估价原则程序及适用性分析.

估价原则

2.0.1 评估房地产市场价值应遵循下列原则：

1 独立、客观、公正原则；

2 合法原则；

3 最高最佳利用原则；

4 替代原则；

5 估价时点原则。

2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。

2.0.3 遵循合法原则，要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值。

2.0.4 遵循最高最佳利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用下的价值。

当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；

2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；

3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；

4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；

5 上述情形的某种组合。

2.0.5 遵循替代原则，要求评估价值不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

2.0.6 遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

（一）估价过程与估价程序

本次估价工作自2013年05月25日开始，至2013年05月31日出具正式报告，共耗时7日，整个估价工作包括以下九个阶段：

1、明确估价基本事项

根据估价机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，明确以下基本事项：委托方、产权人、估价报告使用者等相关当事方及其相互关系；估价目的；适用的价值类型；估价对象、估价范围及各具体估价项目的基本情况；估价基准日；估价假设和限定条件。

2、签订估价业务约定书

在明确上述估价业务基本事项的基础上，经估价风险评价及专业胜任能力评价，决定接受该估价项目的委托，签订估价业务约定书，对本估价机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。

3、制定估价作业方案

根据估价业务的性质和复杂程度制定估价计划，对拟采用的估价技术路线和估价方法进行适用性分析，对拟搜集的估价所需资料及其来源渠道做出了合理部署，

对估价进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等估价业务的全过程进行合理时间安排和工作配合安

排。同时，与委托方就估价计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实施。

4、搜集估价所需资料

（1）估价人员根据估价的有关原则和规定，充分收集了与估价业务相关的信息资料，具体步骤如下：

①指导委托方进行清查，填报清查申报明细表；

②收集估价所需文件资料，并听取委托方有关人员对估价项目的历史和现状介绍；

③与估价项目管理人员进行交谈，了解估价项目的运营、管养状况；

④查验委托估价对象的产权证明文件等资料。

（2）估价人员结合本估价项目的实际情况，对房地产价格有普遍影响的资料，对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，对相关房地产交易、成本、收益实例资料，对反映估价对象状况的资料等进行搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。

5、实地查勘估价对象

公司房地产估价师邓跃章、王丽萍一行二人按照估价工作计划到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对估价范围内的具体估价项目进行查勘和核实，对委托方提供的申报明细表的内容进行现场实物查勘和核实，对估价项目状况进行查看、记

录，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照及留存摄影摄像资料等。

6、选定估价方法计算

（1）根据估价对象的实际状况和特点，开展市场调研、询价工作，收集相关政策规定和市场信息资料，根据选用的评估方法，收集市场交易案例资料，市场租金收益资料等。

（2）按确定的评估方法，及评估方法规定的计算公式，进行详细的评定估算。

（3）根据估价人员的初步评估结果，进行估价结论分析工作；

（4）确认估价工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据估价结论分析情况，对估价结果进行修整和完善。

7、确定估价结果

估价人员根据估价结论分析情况，对估价结果进行修整和完善后，通过对所选用的不同的估价方法进行评估测算的结果进行符合性测试，分析不同估价方法得出结果的差异，根据客观实际情况分别赋予权重值，并充分说明取值依据和理由，最终确定估价结果。

8、撰写估价报告

（1）根据房地产估价规范，按照选定的估价技术路线以及经过适用后分析后选用的估价方法撰写估价报告。

（2）公司房地产估价师王丽萍出具估价报告初稿，并进行一级初审、由公司房地产估价师杨廷旭进行二级复核、公司房地产估价师邓跃章进行三级审核，最后经过公司法定代表人批准签发报告。

（3）向委托方提交估价报告三级审核后的初稿，在不影响对最终估价结论进行独立判断的前提下，经与委托方及相关当事方就估价报告有关内容进行必要的沟通，向委托方提交正式的估价报告。

9、估价资料归档

完成并出具估价报告后，对有关该估价项目的一切必要资料形成工作底稿，进行整理、归档和妥善保管。估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。

5.1 估价方法适用性分析

4.1.1 注册房地产估价师应熟知、理解并正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法及其综合运用。

4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

4.1.3 估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

4.1.4 有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。

4.1.5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

4.1.6 具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

4.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。