房地产标准化运营体系分享

标准化的目的 对产品标准化的认识易产生下列误区：（1）认为 就是简单地复制标准蓝图，事实上所复制的产品 线必须是具有核心竞争力的好产品；（2）认为是 一个项目复制另一个项目，事实上是前期的部分 复制，而不是整个项目照搬复制。 产品标准化的目的是明确企业的产品线，进而进 行复制、连锁开发，以从根本上降低开发成本和 费用，提高开发效率和效益。
2014 年8月27日 L/O/G/O
一、产品的标准化 企业利润的最大化
为何进行标准化？
房地产企业要实现做大、做强的目标， 可以归集为一个基本公式：M=S×F。 其中，M是利润，S是销售额或营业收入， F是项目利润率。
房地产企业在Байду номын сангаас行多项目开发时，因为不同项目 的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开 发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、 成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最 明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？
四、操作规范标准化——减少失误，从根本 上提高工作绩效 操作规范不同于GB/T国家标准规范，它可以视为 指导企业内部各项工作的技术标准，或者依据企 业实际情况所编制的企业规范。企业的操作规范 应高于GB/T国家规范的标准，即前者比后者标准 要高。而且，企业大多数工作，往往是国家规范 没有涉及到的，只能由企业自行编制。例如《工 程质量标准》、《建筑防渗防漏操作规范》、《 项目成本基础条件调研、测算规范》、《A项目模 式标准化成本定额》，等等。
五、工作成果标准化——各项工作输出、输 出成果的标准化 房地产企业如果要根本上提高开发效率和工作质 量，还要建立一套标准化的工作模板。房地产企 业标准化工作模板就是各项工作标准化的输入、 输出成果，包括各种各样的标准表单、计划、请 示、报告、方案书等。 如果各项工作成果都能标准化、模板化，无论是 哪个人，哪个项目部，哪怕是人员变更，都要遵 照模板要求的内容及深度来工作。这在最大程度 上避免了不同部门、人员、项目部因为工作经验 、习惯、能力或责任心大小等的不同而形成良莠 不齐的工作成果。缺乏标准化，既不利于绩效评 价，也不利于领导审核、审批。反之，实现标准 化，就能最大程度上弱化人为因素，并确保工作 成效。
1.总图设计的标准化：小区规划 设计中的总平面图中的入口、 道路、标示、公共设施； 2.建筑风格的标准化：如欧式风格， 美式风格； 3.建筑立面的标准化：选材、色彩、 细节； 4.户型的标准化； 5.构件的标准化：集中采购，节约成 本，降低错误率； 6.产品性能标准化； 7.其它产品元素的标准化，如会所、 大门、围墙等。
研究、确定产品线的工程程序和步骤 第一步：根据企业发展规划的“产品战略”和“ 市场战略”等，调研、分析企业曾经开发过的项 目，分析其产品特点，确定出“产品线”数量—— 确定研究架构和产品线数量。
研究、确定产品线的工程程序和步骤

第二步：对“产品线”下具有代表性的项目进行标准化分析，包括项 目中观区位、建筑风格、项目规模、设计标准等进行步系统分析，确 定标准化的产品模式。 第三步：确定标准化内容，见下图。产品标准化内容一般包括但不限 于以下内容：
产品模式的确定 确定开发模式以及连锁开发模式。标准化产品线 下项目开发模式应包括投资开发模式、土地获取 模式、规划规划设计模式、工程建设模式、营销 模式、商业物业运营模式等全程操作模式；产品 线连锁开发模式应基于同一产品线在不同城市、 不同项目上的复制、连锁开发要求，要充分明确 项目的城市选择、项目选址、开发流程、项目组 织管理、计划与目标管理、财务管理、风险控制 等内容。
二、流程标准化
其次，每类项目模式的开发流程应涵盖项目开发 全程、各项工作的流程，至少包括但不限于以下 十四个方面：
1.项目管控模式及组织管理 2.项目开发计划管理 3.项目目标管理 4.项目获取管理 5.项目规划设计管理 6.项目报批报建管理 7.项目成本管理
8.供方资源与招标采购管理 9.工程组织建设管理 10.项目营销管理 11. 客户关系管理 12.项目结案及项目后评价管理 13.项目开发全程应急事件预案管理 14.项目开发全程风险预警与控制
最终成果 每一条产品线都要分别形成《项目开发手册》和 《产品技术标准》两份工具手册。其中《产品技 术标准》因以标准图集的形式，并包括产品标准 化的各项内容。总之，要完全具备可以复制、连 锁开发的基础。
二、流程标准化
首先，每一条产品线都应该分别建立不同的项目开发流程，并形成《 项目开发流程手册》。例如，某房地产企业有三条产品线，那么就应 该建立不同的开发流程体系，对应关系示例如下： A项目模式——城区高层电梯公寓产品线——《A项目模式开发流程 手册》 B项目模式——低密度项目产品线——《B项目模式开发流程手册》 C1项目模式——销售型商业地产产品线——《C1项目模式开发流程 手册》 C2项目模式——持有经营型商业地产产品线——《C2项目模式开发 流程手册》
什么是标准化？
所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需 求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产 品线。
标准化案例 目前业内一线企业几乎都在积极地地推行产品标 准化工作：
万科--城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列 (城市中心住宅)和自然人文系列 龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系 列 SOHO中国--“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都 世茂集团--滨江豪宅系列(上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市开发的滨 江豪宅) 阳光100--“阳光100系列”(北京、天津、济南、长沙等城市开发的“阳光100 新城”) 万达集团--“万达商业广场”系列 雨润的“星雨华府”系列，是雨润打造的城市精品住宅连锁品牌
可见，流程标准化是针对某一产品线或特定产品模式的标准化，是基 于不同企业、不同产品线差异性而建立的开发流程——差异性是流程 标准化的基础。但令人遗憾的是，至今仍有许多企业在机械地照搬杠 杆企业的开发流程体系，也有为数不少的咨询机构在贩卖杠杆企业的 管理模式，实在是有无人之嫌。
三、合约标准化——降低履约风险的根本保 证 合约标准化就是建立统一的、规范的、可执行的 合同范本。 房地产企业的对外商务合同可以划分为八类、50 多种合同。试想，如果每一种合同都推行标准化 文本，那么合同洽谈、选择供方的工作效率必将 大大提高，合作伙伴选择风险和履约风险必将大 大降低，就可以从根本上规避企业在合同方面存 在的种种问题。