房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法》公式总结

第三章房地产价格和价值

1.潜在供给量 =存量 -拆毁量 -转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发

量

2.最高买价仝成交价仝最低卖价

3.抵押贷款额度=抵押价值X贷款成数

抵押价值 =未设立优先受偿权下的价值 -法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值 -拖欠建设工程款 -已抵押担保的债权数额 -其他法定优先受偿款

再次抵押价值 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款 -已抵押贷款余额 /社会一般贷款成数 -其他法定优先受偿款。

4.房地价格 =土地价格 +建筑物价格

5.楼面地价 =土地总价 /总建筑面积 =土地单价 /容积率

6.期房价格 =现房价格 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

第六章市场法及其应用

1.可比实例数量3 W可比实例数量W 10

2..5 w可比实例规模w 2

3. 1 公顷 =10000 平米 =15 亩

1 亩=666 .67 平米

1 平方英尺 =0.09290304 平米

1 坪=3.30579 平米平米下的价格 =公顷下的价格 /10000

平米下的价格 =亩下的价格 /666.67

平米下的价格 =平方英尺下的价格 /0.09290304 平米下的价格 =坪下的价格 /3.30579

4.交易情况修正（百分率法）的一般公式：

可比实例成交价格X交易情况修正系数=可比实例正常市场价格

交易情况修正系数：1/ （1 ± S%或100/ （100 ± S）

5.交易情况修正（差额法）的一般公式：

可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格

6.正常成交价格 - 应由卖方缴纳的税费 =卖方实得金额正常成交价格 +应由买方缴纳的税费 =买方实付

金额正常成交价格 =卖方实得金额 / （ 1- 应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格 =买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）

7.市场状况调整（百分率法）的一般公式：

可比实例在其成交日期的价格X市场状况调整系数= 可比实例在估价时点的价格

市场状况调整系数： 1± T% 或（100± T）/100

8.市场状况调整的价格指数法

⑴ 定基价格指数公式：

可比实例在其成交日期的价格X估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数 =可

比实例在估价时点的价格

⑵ 环比价格指数公式：

可比实例在其成交日期的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数X—X估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格

9.市场状况调整的价格变动率法

⑴ 逐期递增或递减：

可比实例在其成交日期的价格X( 1 土价格变动率)人期数 =可比实例在估价时点的

价格

⑵ 期内平均上升或下降：

可比实例在其成交日期的价格X( 1 土价格变动率X期数)=可比实例在估价时点的

价格

10.房地产状况调整(百分率法)的一般公式：

可比实例在自身状况下的价格X房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况

下的价格

房地产状况调整系数： 1/(1± R%) 或 100/ (100± R)

11.房地产状况调整(差额法)的一般公式：

可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格

12.直接比较进行房地产状况调整的表达式：

可比实例在自身状况下的价格X 100/ ()=可比实例在估价对象房地产状况下的价

格

上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得

分

13.间接比较进行房地产状况调整的表达式：

可比实例在自身状况下的价格X 100/ ( )X( ) /100=可比实例在估价对象房地

产状况下的价格

标准化修正房地产状况调整

上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

14.百分率法下的修正和调整系数连乘公式：

比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数

比准价格X( 1± S% X( 1± R% =可比实例成交价格X( 1± T%

比准价格=可比实例成交价格X 100/ (100± S) X( 1 ± T% X 100/ (100 ± R)

15.百分率法下的修正和调整系数累加公式：

比准价格=可比实例成交价格X( 1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数

比准价格X( 1± S%± R% =可比实例成交价格X( 1± T%

比准价格=可比实例成交价格X( 100 ± T) / (100± S± R)

16.差额法下的公式：

比准价格 =可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调

整金额

17.直接比较修正和调整公式：

交易情况修正市场状况调整房地产状况调整比准价格=可比实例成交价格x 100/ ( ) x( ) /100 x 100/ ()

= 可比实例成交价格X正常市场价格/实际成交价格x估价时点价格/成交日期价格X对象状况价格/实例状况价格

上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常市场价格为基准；市场状况调整的分

母为 100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表