土地信息系统的设计与评价

集入库； ❖人员的技术培训； ❖系统测试及测试报告的编写。
8
5、系统运行与维护
系统维护是指在运行过程中，为适应环境和其它 因素的各种变化，保证系统正常工作而采取的一切活 动。主要包括以下几项工作： ❖纠错； ❖数据更新：保持图件及相关统计资料的现势性； ❖系统的拓展和完善：硬件变换、软件升级、业务变
❖经费（量体裁衣）； ❖系统建设时间的要求（时间太长不易为领导和用户
所理解和接受）； ❖技术条件(软硬件水平、人员素质与技术水平); ❖数据情况（拥有程度、数量、质量、更新频率）。
4
（3）设立近期目标和远期目标 一个完善的土地信息系统的建立需要较长的
时间，通常持续几年的项目并不少见，为使系 统能尽早地发挥其社会和经济效益，可以分阶 段设立系统的近期目标和远期目标。
第6章 土地信息系统的设计与评价
内容提要：
1、土地信息系统的设计 2、土地信息系统的评价 3、土地信息系统的应用
1
6.1土地信息系统的设计
➢ 确定系统目标 ➢ 系统分析 ➢ 系统设计 ➢ 系统实施 ➢ 系统运行和维护
2
1、确定系统目标
土地信息系统是一个应用性强的空间信息系统， 要实现一个结构完整、功能齐全、技术先进、适合行 业管理特点的信息系统，必须经过较长时间的努力， 因此科学合理地确定系统的建设目标是非常有必要的。 （1）确定目标的原则
23
图9-16 图形数据组织
24
( 四 )系统功能模块总体设计
土地定级估价信息系统采用软件工程开发中自顶向 下、逐步求精的结构化设计原则, 301页图9-17。
1. 土地定级模块:能交互式地选择影响城镇土地的 各项定级因素, 并根据因素类型, 自动计算作用 分值; 采用多种方法确定因素权重, 自动确定土 地级别; 对划分的土地级别进行合理性检验, 输 出各项定级成果; 为基准地价更新提供数据。
34
(3)基准地价功能模块的结构
(1)统计分析形成宗地 标定地价修正体系规则; (2) 以宗地为单元、以 土地级别和基准地价为 基础, 计算宗地标定地 价; (3) 通过对修正规则的 推理进行宗地修正计算 宗地标定地价; (4) 运用市场比较法、 收益还原法、剩余法、 成本逼近法评估宗地地 价。
35
28
（五）系统功能模块设计
1.土地定级模块
(1) 基本功能
①交互式任意地选择影响城镇土地级别的各项定 级因素;
②根据因素类型, 自动计算作用分值; ③采用多种方法交互式确定定级因素权重; ④自动确定土地级别； ⑤绘制土地级别图以及各项定级因素作用分等值
线图; ⑥对划分的土地级别进行级别检验; ⑦为用户交互式修正级别数据提供界面。
2. 基准地价评估模块:基准地价评估主要是以定级 成果为基础, 以市场资料为依据, 通过基准地价 和因素影响分值或级别分值, 建立基准地价测算 通用模型, 并评估基准地价。
25
图
查
成
系
形
询
果
统
编
统
输
维
辑
计
出
护
模
模
模
模
块
块
块
块wenku.baidu.com
图9-17 系统功能模块
26
3. 基准地价更新模块:基准地价更新主要是通过对监测信 息进行检测分析, 判断是否进行更新; 利用土地变更调 查和原始调查数据, 提取影响土地级别因素的信息, 对 基准地价进行更新并检验基准地价更新后总体水平的合 理性。
27
6.查询统计模块:该模块提供目标属性查询 和目标空间查询两种方式, 实现各类原 始数据及结果数据的图形、属性查询, 并可统计各类定级估价数据, 生成多种 统计图, 以供分析、决策。
7.成果输出模块:该模块主要实现各类定级 估价属性报表及成果图件的输出。
8.系统维护模块:系统维护模块主要考虑以 下5个方面: 系统模块维护、系统开发日 志、出错历史、系统维护日志、数据字 典、数据维护, 以帮助软件维护人员保 证系统的正常运行。
4. 宗地标定地价评估模块:宗地标定地价评估模块主要功 能是在土地定级和基准地价评估成果建立的基础上, 采 用系统提供的分类基准地价修正系数体系对宗地标定地 价进行评估, 并提供收益还原法、剩余法、成本逼近法 等辅助方法, 保证宗地标定地价评估尽可能符合要求。
5. 图形编辑模块设计:该模块主要实现图形、属性数据库 的ODBC连接及图形、属性数据的编辑。
❖针对性(对具体的专业应用要有具体的设计目标)； ❖阶段性(既有总体结构的描述，又有子系统的划分); ❖实用性（维护和更新方便，与行政管理体系相适应）； ❖预见性(系统功能设置应留有发展余地和良好的接口)； ❖先进性(考虑应用先进技术和设备、新版本的软件)。
3
（2）确定目标的依据
❖用户需求（在广泛调查的基础上，进行综合分析， 权衡利弊得失，从而确定适当的目标）；
社会效益可从土地管理工作的信息化、社会服务水平 的提高来反映。
19
6、用户界面
评价用户界面是否友好，即评价用户是否操作方便， 用户在了解信息系统原理情况下是否可以很快速掌握操 作方法，使用系统完成预期目标。
20
6.3土地信息系统的应用
——城镇土地定级估价信息系统
（一）系统建设目标
1. 实现开放式土地定级、基准地价评估：将土地的定级、 基准地价评估和更新、宗地地价评估、地价信息的管理 及系统的维护等集成在一起, 在数据处理自动化的同时, 利用人机交互的良好操作界面, 全面实现土地定级、基 准地价评估以及地价管理。
15
4、可移植性
这是指一个土地信息系统对于硬件环境的适应能力， 即它们不仅能在一种类型机器上使用，而且能在其它型 号设备上使用。
要做到这一点，系统必须按国家规范标准设计，以保 证软件和数据的匹配、交换和共享。
16
5、经济评价
经济投入评价
经济评价的内容
经济效益评价
17
（1）经济投入评价 经济投入评价是指功能/价格的比较。
功能是指系统能完成的工作以及完成工作的质量，包括 用户界面友好、智能化的程度；
价格则是指系统硬件、软件、培训以及维护需要投入的 费用。
18
（2）经济效益评价
经济效益评价是指系统产生的直接生产效益与社 会效益的评价。
直接生产效益包括劳动强度减轻、工作时间缩短、技 术智能的提高等等。这种效益能够直接估算。
化以及数据形式更改都要求修改增加新的功能， 以
满足用户最新要求； ❖硬件设备的维护。
9
6.2土地信息系统的评价
系统评价 就是指从技术和经济两个 方面，对所设计的土地信息系统进行 评定。基本做法是将运行着的系统与 预期目标进行比较，考察是否达到了 系统设计时所预定的效果。
10
系统效率
系统可靠性
评
价 项
2. 实现基准地价的快速更新和宗地标定地价实时评估:在 原有基准地价体系的基础上, 研究实用的基准地价更新 的数学模型, 充分利用已有的各种空间数据库和房地产 交易信息, 实现基准地价的快速更新。
3. 实现应用的网络化, 提供相应社会化服务。
21
( 二 )数据来源
1. 各种基础地理信息：包括山地、水系、宗地、房屋等。 2. 地市规划信息：包括道路规划、用地规划、基础设施规划
❖系统结构方案分析：在调查分析的基础上，明确系统 的目标，弄清楚用户要解决的问题，各阶段达到什
么 要求，并确定系统数据关系的各项配置，提出系统
结 构方案，作为系统研制的基础和依据。 6
3、系统设计
系统设计的基本任务是将系统分析阶段设计的逻辑 模型转化为相应的物理模型，一般而言，在系统设计阶 段可以根据所研究的对象的不同分三个部分进行设计： ❖功能设计：确定系统所必须具备的功能； ❖数据库设计：把现实世界中一定范围内存在着的应用
(1)对监测信息进行检测分析, 判断是否进行更 新;
(2)利用土地变更调查和原始数据, 提取影响土 地级别因素的信息, 对基准地价进行更新;
(3)对更新基准地价总体水平的合理性检验。
13
2、系统可靠性
是系统在运行时的稳定性，一般要求系统很少发生 事故或不发生事故，即使发生事故也能很快修复。
例如，在操作错误造成的故障下， 系统是否可以将有关数据文件和程序妥 善保存，以及系统是否具有后备体系等。
14
3、可扩展性
一个系统建立后，要使现行系统在增加功能模块时 不做大改动或不影响整个系统结构，就必须在系统设计 时留有充分的接口，否则当数据量增加或功能增加时， 系统就要推倒重来，这就是一个没有生命力的系统。
可扩展性
目
可移植性
经济评价
用户界面
11
1、系统效率
是系统完成某一个操作任务所占有的人工和机时。 人工是指从操作开始，包括准备性工作到操作结束， 操作人员必须工作的时间；而机时是指计算机所运行的时 间。
12
系统效率与系统运行的硬件环境和技术手段以及 输出结果的精度有关。
系统效率是系统模块算法、运行控制过程设计是 否合理得当的一项衡量尺度，在同样技术手段支持下， 系统效率可以相差很多。
等。 3. 道路等管线信息。 4. 房地产市场交易信息：指有关土地的出让、转让等土地使
用权市场交易资料。 5. 网格点分值、地价信息：指土地定级和基准地价评估单元
信息。 6. 宗地数据地价信息：指土地定级和基准地价评估的应用评
价单元信息。 7. 模型、规则信息：(含历史数据)指在土地定级和基准地价
评估过程中, 系统提取的综合规则、宗地标定地价修正体系 规则以及基准地价更新的模型等。 8. 各种编码、图幅关系及分区信息。
5
2、系统分析
系统分析的基本思想是从系统观点出发，通过对事 物进行分析与综合，找出各个可行的方案，为系统设计 提出方案。其任务有：
❖用户需求分析：确定系统的用户结构，不同用户的应 用界面和程序接口，以及系统应具有的功能等；
❖可行性分析：在用户需求分析的基础上，根据社会、 经济和技术条件确定系统开发的必要性和可能性；
2. 属性数据库的设计：属性数据库设计主要根据土地 定级、基准地价评估和宗地地价评估以及地价更新 的要求, 设计了各种表格, 并规定了各数据项(字段) 的类型、长度等。
3. 图形数据与属性数据的关联：图形数据与属性数据 的关联主要有两种方式: 系统定义各种图形属性的 结构, 通过ODBC(开放数据库互连)连接, 将各种来 源属性数据与图形数据挂接; 通过系统提供的结构 实现图形和属性数据内在的挂接。
22
9. 其他信息如系统符号库等。
( 三 )数据组织
1. 图形数据的组织：图形数据的组织是按图幅一层一 目标类一目标来进行的, 根据土地定级、基准地价 和宗地标定地价评估以及地价更新的需要, 考虑到 与现有地籍系统数据库的兼容, 设计了相应的图层 (具体图层设计方案略), 图形数据的组织结构见图 9-16。
①利用各类土地交易的数据 , 计算各类用地样点 地价;
②通过级差收益测算法得出不同级别、区域或地 段土地的基准地价;
③运用路线法测算城镇内某些地段的基准地价; ④利用经过检验、归类的样点数据测算出区域基
准地价; ⑤建立各类用地宗地地价修正系数。
33
(2)基准地价评估数据流程
系统中城镇土地基准 地价的基本思路是: 在评估区域土地定级 工作已经完成的基础 上, 利用土地定级的 成果数据, 对调查样 点地价级别, 分级归 类, 建立网格点定级 分值与地价的回归关 系模型, 计算网格地 价, 从而建立评估区 域的基准地价体系。 基本评估流程如图 9-21 。
29
(2)数据流程
根据国家《城镇 土地定级规程》 的要求和计算机 自动化处理的需 要, 系统的定级 基本流程如图 9-18。
30
(3) 土地定级模块的基本结构
如图 9 一 19, 图 9-20给出了 土地定级模块 的操作界面。
31
图9-20 土地定级模块的操作界面
32
2.基准地价评估模块
(1) 主要功能
3.宗地地价评估模块
(1)主要功能
分类基准地价修正法:利用系数体系对 宗地标定地价进行评估
市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法
36
(2)宗地地价数据流程
37
(3)宗地地价功能模块的结构
38
4.基准地价更新模块
(1)主要功能
根据基础数据资料和监测样点资料结合上一次评 价的部分中间结果数据进行相应基准地价体系 的更新。
处理和数据抽象成一个数据库的具体结构的过程； ❖应用设计：建立系统的应用模型和产品的输出。
7
4、系统实施
此阶段是把系统设计的成果付诸实施，实现系统设 计阶段完成的物理模型，把系统设计方案加以具体实施。 主要内容包括： ❖程序的编制与调试，逐个实现设计阶段定义的功能； ❖数据采集与数据库建立，根据建库方案进行数据的采