遵义市房地产市场整体情况分析

2009年9月份至2010年2月份市场销售价格平均涨幅在1000元左右，海尔大道 区域涨幅达600元左右。中心城区丁字口房价在4000元以上，北片区香港路普遍在 3800以上，海尔大道区域楼盘2400至2900之间。 2010年遵义市住宅类平均销售价格2792元，比2005年的1048元增长2.7倍，年
遵义万豪房地产开发有限公司 建面30万平米，容积率2.5
物业类型
板楼 多层 小高层 高层
主力户型
户型面积为77-180平方米
价格
均价2780元/平方米
项目简介
整个小区由西班牙水岸花园洋房组成， 入户花园，中空隔音玻璃，多阳台设 计，将天然山体与人工流动水系巧妙 结合，入口30000平方米的坡地园林 景观，双游泳池设计，5000平方米的 私家湖区，1000米湖岸步行道
遵义房地产市场整体情况分析
投资管理部 2011年5月
Part1：城市背景及经济发展情况
城市背景
经济发展水平
城市背景/地理位置
尊义市位于贵州省的北部，古属于“夜郎 国”， 是中国西部的重镇之一，属于国家
规划的长江中上游综合开发和黔中产业带
建设的主要区域。市域东西绵延247.5公里， 南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔 东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相 邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕 节地区相邻，西面与四川省交界，北面与 重庆直辖市接壤。中心城区南到省会贵阳 市144公里、北达重庆市239公里。全市国 土面积30762平方公里，为贵州省总面积 的17.46％。市人民政府驻地在汇川区人民 路。 遵义市属于中亚热带高原湿润季风区。气 候特点是：四季分明，雨热同季，无霜期
南部新区，海尔大道至忠庄
遵义城市广场
开发商 项目规模
遵义大中华 建面11.6万平米，Baidu Nhomakorabea积率6.5
物业类型
高层
主力户型
在售面积40㎡起
价格
最低价3580元/平方米
项目简介
项目计划打造成为集金融、文化、娱 乐、休闲、办公和居住为一体的国际 化商务家居建筑群
南部新区，海尔大道至忠庄
万豪城
开发商 项目规模
长，多云寡照。绝大部分地区冬无严寒、
夏无酷暑。但是，由于地形复杂，海拔悬 殊，境内是一个多样性的立体气候类型。
城市背景/行政区域
人口基数大，农业人口比重大,达到了总人口数的70%以上，城市化水平较低。
全市共辖2区、2市、8县、2民族 自治县，即红花岗区、汇川区、 赤水市、仁怀市、遵义县、桐梓 县、绥阳县、正安县、凤冈县、 湄潭县、余庆县、习水县、道真 仡佬族苗族自治县和务川仡佬族 苗族自治县。共辖164个镇、54 个乡、8个民族乡、15个街道办 事处。 2009年末户籍总人口为750.87万 人， 其中非农业人口118.13万人， 约占总人口的15.7%
备注：根据联合国粮农组织提出的标准，恩格 尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱， 40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为 最富裕。
Part2：房地产市场研究
房地产整体市场分析 住宅市场分析
整体市场分析/房地产投资
50 40 30 20 10 0 2006年 2007年 2008年 2009 增长率 -0.66% 17.70% 27.4098 40.85 25.04% 32.67 19.19% 40.58
均增长21.6%。2010年遵义市商业用房平均销售价格为7577元，比2005年的3449
元增长2.2倍，年均增长17.1%，与住宅类相比少了4.6个百分点。
整体市场分析/板块划分
汇川北部 新区 高桥
老城及外环 路
南部新区
遵义主城区房地产市场分为四大板块； 城市北端的北部新区——汇川区；
城市南部——南部新区，海尔大道沿线至忠庄。
城市中央——老城区及外环；高桥； 城市西市区——高桥板块；
整体市场分析/板块划分卫星图 市政府
汇川
高桥
板块划分/北部新区汇川 市政府 高桥 汇川
市政府
汇川区----目前只有“遵义恒大城”在售，“天安星园、桑堤亚纳、山居十二”待售。 开发时间较早，目前已经发展的初具规模，正走向成熟，与老城区连成一片。随着开发区的逐步成 熟，北部城区与老城区的差别正逐步缩小，而且发展前景得到了广大市民认可。 政府配套设施完善，并得到政府政策支持，交通方便，而且市政府、四大银行总部、体育场都座落
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：
人均GDP 阶段 特征 800—1300美元 住房起步阶段 对住房需求不高 1300—8000美元 快速上升阶段 8000—13000美元 平稳上升阶段 13000美元以上 下降阶段 住房需求基本得到 满足
住房需求快速增长， 对住房需求的量开 其中在对数量面积 始减少，对品质要 的需求上，少数人 求为主 开始注重品质
板块划分/老城区、高桥
高桥板块----目前只有“纳帕溪谷” 在售 此区域板块整体自然资源较为丰富， 有湘江，三阁公园，凤凰山等遵义 主要的自然景观。但是由于此区域 为遵义的老城区域，城市规划较差， 房屋的建筑年代较为久远；是目前 遵义别一个旧城改造的重点区域， 随着官井隧道等基础设施的不断完 善,此区域将与南部联成一片,成为 遵义重点开发区域.
南部新区，海尔大道至忠庄
金地华城
开发商 项目规模 遵义市九园房地产开发责任有限公司
建面26万平米，容积率7
物业类型
高层
主力户型
面积50-108㎡
价格
均价3680元/平方米
项目简介
位居南部新城中央政务板块，忠庄客 运站对面，是一座大型购物广场、酒 店、高层景观洋房、多层住宅等组合 而成的复合型地标建筑。
经济发展/收入消费
总体来看，城镇居民在可支配收入不断增 加的前提下，也逐渐增加了消费支出。 由表可知近几年遵义市居民的存款余额每 年均以19%左右的涨幅在增,这说遵义市民 的投资渠道较少,存款绝对值到2010年达到 了601.1亿元,城镇居民储蓄倾向有上升势头, 购买能力较强。 农村居民家庭恩格尔系数为47.4%，城镇 居民家庭恩格尔系数为38.3%。居民生活正 有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕 生活转变。
位于遵义市汇川区，市政府 对面，地理位置绝佳，地势 平坦。北面为遵义市政协办 公区及遵义市政府办公新区， 东面为市府双语实验小学， 西面为万豪国际大厦。由3 栋33层围合而成，采用一梯 四户的布局方式。
38米高差形成的自 然坡地，让地块拥 有十分优越的自然 景观。项目包括独 立别墅、高层、小 高层和社区商业等 丰富建筑形态。
规模
建面148万平米，容积率 2.2
物业类 型 主力户 型
小高层（11+1电梯洋房 ） 高层
多层、高层 86-88平米两房 | 89138平米三房 | 133-176 平米四房 公寓5412元/平米起,送 1500元/平米装修，商铺 7899元/平米起 欧陆皇家园林奢华美景， 超5000㎡豪华星级多功 能会所、室内恒温游泳 池、康体游艺场所、逾 万平方米奥体运动中心、 贵族双语幼儿园和小学 等
44.57
30.00% 25.00% 20.00% 15.00%
9.83% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% 2010
房地产投资（亿元）
房地产开发投资额保持上涨趋势，但受国家政策影响比较强烈，增幅近年波动较大， 08年，受全国开发景气的影响，遵义市房地产开发投资增幅显著，高达25.04%，而 2009年的国家调控，使得投资额增幅为-0.66%，2010年，又回复了上涨势头。 房地产投资开发的总量相对发达地区不大。
市政府 高桥
汇川
老城区及外环路----目前有“大都会广场、摩卡空间、安
厦壹品城”三个项目待售，“东城美邸”在售。
经济发展/特色产业 红色文化旅游
遵义会议、四渡赤水、娄山关战斗
毛泽东诗词：《忆秦娥.娄山关》西风烈， 长空雁叫霜晨月。 霜晨月， 马蹄声碎， 喇叭声咽。 雄关漫道真如铁， 而今迈步从 头越。 从头越， 苍山如海， 残阳如血。
国酒茅台 茅台酒产于遵义市下属仁怀市西13公里处 的茅台镇；茅台酒与法国的白兰地、英国的 威士忌被公认为世界三大蒸馏名酒。 自然旅游资源丰富：竹海国家森林公园 、 赤水桫椤国家级自然保护区 、凤凰山国家 森林公园等等； 少数民族众多：全市有仡佬、苗、土家、布 依、彝、侗、回等36个少数民族，占全市总 人口12.2％；其中仡佬族是古夜郎文明的缔 造者。
住宅市场分析/销售面积价格
250 203 200 150 100 50 0 2006年 2007年 2008年 2009 住宅价格（元/平米） 145 1767 1149 1365 90 157 1993
2792 193
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
2010
住宅销售面积(万平米）
面积140-160㎡
面积77-129㎡
价格
均价5000元/平方米 总设计思路：以西班牙 风情建筑为理念，融入 遵义的生态、气候、消 费习惯等实际情况，表 现出浪漫、诗意的创造 性构架，同时充分理解 时尚与经典的结合，塑 造出魅力四射，并具有 人文内涵的崭新地标。
最低价4820元/平方米
待定
项目简 介
在开发区内，开发区还得到了省政府和市政府各种优惠政策支持，因此在这几年发展迅速。
目前开发区的大部分土地都进行了开发，开发接近尾声，但未来2年仍将占据一定的市场份额。 区内的大规模高品质楼盘，如天安星园、遵义恒大城等，代表了当时遵义房地产发展的水平。
北部新区汇川项目简介
项目 开发商 桑堤亚纳 遵义震元房地产开发有 限公司 占地170亩，总建面30万 平米，容积率2.37 天安星园 遵义天安房地产开发有限公 司 用地面积为11403㎡，总建 筑面积约78000㎡，其中地 上建筑面积59000㎡，地下 建筑面积19000㎡，容积率7 遵义恒大城 恒大 山居十二 遵义连英房地产开 发有限公司 目总规划用地300 亩，总建筑面积约 57万方,容积率 2.85 独立别墅、高层、 小高层 /
南部新区，海尔大道至忠庄
中天万里湘江
开发商 项目规模
中天城投集团 58万平米，容积率4.8
物业类型
塔楼 高层
主力户型
在售面积88-150㎡
价格
均价3900元/㎡
项目简介
位于遵义市老城区与南部新城区间的 枢纽位置，项目住宅建筑面积约43万 ㎡，地上商业建筑面积约15万㎡，是 融住宅、大型商业中心、商业街、酒 店等于一体的都市综合体项目。
整体市场分析/商品房市场
250 200 150 100 50 0 2006年 112 153 140
218 164 98 96 111 131
207
2007年
2008年
2009
2010
商品房竣工面积（万平米）
商品房销售面积（万平米）
受国家宏观调控的影响，近年遵义市商品房竣工、销售面积有一定程度的波动。 2008年为一个谷底，销售面积仅为96万平方米。 总体来说，销售面积远高于竣工面积，整体市场处于供大于求的局面
桑堤亚纳
天安星园
板块划分/南部新区，海尔大道至忠庄
市政府 高桥
汇川
保利项目
南部新区----海尔大道沿线至忠庄；在售及待售楼盘最多的区域，达到14个。 地理位置较偏，交通相对便捷，忠庄片区是政府着力发展的下一个热点，目前处在加速开发的时 期。该区域以海尔大道为轴心，两侧有东联线、状元路两条快速干线，交通便捷畅通。随着遵崇高速 公路及贵贵高速公路的开通，南部城区的区位交通优势得以迅速提升，为随后的大规模开发打下了坚 实的基础。 环境污染严重，较大的制约了房地产的开发；八七电厂排放的大量废气对忠庄片区造成了严重的污 染，污浊的空气严重的影响了当地居民的生活，也较大的制约了忠庄片区的整体开发。但八七电厂开 始逐步搬迁，在未来2年污染状况将得到缓解。 南部片区占地面积大，现有居民少，可供开发的土地较多，是未来城市发展的主要方向。政府这几 年开始对该区域进行开发，目前海尔大道沿线是房地产开发最集中的区域。
经济发展/国民经济
在遵义市当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升通道的起始阶段。
近几年来遵义的GDP增长较快且 增速也一直在加快，总体GDP增长 势头强劲。 但人均GDP不足，列居贵州各地 州市的第三（第一、二分别为贵阳 市和六盘水市）。 2010年末人均 GDP约为1.3万元不到全国平均水 平的二分之一（2010年末全国人均 GDP2.98万元）。