房地产中介业连锁经营
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方案二个人创业加盟特许经营组织
假设个人创业，拟租赁店面面积20m2招聘5位员工（其中4位位销售业务员），经营期限为3年。
（1）总投资额：25000元
其中：加盟保证金（期满返还）5000元
招牌制作费、装修费7500元
营业设备（包括电脑及桌椅、电话和传真机）10000元
开业费用（包括注册、开业营销等）2500元
营业额的6%，底限4000元
广告费（月）
————————
营业额*2.5%（限额1000~5000元）
另计
600元
注：（1）以上数据摘自《房地产世界》，2001（6）；
（2）CB信义房产合作方Coldwell Bamker1914年成立于美国旧金山。
以房地产经纪组织为例，目前的连锁经营大致可分为以下三种类：
表2.4部分知名房地产经纪连锁企业情况一览表
企业名称
类别
上房置换
CB信义房产
太平洋房屋
21世纪不动产
总部所在地与成立时间
上海，1997年
台湾，1981年
上海，1993年
台湾，1985年
上海，1994年
美国新泽西州，1971年
北京，2000年
连锁主要类型
直营连锁
直营—特许连锁
直营—特许连锁
特许连锁
连锁经营特色
房地产中介业连锁是指若干个房地产中介商实行店铺式经营，以共同“进货”、共享信息、共享统一的经营技术等方式联合经营。连锁经营机构的形式介于“地铺式”和“商业超市”之间。这些“物业超市”通过标准化的经营管理，组织成信息网，构筑庞大的销售网络，统一运作完成全过程的物业销售，为各区域买家提供委托服务，即时交易服务，咨询、顾问服务，电脑看楼服务，整盘、散盘、托盘销售服务，它给原来的购房方式带来了一大革命性突破。房地产连锁的核心是“统一”：统一“采购”（获得代理盘）、统一“库存”（信息共享）、统一价格、统一服务（包括售后服务）、统一核算、统一管理、统一培训、统一广告、统一店名、统一店貎等。
紧密
总部的人事权
有
没有
没有
总部的财务管理权
有没有有经信息的传递较好较差
较好
政策、活动的推行
容易采取一致行动
很难要求全体一致行动
较易要求一致行动
主要决策
总部作出
总部原则规定，加盟店自主经营
总部为注，加盟店为辅
加盟时间
————————
多为5年或5年以上
多为1年
特许经营的投资回报分析
方案一以自营防地产经纪公司加盟特许经营组织
（3）特许加盟，即特许经营，是连锁经营的高级形式，业是目前被广泛运用的连锁形式。它又叫合同或契约连锁。两个相对独立的经营实体通过合同规定，主导企业把自己开发的商品、服务和营业系统（包括商标、商品等企业专有的技术、营业场所和）区域，授予加盟店在规定区域内的经销权，加盟店要交纳一定的营业使用费并承担规定的义务。这种连锁经营的方式在一定程度上结合了以上直营连锁和自由连锁的优点，在保证总部向分店输出的管理模式做到协调统一的同时，利用较低成本，迅速扩大企业规模增加竞争优势，提高销售额和利润。
每月运营管理成本：18018元
其中：房租费2000元
水电费200元
电话及上网费400元
人员工资（按5位员工，底薪400元/月计）2000元
人员提成（40%提成）22800*40%=9120元
税费2018元
加盟管理费22800*10%=2280元
（4）年净利润总额：[（年营业收入—年营运管理总成本）*3—投资额]/3
假设某自营房地产经纪公司原来拥有20m2的店面、1台电脑及5位员工，加盟特许经营组织，期限1年。
（1）年增加投资额：10000元
其中：加盟保证金（期满返还）5000元
新招牌制作费、装修略微变动费用5000元
（2）年增加收益（月增加收益*12）：5000*12=60000元
月增加收益（假设每个月平均增加成交1套二手房，价值25万元，佣金2%）：
房地产中介业连锁经营
连锁经营是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售企业，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。连锁经营具有经营理念、企业识别系统及经营商标、商品和服务、经营管理四个方面的一致性，在此前提下形成专业管理及集中规划的经营组织网络，利用协同效应的原理，使企业资金周转加快，议价能力加强，物流综合配套，从而取得规模效益，形成较强的市场竞争能力，促进企业的快速发展。
2.6.2房地产中介业连锁经营形式比较
直营连锁、自由连锁的特许加盟三种连锁经营的形式各有利弊，在管理上的主要异同比较如表2.5所示。
表2.5直营连锁、自由连锁和特许加盟连锁比较表
连锁种类
特性
直营连锁
自由连锁
特许加盟连锁
总部与分店的关系
分店归总部所有
依据契约结合，分店由店铺主人所有
总部与分店由契约结合一起，分店自由度不如自由连锁
加盟店的自主权
几乎没有
较大
很少
对分店经理的素质要求
比较严格
很难要求
比较严格
分店店数的扩展
速度较慢
速度较快
速度较快
企业形象的树立与维护
较容易
不容易
较容易
连锁种类
特性
直营连锁
自由连锁
特许加盟连锁
分店的经营权
无，总部参与分店的经营
有，总部对加盟店经营进行指导
无，总部控制加盟店的经营
总部对分店的约束力
强硬
松散
=[（273600—216216）*3—25000]/3=-49051
（5）投资回报率：196.2%
（2）年营业收入（月营业收入*12）：273600元
月营业收入：22800元
其中：租赁收入（按每个月每人成交4套，每套800元计）
3200*4=12800元
二手房交易收入（按每个月平均总成交2套计，每套平均25万元计）
250000*2*2%=10000元
（3）年营运管理总成本（月运营管理成本*12）：216216元
连锁系统的主体
总部
加盟店
总部
总部对分店的投资情况
分店的全部装修、设备等由总部提供
店里的设备、总部对店内的部分设备、装修出资
装修由店主承担，总部不投资
总部对分店利润的分享
总部因承担全部费用，故分享全部利润
总部不分担费用，不分享其利润
总部因分担部分费用，故分担部分利润
总部是否向分店收取加盟金
不收取
收取
收取
市场运作管理体系，加盟连锁置换体系，技术开发应用体系，专业人才培养体系
买方服务系统，卖方服务系统，业务开发系统
BIR标准客户服务系统
本土化运营策略，电子商务系统，全球化信息渠道，衍生服务产品
加盟费
————————
5万元
5万元
6万元
月费
————————
8000元+12万以上营业额的5%
10万元营业额以下1万元，以上10%
房地产中介业连锁经营的发展与分类
近年来，房地产二、三级市场的发展一直呈现高增长的态势，二手房市场的繁荣促进了房地产中介组织的迅速扩张，但是如果仅靠各中介组织单打独斗，很难在激烈的市场竞争中获胜。房地产中介业连锁经营一方面可以使中介组织实现连锁品牌化、规模化、专业化，在商业信誉、运营体系、信息资源、人才培养等方面具备显著优势；另一方面，又可以使房地产中介组织实现迅速扩张。1999年，成立仅1年多的上海房屋置换股份有限公司便新设108个直营连锁店，年交易总建筑面积达647075m2,总金额高达15.44亿元。表2.4就表明了近年来，我国境内房地产中介连锁企业中房地产经纪业的发展状况。
250000*2%=5000元
（3）年增加费用支出：17310元
其中：品牌使用费60000*6%=3600元
培训管理费60000*4%=2400元
税费60000*8.85%=5310元
年分摊部分广告费3500元
年其他营销活动费用2500元
（4）年净增利润：27690元
（5）年边际收益率：276.9%
（1）直营连锁，即由公司总部直接投资、经营管理的连锁店。房地产中介组织下属的连锁店铺均由总部全资或控股开设，营业收益均属于总部，经营者由公布直接任命。它的优点是所有权和管理权相对集中，利于实现规模效益；但是需要的投资额大、风险大，对环境的适应性和应变能力差。
（2）自由连锁，是由一个总部和多个加盟店结合而成的经济事业体，各店是独立法人，只是在业务范围内合作经营。各店再交纳广告费、指导费，承诺承担相应的规定义务后，成为总部的加盟店。自由连锁又称为自愿连锁，它主要是中小企业为保护自己利益，通过协作和联合，抗衡大连锁企业的竞争，获得自身的发展。根据自愿的原则，其成员可以自由退出。一部分房地产中介会选择自由连锁，因为自由连锁具有经营机制灵活，交纳费用低等特点。但是这种连锁方式的弊端也很显著，入连锁店之间整体性差，很难协调一致，对客户的服务水准不统一等。
假设个人创业，拟租赁店面面积20m2招聘5位员工（其中4位位销售业务员），经营期限为3年。
（1）总投资额：25000元
其中：加盟保证金（期满返还）5000元
招牌制作费、装修费7500元
营业设备（包括电脑及桌椅、电话和传真机）10000元
开业费用（包括注册、开业营销等）2500元
营业额的6%，底限4000元
广告费（月）
————————
营业额*2.5%（限额1000~5000元）
另计
600元
注：（1）以上数据摘自《房地产世界》，2001（6）；
（2）CB信义房产合作方Coldwell Bamker1914年成立于美国旧金山。
以房地产经纪组织为例，目前的连锁经营大致可分为以下三种类：
表2.4部分知名房地产经纪连锁企业情况一览表
企业名称
类别
上房置换
CB信义房产
太平洋房屋
21世纪不动产
总部所在地与成立时间
上海，1997年
台湾，1981年
上海，1993年
台湾，1985年
上海，1994年
美国新泽西州，1971年
北京，2000年
连锁主要类型
直营连锁
直营—特许连锁
直营—特许连锁
特许连锁
连锁经营特色
房地产中介业连锁是指若干个房地产中介商实行店铺式经营，以共同“进货”、共享信息、共享统一的经营技术等方式联合经营。连锁经营机构的形式介于“地铺式”和“商业超市”之间。这些“物业超市”通过标准化的经营管理，组织成信息网，构筑庞大的销售网络，统一运作完成全过程的物业销售，为各区域买家提供委托服务，即时交易服务，咨询、顾问服务，电脑看楼服务，整盘、散盘、托盘销售服务，它给原来的购房方式带来了一大革命性突破。房地产连锁的核心是“统一”：统一“采购”（获得代理盘）、统一“库存”（信息共享）、统一价格、统一服务（包括售后服务）、统一核算、统一管理、统一培训、统一广告、统一店名、统一店貎等。
紧密
总部的人事权
有
没有
没有
总部的财务管理权
有没有有经信息的传递较好较差
较好
政策、活动的推行
容易采取一致行动
很难要求全体一致行动
较易要求一致行动
主要决策
总部作出
总部原则规定，加盟店自主经营
总部为注，加盟店为辅
加盟时间
————————
多为5年或5年以上
多为1年
特许经营的投资回报分析
方案一以自营防地产经纪公司加盟特许经营组织
（3）特许加盟，即特许经营，是连锁经营的高级形式，业是目前被广泛运用的连锁形式。它又叫合同或契约连锁。两个相对独立的经营实体通过合同规定，主导企业把自己开发的商品、服务和营业系统（包括商标、商品等企业专有的技术、营业场所和）区域，授予加盟店在规定区域内的经销权，加盟店要交纳一定的营业使用费并承担规定的义务。这种连锁经营的方式在一定程度上结合了以上直营连锁和自由连锁的优点，在保证总部向分店输出的管理模式做到协调统一的同时，利用较低成本，迅速扩大企业规模增加竞争优势，提高销售额和利润。
每月运营管理成本：18018元
其中：房租费2000元
水电费200元
电话及上网费400元
人员工资（按5位员工，底薪400元/月计）2000元
人员提成（40%提成）22800*40%=9120元
税费2018元
加盟管理费22800*10%=2280元
（4）年净利润总额：[（年营业收入—年营运管理总成本）*3—投资额]/3
假设某自营房地产经纪公司原来拥有20m2的店面、1台电脑及5位员工，加盟特许经营组织，期限1年。
（1）年增加投资额：10000元
其中：加盟保证金（期满返还）5000元
新招牌制作费、装修略微变动费用5000元
（2）年增加收益（月增加收益*12）：5000*12=60000元
月增加收益（假设每个月平均增加成交1套二手房，价值25万元，佣金2%）：
房地产中介业连锁经营
连锁经营是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售企业，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。连锁经营具有经营理念、企业识别系统及经营商标、商品和服务、经营管理四个方面的一致性，在此前提下形成专业管理及集中规划的经营组织网络，利用协同效应的原理，使企业资金周转加快，议价能力加强，物流综合配套，从而取得规模效益，形成较强的市场竞争能力，促进企业的快速发展。
2.6.2房地产中介业连锁经营形式比较
直营连锁、自由连锁的特许加盟三种连锁经营的形式各有利弊，在管理上的主要异同比较如表2.5所示。
表2.5直营连锁、自由连锁和特许加盟连锁比较表
连锁种类
特性
直营连锁
自由连锁
特许加盟连锁
总部与分店的关系
分店归总部所有
依据契约结合，分店由店铺主人所有
总部与分店由契约结合一起，分店自由度不如自由连锁
加盟店的自主权
几乎没有
较大
很少
对分店经理的素质要求
比较严格
很难要求
比较严格
分店店数的扩展
速度较慢
速度较快
速度较快
企业形象的树立与维护
较容易
不容易
较容易
连锁种类
特性
直营连锁
自由连锁
特许加盟连锁
分店的经营权
无，总部参与分店的经营
有，总部对加盟店经营进行指导
无，总部控制加盟店的经营
总部对分店的约束力
强硬
松散
=[（273600—216216）*3—25000]/3=-49051
（5）投资回报率：196.2%
（2）年营业收入（月营业收入*12）：273600元
月营业收入：22800元
其中：租赁收入（按每个月每人成交4套，每套800元计）
3200*4=12800元
二手房交易收入（按每个月平均总成交2套计，每套平均25万元计）
250000*2*2%=10000元
（3）年营运管理总成本（月运营管理成本*12）：216216元
连锁系统的主体
总部
加盟店
总部
总部对分店的投资情况
分店的全部装修、设备等由总部提供
店里的设备、总部对店内的部分设备、装修出资
装修由店主承担，总部不投资
总部对分店利润的分享
总部因承担全部费用，故分享全部利润
总部不分担费用，不分享其利润
总部因分担部分费用，故分担部分利润
总部是否向分店收取加盟金
不收取
收取
收取
市场运作管理体系，加盟连锁置换体系，技术开发应用体系，专业人才培养体系
买方服务系统，卖方服务系统，业务开发系统
BIR标准客户服务系统
本土化运营策略，电子商务系统，全球化信息渠道，衍生服务产品
加盟费
————————
5万元
5万元
6万元
月费
————————
8000元+12万以上营业额的5%
10万元营业额以下1万元，以上10%
房地产中介业连锁经营的发展与分类
近年来，房地产二、三级市场的发展一直呈现高增长的态势，二手房市场的繁荣促进了房地产中介组织的迅速扩张，但是如果仅靠各中介组织单打独斗，很难在激烈的市场竞争中获胜。房地产中介业连锁经营一方面可以使中介组织实现连锁品牌化、规模化、专业化，在商业信誉、运营体系、信息资源、人才培养等方面具备显著优势；另一方面，又可以使房地产中介组织实现迅速扩张。1999年，成立仅1年多的上海房屋置换股份有限公司便新设108个直营连锁店，年交易总建筑面积达647075m2,总金额高达15.44亿元。表2.4就表明了近年来，我国境内房地产中介连锁企业中房地产经纪业的发展状况。
250000*2%=5000元
（3）年增加费用支出：17310元
其中：品牌使用费60000*6%=3600元
培训管理费60000*4%=2400元
税费60000*8.85%=5310元
年分摊部分广告费3500元
年其他营销活动费用2500元
（4）年净增利润：27690元
（5）年边际收益率：276.9%
（1）直营连锁，即由公司总部直接投资、经营管理的连锁店。房地产中介组织下属的连锁店铺均由总部全资或控股开设，营业收益均属于总部，经营者由公布直接任命。它的优点是所有权和管理权相对集中，利于实现规模效益；但是需要的投资额大、风险大，对环境的适应性和应变能力差。
（2）自由连锁，是由一个总部和多个加盟店结合而成的经济事业体，各店是独立法人，只是在业务范围内合作经营。各店再交纳广告费、指导费，承诺承担相应的规定义务后，成为总部的加盟店。自由连锁又称为自愿连锁，它主要是中小企业为保护自己利益，通过协作和联合，抗衡大连锁企业的竞争，获得自身的发展。根据自愿的原则，其成员可以自由退出。一部分房地产中介会选择自由连锁，因为自由连锁具有经营机制灵活，交纳费用低等特点。但是这种连锁方式的弊端也很显著，入连锁店之间整体性差，很难协调一致，对客户的服务水准不统一等。