茶园新区商业调查报告

同景·国际城

营业中
一期商业街
同景国际城现面市的商业均为临街商业； 项目周边无大体量商业供应，现90%以上已开业， 其中地产、建材行业占50%，其他50%均为生活配 套类业态；

同景国际城总开发体量约200万平方米，住宅整体
规划约8492户，为满足社区居民的消费需求，同 景总体开发商业将达到26万平方米，其主力销售 均价1.8-2.5万元/㎡（二手价格）。项目现出租商 业主力租金价格在20-40元/平·月。
项目 名称
商业形 态
商业体 量 （㎡ ）
商业 楼层
1层
面积区 间 （㎡）
30-50
面积占 比
20%
销售率
租金 （元/ ㎡）
50
入住率
10%
销售价格
开间/进 深（米）
5-8/7-10
主力业 态
便利店、 五金店 便利店、 五金店 无入驻 无入驻
鲁能 领秀 城
临街商业
约0.3万 方
1层 带2 层 2层 2层
集中式商业街 （建设中， 4600平米） 社区商业街（2层，目前 一层作售房部，二层未开 放1400平米） 集中式商业街 （建设中，约 10000平米）
整体商业体量约1.6万方，项目集中式商业处于建设中，商业业态暂无规划， 社区商业一层作售房部使用
潜在商业项目（四） 中铁·山水一舍
商业广场 商业街
中铁山水一舍
茶园主力商业项目分析
花街
约1.5万方餐饮街，体量相对较大， 目前租赁部分已全部入驻，以品牌 餐饮为主，辅以休闲、社配类业态， 辐射周边区域。
鲁能领秀城
项目总商业体量约30万方，目前暂 未开始销售，但有部分零星社区配 套店铺以租赁方式入驻，目前以服 务小区内为主，未来可辐射范围广。
同景国际城
开间/进深 （米）
3-8/10-12 4-6/8-12 6-8/8-12 10-15/1012 15-20/1012
主力 业态 ——
便利店
1层带2 层
租赁 部分 临街 商业 约1万方 1层带2 层 1层带2 层
社区餐 饮
中型餐 饮 KTV、 酒楼、 宾馆
200以上
50%
未售
20
100%
未售
存量商业项目相关指标汇总一览表
40% 35% 10% 5%
项目 名称
商业形 态
商业体 量 （㎡ ）
商业 楼层
——
面积区 间 （㎡）
30-50 50-100 100-200 200以上
销售率
100% 100% 100% 100%
租金 （元/ ㎡）
60-80 60-80 50-60 15-20
入住率
100% 90% 100% 100%
销售期 项目名称 商业 商业体量 形态 （平方米） 商业 楼层 商业层高 面积区间 主力面积 ㎡ ㎡ m 销售均价 价格区间 成交率 （元/㎡） （元/㎡） 商业 定位
招商期
经营期
招商 条件
招商 优惠
主力租金 入住率 （元/㎡·月）
同景国际城
临街 商业
5000
1层
4.2-4.5 45-1000 40-120
目前商业已售罄，但未交房，门面 处于空置状态
潜在商业项目汇总一览表
未来茶园潜在商业体量大，涵盖了集中零售卖场，临街特色商业街，酒店， 商业公寓和写字楼等类型商业。
项目名称 商业形态 整体商业体量 （万平方米） 约26 约30 约1.6 约30 约20 约108 注：数据采集于2011年8月
同景国际城 鲁能领秀城 银翔翡翠谷 中铁山水一舍 金隅大成（规划建设中）
销售价格 (二手)
2400025000 1800022000
开间/进 深（米）
4-6/8-10 4-6/8-10 8-12/10-14 8-10/15-20
主力业 态
便利店、 社区餐饮 二手房门 市 中型餐饮 超市
同景 国际 城已 售部 分
底商
约0.5万 方
—— —— ——
1800020000
18000
茶园在售及潜在商业市场调研
调研说明：
1. 同景国际城——同景置业 样本
2. 鲁能领秀城——鲁能英大置业
3. 花街
目的
1. 了解茶园新区商业动态
2. 为金科商业估价提供参考
茶园商业分布现状图
花街
商业总体量：约1.5万方 主力面积：200-350m2 主力业态：餐饮 经营方式：自持+租赁 租金均价：20-25元/m2 商业结构：1层带2层
鲁能领秀城
商业总体量：约30万方 主力面积：80-100m2 主力业态：未售 经营方式：销售+租赁 租金均价：15-20元/m2 商业结构：1层带2层
同景国际城
商业总体量：暂推约1500方 主力面积：单层20-150m2 主力业态：未入驻 经营方式：全销售 销售均价：15000-2000元/ m2 商业结构：1层带2层 商业总体量：暂推约5000方 主力面积：单层50-100m2 主力业态：二手房、社配 经营方式：全销售 销售均价：2-3万元/m2 商业结构：全底商
项目名称
同景国际城
商业形态
临街商业
商业体量 （㎡）
面市约0.5万方
商业楼层
1层
面积区间 （㎡）
45-200
同景·国际城
酸汤乌鱼府 面积：150㎡ 租金价格：50元/ ㎡ 赛维干洗 面积：45㎡ 租金价格：60元/ ㎡
浦和房产、佳久房产 面积：60㎡ 租金价格：75元/ ㎡
渝百家连锁超市 面积：200㎡ 租金价格：20元/ ㎡ 面积占 比
鲁能·领秀城
营业中
项目面市商业均为临街
商业街
商业。 商业氛围很淡，零星几 个店铺入住； 项目目前只招租，主要 是药店、超市，处于免 租期，不收租金。
项目名称
鲁能领秀城
商业形态
临街商业
商业体量 （㎡） 面市约0.3万方
商业楼层
2层
面积区间 （㎡） 80-500
药尚堂药房 面积：55㎡ 租金价格：免租期 海鸿超市 面积：90㎡ 租金价格：免租期
约5000 方
商业楼 层
1层带2 层 1层
面积区 间 （㎡）
—— 30-50 50-100 100-200
面积占 比
—— 10% 20% 20%
销售率
未售 未售 未售 未售
租金 （元/㎡ ）
自持 30 25-30 20-25
入住率
自持 100% 100% 100%
销售价 格(二手)
自持 未售 未售 未售
项目名称 花街 商业形态 临街商业 商业体量 （㎡） 约1.5万方 商业楼层 2层 面积区间 （㎡） 32-300
德庄火锅 面积：260㎡ 租金价格：25元/㎡
巨麒麟KTV 面积：300㎡ 租金价格：28元/㎡
6号超市 面积：65㎡ 租金价格：30元/㎡
项目 名称
自持 部分
商业 形态
临街 商业
商业体 量 （㎡）
潜在商业项目分布图
银翔· 翡翠谷 鲁能· 领秀城
同景· 国际城 中铁· 山水一舍 金隅大成
潜在商业项目（一） 同景·国际城
整体商业体量26万方， 目前后期商业规划建设中。
商业街
商业中心 商业街
商业街
商业街
潜在商业项目（二） 鲁能·领秀城
整体商业体量30万方， 目前后期商业规划建设中。
潜在商业项目（三） 银翔·翡翠谷
社区商业（已 售，未入驻）
商业店铺：3个 开间：6-8米 进深：8-10米
商业店铺：6个 开间：4-7米 进深：4-5米
项目 名称
商业 形态
商业体 量 （㎡ ）
商业楼 层
1层带2 层
面积区 间 （㎡）
30-60
60-100 100-200
面积占 比
60%
40% 10%
销售率
100%
100% 100%
50-100 100-200 200以上
35% 20% 25%
暂未销售
60 30-45 30-45
10% 0% 0%
暂未销售
5-8/7-10 8-12/10-14 8-10/15-20
花街
营业中
该项目是区政府为发展茶园新区打
造的临时配套商业街，部分出租，
不分自用，入驻率65%。 目前经营的业态有：特色餐饮、宾 馆、银行、超市、茶楼、KTV等， 以餐饮娱乐为主。 项目主要面向当地居民及少量民工， 受区域人气限制经营状况较差。 现主力租金在20-30元/平米·月
临街商业、零售卖场、酒店、商业公寓 临街商业、零售卖场、商业公寓 风情商业街 临街商业、零售卖场、公寓 临街商业、零售卖场、酒店、商业公寓 合计
区域商业市场整体情况
区域商业业态简析
① 目前茶园新区面市商业均为临街商业，社区配套型商业，伴随社区而生； ② 潜在商业体量大，分布集中，待潜在项目建成后，才真正开启茶园商业配套 的建设，城市副中心雏形才显现； ③ 茶园存量商业业态主要有中低端餐饮、建材及便利店，客群主要是新入驻业 主家装配件需求和已入驻业主便捷性消费；
项目总商业体量约26万方，已销售 0.5万方，入驻业态以二手房、社配 为主，少量餐饮，目前以服务社区 内消费为主。
目前茶园商业主要集中在茶园核心区域，商业整体体量小，临街分布，
伴随社区而生，相对零散； 茶园商业业态极不齐全，主要针对小区业主临时需求，没有对外辐射
的能力，区域居住人群中大型消费基本都到南坪商圈。
银翔翡翠谷
商业总体量：约1.6万方 主力面积：单层30-200m2 主力业态：规划中 经营方式：销售+租赁 销售均价：未售 商业结构：临主干道4层集中式 商业，次干道2层社区商业
上邸云景（长盛）
商业总体量：约2100方 主力面积：单层40-200m2 主力业态：建材、社配 经营方式：全销售 销售均价：1.5-2万元/m2 商业结构：临主干道1层带2层， 小区内底商
暂无
暂无
20-30
65%
注：数据采集于2011年5月
区域商业小结：
花街风情商业街最大约1.5万方，鲁能领秀城仅有3000方社区便利商铺； 目前茶园新区面市商业均为临街商业，社区配套型商业，为本社区提供配套服务； 从商业档次和整体定位上来看，基本上都面向中端，从便利消费到餐饮、休闲娱乐， 目前就同景国际城及花街商业门面开业，业态主要为餐饮、小超市、家装建材、房屋中 介等； 目前该区域商业销售单价约20000元/㎡，租金20-80元/㎡。
20000 （二手）
1800025000 100% 社区配套 （二手）
暂无
暂无
60-80
94%
鲁能领秀城
临街 商业
3000
共2层
4.2-4.5
80-500
80-100
无
无
无
社区配套
试运营，免租期
免租期
20%
花街 临街 （临时商业） 商业
15000
共2层
4.5-5
32-300 130-200
无
无
无
风情 商业街
租金 （元来自百度文库㎡ ）
未交房， 只售
未交房， 只售 未交房， 只售
入住率
未交房
未交房 未交房
销售价 格(二手)
1800020000
1500020000 15000
开间/进深 （米）
6-8/4-6
6-8/6-8 6-8/8-10
主力 业态
未入住
未入住 未入住
中铁 山水 一舍
临街 商业
约1500 方
1层带2 层 1层带2 层