德国民法上不动产物权变动的法理及其基本规则

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德国民法上不动产物权变动的法理及其基本规则

物权变动是物权法的一项基本制度，本文旨在通过对德国物权法上不动产物权变动的法理基础的阐释及其物权变动的基本法律规则的系统分析和研究，以期能为中国物权法的制定及其土地登记规则的完善提供借鉴和参考。

不动产登记物权变动物权合意分离原则公示原则

我国正在抓紧制定物权法，但对于采用何种物权变动模式，尚存有较大争议，对于物权变动的法理基础也还没有达成统一的认识。而德国是世界上物权理论和物权制度及其立法技术均是最为发达、完善和成熟的国家。不动产物权变动作为物权法的核心制度，深入揭示物权变动模式背后的法理，殊有必要。

一、不动产物权变动的立法模式

所谓物权变动是指物权的设立、移转、变更和消灭。在现实的社会经济生活中，物权时时处于变动之中，而物权尤其是不动产所有权

又是人们生活、生存的基础。因此，如何规范物权变动，使得权利受让人能够取得确定的物权，放心的、有效的利用财产，乃物权法律制度的核心课题。“定分止争，保障生存;有效利用，增进财富”，正是物权法的基本功能。从大陆法系国家的不动产物权变动的立法模式来看，基本上有四种模式：

法国法上的纯粹债权意思主义

纯粹的债权意思主义，是指仅仅依靠债权意思表示就可产生物权变动的效力。《法国民法典》第1583条规定：“当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，而标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人。”同时第1582条对买卖契约作了定义：“称买卖者，谓当事人约定一方将物交付于他方，他方支付价金的契约。”这两个条文充分体现了法国法的债权意思主义立法模式，其根本特征是买卖契约一经成立便产生所有权移转的后果，坚守的是契约必须履行原则。

日本法上的公示对抗主义

公示对抗主义是指，物权变动效力仅依债权意思表示而发生，债权意思表示一致就产生物权变动的效力，公示不是物权变动的要件，而是对抗第三人取得物权的要件。日本民法典第176条规定：“物权

的设定和移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”

瑞士法上的公示要件主义

公示要件主义是指，物权变动的生效不但需要双方当事人债权法上的意思表示一致，而且需要公示作为其生效要件。瑞士民法典第656条第1项规定：“取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。”第714条规定：“动产所有权的移转，应移转占有。”瑞士法的此种立法模式是以意思主义为基础，同时，物权效果的产生还需要有公示行为，即不动产的登记和动产的交付。

德国法上的物权意思主义

德国法创设了物权行为概念，并认为物权变动不依赖于债权行为而产生，债权行为仅能产生具有相对效力的债的效果，而不能直接产生具有对世性的物权的效果，物权变动只能是物权意思表示的结果。物权意思主义也称区分主义立法模式，即是指物权意思表示与债权意思表示相分离。区分主义立法主要体现于德国民法典第873条。第873条第1款规定：“为转让土地所有权，为对土地设定权利以及为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另一方当事人对

发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地薄册，本法另有规定的除外。”由此条规定可以看出，德国民法就移转土地的所有权不但需要登记和交付，而且还需要双方当事人就专门针对发生物权效果而达成意思表示的一致，即物权合意或称物权契约。

二、不动产物权变动的法理基础

德国民法上不动产物权变动的法理基础有二：一为分离原则或称区分原则;二是物权公示原则。整个不动产物权变动基本规则的设计均是构建在这两项基础法理之上。

分离原则

分离原则是指物权行为从债权行为中抽离，即在履行一项负担行为时尚需要从事另一项行为——处分行为，物权变动依自己的物权意思表示而为的处分行为而发生效力。也即是说，作为买卖的基础的债权行为与对买卖的履行行为即物权行为相互分离，买卖通过独立的物权合意而实现。分离原则咋看上去似乎较为复杂，其实并非如此，其法理甚为明朗。

在传统民法理论中，民事基本权利有人身权和财产权的区分，而财产权又有支配权与请求权，债权与物权的区分。作为支配权、绝对

权的物权和作为请求权、相对权的债权，两者在性质上差异悬殊，物权表达的是人对物的支配关系，是对物的支配权;而债权表达的是人对人的请求关系，本质是对人的请求权。物权作为绝对权，是以一般不特定人作为义务人，而要求其不为一定行为的权利。而债权作为相对权，是只针对某个特定人的权利，仅仅相对于某个特定人产生效力。因为只有这个特定的相对人才负有给付的义务，而一般与第三人无关。德国民法典第二编和第三编的分立也正是建立在这一差异的基础之上。由于各种权利的本质不同，其产生的基础必然不同，当事人获得不同的权利应有不同的意思表示，有为债权法上的意思表示、物权法上的意思表示、亲属法上的意思表示以及继承法上的意思表示。因此以意思表示为核心要素的法律行为也必然不同，有为债权行为、物权行为、亲属行为以及继承行为。不同的意思表示，不同的法律行为，其产生的私法效果显然也是不同的，有为债权变动，有为物权变动。对此，孙宪忠先生正确地指出，当一个交易涉及多种民事权利变动时，法律对确定这些不同的权利变动才能从时间上和法律效力上做出清

晰的判断，从而对于处理复杂的交易行为建立科学的根据。

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物权公示原则

物权公示原则是物权法的基本原则之一。所谓物权公示原则，指

的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。根据德国民法典的规定，德国民法为不动产物权变动所确立的基本规则是“合意+登记”，登记是不动产物权变动的法定公示方式，也是不动产物权变动的必要条件。德国法上土地物权变动的发生须有双重要件构成，即当事人的物权意思表示加上土地登记簿的登记的这个外在的客观事实。通说认为，物权公示具有三大法律效力：

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1.物权转让效力。在依法律行为方式而发生的土地物权变动中，德国法采纳的是公示要件主义，即不登记物权变动不生效，物权公示对物权变动起决定性作用。同时，除登记外，尚需要有物权合意，即要求物权出让人与物权受让人之间就直接设立、变更或废止该项物权的意思表示达成一致。

2.权利正确性推定效力。根据德国民法典第891条“在土地薄册中为某人登记权利的，推定其享有此项权利。在土地薄册中注销登记的权利的，推定此项权利不存在”的规定，法律以登记的权利人为正确的权利人，以登记的权利为正确的权利。本条正是为那些出于对土地登记的信赖而决定自己行为的人提供保护。