香港、美国房地产发展历史

美国房地产市场的发展历程
2.工业化浪潮与CBD的发展 • 19世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国， 都市地区吸引了来自国内外农村地区大 量移民，造成了城市的迅速扩张。 • 房地产开发者和投资者也开始参写字楼 的建设。
美国房地产市场的发展历程
• 大型旅馆日益成为城市中心地区的重要特 征· 吸引了大量商业顾客和旅游者。由于中 心地区土地价格的上涨，多层公寓成为城 市中的另一创新。 3.市规划的发展 • 从19世纪20年代政府就开始通过土地分区 和细分对私人房地产开发进行公共控制
1. • 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。· 成立了退伍军人管理局· 建立了该局 的住房贷款担保计划。 • 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后· 随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少 • 从战前到战后。随着整个住宅产业规模的急 剧扩大，联邦住房管理局和退伍军人管理局 对大规模住房建设的支持和促进，加上金融 机构提供了大量的融资，部分开发商的企业 规模迅速扩大。
2· 州际高速公路的延伸与城市郊 区的扩张
• 从城市中心辐射出来的州际公路和郊区的 环城公路、环绕市中心的公路一起为郊区 化开拓了一个新的领域。 • 20世纪50~60年代，一连串的假日酒店在全 美快速扩张，充分利用新州际高速公路系 统的重要地段，开创性的沿着高速公路建 设。假日酒店随后叉进人了城市和风景名 胜区，到20世纪80年代己经成为世界最大 的酒店连锁集团。
• 通过大型政府背景的机构以及大量私人债券公司，抵 押公司可以从大范围的机构投资者中获得资本。保险 公司、退休基金、储蓄机构以及全球投资者现在都参 与二级抵押市场。这些新的资本来源为一级放贷者以 及借贷者提供了充足的基金。最近迅速增长的商业抵 押贷款证券(CMBS)成了房地产开发债务资本的一个 重要来源。证券化和二级抵押市场将全球资本引人了 商业房地产。 • 早在20世纪60年代，在住宅建设领域献出现了大型全 国性的开发商，还出现了全国性的购物中心开发商， 在20世纪70年代和80年代，又形成了金国性的写字 楼开发商。
第二周期：出现转机
• 1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国 人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求 增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产 业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了 银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公 司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之 中，一直延续到1969年才有所好转。
6.大萧条与第二次世界大战 • 1929年开始的大萧条在美国历史上持续时 间最长· 也是最严重的经济衰退。在股票市 场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 • 1931年后房地产公司大量破产 • 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货 款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协 会 • 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房 金融革命
近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
美国模式
几乎无限供应。
兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源
海内外房地产市场的发展历程
• • • • 美国房地产市场的发展历程 第二次世界大战之前的美国房地产市场 18世纪到19世纪中期 对房地产市场的大量参与是美国经济生活 的一个基本特征
• 香港最大的10家家族财团几乎都与房地产 业有关，近几年来大型屋村建设几乎全部 被大财团所垄断，从而使房地产价格带有 浓厚的垄断色彩；另一方面，“炒楼花” 制度使原本紧张的房地产市场火上加油， 掩盖了真正的供求关系。
值得借鉴的经验
• 1.政府干预市场的职能不放弃。 • 2.政府干预职能界定清晰。 • 3.政府干预手段的市场化和制度化。
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
3.城市更新
• 在20世纪60年代，大多数“城市更新”的 开发项目给城市经济发展带来了急需的投 资，创造了就业机会，改善了自然、文化、 娱乐环境，使城市更富现代气息。 • 尽管城市更新计划在1968年到1970年间进 行了某些改进，但到1974年就被废止了。
4.城市住房问题
• 20世纪50年代后期，对于郊区独立住宅的需求己 经基本满足，一个潜在的可供开发的市场就是那 些收入仍然很低以致于无力支付私人住宅和公寓 市场上最低价的个人和家庭。 • 20世纪60年代联邦政府推出了新的可支付住宅计 划 • 1968年划时代的全国住房行动提出要在连续十年 中每年建设60万套有政府资助的住宅和公寓，这 个行动包括一个出租性住宅的建设援助计划· 一 个减少抵押贷款利息成本的补助计划，以鼓励中 低收人家庭拥有自己的住房。
• 大型开发商的业务是综合性的，其开发的物业 类型包括了写字楼、商业零售、酒店、工业、 公寓以及混合用途的项目。
香港、美国 房 地 产 发 展 历 程
——房地产开发实务
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得 土地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀 缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环
• 第一个周期：1946年至1959年
4.城市住房问题
• 1969年的联邦环境政策法案和各州颁布的 类似条例，使政府管理部门和立法机构在 审查项目开发计划的可行性时，将项目环 境影响分析结果作为是否批准开发项目建 议的重要标准。 • 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。 • 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
• 独立战争胜利后· 政府采取了一系列措施 保护私人房地产权利，促进建立房地产 市场机制，并供补贴和公共建设
美国房地产市场的发展历程
1. 19世纪中期铁路的出现给美国人的生活带来 了深远的影响，很多地区依靠铁路获得发展。 • 铁路公司广泛参与了房地产行业，他们储存 销售或者自己开发所有的土地，土地的用途 包括农业、林业、采矿、休闲娱乐、商业， 工业和居住物业。
5· 房地产金融与投资市场的发展
• 从20世纪70年代开始，房地产信托投资(《EIT) 形成一个新的产业，从公共资本市场获得了大量 资金用于房地产投资，并成为20世纪90年代中期 股票市场与共同基金扩张的重要方面。 • 20世纪80年代后期各能源生产州大规模的房地产 萧条，导致了储蓄与信贷协会大范围的破产，但 储蓄机构的衰落对融资购买住房带来的冲击很小， 因为在过去30年中债券和抵押银行获得了急剧的 增长，二级抵押市场也迅速扩展。
美国房地产市场的发展历程
• 在联邦住房管理局的政策鼓励下。贷款人 将抵押贷款额和住宅价值的比例提高到了 空前的80%~90%，将还款期限延长到 20~25年· 取消二次抵押，并大大降低了贷 款利率及总贷款费用。联邦住房管理局在 全国范围内建立了一个抵押市场，替代了 原来差异很大的地方市场。
第二次世界大战以后的美国房地 产市场
第三周期：遇挫
• 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投 资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导 致香港股市暴跌，又带动房地产业全Biblioteka Baidu调整， 香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
第四周期：遇挫
• 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978 年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)， 解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港 人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增 加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌 等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市 场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英 香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底， 香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场 全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签 署后，市场才重新复苏。
美国房地产市场的发展历程
4· 行业协会的诞生 • 欣欣向荣的房地产距的众多参与者组织了交 易协会，其目的就是提升行业水平，孤立、 排斥并禁止各种不受欢迎的开发行为 5· 金融业在房地产开发中的重要作用 • 整个19世纪一直到20世纪20年代，房地产融 资管道主要通过私人途径进行。
美国房地产市场的发展历程
• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。
• 第二个周期：1959年至1969年 • 第三个周期：1969年至1975年
• 第四个周期：1976年至1985年
• 第五个周期：1985年底至现在 （每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个 周期，历时19年。）
第一周期：供过于求
• 香港人口1946年为60万人，1949年增至186 万，到1959年超过了300万，人口的急剧增 加使住房需求急增。在港府政策推动及利益 驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香 港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房 地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了 70%。