旅游地产业态定位及策略

配套
10-80
一层
配套展区内
•2020/7/16
•业态规划建议－建议引进商家名
录
业态
茶道
峨眉茶道
住宿
风情客栈 快捷酒店
特色餐饮
餐饮
高档中餐
中西式快餐
便利店
社区标超
民俗精品展销区
服务配套 民俗精品
休闲吧
休闲水吧
商家
金刚石老师 千里走单骑、阅古楼等 如家、汉庭等 御膳宫、钦善斋等 红杏、银杏、大蓉和等 麦当劳、肯德基、味千拉面等 红旗、好邻居、红艳等 药店、相片冲印、银行、书店等 峨眉山本地收集特色民俗文化精品 避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等
进深 楼板承重（Kg/㎡）
给排水 供配电 中央空调 电梯 电话线 燃气管道 排污 货区（㎡） 停车位（个） 物业交付装修标准
具体要求 2000-3000
1000 1-3 2.8-3.2 10-20 ≥500 市政给排水 市政配电 提供与否需与发展商沟通 1-2 提供配口 提供城市燃气管道配口 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 20 30-50 毛坯/或按照装修要求提供
Ｃ业态组合
高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文 化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱
）五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态
•2020/7/16
•Ｃ业态组合－业态市调
•据市调餐饮、住宿在消 费比例当中占据44%，峨 眉山旅游对餐饮和住宿 的需求还在增加，所以 ，餐饮与住宿在本案业 态比例中应该会超过44%
•散客和团
•外宾和国
景区，按照门票数
•队客人比
•内客人比
量
ຫໍສະໝຸດ Baidu•例为：
•例为：
•计算，共接待中
•8：2
•1：9
外 •游客280万人次•外。宾中东南亚
•游客占总量的
•以色列客源 •呈上升趋势：
•80%，以台湾、
•2009年达3
•新加坡、香港
•万人次
•和日本为主
•国内游客 •以：北京， •上海、江 •浙及广东 •地区游客 •为主：比 •例超过50%
形象定位：峨眉山高档特色商业示范；
•2020/7/16
消费定位
消费特点：
峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本 案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平 350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，
•2020/7/16
•市调数据自艾肯公司资料
经营楼层 一至二层 一至三层
位置
主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作 为项目形 象店加以点缀 较靠近里面安静的地方
休闲吧
150-400
一至二层 延干道旁边餐饮区后面
茶道馆
200-400
一至二层 延干道旁边餐饮区后面
民俗精品展销 30-200
一层
介于餐饮区后，住宿区前的中间位置
便利店
100左右
一层
配套展区内
排污 停车位数量（个） 物业交付装修标准
•2020/7/16
具体要求 1,000-2,000 500－1,000
1-3 ≥4.5 ≥500 不需要，自装 1-2
1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 50-200 简单装修/毛坯
风情客栈物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
第三部分 租售定位
A租售定位 B租售价格策略
•2020/7/16
•A租售定位
•租售定位原则： 以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据； 以公司的开发意图为准：
✓ 产品以最终销售，利润最大化的经营目的。
•
•*项目租售策略建议如下：
•2020/7/16
A租售定位—赢利模式策略
•2020/7/16
•旅游消费地
•吃
•餐饮类
•住
•酒店类
•大型餐饮点三个： •美食村、美食街、 •好吃街
•以峨眉当地特色 •美食为主：野菜、 •雪魔芋、烧烤等
•峨眉山市共有饭店196家 •市区：9家星级饭店 4星一家；3星四家；2星级四家， •景区17家： 5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家
给排水 供配电
排污 燃气管道 停车场车位 物业交付装修标准
具体要求 ≥200-500
2－3 ≥4 市政给排水 市政配电 提供接口，排污水管直径要宽 需要 50个以上 毛坯
•2020/7/16
•目 录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
•2020/7/16
•2020/7/16
•中式快餐物业条 件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
步梯（部） 燃气管道
排污 物业交付装修标准
•2020/7/16
具体要求 150-400 100-200
1－2 ≥4 1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
开间（m） 物业交付装修标准
具体要求
30－200
部分商家30以下亦可
1
≥4
3－10
毛坯
•2020/7/16
•生活娱乐类物业条件
• 娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配 电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
1. 峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客 群
2. 暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们 具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势 和可能。
3. 峨眉当时有高端商业消费的诉求.
1. 对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在 起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很 罕见的,经验不足。
2. 相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁 3. 铝厂的影响。
•2020/7/16
B商业定位 峨眉院子一期市场定位 峨眉院子一期消费定位
•2020/7/16
市场定位
市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种： 功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的
旅游地产综合体； 业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，
兼有日常生活消费、社区配套等；
•西式快餐物业条 件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 单层面积（㎡） 结构层高要求（m）
中央空调 电梯（部） 步梯（部）
排污 物业交付装修标准
•2020/7/16
具体要求 200-500
1－2 100-250
≥4 需要，预留2-5个机位接口
不要求 1-2
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
•2020/7/16
•A租售定位－连租带售策略
具体操作： 1、首先对项目进行整体包装 2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年
返租方式进行销售。 3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售）
• 优点： •A：最大限度的保证项目的 整体经营形像和档次 •B：最大限度的提高项目最 终整体销售利润 •C：可在经营前期回笼部分 资金
土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持 利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。 吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。 服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀
湖项目提供很好的商业服务。
•2020/7/16
•目 录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、
工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆
中高端消费的商业院落街区。
•2020/7/16
B峨眉院子作用
品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项
目的开篇力作，增 色添彩。
理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合 丰富，水准高。
3. 政府：大力支持，政企强强联合。 4. 企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。
1. 资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城 市距离较远，短期内较难吸引长期客户。
2. 项目开发周期长，压力大。 3. 高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先
入为主的影响,尚需时间改变消费观念。 4. 后期配套产品未形成集群效应。
• 缺点： •A：项目前期需要投入一定的 包装与推广、宣传费用
•行
•交通
•旅游专项 •客运中心一个
•娱
•娱乐演艺
•旅游演艺三台，淡季为一台； •以川剧、峨眉武术为主
•乐
•旅游目的地类
•象城、易镇、大佛禅院、 •温泉欢乐谷
•小结： •峨眉山市还没 有一个旅游商 业综合体，市 场需求所在。
•购
•城市商业
•市中心：名山中路、商业街、绥山中路， •营业时间：9：00——21：00
•2020/7/16
•人流动线规划
• 借用830资料已经确定的动线规划
•2020/7/16
•业态分区
•注：各分区可适当叠加，相互交叉，以达到业态最佳搭配。
•2020/7/16
•业态规划建议－单体要
求
• 根据各业态的布点，则主要有以下基本要求：
业态 餐饮 客栈
经营面积（ 平米）
50-2000
500-3000
所占比例
租售策略 先租后售 提升利润 价值空间 先租后售
连租带售
群羊店 其它
功能配套 填空补漏
以服务配套类为主 ，以完善一站式的 商业需求
以消化富裕面积为 考虑
丰富业态，贡献租金的主 力之一
一般很低
连租带售 连租带售
•2020/7/16
D业态分区及规划建议
人流动线的规划 业态分区 业态规划建议 各业态的物业条件
•便利店物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
•2020/7/16
具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15
提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带
简单装修
•服务配套物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
•2020/7/16
第二部分 业态布局
A市场分析 B商业定位 C业态组合 D规划布局
•2020/7/16
A市场分析
项目SWOT分析 峨眉山旅游消费数据 峨眉山旅游消费地
•2020/7/16
项目SWOT分析
1. 资源：依山水，佳通便利，面朝景区. 2. 产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管
•2020/7/16
•旅游消费数据
• 2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增
长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例
14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。
•2009年，峨眉山
•2020/7/16
Ｃ业态组合—按角色来划分业态
类型 旗舰店
主力店
次主力店
作用 提升形象
人流贡献
租金贡献
特点
租金承受能力
各业态中的旗舰品 通常承受租金能力一般，
牌,知名品牌
主要作用在于提升档次，
招商应该给圈套优惠
具有一定知名度， 具有一定带动作用，租金 行业中有一定影响 贡献主力之一 力
能吸引游客前来， 完善档次配套的类型，租 完善业态配比结构 金贡献主力之一
•数据来源：峨眉山旅游局统计
•未进山门客源 •总数在80万 •人次：自驾游 •与会议人群比 •例为3：7
•自驾游人群主 •要来自：成都、 •重庆和周边地 •区；会议人群 •主要来自省内 •占65%的比例
•自驾游人群主 •是以周末为高 •峰，消费以 •温泉和吃为主； •旅游人群高峰 •期在每年的4月 •至11月
•2020/7/16
•各业态的物业条件
高档餐饮 风情客栈 中式快餐 西式快餐 便利店 服务配套 生活娱乐类
•2020/7/16
•高档餐饮物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
中央空调 电梯（部） 步梯（部） 燃气管道
旅游地产业态定位及策 略
2020年7月16日星期四
目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
•2020/7/16
第一部
峨眉院子
A峨眉院子定位 B峨眉院子作用
•2020/7/16
•A峨眉院子定位
•
峨眉山水间 . 院落慢生活
•
在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗
•商业的赢利模式
•纯销售模式
•纯租赁模式
•租售结合的模式
•售 后 返 租 策 略
•先 租 后 售 策 略
•分 割 式 销 售 策 略
•拍 卖 销 售 策 略
•整 体 出 租 策 略
•分 层( 片) 出 租 策 略
•分 散 出 租 策 略
•分 层与 分散 结合 策略
•考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式