郑州龙湖林溪湾项目户型建议

2007-10-18
650项目户型建议
项目建筑风格定位
北美田园风格 / 地中海风格 社区整体风格一致、纯粹（含住宅、商业、会所、配
套公建）
2007-10-18
650项目户型建议
项目1期产品户型定位
产品形态 面积比例 层数
双拼
5%
3
百度文库
联排
70%
2.5
洋房
25%
4.5
面积（㎡）
价格（元/㎡） 总价（万元）
650项目户型建议
大河龙城
双拼300-400 ㎡，联排250-300 ㎡，叠加160-170㎡、210-220 ㎡
联排户型特征：私家花园、入户车位、景观餐厅、客厅挑高、多 露台赠送、主卧空间设计健身房。
2007-10-18
650项目户型建议
大河龙城：叠加别墅
2007-10-18
650项目户型建议
05-07上半年，别墅套均面积约200㎡。其中05年套均186㎡，06年套均174㎡，
07上半年套均212㎡。
与01-03年套面积分布300-500㎡相比，套均面积减小。07年与05-06年相比，面积
有小幅增大。
2007-10-18
650项目户型建议
郑州别墅市场：套均面积分布
单套面积分布
4% 3% 1%1%
地上车库
无
德金假日御园
1: 1
地上车库
无
建业森林半岛
1: 1
地上车库
无
中凯铂宫
1: 1
地下车库
无
普罗旺世
1: 1
地上车位
无
盈家水岸
1: 1
公共车位
无
龙泊圣地
1: 1
地上车位
无
2007-10-18
650项目户型建议
客户访谈结论
客户的产品认知、需求特征 专业人士项目发展及产品设计建议
2007-10-18
朝南的露台要尽可能的多。
2007-10-18
650项目户型建议
客户的产品风格喜好
40%
35%
33%
34%
30%
25%
20%
15%
11%
11%
11%
10%
5%
0%
格 欧式奢华风
格 简约现代风
格 中式古典风
格 北美田园风
合 多种风格有机结
以北美田园风格、简约现代风格为主
喜好差别较大。现代、过于过于古典风格接受度低，总体要求风 格差异化、风格纯正、环境协调、做足味道。
门庭：讲究曲径通幽，入户门也要大气，适应中原消费者的喜好。
客厅：面积要大，40平方米以上，开间要大，目前有的人买复式或者 别墅把客厅旁边的房间打通做客厅。
餐厅：客厅与餐厅之间要有错层，要有舒适和豪华的感觉
地下室：防水一定要做好，后期非常难解决
采暖配置：要有，可以加上真火壁炉，设计预留烟道即可。
墅多为2.5-3.5层，面积220-330 ㎡ ，市场销售速度最快的经济型联排别 墅面积多在220-270 ㎡。
别墅产品注重外部景观环境的渗透，通过底层花园/入户花园、上层露台、 飘窗设计实现。
户型内部通过门厅、客厅/餐厅挑空、突出主卧空间等设计表现品质。 别墅客户的年轻化趋势持续，影响产品设计的风格多样化。
联排别墅：普罗旺世
一期联排 “枫丹白露”/三期佛罗伦斯 5.4米面宽联排别墅户型 面积：226.80平米（边户）/223.99平米（中户） 户型特征 ：前庭后院、客厅挑空、茶厅和餐厅分置、主卧露台、阁楼空间
1-4层平面图
2007-10-18
650项目户型建议
普罗旺世
一期联排“香榭丽舍” 面宽6.9m ，进深16米联排别墅面积250-260平米。 户型特征：前庭后院、挑空餐厅、南北露台、主卧空间分区（睡眠区、起居 区）
平米；联排部分500 ㎡左右。 户型特点：
双流线设计：业主不必穿过客厅就可以直接进入卧室或其它房间，大大提高了居住舒适度； 双入户门厅：全部星级装修，同时配置全套技防设施，彰显生活品质； 别致退台 入户花园
2007-10-18
650项目户型建议
叠拼别墅：盈家水岸
共215套，套均面积200-300㎡，套均总价85万。 200-298㎡四房、五房 户型特征：客厅错层，上叠外楼梯入户、客厅挑空、露台，舒适性高于下叠
650项目户型建议
受访客户的需求特征
对别墅的认知：精致的房屋，大大的庭院，惬意而私密的生活 产品需求：空间分配合理，设计舒适是客户对产品户型的基本要求 建筑风格：纯粹的建筑风格是客户的统一需求，轻快的风格最能接受 配套条件：优秀的教育资源影响客户购房的重要条件之一；日常生活
型商业配套比不可少，但是要考虑尽量减少商业对项目的干扰 会所需求：客户对会所的要求程度不高，更侧重结合设计的户外运动
2007-10-18
650项目户型建议
龙泊圣地产品
在售联排产品：
154-182 ㎡三房两厅三卫 180 ㎡四房两厅三卫 183-214 ㎡五房两厅三卫/四卫 215.5㎡七房两厅五卫
在售独栋产品：270-300 ㎡以上 产品整体特征：
180 ㎡户型面宽5.7米、进深10米；215㎡户型面宽7.2米、进深11.2 米
叠加
2007-10-18
叠加别墅，上叠㎡，下叠㎡ 户型特征：下叠门厅、客厅
挑空、南向露台
650项目户型建议
温哥华山庄
风格：英伦建筑，深灰色屋顶，主立面为仿红面砖，灰色的毛面花岗岩基 座 ，色调以浅米黄色配以深红色为主 。
产品：5—8层带电梯花园洋房 +观景双拼别墅 户型：洋房3房142㎡、4房158-221 ㎡(跃层)、5房197 (平层)-260 ㎡(跃层)
2007-10-18
650项目户型建议
别墅车库设计特征
别墅车位配比通常达到1:1，部分独栋达到1:2； 车库形式多为地上车库或结合庭院设计的地上车位，部分叠加采用公共车位；
没有半地下室（车库）设计，较少设计半地下室赠送。
项目名称
车位配比
车位形式
地下室
思念果岭山水
1: 1
地上车库
送地下室
东方今典
1: 1-2
2007-10-18
650项目户型建议
郑州别墅市场：总价-套均面积
别墅市场不同总价区间的面积变化
900
450.00
800
400.00
700
350.00
600
300.00
500
250.00
400
200.00
300
150.00
200
100.00
100
50.00
0
0.00
30万以 30－40 40－50 50－60 60－70 70－80 80－90 90－ 100－ 150－ 200－ 250万
面积紧凑。以外部景观弱化产品内部空间局限性。 地上车位
2007-10-18
650项目户型建议
龙泊圣地户型
2007-10-18
650项目户型建议
郑州别墅市场产品状况
市场供应产品仍以联排、叠加、洋房等类别墅产品为主。独栋、双拼产 品比例很小。
别墅产品套均面积200㎡左右，呈现缓慢减小趋势。 从个案总结来看，高档独栋别墅多为3层，面积300-400㎡以上；联排别
郑州别墅市场：套均面积变化
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
别墅套均面积变化
0501 0502 0503 0504 0505 0506 0507 0508 0509 0510 0511 0512 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706
17%
14%
14%
24%
22%
100平米以下 100－150平米 150－200平米 200－250平米 250－300平米 300－350平米 350－400平米 400－450平米 450平米以上
100-150㎡产品套数比重最大，其次是150-200㎡。 面积聚类分布集中的面积段：100㎡以下，100-200㎡、200-300㎡、300㎡以上。 100㎡以下产品主要是别墅项目中的小户型产品。
650项目户型设计建议
研发中心市场研究部
内容
郑州市场主流别墅产品户型分析（独栋、双拼、联排、 叠加）
整体市场别墅套均面积及走势 重点个案户型分析
客户需求的户型意见（访谈会反馈总结） 建筑风格定位 别墅户型定位建议 洋房户型定位建议 车位配置建议
2007-10-18
650项目户型建议
90% 80%
78%
70%
60%
56%
50%
40%
30%
20%
11%
11%
10%
0%
有中西厨房的设置 有空中花园的设置 户户朝南,采光和通风条件好 有错层或其他功能分区设置,可实现 舒适的居住感
2007-10-18
650项目户型建议
客户的户型内部功能需求
主要是要以人为本，每一层都应有休息房间，一楼有客厅和老年 房，二楼主卧，三楼露台；
2007-10-18
650项目户型建议
独栋别墅：东方今典
户型面积：280-400㎡以上 户型特征 ：客厅挑空、多露台、部分双车位
2007-10-18
650项目户型建议
德金假日御苑
双拼330-430㎡ 户型特征：门廊、露台、双起居室、餐厅与客厅错层；无前后花
园、无客厅挑空。
2007-10-18
主卧、卫生间、衣帽间、主人书房。
停车位需重视方便够用，地上停车就可以满足；一家需要两个车 位，还有如果来客人以后多辆车的停车问题
户型可以小，院子要大、绿化要好。有私家花园，最好是独立的 私家花园
建筑语言要尽可能的多，选用多种建筑材料，多选用些有质感的 材料，通过有情调的建筑语言把项目的思想表现出来。如真正的 烟囱、阁楼和坡屋顶
280-320
中间户180-215 边户220-240
7500 6000
210-240
中间户108-130 边户132-144
70-90，占比45% 100-120，占比 55%
4000
28-36，40-50
2007-10-18
650项目户型建议
双拼别墅
面宽：满足底层南向客厅、老人房。 入口门厅：提高大客厅私密性 外廊：结合建筑风格设置内外景观过渡空间 客厅：挑高，餐厅与客厅错层。 老人房：1层设置南向老人房。 主卧空间：3层结合主人书房/工作阳台同层设计，功能空间包括
2007-10-18
650项目户型建议
专业人士的项目发展建议
高端别墅在设计中要侧重客户的私密性，可酌情减少社区公共空间的 设计。
混合型的物业不会得到高端客户的认可，花园洋房和别墅放一起有矛 盾，洋房客户会损伤项目形象、影响别墅客户的认同。
面积、产品与目标客户有关，高端、中端需求面积不同。 郑州的别墅很多都是两房两厅的复式版，要防止尴尬的面积区间。 别墅需要有独立的宅前后空间。 户型不宜过小，最好能做纯粹的别墅区。
2007-10-18
650项目户型建议
专业人士产品设计建议
联排别墅设定面积小，面宽就会小，目前最小的面宽是5.4米，联排 的面宽如果不超过6米会比较难受。
双拼可以做到三层，两层太低。
内部分区：别墅如果分三层，一楼为公共部分，要气派；二楼比较私 密，要实用舒适；三楼主要就是露台之类的了，要有良好的景观资源
50万以下产品套均面积117㎡，50-100万产品套均面积160-250㎡、平 均200㎡，100-150万产品套均面积约270㎡，150万以上产品套均面积 大于300㎡。
2007-10-18
650项目户型建议
独栋别墅：九郡弘
户型面积：560-580平米 户型特征：大面积半地下室、客厅挑高、多露台、私家花园
设施，满足客户对于健康的需求 项目认知：利用坡地和水来建别墅是很理想的，项目的优势主要在于
其坡地、植被和水资源。目前郑州的其他项目都没有坡地景观，如何 利用坡地，如何将建筑和坡地良好的结合起来是非常重要的。
2007-10-18
650项目户型建议
客户的户型面积需求
空间分配及处理要合理，200平米左右最受欢迎。 中间面积增加，以人为本，花园洋房100左右，别墅200左右。 朝向、通风、采光是首要关注内容。
下
万
万
万
万
万
万 100万 150万 200万 250万 以上
销售套数 494 574 768 372 244 178 192 135 446 152 136 169 套均面积 74.12 121.34 141.44 162.54 183.70 208.15 236.22 256.06 268.69 293.11 314.42 418.00
1-4层平面
2007-10-18
650项目户型建议
普罗旺世 “温莎城堡”：多层别墅型住宅（三叠加别墅）
2007-10-18
650项目户型建议
联排别墅：建业森林半岛
2007-10-18
650项目户型建议
联排端户328㎡，边户㎡
户型特征：北向入户、外 廊、双主卧、南北露台结 合底层平台外部景观渗透、 地上车库。