万科-杭州长板巷项目产品建议书
万科 项目产品目标
万科项目产品目标
万科的项目产品目标是打造高品质、可持续发展的房地产
项目，提供满足人们居住、工作、休闲、购物等需求的综
合性社区。
具体目标如下：
1. 品质目标：致力于打造高品质的房地产项目，注重建筑
设计、材料选用、施工工艺等方面的精细化管理，以确保
项目的建筑质量和外观设计达到高水平。
2. 可持续发展目标：积极推动绿色建筑和可持续发展理念，通过节能环保措施、资源循环利用等方式减少对环境的影响，提高项目的可持续性。
3. 社区建设目标：以人为本，注重社区的规划和建设，提
供完善的社区设施和便利的生活配套服务，满足居民的各
种需求，提升居住品质。
4. 创新目标：积极引入新技术、新理念，推动房地产行业
的创新发展，提供更智能、便捷的居住体验，满足人们对
于高品质生活的追求。
5. 客户满意度目标：关注客户需求，提供个性化的产品和
服务，不断提升客户满意度，建立良好的客户关系，实现
长期稳定的业务发展。
总之，万科的项目产品目标是通过打造高品质、可持续发
展的房地产项目，满足人们对于居住、工作、休闲、购物等方面的需求，提升居住品质，促进社区发展，实现可持续发展。
万科标准化产品手册景观篇
万科标准化产品手册景观篇一、前言1、编写目的本手册的编写目的是为了规范万科集团的标准化产品设计，提高产品设计的质量和水平，满足客户对居住环境的需求和期望。
通过标准化产品设计，可以减少因地域、文化、习惯等因素造成的差异，提高产品的可复制性和品质保证。
标准化产品设计也有利于集团内部的协同合作，降低产品的采购和建设成本，提高项目的投资回报率。
本手册的景观篇是针对万科集团在住宅小区和商业地产中的景观设计进行规范和指导，旨在提供一套完整、实用、可操作的设计标准和规范。
通过本手册的编写，希望能够促进万科集团的景观设计水平更上一层楼，为业主和用户创造更加优美、舒适、安全的生活环境。
1、明确该手册的编写目的和意义，以及对万科标准化产品的影响和贡献。
《万科标准化产品手册景观篇》的编写目的是为了总结和提炼万科在多年实践经验中积累的标准化景观设计与施工的优秀做法，为公司的房地产项目提供景观方面的技术指导和支持，提高项目的品质和竞争力。
该手册的编写意义在于，通过标准化设计和施工，降低成本，提高效率，减少风险，同时还能提高项目的品质和美感，满足客户对居住环境的需求和期望。
该手册对万科标准化产品的影响和贡献主要体现在以下几个方面：首先，该手册提供了一套标准化的景观设计和施工流程，使项目在景观方面的操作更加规范化和高效化，提高了项目的整体品质和美感。
其次，该手册总结了万科在多年实践经验中积累的优秀做法，为公司的房地产项目提供了宝贵的技术支持和指导，使项目的景观设计更加科学和合理。
最后，该手册还有助于提高公司的品牌形象和市场竞争力，使万科的房地产项目在市场上更具有吸引力和竞争优势。
2、适用范围本产品手册适用于万科集团在全国范围内的所有房地产开发项目，包括住宅、商业、酒店、写字楼等多种类型。
目的是为集团内部提供标准化的景观设计方案和产品，以提高项目的品质和竞争力。
也可作为行业内的参考书籍，为其他房地产开发企业提供有益的参考和借鉴。
[浙江]高端住宅楼项目开发产品策划书(全套77页)13606
![[浙江]高端住宅楼项目开发产品策划书(全套77页)13606](https://img.taocdn.com/s3/m/4043ebad1711cc7930b7162f.png)
绿城XX项目产品策划书绿城XX项目公司XX市场研究部二零一零年二月目录第一章前言第二章项目地块及周边概况第一节地理位置第二节项目基础信息第三节项目区域环境及配套第四节项目所在区块土地利用规划第五节项目特点描述第六节自然条件第七节自然灾害第三章项目所在的城市历史文化背景第一节历史文化内涵与底蕴第二节地方文化习俗第三节半山历史底蕴第四章市场定位及产品定位第一节杭州市房产市场发展情况第二节田园项目区域发展预测第三节主要楼盘竞争分析第四节目标客户需求分析第五节田园项目户型定位建议第六节商业配套建议第五章规划设计第一节规划布局第二节道路交通组织第三节公共空间系统第四节样板区、现场接待处设置第六章建筑设计第一节建筑单体第二节公共配套第七章室内设计第一节样板房第二节会所及公共部位第八章景观设计第一节设计理念及意向第二节景观设计要求第九章安装、基础设施配套设计第一节给排水系统第二节电气系统第三节弱电系统第四节暖通第五节其他第十章物业管理及服务体系第一节物业管理模式第二节物业管理资质要求及时间界定第三节开发商一次性投入内容的要求第四节园区服务功能要求第五节服务内容第六节服务及物管收费标准第一章前言项目名称：绿城XX田园项目。
土地取得：绿城XX项目40号地块、41号地块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由XX集团与XX集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。
项目四至：田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。
田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。
田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。
地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计88174平米（约132亩）。
6-万科JCC地块设计任务书5.25
万科JCC地块设计任务书高力国际2015年5月1.总体构想1.1项目定位22世纪新型复合智慧文化商务平台1）磁力点——实惠讨巧的形象提升富有质感和传统元素设计的立面（与项目整体立面和谐），不提倡“金碧辉煌”，更强调设计感公共空间体现丝绸文化和古文脉，同时结合现代科技标识性的泛光照明（成本要可控，但要有特色）2）磁力点——商业与办公复合贴沙河景观资源充分利用跨界与融合非传统办公（不以传统商务型办公写字楼等级级别标准统一衡量）1.2目标客户群定位核心买家1：传统贸易成熟企业转型：传统贸易公司转型设计师品牌和高级成衣定制，具有创新精神的营销部门，需要产品展示、客户接待等办公需求前沿的高端生活服务类企业：高端医疗、教育咨询和运营、语言培训和教育、体育艺术培训和教育、旅行社、高端摄影工作室等，有较多访客和接待需求 成熟的新兴金融企业：自用型的资产管理公司、互联网金融等核心客户均具有来访客户量大，非传统商务办公氛围，有艺术文化调性的接待空间需求，公共空间和休闲商业的融合、友好开放和实用性有较强述求1.3 项目价值体系系统化的形象工程：外立面造型、材质、泛光照明、以及大堂高度、电梯品牌等昭显企业形象的方面进行适量高配，满足客户形象提升的核心述求。
室内吊顶、过道设计装修迎合企业特质，可采用创意性做法，比如不吊顶，管道刷白，或者玻璃吊顶（视成本情况），营造不一样的时尚感。
在智慧安防、智慧停车等客户最易感知之处，打造智慧、前沿科技体验。
创新户型设计，提升附加值：主力户型200-300平方米，考虑面积赠送的可能性，实现办公空间实用率提升，满足客户自用实惠的核心述求。
更多共享空间，为企业量身打造：在设计允许的条件下，打造一些室外不计容积率的互动空间，营造更休闲、放松、注重交流的办公环境，最大化利用河景资源，同时结合商业功能可兼做企业的访客等候休憩区域。
人文气质包装，体现高雅格调：针对企业访客较多的特点，打造5S访客感知系统，通过适量低成本的艺术陈列、室外绿化延伸（将大堂与室外空间结合）、气味和背景音乐，满足入住企业尊荣感，调性与住宅匹配，提升访客休息的舒适感。
万科产品建议书
竭诚为您提供优质文档/双击可除万科产品建议书篇一：作业6万科未来发展的建议1、当前政府针对住宅用地要求的配套越来越完善，城市供地开始由住宅慢慢转向综合配套设施，政府想通过市场化手段完善城市功能，这几点综合在一起，万科有必要培养完善城市综合功能的能力。
在传统的住宅业务以外，加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
2、向事业合伙人制度转型。
任何来自外部的监督约束，哪怕再严密，也不如员工的自我激励和相互管理更加有效。
无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度将成为万科集团重要的基础和保障。
3、公司内部员工的文化，而非品牌宣传文化。
是一个现实的，可以感受到的带有正能量积极上进的文化体系，赏罚分明，资源共享，对于一颗老鼠屎坏了一锅粥的员工必须严肃惩戒，进行教育。
对于不良的部门文化要给予提出和改正，对于不良的领导文化要给予批评和改进。
4、信誉：建立良好的信誉口碑，对友好合作的客户、商家要负起上市企业的榜样责任，严厉杜绝拖欠款项等不良风气，树立良好的公司品牌形象。
口碑：对以前合作的客户保持良好的沟通，除了长期的战略合作协议外在宣传自己的同时，亦不能忘记客户单位的利益。
5、企业的营销业绩与每个员工都有着直接的联系，每个员工也应该有忧患意识。
企业效益好了，员工也能得到实惠；反之企业跨了，大家失去了饭碗，生活就没有了保障。
所以建议要大力倡导员工关注营销、参与营销、服务营销的观念，发挥大家的客户关系或营销手段，鼓励大家主动出去宣传公司的产品，想办法拉团购或大客户。
6、为适应营改增的要求，建议公司建立材料采购部，工程上的主要材料，安全防护，劳护用品等有公司集中采购，项目上提前报计划。
为了统一公司形象，公司可以指定厂家，生产制作工具式的防护门、围栏、楼梯扶手配件等。
万科地产集团 研发设计 商业地产项目产品设计建议报告
顺义城区交通状况调研分析 顺义居民消费习惯调查 小结：区域内商业状况分析总结
2020年11月
思源顾问
顺义城区商业状况宏观分析——现状分析
2020年11月
思源顾问
商业部分商圈分析
• 次级商圈范围： 东至：顺西路东侧 西至：西二环路西侧 南至：顺平西路南侧 北至：石门街及府前中街及其北侧 • 次级商圈分析： a. 由于受到南侧道路和东侧煤厂、油库、铁路
等因素的影响，东侧和南侧次级商圈辐射范 围扩大不大 b. 次级商圈的东北侧与顺义城区的中心商圈有 交叉，未来目标客群将被其分流 c. 北侧的辐射范围将有所扩展
2020年11月
思源顾问
顺义城区商业状况宏观分析——不足分析
总量较小 商增业量规不模足
2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元，占全市社会消费品零售总额（ 1916亿元）的比重仅为2.6%，增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同时， 外来消费总量不足，商业吸附能力不强。
无序发展 同商质业竞规争模
原因分析：高低收入家庭人口负担系数的差异、行业间收入差距的逐步扩大 、社会保障 制度的不完善
思源顾问
顺义城区商业状况宏观分析小结
• 与北京市几个远效区相比较，顺义的商品流通业无论是从规模还是从效益都 名列前茅；
万科望泉寺项目
产品设计建议报告
2020年11月
商业部分
思源顾问
目录
• 项目商圈分析 • 区域内商业状况分析 • 本项目商业部分SWOT分析 • 目标消费群定位分析 • 本项目商业定位及产品定位
房地产产品亮点打造及装修升级建议提案
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竞争项目精装修探营
室内装饰品质感超强但温馨感略显不足， 线条较为生硬，调性颜色比较简易，缺乏 生活气息。这正是我项目得以借鉴和超越 的利益点。
另外，从我司调查的情况显示，万科公园5号目前计划于10月中旬与大 户型一同开出本应于年底出售的50平米小户型，证明其前期蓄客情况 并未达到预期，这与其超高档次装修，堆砌产品价值所带来的价格增 高有直接的关系。
可商可住企业发源地
投资客户
看好奥运\CBD区域 高端酒店公寓前景
需求完备的装修，节省精力和时间成本
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产品优化的关键点筛选
根据前述我项目客群的特征，筛选出我项目产品优化的关键点：
√ 提升交房标准，做到真正“提包入住”；
提高装修硬件标准，增强产品附加价值；
√ 从细节着眼，用人性化设计打动人； √ 改善装修风格，增加居住温馨感； √ 户型设计扬长避短；
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小细节，大学问
——产品亮点打造及装修升级建议
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知己知彼，方百战不殆。 首先我们了解市场竞争项目装修情 况，以及其实际销售情况。
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竞争项目精装修探营
室内多处运用大理石、雕花玻璃、及雕花镜面、浅色的木饰面以及珍稀红玉石的点缀。 金属收边应用于两种材料的交接和阳角的处理上，品质感超强。 细节的处理更是力争项目精益求精。
高科技与智能化家居的运用；
软硬件配套设施改善生活便利度；
公共区域装饰体现项目档次。
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项目产品优化策略
运用差异化和独特性的策略
规避产品本身同质化,增加产品的亮点和差异化优势 跳出传统的包装手法
以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品
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项目产品优化策略
万科标准化产品策略
38
675
房地产智库
精装修
配套景观
性能
儿童活动场地 0.25 ㎡/户 老人活动场地 0.25 ㎡/户 运动场地1.1 ㎡/户 软硬景比例: 硬：软=3：7
满足C标
强化楼板 隔音、通风
？
温湿改善 管道隔音
区域
？
户型库 区域框架
类别
首置首改
中端再改
深圳区域
十字户型
十字户型
上海区域 北京区域
G95 TS系列
G115/地杰1T2 TS系列
77%
3% 20%
面积
65%
9%
26%
金额 0%
58%
20%
40%
9% 60%
集团07~09年高层项目销售产品类型统计
w资ww料.来fd源c0：1.根co据m集房团市地场产营智销库部提供数据分析
33%
80%
100%
≤200平米高层
＞200平米高层
非高层
标准化产品线
房地产智库
项目管理要求：产品决策前置
措施1：土地获取，项目分类
A 新品类 B主流非标准化 C标准化
措施2：项目正式启动30天内确定“定位、产品选择”
30天内
定位、产品选择
房地产智库
模块化产品定义
定标模块产品
针对主流项目， 由区域提供“户型”方案库 集团提供“立面、精装”方案库和“性能、景观”设计标 准， 一线根据地域、市场等项目因素选择组合使用
好：产品竞争力核心：“创新&持续改进”的机 制
●
10-20% 新品类
创新能力
10-20%
主流非标准化
持续改进能力
70-80%
设计管理-产品建议书-杭州万通中心产品建议书(第3版)
杭州万通中心产品建议书（第3版）1、整体定位本项目所在区域为运河商务区，规划为杭州城北城市副中心。
本项目依托运河商务区的整体规划，定位为运河商务区内集时尚商业和创意办公于一体的地标性精品综合体。
2、物业类型配比及分物业定位本项目由商业和写字楼两部分组成，商业总建筑面积约6.55万平方米（含地上和B1层）；写字楼地上建筑面积不少于3.65万平方米，两者面积配比可根据设计实际情况有一定的调整弹性。
地下层数为3层，汽车泊尽量达到800个，汽车泊位和自行车位满足杭州市相关规范。
2.1商业定位本项目商业部分是整个运河商务区的商业核心所在，定位为“融合家庭娱乐和时尚元素的一站式购物中心”。
●满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐的时尚性综合商业的消费需求，集中面向区域内最具消费力的年轻家庭和年轻人。
●建立主题概念，以建筑造型、立面、内装饰、商业品牌以及营销推广等手段，树立鲜明特色和时尚形象，令项目独具魅力。
●商业档次定位为中偏高的商业品牌，以中档品牌为主，配以部分中高档品牌提升形象。
零售业态重点引入平价时尚类国际知名品牌，如UNIQLO，MUJI，H&M，C&A等。
同时，餐饮和休闲娱乐业态将配置和预留较高的面积比例。
2.2 写字楼定位本项目写字楼部分要求风格现代，具有高品质形象、鲜明特色和地标性特征，公共区域品质高、形象好，户型可灵活组合，生态环保，性价比高，并跟周边主要竞争项目远洋写字楼物业形成差异化。
开发策略为分散销售，目标客户群主要定位于两类客户：●主流为投资客：来源于杭州及浙江其他经济活跃的城市。
投资客主要关注物业的投资回报率和增值空间；受购买承受力限制，单位面积要有所控制，并可灵活组合。
●部分购买自用：客户以杭州本地成长型企业为主，尤其对本项目区域认同度高的公司和机构。
他们处在公司发展的上升期，希望通过高档的办公空间展现企业形象。
3、设计要点3.1整体布局及交通组织●充分考虑跟东侧绿化带、南侧广场、上塘路高架，以及南面和西面远洋项目之间的呼应关系，形成有机的结合，提升本项目的展示效果和有效吸引人流，形成良好的可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特的体验。
杭州万科产品及服务主张
杭州万科三好住所85 项细节图谱产品与服务主张·第 1 条「我们尊敬业主的资源，采纳全资源设计理念，社区里每一平方米、每一立方米的定位和设计，都经过认真斟酌，不浪费资源。
」◆实践示例：住所净高的标准化好多人都有这样的经历：房子交托此后，才发现头顶上有一道梁，让你很不舒畅，当初买房时你在户型图上是看不出来的。
要让净高实现每一立方米都获得利用，就需要在设计和施工上动脑筋，比方要「优化梁高度」「管线预埋」「吊顶设计精美化」「干法地暖卡式铺装」等。
◆实践示例：景观设计的参加性好多楼盘的景观设计，看起来美轮美奂，但其实可是是陈设，只好看不可以用，没有参加性。
时代已经不同样了，现在，还不愿做参加性景观的地产商，都是「耍流氓」。
产品与服务主张·第 2 条「我们主张把社区内好的资源向业主开发，让更多业主共享。
」◆实践示例：放弃「楼王」在万科在杭州的好几个新楼盘，都主动放弃了传统的「楼王」规划方案，而是把景观最好的地点，取出来做公共观景平台等业主空间。
▲万科·溪望放弃「楼王」的规划思路产品与服务主张·第 3 条「我们用『可连续发展』的态度对待资源，逐渐抛弃高人工耗费、高资源浪费等生产方式；尽量使用低耗费、高耐久、可重生的资料，在保证居住质量的基础之上，回归住所价值自己。
」◆实践示例：景观工业化资料采纳工业化产生的「PC砖」，比人工切割更平坦，降低传统铺装砖易生长苔藓类植物的缺点，更有益于社区内少儿和老人行走。
◆实践示例：全屋LED光源80%能源，使用寿命可达6-10万小时，比传统光源寿命长10 倍以上，天长日久可节俭LED光源比白炽灯要节俭近一大笔电费开销。
产品与服务主张·第 4 条「我们重视社区景观的功能属性，倡议运动健康的生活方式。
将在每个社区内为业主供给室内外沟通空间（业主客厅、景观活动场所等），让您和家人拥有丰富、有序的户外活动环境。
」◆实践示例：园区桑树栽种养殖蚕宝宝，是江南一带好多小朋友的喜好，甚至是小学生的课外作业。
万科项目策划书PPT
将持续稳定的发展态势。
行业风险
03
政府对房地产市场的调控政策越来越严格，市场风险和政策风
险不容忽视。
目标市场分析
目标客户群体
该项目主要面向中高端购房者，包括年轻人、改 善型购房者和投资型购房者。
市场规模
根据市场调研，该项目的目标市场规模约为100 亿元。
市场定位
该项目以高品质、完善配套、宜居环境为卖点， 定位为中高端住宅小区。
张伟，具有丰富的施工管理工作经 验，能够合理安排施工进度，确保 项目质量。
销售团队
陈燕，拥有专业的销售技巧和良好 的客户服务态度，能够为公司带来 更多的客户。
项目实施时间表与里程碑计划
第一阶段（1-3个月）
第二阶段（4-6个月）
完成项目立项、设计方案的制定和审批。
完成施工招标、签订施工合同，并开始施工 。
产品创新
为满足消费者不断变化的需求，万科将加大产品创新力度，在户型设计、社区配套和智能 化应用等方面进行持续优化。
绿色建筑与可持续发展
随着环保意识的提高，绿色建筑和可持续发展成为行业关注的焦点。万科将积极推广绿色 建筑理念，致力于创建环保、节能、健康的居住环境。
附录：相关数据与资料
01
02
03
项目详细资料
3
阐述项目的重要性和紧迫性，以及对企业和社 会的影响。
项目建设目的
明确项目的目标和定位，以及建设的意义和价值 。
分析项目的市场前景和需求，以及项目的可行性 和优势。
提出项目的建设方案和实施计划，以及项目的创 新性和可持续性。
项目预期效果与影响
预测项目的经济效益和社会 效益，以及项目的可推广性
和可复制性。
建筑布局
杭州三号白皮书万科出书产品与服务主张_图文
产品与服务主张·第 12 条 「我们秉承阳光透明的原则，提供妥帖的销售服务，并在营销推广中，坚持使用真实客观的物料，提前告知红线内 外不利因素。」 ◆实践示例：样板间真实尺度 在样板间展示中，家具尺寸按照 1:1 比例真实尺度展示。例如卧室的床严格按照 1.8 米、1.5 米真实比例呈现，避免 虚假空间的错觉。 ◆实践示例：区域沙盘真实比例 直接以 google 地图为蓝本，制作项目区域地图，避免误导购房者。
◆实践示例：预留 O2O 空间 预留速递易为代表的快递柜，提供自动化的收取 快递物品服务，实现 O2O 服务。
产品与服务主张·第 10 条
「我们重视工程质量，从精细化工程管理、精工品质、实测实量等方面严格把控工艺工法，并积极探索工业化建筑、 绿色建筑、创新技术的落地可能。」
◆实践示例：实测实量 毫米误差 全年每季度的第三方飞行检查，对实体和观感质量约 60 多项指标进行「实测实量」，误差范围尽力控制在毫米级之 内。 ◆实践示例：PC 工业技术 积极尝试 PC 工业技术，成品施工，建房有如搭建积木，不会出现因手工操作带来的品质问题与相对误差，更好保 证施工质量。
❀ 产品与服务主张·第 18 条 「我们致力于项目周边城市界面的提升及邻里社区公共空间的打造，争取代建周边的公园、河道及公共空间，为创 造社区的美好而努力。」 ◆实践示例：矿坑探险公园 万科良渚矿坑探险公园在ft体工业矿坑陈迹上精心设计，以「回归土地本源」为设计 主旨，由百亩花海、超大草坪、 茶园、儿童探险中心等部分组成。
产品与服务主张·第 6 条 「我们关注居住的功能和舒适性，建筑形式服从于户型功能，提升室内的通风、采光及日照条件。」 ◆实践示例：全屋除霾新风系统
◆实践示例：户内门静音锁
◆实践示例：樟木板 在主卧衣柜放置 1-2 块樟木板，替代原衣柜层板，具有防蛀、防霉和杀菌的功能，减少使用樟脑丸。
【策划方案】杭州市长河镇长江实业项目产品策划提案_106PPT
地块研究
地块研究
地块研究
交通条件:
区域内交通主要依靠时代大道、宾文大道、长河大道等，区域为主要杭宁 高速、104国道、绕城高速，杭州两大火车站和四个汽车站，对外出行及其方 便快捷。其距离杭州武林广场10分钟车程，距离萧山国际机场25分钟车程。周 边由多条公交线路经过，直到杭州和萧山等地的主要交通要道和繁华地段。距 离地铁1号线不远。
相对较大，主要考虑未来生活成本相对较高，总价相对较高，而他们购买的 户型面积主要在100平方米以下，总价在80万以下，而主力承受能力都在70万 以下，大部分都是按揭付款，一次性相对较少。最近几个月该区域成交的客 户相当部分首付款在25万以内（即小三房和二房居多），即消费群体的自由 资金在20万元自由居多。（数据来源于南岸晶都项目和和园项目内部人员）
区域竞争分析
楼盘销售价格：
根据我们对该区域楼盘的深入调研，该区域楼盘价格主要小高层均价在7 500－9500元/平方米之间。例如，中兴和园，小高层均价在9100元/平方米左 右。（以上数据来源于各项目销售部）
区域竞争分析
消费者承受能力： 根据我们对周边楼盘消费群体的调研，得知：目前消费者对底层楼盘需求
根据我们对滨江商业房地产市场的深入分析和研究，目前滨江商业房地产 市场分商务办公用房和沿街商铺等部分为主。而目前商务办公房产房源主要集 中在滨江四桥南面，长河镇目前商务出现商务办公用房出售，主要以沿街商铺 为主。该区域酒店式公寓相对困乏，由于充分利用长河镇历史文化旅游资源， 更是相对困乏。针对本项目的规模情况、周边消费群体情况，以及未来区域规 划发展情况，我们长河镇沿街商业做深入的研究和分析。
塘子堰村－邮电路
长河中学 6：00—17：30 3元/2元
225
万科规划方案设计任务书(模板)
万科规划方案设计任务书(模板)1000字任务名称：万科规划方案设计任务目标：1. 确定万科项目规划方案。
2. 管理万科项目设计团队，并确保其在项目时间表和预算方面的顺利完成。
3. 研究项目需求并确定设计方案，确保其符合客户期望和预算要求。
任务描述：本任务要求设计团队为万科项目制定一套完整的规划方案。
该规划方案将包含景观设计、建筑设计以及其他一些必要的设计附加项。
在设计过程中，设计团队需要与客户密切合作，并为客户提供准确的时间表和预算报告。
任务完成后，设计团队应对方案进行全面审查，以确保其满足项目要求。
本任务的具体要求如下：1. 设计团队将与万科项目规划部门紧密合作，制定全面的规划方案。
2. 设计团队将负责项目时间表和预算的制定和监控，以确保项目的按时完成和预算不超支。
3. 设计团队将与客户密切合作，确保他们的期望得到满足。
设计团队需要根据客户的意见和反馈进行调整。
4. 设计团队将负责项目文档的管理，包括规划方案、设计文档和其他项目文档。
5. 每个设计团队成员应按时提交其工作，并确保其工作质量符合项目要求。
6. 设计团队将制定详细的文档，对已完成的工作进行审查并指出必要的更改或修正。
7. 设计团队将提供定期的进度和预算报告，以确保项目的顺利进行。
预计完成时间：本任务的预计完成时间为3个月。
任务开始之前，设计团队应制定详细的工作计划，并根据该计划严格执行。
任务完成后，设计团队将向客户提交完整的规划方案，并对方案进行详细解释。
任务分工：本任务将根据团队成员的专业发挥其专业技能。
每个设计团队成员都将负责其中一个或几个子任务。
任务分工如下：1. 项目管理：负责项目时间表和预算的管理和监控。
2. 建筑设计：负责项目建筑设计的制定和实施。
3. 景观设计：负责项目景观设计的制定和实施。
4. 其他设计：负责项目其他设计附加项的制定和实施。
任务要求：1. 设计团队成员必须具备相关专业技能，在规划方案设计方面有一定的经验。
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杭州市区（不含萧山、余杭）住宅市场近年供求关系走势 700 600 500 400 300 200 100 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 住宅供求比 住宅批准预、销售面积 住宅预、销售面积 258.6 249.9 319.6 272.5 337.8 350.4 360 246.1 单位：万方 472.55 343.65 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00
目前对杭州房地产市场影响最大的因素是土地供应及商品房市场供求关系。
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议
G.深化方向
二、宏观经济
城市核心特 人口汇聚能力 总人口 市区人口 外来人口 居民购买力研究 人均可支配收入 居民储蓄余额 国内知名的旅游城市，作为浙江省省会城市，吸引了大量外来人员，属于外向型经济、新移民城市 02年 636.81 387.01 119.28 02年 11778 1183 03年 642.78 393.19 119.28 03年 12898 1590 04年 651.68 401.59 184.24 04年 14565 1835 05年 660.45 407.99 / 05年 16601 2192 06年 666.31 414.17 218.88（上半 年） 06年上半年 19027 2555 与上海比较 05年总人口是上海 的37% 05年是上海的23% / 与上海比较 05年是上海的89% 05年是上海的26%
120-144
144以上 合计
106.3
117.65 282.96
37.57%
41.58% 100%
95.78
101.59 256.33
37.37%
39.63% 100%
0.90
0.86 0.91
8068
11140 9199
备注：以上数据不包含经济适用房。
数据来源：杭州市房地局
90平方米以下面积段供应比重最小，不到总量的5％，供应主力集中在120－144平方米及144平方 米以上两大面积段，供应量逼近80％。 整体供求比为1：0.91，基本平衡，其中，90－120平方米面积段略有供不应求，144平方米以上 面积段供应略大，而90平方米以下的市场需求比较稳定。 从成交价格看，出现两头高，中间段低的格局，分类产品中全装修小户型（含酒店公寓）以及 景观大户型市场成交价格最高。
G.深化方向
四、房地产市场运行情况
3. 价格
从杭州市区的住宅成交价格看，近五年来， 市 区住宅的平均成交价格呈快速上扬态势，在 2005年达到历史最高点。
7751
杭州近年市区（不含萧山、余杭）住宅价格走势 9000 8000 7000 6000 5000 4000 4491 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 5366 6866
2005年以来国家出台了一系列宏观调控措施，抑制商品房价格上涨过快和投机性需求。从目前来看，杭州房地 产市场对调控政策的承受能力明显增强，原因在于，目前杭州商品房市场主要以刚性需求为主，投机性需求不 多，市场结构良好。
从市场容量来看，近三年杭州商品房交易面积均稳定在500万平米以上，06年较05年有40余万平米的提升。
6.8
35 05年 2942.65 44853 298.7 5\51.2\43.8
12.82
33 06年 3440.99 51871 389.09 4.5\50.6\44.9
05年是上海的50%
05年是上海的92% 与上海比较 05年是上海的32% 05年是上海的66% 05年是上海的16% /
注：详细研究资料请参见附件1
急待解决的问题：限高指标是否确定能够突破？突破到多少？何时确定？ 90 平层 199 17910 14.24% 产品品类：G1/G2 方案1：
增加 高层 135 盈利 产品配比如下表： 220 合计 70 90 方案2： 加快 现金 高层 流回 笼 130 190 220 合计 60 308 308 154 1168 315 315 273 159 44 1106 18480 41580 33880 125780 22050 28350 35490 30210 9680 125780 14.69% 33.06% 26.94% 100.00% 17.53% 22.54% 28.22% 24.02% 7.70% 100.00%
在宏观调控不断深入的背景下，杭州住宅销售 量的稳步回升说明市场刚性需求仍大量存在， 杭州房地产市场发展前景依然较好，基础稳固。 同时，市场消费心态越来越成熟，自住型需求 已占市场主导地位。
注：详细研究资料请参见附件1
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议
加强了垂直管理，强化中央权威 中央政府调控思路由宏观向微观转变，加强对于地方政府的控制，具体表现：加强土地和统计体系层面的垂直 管理，通过垂直管理强化中央权威。 各部委协作能力加强 2006年中央政府调控又一个显著的特征，各部委协助合作精神得到加强，政策经过各部委的协商后联合发文， 既保证了政策的权威性，也防止因为部门利益而掣肘。 杭州房地产市场对宏观调控的承受力在增强 由于目前杭州房地产市场投机性需求并不显著，因此相比2005年，对调控政策的耐受性明显增强。未来宏观调 控力度仍可能加大，但杭州房地产市场的刚性需求仍能保证市场的良性发展。
销售面积
销售均价 人均居住面积
443.24
3526 16.31
555.48
3939 17.2
655.85
4185 17.8
704.19
5619 20.7
762.5
6603 20.97
05年是上海的22%
05年是上海的82% 05年是上海的129%
注：详细研究资料请参见附件1
A .总体市场分析
B.土地属性分析
城市规划
重点发展区域：城市中心、钱江新城、下沙、临平和萧山三个副中心以及14个地区级城市组团。
快速道路与轨道交通建设：快速路建成一环三纵五横，总长约为268千米；轨道交通建成南北线和 东西线为主要骨架的轨道交通网络，长度约100千米。 房地产市场发展 房地产投资额 房地产施工面积 房地产竣工面积 02年 198.25 1898.63 564.27 03年 258.85 2449.91 701.36 04年 328.54 3530.28 865.06 05年 410.57 4214.23 902.76 06年 442.45 4545.33 725.8 与上海比较 05年是上海的33% 05年是上海的29% 05年是上海的32%
单位：元/平方米
7842
2006年，杭州市区住宅市场出现了明显的盘 整 迹象，7751元/平方米的价格基本与去年持平， （注：以上供求和价格数据均包含经济适用 房，剔除后，杭州市区商品住宅的2006年平均 成交均价为9198元/平方米，比2005年上涨约 3.4%），在价格走平的同时，整体成交量却出 现了明显复苏，基本已经恢复到了04年的高峰 值，市场的需求在压抑了一年左右后再次出现 了回升。
注：详细研究资料请参见附件1
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议
G.深化方向
目录
第二部分
土地属性分析
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议
G.深化方向
一、宗地区位及城市角色
宗地位于杭州拱墅区大关控规单元，处 于拱墅区与下城区交界处，既有市中心 属性，又有被理解为城北的可能。
城西高档商务及 住宅区：含黄龙 商务区和蒋村居 住区
宗地
中心城区：含 武林商圈及延 安路和庆春路 商务区
在政府对全市土地划分的9个等级中宗地 处于第3级。 宗地所在位臵不属于城市的核心商务区 和商圈，也不属于发展中的新兴区域， 但处于市中心武林商圈的辐射范围内。 从市民评价来看，基本认为宗地靠近市 中心，成熟便捷，但形象老旧，且有城 北工业区历史背景。
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议
G.深化方向
杭州长板巷项目产品建议书
杭州万科市场营销部 2007年4月13日
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议
G.深化方向
总体结论摘要
形态 户型（㎡） 套数 面积 面积比例 备注 产品形式：高层为主、小高层为辅的塔式及塔板结合的住宅建筑。 70 199 13930 11.07% 平层 平层，可与135㎡户型拼接，或作 为两代居中的小套 平层，可与60㎡户型拼接，或作 为两代居中的大套 跃层 考虑拼接后，本方案下实际总套 数为860套 平层 平层 平层 平层 跃层 商务流动G1客户 商务流动G1客户 商务流动G1客户及工作 便利型G2客户 前述各类G2客户 客户对应 商务流动G1客户 商务流动G2客户 前述各类G2客户 前述各类G2客户 生活便利型或舒适性G2 客户
生活便利型或舒适性G2 客户
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议
G.深化方向
目录
第一部分
总体市场分析
A .总体市场分析
B.土地属性分析
C.市场竞争分析
D .客户定位
E.产品建议
F .销售建议