商业地产自持物业价值大于销售

商业地产自持物业价值大于销售

商业地产自持物业价值大于销售

国内商业地产发展趋势

中国一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及国际人均商业水平，因此未来增加的商业地产需求将大多集中在二线城市。

我国2010年城镇人均商业面积为0.81平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅0.6平方米。一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。

现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。

万达的产品组合

万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。

万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。

经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征：特征一：主力体量为50～90万平方米。其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。

特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。楼板平均价仅为1347元。

特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。

特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、宁波等；三线城市为襄阳、绍兴柯桥。

90万平方米以上案例以呼和浩特万达广场项目为例，总投资59亿元，其中土地开发贷款35.4亿元，支付土地款7.7亿元，总销售收益约82亿元，项目建设51.2亿元，商业抵押贷款约8亿元，租金及物管收入1.24亿元支付抵押本金及利息。

可供下一轮滚动投资的金额为：59-7.7+82-51.2+8-35.4+1.24=55.94亿元，即项目结束后尚有约56亿元可用于下一轮滚动投资。

对于90万平方米以上案例分析，结论有四：一是商业持有及商业销售比例为8∶2；二是持有及总体销售比例为1∶5；三是大商业即购物中心体量为20万平方米（平均沈阳与呼和浩特的数据）；四是90万平方米项目可实现项目内资金平衡。

50～90万平方米案例以合肥包河万达广场为例，总投资30亿元，其中开发贷款为18亿元，支付土地款约10亿元，总销售收益约60亿元，

项目建设约28亿元，商业抵押贷款约5亿元，租金及物管收入1亿元支付抵押本金及利息。

可供下一轮滚动投资的金额为：30-10+60-28+2-18+1=37亿元，即项目结束后尚有约37亿元可用于下一轮滚动投资。

对于50～90万平方米案例分析，结论有四：一是商业持有及商业销售比例平均为7.5?2.5，商业持有比例略小于90万平方米以上超大规模综合体；二是持有及总体销售比例平均为2?8；三是大商业体量为13.69万平方米；四是50～90万平方米项目可实现项目内资金平衡。

万达的结论

最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。

结论一：万达设定90万平方米以上大型综合体的购物中心体量为20万平方米左右，50～90万平方米大型综合体的购物中心体量为14万平方米左右。

结论二：90万平方米及50～90万平方米的商业销售及商业持有比例均为8∶2，这样的黄金比例可平衡现金流。

结论三：未来几年二三线城市仍为万达发展主战场。2011年，万达新增土地储备面积1016万平方米，同比2010年新增土地储备面积1976万平方米下滑49%。说明万达逆市拿地趋于谨慎，通过拿地位置可发现，2011年二三线城市仍为万达拿地的主战场，在温州、芜湖、南京、天津、厦门等多个城市拿地。

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