房地产投融资决策及其风险管理案例分析

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1.房地产投资决策
毛租金乘数（相当于“投资回收期”）
◗ 收购价除以毛租金 ◗ 此比率越低越好 ◗ 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选
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1.房地产投资决策
盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内
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1.房地产投资决策
单一期间的或者静态的赢利量度标准
◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报率 ◗ 资产回报或者期初资本还原率
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房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management
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◗ 加上其它收入
＝实际的总收入
◗ 减去运营费用
＝净运营收入或“NOI”
◗ 减去债务还本付息
＝税前现金流（“BTCF”）
◗ 把抵押偿还本金加到BTCF上
◗ 减去折旧
＝须纳税的收入
◗ 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
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◗ 贷款价值（LTV）比
◗ 债务覆盖率（DCR）
◗ 盈亏平衡点
◗ 费用比
◗ 税前股本回报率
◗ 税后股本回报
◗ 资产回报
◗ 内部回报率 ◗ 转售价格
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1.房地产投资决策
贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
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1.房地产投资决策
有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
◗ 贷款价值比率 ◗ 债务覆盖率（DCR） ◗ 盈亏平衡点 ◗ 费用比
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1.房地产投资决策
一项商业行为的目标可能往往包括：
◗ 使股东的财富人长远来说达到最大 ◗ 短期的财务目标，比如现金流的要求 ◗ 或者非金融性质的目标，例如
估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下
债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息
必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3
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费用比 运营费用/实际的总收入
用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控
制避免浪费
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1.房地产投资决策
开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券
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1.房地产投资决策
计算程式
◗ 估计毛租金
◗ 减去估算的空置损失
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测 型设置研究方案营销诊断市场推广
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1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
◗ 毛租金乘数
友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商
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