武汉汉阳房地产市场分析
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第三章：汉阳区域整体市场环境
汉阳区域市场环境
土地市场
P(2010)129 P(2010)130
新地王产生，大幅
拉高片区楼面均价。 各开发商高价在汉
阳中心抢地，满足其战 略布局的需要，对汉阳 中心片区以后的升值潜 力信心十足。
地块编号 P（2010）130 P（2010）129 净用地 21358 30953 42166 容积 3.3 3.25 3 总建面 70481.4 100597.25 126498 用途 属于居住、商服用地 居住用地 总价 13.18亿 10.2亿 楼面价 7704元/平米 8063元/平米 竞得人 中维地产 九龙仓 地址 汉钢中路以西 汉钢中路西南侧
计将存量全部消化约需要8个
月时间。
汉阳区域市场环境
二级市场
3、供求关系
2011-2012汉阳片区市场供求关系将发生改变
2009 年以来汉阳片区市场一直处于 整体供小于求的局面，以消化市场存量 为主； 2011-2012随着新项目的集中面市， 汉阳片区供求关系将发生改变，供求将 会取得平衡。
汉阳区域市场环境
汉阳片区价格仍有市场空间 截止 2010 年 10 月汉阳片区成交 均价为8429元/平米，低于武昌中心
片区5.7%，低于汉口中心片区1Hale Waihona Puke Baidu.6%
，为武汉三大中心城区成交均价最 低片区。
2010年
模呈增长趋势，且增长速度有所加快。
项目地块所处的汉阳中心土地潜在供应 量最大，且多为品牌开发商竞得的中、大地 块，未来竞争最激烈。
汉阳区域市场环境
土地市场
2、楼面价
2008-2010 汉阳出让土地楼面价（元/平米）
3000 2583 2500 2114 2000 1500 1000 500 0 汉阳中心 2008 2009 2010上半年 四新 沌口 2019 2203 2272 1884 1401 1303 1352
汉阳片区价值受到市场逐步认可，成交 均价大幅上涨 2009 年汉阳片区市场均价成功摆脱 低于武汉全市均价的低迷局面，汉阳片 区的价值洼地开始被市场发现；
2010 年汉阳片区的价值洼地逐步受
到市场广泛认可，成交均价大幅上涨， 2010年上半年与 09年上半年同期相比，
6月 7月 8月 9月 2009年 10月 11 月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
涨幅达到43.6%。
2010年
全市销量
汉阳中心价格
汉阳区域市场环境
二级市场
4、成交价格
武汉三大中心城区成交均价比较（单位：元 /平 米 ）
10000 9000 8000 7000 6000 6013 5000 4000 3000 2000 1000 0 6月 7月 8月 9月 2009 年 10月 11月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 5724 5875 5834 6066 5686 6274 8210 8598 7874 8010 7517 7623 7617 6359 6517 6856 6993 8022 7915 7482 6722 6694 9454 9676 9704 9637 9624 9614 9147 9102 9182 8823 8857 8887 8908 8839 8816 8937 8409 8677 8796 7973 8333 8583 8604 8524 8483 8436 8429 9648
汉阳区域市场环境
土地市场
1、潜在供应
2011-2012 年汉阳土地市场潜在供应量（单位：万平方米） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 144.2 378.8 汉阳中心 占地面积 建筑面积 58 129.4 77.9 175.8 沌口 四新
在项目入市期项目周边潜在供应量巨大 ，将面临较大竞争 汉阳片区2011年-2012年土地潜在供应总 量为684万平方米（建筑面积）,土地出让规
2011-2012年新入市项目中高层、超产品将 大量出现。 汉阳出让土地的容积率逐年增高，表明
汉阳未来土地的集约化利用趋势将进一步增
强，越往中心容积率越高。
汉阳区域市场环境
二级市场
1、市场容量
2007-2009 汉阳片区市场容量（单位：平方米） 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2007 成交面积 2008 2009 244710 534907 777750
推测本项目的拿地成本将大幅上涨。
汉阳片中心片区土地出让楼面地价呈大
幅上涨趋势，2010年上半年汉阳中心平均楼
面价已达到2583元/㎡，相较2009年均价上涨 564元/平米，涨幅高达27.9%。
汉阳区域市场环境
土地市场
3、容积率
2008-2009 汉阳成交地块平均容积率
3.5 3 2.6 2.5 2 1.5 1 0.5 0 汉阳中心 2008 2009 2010上半年 四新 沌口 2.2 1.9 1.7 1.8 3 2.75 2.6 2.9
汉阳片区市场容量中等偏小，增长较快。
2007-2009年，平均年需求规模约52万平
米，平均月均去化4.33万方。
与2008年相比，2009年市场容量增加约 271%。
汉阳区域市场环境
土地市场
2、市场存量
2011年下半年本项目入市时，现有 市场存量已消化完毕。 2010年以来汉阳片区市场 存量呈小幅下降趋势。 2010年上半年汉阳片区市 场存量约为35万平米，按4.33 万平方米/月的区划速度，预
二级市场
4、成交价格
汉阳中心区成交均价和全市均价比较图（单位：元/平米）
9000 7973 8000 7000 5724 5875 5834 6066 5686 6013 6000 6113 6345 6310 6378 5000 4000 3000 2000 1000 0 5605 5765 6010 5898 6000 6174 6589 6644 6656 6640 6610 6608 6682 6274 6722 6694 8333 8583 8604 8524 8483 8436 8429
汉阳区域市场环境
土地市场
P(2010)129 P(2010)130
新地王产生，大幅
拉高片区楼面均价。 各开发商高价在汉
阳中心抢地，满足其战 略布局的需要，对汉阳 中心片区以后的升值潜 力信心十足。
地块编号 P（2010）130 P（2010）129 净用地 21358 30953 42166 容积 3.3 3.25 3 总建面 70481.4 100597.25 126498 用途 属于居住、商服用地 居住用地 总价 13.18亿 10.2亿 楼面价 7704元/平米 8063元/平米 竞得人 中维地产 九龙仓 地址 汉钢中路以西 汉钢中路西南侧
计将存量全部消化约需要8个
月时间。
汉阳区域市场环境
二级市场
3、供求关系
2011-2012汉阳片区市场供求关系将发生改变
2009 年以来汉阳片区市场一直处于 整体供小于求的局面，以消化市场存量 为主； 2011-2012随着新项目的集中面市， 汉阳片区供求关系将发生改变，供求将 会取得平衡。
汉阳区域市场环境
汉阳片区价格仍有市场空间 截止 2010 年 10 月汉阳片区成交 均价为8429元/平米，低于武昌中心
片区5.7%，低于汉口中心片区1Hale Waihona Puke Baidu.6%
，为武汉三大中心城区成交均价最 低片区。
2010年
模呈增长趋势，且增长速度有所加快。
项目地块所处的汉阳中心土地潜在供应 量最大，且多为品牌开发商竞得的中、大地 块，未来竞争最激烈。
汉阳区域市场环境
土地市场
2、楼面价
2008-2010 汉阳出让土地楼面价（元/平米）
3000 2583 2500 2114 2000 1500 1000 500 0 汉阳中心 2008 2009 2010上半年 四新 沌口 2019 2203 2272 1884 1401 1303 1352
汉阳片区价值受到市场逐步认可，成交 均价大幅上涨 2009 年汉阳片区市场均价成功摆脱 低于武汉全市均价的低迷局面，汉阳片 区的价值洼地开始被市场发现；
2010 年汉阳片区的价值洼地逐步受
到市场广泛认可，成交均价大幅上涨， 2010年上半年与 09年上半年同期相比，
6月 7月 8月 9月 2009年 10月 11 月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
涨幅达到43.6%。
2010年
全市销量
汉阳中心价格
汉阳区域市场环境
二级市场
4、成交价格
武汉三大中心城区成交均价比较（单位：元 /平 米 ）
10000 9000 8000 7000 6000 6013 5000 4000 3000 2000 1000 0 6月 7月 8月 9月 2009 年 10月 11月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 5724 5875 5834 6066 5686 6274 8210 8598 7874 8010 7517 7623 7617 6359 6517 6856 6993 8022 7915 7482 6722 6694 9454 9676 9704 9637 9624 9614 9147 9102 9182 8823 8857 8887 8908 8839 8816 8937 8409 8677 8796 7973 8333 8583 8604 8524 8483 8436 8429 9648
汉阳区域市场环境
土地市场
1、潜在供应
2011-2012 年汉阳土地市场潜在供应量（单位：万平方米） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 144.2 378.8 汉阳中心 占地面积 建筑面积 58 129.4 77.9 175.8 沌口 四新
在项目入市期项目周边潜在供应量巨大 ，将面临较大竞争 汉阳片区2011年-2012年土地潜在供应总 量为684万平方米（建筑面积）,土地出让规
2011-2012年新入市项目中高层、超产品将 大量出现。 汉阳出让土地的容积率逐年增高，表明
汉阳未来土地的集约化利用趋势将进一步增
强，越往中心容积率越高。
汉阳区域市场环境
二级市场
1、市场容量
2007-2009 汉阳片区市场容量（单位：平方米） 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2007 成交面积 2008 2009 244710 534907 777750
推测本项目的拿地成本将大幅上涨。
汉阳片中心片区土地出让楼面地价呈大
幅上涨趋势，2010年上半年汉阳中心平均楼
面价已达到2583元/㎡，相较2009年均价上涨 564元/平米，涨幅高达27.9%。
汉阳区域市场环境
土地市场
3、容积率
2008-2009 汉阳成交地块平均容积率
3.5 3 2.6 2.5 2 1.5 1 0.5 0 汉阳中心 2008 2009 2010上半年 四新 沌口 2.2 1.9 1.7 1.8 3 2.75 2.6 2.9
汉阳片区市场容量中等偏小，增长较快。
2007-2009年，平均年需求规模约52万平
米，平均月均去化4.33万方。
与2008年相比，2009年市场容量增加约 271%。
汉阳区域市场环境
土地市场
2、市场存量
2011年下半年本项目入市时，现有 市场存量已消化完毕。 2010年以来汉阳片区市场 存量呈小幅下降趋势。 2010年上半年汉阳片区市 场存量约为35万平米，按4.33 万平方米/月的区划速度，预
二级市场
4、成交价格
汉阳中心区成交均价和全市均价比较图（单位：元/平米）
9000 7973 8000 7000 5724 5875 5834 6066 5686 6013 6000 6113 6345 6310 6378 5000 4000 3000 2000 1000 0 5605 5765 6010 5898 6000 6174 6589 6644 6656 6640 6610 6608 6682 6274 6722 6694 8333 8583 8604 8524 8483 8436 8429