上海买房_房价趋势_买房全攻略

在上海居住买房好还是租房好

（一）买房

（1）、假设

1.一百平方米的房子。（2）为首套购房。（3）以年为计算单位。（4）

假设还贷20年

（2）、计算上海平均房价。

根据下表

行政区平均售价（元\平方米）同比上月

黄埔41049 上升3.47%

浦东31906 上升3.41%

青浦26925 上升1.73%

闵行25195 上升1.55%

闸北24107 上升1.25%

长宁44395 上升1.12%

静安51575 上升0.82%

徐汇37832 上升0.41%

卢湾79831 下降0.66%

嘉定16766 下降0.66%

杨浦27698 下降0.89%

普陀26554 下降0.93%

宝山19102 下降0.93%

虹口32309 下降1.71%

金山9505 下降1.72%

松江21731 下降1.73%

奉贤13411 下降0.403%

崇明12131 下降13.64%

上海周边10561 下降6.57%

得出上海的平均房价为：2908332（元）

（3）、计算年金和贴现额。

（3.1）买房贷款条件：

（3.1.1）须支付不低于所购住房全部价款20%以上的首期购房款（选

择首付为30%）（3.1.2）人民币贷款最长不超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年（3.2）确定贷款年利率人民币存款利率表2011-04-06

人民币存款利率表2011-02-09

人民币贷款利率表2011-07-07

住房存贷款利率2011-07-07

来自网

利率项目年利率（%）六个月以内（含六个月）贷款 5.60

六个月至一年（含一年）贷款 6.60

一年至三年（含三年）贷款 6.10

三年至五年（含五年）贷款 6.45

五年以上贷款 6.60

因为还贷20年所以还贷的年利率为6.60%，

（3.3）计算买房首付

所以首付为2908332×30%＝872499.6（元）

（3.4）计算年金

等额本息偿还法

等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。

贷款额为2908332×70%＝2035832.4(元)

根据等额还贷发 a＝p×i/1-(1＋i)-n

也就是A=2035832.4（a/p，6.6%，20）

=2035832.4/10.5940

=192168.43（元）

所以得出每年还贷192168.43元

在excel表中算出结果如下

年金现值系数p＝A×(p/A.6.6%.20)

＝192168.43×10.5940

=2035832.4

将钱贴现到现在＝2035832.4+872499.6（首付）＝2908332（元）

也就是说所有的贷款贴现到现在就是借得本金

（二）租房

(1)假设

1房子为100平方米。2年租不变。3以年为单位。4设租50年。（1）计算上海平均房租

时间房租（元\月）

2010年10月4002.32

2010年11月3953.56

2011年1月4151.36

2011年2月4414.2

2011年3月3998.76

2011年4月4065.12

2011年5月4234.82

2011年6月4287.41

2011年7月4419.49

2011年8月4591.57

2011年9月4702.29

平均4702

所以上海租房年平均价＝56424

P＝56424×(p/A.5%.50)=1030076.344大于买房

2908332

结论：

在上海租房比买房便宜。