳理和修订。
7、2 合约规划调整
7、2、1 针对合同实际签约范围与原合约规划范围变化需进行的合约分列、合并和重组等，在系统中通过合约规划调整来进行处理。
7、2、2 合约规划的调整应按照实际签约范围和变更内容的金额进行调整，不得随意拆解合约。
7、2、3 对于已有合同发生的合约规划，方案版合约规划阶段，原则上不应再对其进行合约规划调整（除精装，园林，设计费科目）；施工图版合约规划阶段，所有已被合同占用合约规划，均不应再对其进行合约规划调整。
7、2、4 保证实际签约范围和合约规划范围一致性原则。
7、2、5 合约规划调整单中，调整原因及调整说明应填写规范、清晰。填写示例如下：
7、3 规划余量调整
7、3、1 针对规划金额预留不足或风险评估不充分等，但合约范围和合同实际范围一致的情况，在系统中通过规划余量调整来进行处理。
7、3、2 针对某个合约规划的规划余量调整，应一次调整到位，避免对同一个合约规划进行多次规划余量的借入和借出。
7、3、3 规划余量借用应优先从已签订合同的合约规划剩余规划余量中借用。并明确调整原因和调整说明。
7、3、4 规划余量调整单中，应根据实际情况选择科目内/科目外调整，调整原因及调整说明应填写规范、清晰。保证规划余量调整的严谨性和可追溯性。填写示例如下：
7、4 预留金调整
7、4、1 合同审批完成并拆分完成后，系统会自动生成预留金，项目后期需按该合同预留金控制变更金额，如该合同累计变更估值/造价确认总额超出预留金则该合同不能发起变更审批，需在系统中通过预留金调整来处理。
7、4、2 预留金调整借用的是本合约规划剩余规划余量，如剩余规划余量不足，需优先进行规划余量调整。
7、4、3 预留金调整单中，调整原因及调整说明应填写规范、清晰。填写示例如下：
7、5 关联合约规划
7、5、1 分期合同按照合同的实际发生分期进行拆分。跨期合同（无实际归属分期的合同）拆分至跨期的合约规划中进行管理。注：合同的范围口径应保持和合约规划的管理口径一致。
7、5、2 招标采购阶段采购计划需关联对应的合约规划。
7、5、3 发起合同审批时系统会校验合同金额与合约规划金额，如合同金
额*（1+设定预留金比例）>合约规划金额，如合同签约范围与原规划范围不同原因，可进行合约规划调整，如非范围不同需优先进行规划余量调整。
7、5、4 同一合同可关联多个合约规划，已使用合约规划不能被再次关联。
7、6 合同重新归属
7、6、1 合同拆分应保证一次性拆分准确，不允许前期临时拆分，后期频繁调整的情况发生。