上海商铺租金分析调查
商铺调查报告
研究消费者需求变化
通过调查消费者的购买行为和需求变 化趋势，了解消费者对商铺的需求和 偏好，为商铺的商品定位和营销策略 提供参考。
02
调查方法和过程
调查范围和对象
调查范围
本次调查涵盖了北京市、上海市、广州市和深圳市的商业区 、居民区、学校周边等不同区域。
调查对象
商铺类型包括便利店、超市、餐厅、咖啡店、书店等，调查 样本具有多样性。
调查时间和方式
调查时间
2022年1月至3月期间，每隔一周进行一次实地调查。
调查方式
采用现场观察、问卷调查和访谈的方式进行。
数据处理和分析方法
数据处理
对收集到的数据进行整理、分类、筛选和标准化处理，以保证数据质量。
分析方法
采用定性和定量分析相结合的方法，包括描述性统计、因素分析、相关分析、聚类分析等，以深入挖 掘数据背后的规律和意义。
未来，实体商铺需要更加注重与互联网的融合发展，通 过线上线下融合的方式，提供更加优质、个性化的服务 ，增强自身的竞争力。同时，商铺也需要注重创新和转 型升级，提高自身的附加值和市场影响力。
05
商铺的租赁和经营成本
租赁情况调查
01
租赁价格
调查不同地段、不同面积的商铺租赁价格，了解价格差异和走势。
02
和降低成本。
06
结论和建议
调查结论总述
商铺出租率较高
调查发现，大部分商铺出租率均在80%以上，表明市场整体需求较为旺盛。
租金水平与地段相关
调查显示，繁华商业区的商铺租金普遍高于其他区域，而低租金水平的地段则多为学生和 老年人活动区域。
商铺经营类型多样
调查涉及的商铺经营类型包括餐饮、零售、美容美发、教育培训等多种类型，满足了不同 消费者的需求。
上海各大商圈分析
宁
备注：
1、红字部分为建议开店位置
2、商圈分级：A、市级商圈 B、区级商圈 C、社区型商圈 D、交通枢纽等综合商圈
展。
综合商圈
人次，大量的流动人口带来当地的经济发展及消费提升，但是过于多的专卖店对于市场的占有也是平均化了，2008年年底在川沙家乐福新开了达芙妮和鞋柜专卖店各一家，不过就这个市场而言，基本已经达到饱和，目前新川路
心，川沙县位于上海东郊，长江入海口南侧，常住流动户籍总人口15.5万，
2011年长宁区全年实现增加值800亿元，常驻人口 69万左右。
上海商铺_精品文档
上海商铺上海商铺是上海市内一个重要的商业地点，吸引了大量的投资者和购物者。
本文将介绍上海商铺的特点、市场趋势以及未来的发展前景。
上海商铺的特点之一是地理位置优越。
作为中国最大的城市之一，上海位于长江口东部，拥有优越的自然条件和交通网络。
这使得上海商铺成为了国内外商家进入中国市场的重要门户。
无论是国内知名企业还是跨国公司，都希望能够在上海设立自己的商铺，以便更好地接触到庞大的消费市场。
上海商铺的另一个特点是多样化的经营模式。
无论是大型购物中心、百货公司，还是小型零售店铺，上海商铺都能满足不同消费者的需求。
购物中心通常提供一站式购物、娱乐和餐饮服务，吸引了大量的消费者。
而小型零售店铺则更加注重特色和地域性，为消费者提供更加个性化的产品和服务。
上海商铺市场呈现出稳步增长的趋势。
根据数据显示，上海商铺的租金和销售额在过去几年都有显著增长。
这主要受到上海经济的不断发展和人民收入水平的提高的影响。
随着上海城市化进程的加快，人口流动的增加，商铺市场的需求也在不断增长。
因此，投资者在上海商铺市场有着较好的发展前景。
未来上海商铺市场的发展前景广阔。
随着消费升级和新技术的应用，上海商铺正在经历着转型升级的过程。
例如，无人智能商铺、在线购物平台等新模式正逐渐兴起，给商铺市场注入了新的活力。
同时，上海商铺还面临着一系列的挑战，如市场竞争激烈、人力成本上升、消费习惯的变化等。
因此，商铺经营者需要持续创新、提升服务品质，以适应市场的变化。
为了进一步发展上海商铺市场，政府可以采取一系列措施。
首先，政府可以继续改善城市基础设施，提高商铺的可达性和便利性。
其次，政府可以加强与商铺经营者的合作，提供更多的政策支持和培训指导，提升商铺的经营水平。
此外，政府还可以鼓励商铺与科技公司的合作，推动智能商铺的发展，提供更便捷、高效的服务。
总之，上海商铺在地理位置优越、经营模式多样化的基础上，具有稳步增长和广阔发展前景。
未来，上海商铺市场将面临着新的机遇和挑战，商铺经营者需要不断创新、适应市场变化，而政府也需要加强对商铺市场的支持和引导。
大上海步行街商铺案例分析
大上海步行街商铺案例分析大上海步行街商铺案例分析我们将大上海城从众多商业模式中剥离出来，因为从行业类别分为1、专业市场：如东建材、恒泰服饰广场、钢材市场等2、商业广场：一般指小规模（20万以下），业态简单的小综合商业模式，如红场（SOHO 广场、天旺广场），3、零售百货：如金博大、丹尼斯等，4、仓储式百货：如麦德龙、家乐福，5、商业街：纬四路、小吃街、健康路，6、SOPPINGMALL：本地的SOPPINGMALL已经有别于美国式的SOPPINGMALL了，近似于欧洲式SOPPINGMALL，即以城市化的SOPPINGMALL为主，以综合性的商业、文化、餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游观光为消费主流，但郑州目前的SOPPINGMALL 多数还不是严格意义上的SOPPINGMALL，也只能说是规模较大的商业广场，因为其规模还不足50万，而国外很多SOPPINGMALL和超级市场规模都在100万上下，那才是真正意义上的一座消费之城，里面仅停车位就可达到3万个以上，一个主题游乐园也仅在其中的一个角落···回到大上海城，虽然规模在国际上不够大，但在目前的郑州，已经是重磅型的商业了，也就是说，足以影响整个郑州的商业格局。
二、关于大上海城的建设与影响以目前郑州的人口数量，含所有郊县在内的700这个数字，是不能够支撑目前郑州的商业体量的，也就是说，除非人口增加，收入增加，消费力提升，否则，难以解决目前消费力不足的问题，带来的就是有的商业惨淡经营，或者竞争力弱（百盛、天荣就是例子），因此大上海城的建设的风险性是毋庸置疑的，金博大对面20万规模的丹尼斯以及农业路口的项目迟迟不敢动工，就是由于面临现在的商业市场，如何定位和招商、经营的问题难以解决。
对于郑州商业的影响，毫无疑问的就是要么引发商业震动，短兵相接，有阵亡者，也有胜利者，要么，就是缓缓前行，根据市场的现状，慢慢地进行经营策略调整，以不断变化的模式应对市场，否则28万规模的体量完全存活的可能性几乎为零。
上海商铺的价格趋势
上海商铺的价格趋势
上海商铺的价格趋势受多方面因素影响，包括市场供求、经济状况、行业发展等。
根据最近一年的市场表现和预测，上海商铺的价格趋势大致如下：
1. 高端商铺价格稳步上涨，吸引更多国内外品牌进驻上海市中心。
2. 大型商业综合体和购物中心租金维持平稳，但存活压力较大，需扩大业态和增强创新。
3. 一些二三线商铺的价格出现下跌，主要是因为周边购物中心、综合体的竞争加剧。
4. 办公楼商铺价格下跌幅度较大，主要是因为疫情引发了一些公司的裁员和缩减，导致办公需求下降。
总体而言，上海商铺价格走势正处于调整期，但未来随着城市综合交通、产业结构的大规模升级，商铺市场前景大有可为。
商铺成本法评估案例
商铺成本法评估案例商铺评估案例背景：根据房地产估价规范的要求：在资产评估中应使用成本法。
商铺评估一般采用收益法和成本法进行评估，其中收益法是指对已出租的固定资产或无形资产进行评估。
因商铺的产权属多方产权共有，且评估价值中有部分收益归谁所有，故需根据《房地产估价规范》或《评估技术规范》对商铺价值进行评估。
本次评估对象是位于上海市浦东新区祝桥镇祝桥路与祝桥中路交会处的祝桥路（黄浦江）商铺的出租用途（房地产销售）收入进行评估。
出租用途收益法的应用条件如下：商铺使用期内没有到期及收益期终结转的可能性或收益率存在不确定性，因此无法采用收益法确定其价值。
本案例中商业物业的评估使用期为5年（从房屋交付使用到最终实现之日止）。
该商铺租赁性质为自营（租赁用途为自营）并且租赁期满后不再续签租赁合同。
1、该评估对象为在商业物业中租赁期限较长的商业用房，因此需要评估评估商业用房时，应评估出租赁期限较长的租金收入作为该评估对象使用收益法评估后对其进行价值重置的成本费用。
根据商铺产权性质，将评估对象确定为商业物业，租金收入可作为该评估对象使用收益法确定其价值的依据。
该租金收入应以市场的平均价格为基础计算。
如果有较高的市场平均价格则应考虑各种附加费用。
此外，考虑到商铺的出租用途一般不属于自用，所以评估时并未考虑此类收入为自营收入或经营业务收入，而是将其作为营业毛利以收益法估价标准计算。
如上述结果没有出现问题，则本评估对象是属于自营出租用途，故根据《房地产估价规范》的要求：收益法需扣除其固定成本和折旧（成本）、合理费用以及税费等，计算结果如下：销售服务费万元×收益率+市场租金万元×营业税万元×折旧率=(销售服务费-营业税)*市场租金万元×营业税=0.093万元最终价值确认：如图1所示。
本案例中商铺实际租金为6000元/月*50%计租期-5年*12个月=6430元/月。
如图2所示。
2、本案例中商铺租赁期与房屋建造日期相同。
购物中心主要业态租金水平
名称 大中 国美 苏宁 顺电 苏宁 国美
购物中心 西直门茂嘉 望京国际商业中心 金四季购物中心
振华大厦 福州万象城 福州宝龙城市广场
楼层 5F B1 3F 1-4F 4F 1F
面积
租金价格
（平米） （/平米/月）
2664
120
5000
96
5000
星奇异水果厨房 西单大悦城
Mango Mango
西单大悦城
楼层
1F 2F 2F 1F 6F 1F
面积 （平米）
/
/ 476 403 720
230
租金价格 （/平米/月）
350 250
470 470 280 450
3F
33
230
4F
405
320
3F
218.75
390
3F
405
290
B1
186
530
1F
国贸360
1-3F 6.4万
31
新华都百货 福州宝龙城市广场 1-4F 3万
41.8
天虹百货
福州万象城
B1-3F 4.6万
65-75
高端 百货
津乐汇
中关村购物广场 B2-1F 2万
连卡佛百货 北京金融街购物中心 1-3F 0.5－1万
75-90 200-250
伊势丹百货
上海梅陇镇
1-6F 1.5万 145－165
楼层 2F 5F 7F 3F 7F 7F
承租面积 （平米）
3500 5800 3206 2260 3180 4000
租金价格 （元/平米/月）
80-120 32.5 45 25 45 30
上海近郊商业中心案例分析
上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。
目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。
表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。
数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。
大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。
除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。
规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。
上海商铺注意什么
上海商铺注意什么上海商铺虽然是充满商机和商机的地方，但是投资商铺也是存在风险的。
知道了一些关键的风险和注意事项，就可以帮助投资者更好地预防风险，提高投资回报。
下面是上海商铺投资需要注意的几个主要问题：1. 定位选择：首先要明确自己的投资目的，并进行定位选择。
上海商铺的位置非常重要，合适的位置可以吸引更多的客户，提高销售额。
一般来说，购物中心、商业街、繁华地段是比较理想的位置。
此外，也要考虑商铺所在地的交通便利性、人口流动性等因素。
选择适合自己投资目的和预算的位置是第一步。
2. 法律法规：了解和遵守相关的法律法规，如商业租赁法、消防安全法等。
在签订合同前，要仔细审查各项条款，确保自己的权益得到保护。
此外，还要了解商铺使用的规定，如商铺能否用于经营特定类型的业务，是否需要办理相关的行业许可证等。
合法合规经营可以降低风险，避免出现法律纠纷。
3. 商铺价值评估：在购买商铺之前，需要对商铺的价值进行评估。
这包括对商铺的租金水平、潜在租户的需求、周边竞争情况等方面的研究。
在评估过程中，可以请专业机构进行评估，也可以参考市场上类似商铺的租金水平进行估算。
确保商铺的价格合理，并有盈利空间。
4. 租户管理：商铺租户的选择和管理是商铺投资中的关键环节。
首先要选择合适的租户，租户的经营状况和信誉度都是要考虑的因素。
同时，要与租户签订合同并明确权益和责任，确保租户遵守合同规定。
定期与租户进行交流，并关注他们的运营情况，及时解决问题。
租户的经营情况与商铺的收益密切相关，因此要注意租户的选择和管理。
5. 市场变动：上海商铺市场竞争激烈，市场变动是常态。
因此，投资者需要密切关注市场动态，观察市场需求和趋势的变化。
及时调整商铺的经营策略，适应市场变化。
同时，也要关注周边的商业发展和竞争情况，有针对性地进行调整和改进，保持商铺具有竞争优势。
6. 财务管理：商铺投资也需要注意财务管理，包括收入和支出的管理。
要确保商铺的租金收益稳定，将租金的支付情况纳入日常管理。
推荐-上海商铺租金分析调查 精品
上海商铺租金分析调查20XX年上海的商铺售价租金节节上升。
现在中心商业区商铺租金高达35元/平方米/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方米/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方米/天左右。
上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。
但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。
商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。
预计将成为20XX年的新热点。
轨道交通带来的大客流引向商业项目，由此形成了一个“交通＋商业”的商业形态。
轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。
延伸段正常运营后，可以增加25万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至90万今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。
中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入20XX年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。
随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业项目开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。
而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。
但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。
20XX年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到20XX年。
期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。
在20XX年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。
售价：继续走上升通道今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。
上海商铺分析报告
上海商铺分析报告引言本报告旨在分析上海市的商铺市场情况，包括商铺的位置、租金水平、行业分布和竞争情况等。
通过对这些因素的分析，我们可以帮助投资者了解上海商铺市场的潜力和投资机会，为他们做出明智的决策。
数据收集与分析为了准确地分析上海商铺市场，我们收集了以下数据：商铺位置信息、租金水平、行业分类和竞争对手信息。
这些数据来自于行业报告、企业调查和公开数据。
商铺位置信息分析商铺的位置信息是了解店铺潜在客户群、流量和竞争情况的重要步骤。
我们收集了上海市各个行政区的商铺位置数据，并进行了地理信息系统分析。
结果显示，黄浦区、徐汇区和静安区是上海商铺最为集中的地区，这些地区拥有较高的人口密度和商业活动。
租金水平商铺的租金水平通常反映了该地区的经济活动和竞争情况。
我们调查了上海市不同地区商铺的租金价格，并将其分为高、中和低三个等级。
结果显示，黄浦区和徐汇区的商铺租金水平相对较高，而奉贤区和崇明区的商铺租金水平相对较低。
行业分布了解上海商铺市场的行业分布情况对投资者选择合适的商铺类型至关重要。
我们对上海市各个行政区商铺的行业进行了分类，包括餐饮、零售、服务业等。
结果显示，餐饮业在上海商铺市场占据了较大的比例，其次是零售业和服务业。
竞争情况分析商铺市场的竞争情况可以帮助投资者确定潜在的竞争对手和市场空间。
我们对上海各个行政区的商铺密度进行了比较，并调查了一些主要商圈的竞争情况。
结果显示，上海的商铺市场竞争激烈，主要商圈中商铺密度较高，竞争对手较多。
结论与建议根据我们的分析结果，我们得出以下结论和建议：1.上海商铺市场集中在黄浦区、徐汇区和静安区，这些地区具有较高的商业活动和人口密度。
投资者可以考虑在这些区域寻找商铺投资机会。
2.上海商铺的租金水平相对较高，特别是黄浦区和徐汇区。
投资者在选择商铺的时候要注意租金成本，同时考虑潜在的客户流量和收益潜力。
3.餐饮业在上海商铺市场占据较大的比例，投资者可以考虑开设具有特色的餐饮商铺，以获得更大的市场份额。
2024年上海商业地产市场环境分析
2024年上海商业地产市场环境分析1. 市场概况上海商业地产市场是中国最具活力和影响力的商业地产市场之一。
随着中国经济的快速发展和上海城市化的进程，在上海市区近几年商业地产市场经历了快速增长的阶段。
商业地产市场主要包括零售、写字楼、酒店和餐饮等领域。
2. 市场特点上海商业地产市场的特点主要有以下几个方面：2.1 市场规模和增长上海商业地产市场的规模庞大，市中心地段拥有大量的商业地产项目，包括购物中心、商业街和写字楼等。
随着经济的发展和人们对消费品的需求增加，市场不断扩大。
根据统计数据显示，近年来上海商业地产市场呈现稳定增长的趋势。
2.2 消费需求和消费行为变化随着人们生活水平的提高，消费需求和消费行为也在发生变化。
上海市场的消费者越来越注重品质和个性化的消费体验，对商业地产提出了更高的要求。
消费者越来越喜欢购物中心和商业街这样集中了各类品牌和服务的场所，而不是传统的单一商铺。
此外，电子商务的兴起也对商业地产市场产生了一定的冲击。
2.3 品牌入驻和租金水平上海商业地产市场吸引了国内外众多知名品牌的入驻。
这些品牌的入驻不仅提高了市场的知名度和影响力，还为商业地产带来了稳定的租金收入。
随着品牌租户的增多和市场竞争的加剧，商业地产的租金水平也在不断上升。
3. 市场竞争和发展趋势3.1 市场竞争激烈上海商业地产市场竞争激烈，许多商业地产项目在市中心地段争夺有限的资源。
竞争主要表现在品牌入驻、租金水平、服务质量和消费体验等方面。
为了吸引更多租户和消费者，商业地产开发商不断创新和改善，提供更好的服务和体验。
3.2 发展趋势未来上海商业地产市场的发展趋势主要包括以下几个方面：•大型购物中心和商业综合体将继续增长，为消费者提供更多选择和便利。
•城市更新和商业地产项目升级将成为市场的重要发展方向。
•电子商务和线上线下融合将对商业地产市场带来新的挑战和机遇。
•消费者对健康、环保和可持续发展的关注将对商业地产产生影响。
上海中心浦西地区写字楼市场报告
上海中心浦西地区写字楼市场报告The document was prepared on January 2, 2021一、前言二、宏观市场综述三、供求分析四、上海市市场租售价格分析五、人民广场淮海中路板块1、供求分析2、租金情况分析3、客源情况分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求六、南京西路板块1.供求分析2.租金情况分析3、客源情况分析高档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求中档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析1.层数和体量2、面积和层高3、外立面4、大堂5、电梯6、车位7. 其它内部配套八、政策对写字楼市场的影响1、近期出台政策介绍2、政策的时间效应3、分析九、典型楼盘一、前言随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。
经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。
《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。
2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。
回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。
目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。
甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼。
乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。
上海地区商圈商场研究分析调查
估计面积
26,000 平方米
主要租户
Watsons, Zen, Swarovski, FCUK, Folli Follie, Levis, Only, EHomme, Osim, MU, U’db, Ebase, Cabbeen, Hot Wind, m.a.p, Joy & Peace, Geox, 港丽,代官山,采蝶轩
开业日期
1997
业主
和记黄埔地产有限公司、长江实业（集团）有限公司与上10层)
主要租户
Isetan, Burberry, E. Zegna, Coach, Versace, Givenchy, Agnès b., Emperor, Corneliani,, CK underwear, Folli Follie, Watsons, Studio City, Club Monaco, BCBG, 环艺
上海商业集中区域: 南京东路
南京东路主要商业项目 1.新世界 2.第一百货 (西楼) 3.东方商厦 4.世茂百联 5.永安百货 6.来福士 7.宏伊国际广场 8.华联商厦 9.353广场
开业日期
2001
业主
百联集团
估计面积
40,000 平方米（B1至7层）
主要租户
Playboy, Cartelo, T.Tlfn, Georgi.Amoni, Leonardo, Dlotima, Serli, Parple Rattan, D. Mass, Gueges, Peiluomeng, Romon,Etam
客单价
200-500 元
消费年龄层
30-50
现有出租率
客单价
800-1500 元
2022年上半年度中国商铺租金指数研究报告
2022年上半年度中国商铺租金指数研究报告目录前言11、商铺租金指数编制说明22、商铺租金指数运行分析5租金变动：2022年上半年，百街商铺平均租金环比下跌2.41?，百MALL 商铺平均租金环比下跌1.09?5租金涨跌幅较大的商业街：八成以上商业街租金环比下跌，武汉光谷步行街、深圳东门步行街等商业街跌幅较大6租金涨跌幅较大的商圈（购物中心）：八成以上商圈租金环比下跌，广州北京路、广州市桥等商圈跌幅较大8租金运行趋势研判：疫情冲击之下，实体商业租金短期面临下行压力123、重点城市商铺租金指数分析14北京：社消零售总额同比下降，电商持续冲击实体商业经营，多数样本商业街、商圈（购物中心）租金环比下跌14重庆：消费市场受较大冲击，体验式业态受创，零售商业承压，样本商业街、商圈（购物中心）租金环比全部下跌19研究主办：中指研究院中国房地产指数系统主要研究成员：莫天全黄瑜曹晶晶付源姚卓李云鹤陈文静李雪娇程威方肖马琛冯孟乾辛芸娜周巍魏云静李璠璠陈丽娜杜咏咏胡国华葛海峰赵丽一高静张曼张志杰蒋云峰李建桥牛晓娟吴建钦陈茜李清兰李秀英张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪姚一维王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生李宁胡佳娜梁波涛石蕊唐懿唐爽薛晴童晓玲谢俊云田文刚李益峰张梦圆方颃刘莉芬苏宇前言前言2022年，我国社会消费品零售总额达到41.2万亿元，同比增长8.0%，最终消费支出对经济增长贡献率为57.8%，拉动GDP增长3.5个百分点，连续六年保持经济增长第一拉动力。
2022年是国家“十三五”规划的收官之年和“全面小康”目标实现之年，尽管突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成冲击，但长期来看，不断扩张的内需仍将持续推动中国经济稳步前行。
商业地产作为满足消费需求的实体场所，承载着人民对美好生活的追求，也在消费者需求结构不断变化过程中，迎接消费升级、运营升级的新挑战。
2022年初，突如其来的新冠肺炎疫情蔓延中国，对宏观经济造成明显冲击，人民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场也因此面临困境。
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上海商铺租金分析调查 2004年上海的商铺售价租金节节上升。
现在中心商业区商铺租金高达35元/平方米/天以上副中心商业区商铺超过8元/平方米/天城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方米/天左右。
上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。
但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求价格一路攀升目前销售均价已达万元以上。
商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。
预计将成为2005年的新热点。
轨道交通带来的大客流引向商业项目由此形成了一个“交通商业”的商业形态。
轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。
延伸段正常运营后可以增加25万人次的日均客流使目前65万人次的日均客流逐步增至90万今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。
中原地产研究咨询中心有关人士日前预计进入2005年沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。
随着城市化进程城市规模的扩大和延伸上海外围区域不断涌现一些大规模的社区给投资者带来了前所未有的商机随着大型楼盘商业项目开发日益成熟社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。
而沿街中小型商铺由于受市政规划等限制未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。
但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点仍是未来的投资热点。
2005年上半年整体租金将进一步走高但升幅不会很大这个趋势将一直延续到2006年。
期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金预计在今明两年会有比较明显的上升过程。
在2005年产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。
售价继续走上升通道今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。
上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错但总体向上的趋势不变。
2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和市区土地供应总量的减少市中心商铺尤其是沿街商铺将会变得炙手可热。
因此一些市中心的商业改造力度将有所加大使其商业配套更为完善得到进一步的发展。
按照《上海市商业发展行动方案》推算上海未来商业物业总保有量将在2400万-2500万平方米之间预计这个数量在2008年前可能就会达到。
城市化的进一步深入将掀起城市边缘商业地产的新一波高潮在2005年下半年以及2006年初将有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。
租金向上攀升2004年特色商业街租金价格飙升迅速上海市级商业街市的商铺租金价格基本保持在原每天每平方米38-48元内但周边横向路段上的商铺借其环境上的优势和特色专卖街的形成定向消费人群的集聚个别商铺的租金价格飙升。
比如与襄阳市场、百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南路近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店成了一条吸引时髦人士的特色购物街。
据有关调查发现这条路上的最高商铺价格已经达到每天每平方米56元。
据悉卢湾区雁荡路休闲街2000-2004年的年租金增长率为12.5吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率均达16.7徐家汇弘基休闲广场年租金增长率为22.2新天地更是高达100。
社区商铺的主要服务对象之一就是社区内的居民巨大稳定的消费群体给了社区商铺经营者稳定的客源社区又是一个消费型的生活圈因此商铺在经营上会非常灵活自营或出租皆可经营内容也较广泛可根据自身实际情况和周围环境需求“量身定做”经营内容且营业收入稳定租金收入的持续时间也较久因此投资回报稳定。
上海的淮海路、南京路、徐家汇等中心商业区的临街店基本满租由于没有大型新铺面的集中投入市场一些次级商业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天30元/平方米。
如淮海路旺铺租金达每天40--52元/平方米徐家汇旺铺租金为每天25--30元/平方米南京西路旺铺每天20--28元/平方米左右。
据分析目前上海的商铺市场呈现三大结构性供需矛盾:一是开发商指定的楼盘开发规划与上海商业发展的趋势需求相矛盾。
主要体现在发展商开发理念与上海商业发展的形势脱节开发出来的店铺大多只适应杂货店、五金店、小型百货店等已逐渐被替代的传统商业业态的需要而现代商业业态需要的便利店、专卖店等新兴的需要被不同程度的忽视二是开发商缺乏相应的商业知识不了解不同商业业态对于商铺使用的不同需要三是缺乏统筹规划导致商铺布局不合理部分区域商铺过于密集部分区域商铺又难以满足居民的生活需求。
服务业态的盈利能力加强流通业态竞争及商铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。
据在行机构2004 年中旬对上海休闲餐饮主题街市专门调查反映上海餐饮服务行业的租金承租能力大大提升1998 年上海休闲业态的茶坊、酒吧类的租金上限为每天每平方米5元到2004 年中期这些数字已经翻了四倍许多街市已经达到每天每平方米二十元左右相对应的是上海一批知名的休闲餐饮街的商铺租金价格快速上扬如“新天地”、“衡山路”、“吴江路”等经营服务业态的商铺价值大大提升。
从发展速度较快的外地商铺市场如广东、辽宁、山东的来看进行实物销售的流通贸易业、零售业市场类商业物业已经出现了一年或数年零租金的商铺这类商铺主要是大型商场类的商铺。
明年起上海也有很多类似的商铺面市由于市场去化速度放缓有可能导致该商铺市场价值下降。
产商在推广住宅项目时往往会向消费者承诺一个稳定的未来而对于商铺来说讲的是投资概念。
商业与不动产有着明显的冲突前者为动而后者为不动前者注重的是公开而后者注重的是隐私。
商铺是不动产与商业两种属性有机结合的特殊产品。
对商铺的深入了解需要对商铺概念的内涵与外延的深层次挖掘。
本篇主要通过探讨商铺的种类来分析商铺这种特殊的商品。
商铺的发展与分类上海商铺市场的发展是最近几年的事情。
在2000年以前人们对于商铺的投资还没有形成意识只有极少数的投资者愿意投资比较“冷”的商铺。
而连锁商业的大发展给众多的商铺经营者带来了希望以及挑战投资商铺的意识开始形成。
市场的发展一定程度上丰富了商铺的内涵。
通常来说按照经营的业态商铺可以分为百货、大卖场、超市、便利店、服饰、餐饮、美容美发、五金建材、娱乐、休闲等一些较为常见的商铺也有专业的服务商铺如轮胎专卖、涂料专卖、汽车修理、琴行等等。
衡量一个商铺价值最重要的指标之一即为“地段”。
不同的商圈特征、商业环境对商铺业态的选择、主要消费群体的定位有很大的影响。
按照这种标准商铺又可以分为社区商铺、底铺、闹市区商铺、地铁商铺、卖场内商铺、专业商铺、商场商铺、聚集型商铺等多种形式。
我们在对上海的“三街”南京路、淮海路、四川路和“四城”徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城、浦东新上海商业城进行分析后认为社区配套商铺、地铁商铺、聚集型商铺以及卖场内商铺是极具发展潜力的。
社区商铺是商铺投资的“潜力股”主要以经营日用商品为主上海近几年社区配套商铺发展相当迅速。
随着高档商品向中心商业街区聚集社区配套商铺主要以经营日用商品为主。
相对于专业商铺的高价位社区商铺以其低价位赢得了小商品经营者的普遍青睐。
某些小区的商业门店成为稀缺资源推墙开店“居转非”的居民业大有人在。
日常生活中人们的“购物半径”通常在500-1000米之间。
这是决定社区商铺存在的一个利好因素。
据不完全统计上海市已经形成114个大型居住区新建居住区的配套商铺面积将迅速增长待开发的商铺面积达到了250万平方米左右销售额可达到600亿元。
地铁商铺上海轨道交通的高度发展造就了新的商铺形态----地铁商铺。
有迹象表明地铁经济已经成为上海最受欢迎的商铺形态之一也受到越来越多的人的关注。
地铁商铺是上海商铺的“新宠”越来越多投资者把眼光投向地下地铁商铺的发展主要依靠地铁人流。
上海目前的两条地铁加上轻轨明珠线每天的客流量可以达到100万人次占上海人口总数的6。
其中一号地铁线每日流量达到268万人次二号线每日流量达到223万人次。
根据上海轨道交通的规划发展方向每日轨道交通人流量将达到700万人次。
地铁商铺的发展的空间由此可见。
数字显示地铁沿线的餐饮、咖啡、书店、服装等商铺2002年创造了超过3000亿元的营业收入。
因为地铁的收费标准要高于普通公共交通系统的建设与运营费用乘坐地铁的大多是经过高等教育、有体面的工作与收入、穿梭在城市黄金地段的写字楼的年轻人。
而纵观各地铁商铺绝大大多数的商铺锁定的消费群体也是20-35岁的学生或白领消费能力在中等偏上。
目前在上海几个主要的地铁商铺主要是徐家汇地下商城、人民广场迪美购物中心、静安寺伊美时尚广场。
商铺的面积与数量附注徐家汇地下商城占地7000-8000平方米分上下两层约200多家商铺租金平均为7元/平方米/天最高可达到11元/平方米/天换收率为6左右人民广场地下商圈商业占地4万余平方米左右约500家商铺租金包括店面转让费与月租金不同区域的租金相差较大10-25元/平方米/天静安寺伊美时尚广场共有上、下两层商铺总数324家整个广场的布局反而造成人流的分流发展时间较短并不成熟租金在10元/平方米/天左右聚集型商铺凭借便利的交通、发达的商业以及大量的人流做依托所谓的聚集型商铺是指地处繁华地带的商铺发展时间较为久远。
襄阳路商铺的发展可以作为聚集型商铺发展的代表。
2000年10月底原华亭路服装市场约400户经营者搬入“襄阳路服饰礼品市场”。
目前整个“襄阳路服饰礼品市场”占第2.4万平方米共计733个摊位。
每日实现的营业额150万元平均每日的客流量达到5万人次节假日达到12万人次场内的换手率不足5。
开办时租金仅每日每平方米8至9元通过4至5年的经营现在已经涨到60多元。
随着上海经济的发展区域内城市副商业中心的迅速崛起聚集型商铺的重要性会更加明显的显露出来。
中山公园、五角场以及四川北路正在不断建设聚集型商圈以吸引更多的客流。
这些商圈通常拥有辐射型的交通线路、发达的商业以及大量的人流做依托。
大卖场内商铺相互“利用”为自己谋求利益上海大卖场经过了快速发展期已经进入了稳定的增长阶段。
按照上海市商业“十五”规划2005年末达卖场的数量将限制在60家左右。
而实际上目前已经营业的大卖场已经超过了70家这还不包括正在建设中的大卖场。
目前大卖场的发展趋于缓和。
早期的大卖场并没有在其中开辟租赁区域如上海第一家大卖场---曲阳家乐福店而后来各大卖场意识到卖场中场地的租赁对大卖场以及租赁业主都能带来收益。
一方面对于大卖场而言可以通过租赁商铺增加收入而减轻自身的租金压力据了解有的大卖场的出租收入甚至可以完全抵消卖场向房产开发商递交的租金一方面对于租赁业主来说他们可以借助大卖场聚集的人气为自己带来更大的客流。