控制性详细规划 居住区用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析

控制性详细规划居住区用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析
控制性详细规划的定义、内容、成果、审批
一．定义，内容：控制详细规划是城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。

主要内容包括：详细确定规划地区各类用地的界限和使用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标：规定各类用地适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规划交通出入口方位、建筑后退红线等；确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高；确定工程管线的走向、管径和工程的用地界限；制定相应的土地使用与建筑管理规定细则。

这一阶段的城市景观、形象设计主要依照总体规划和分区规划的景观设计要求，提出各项景观建设标准和用于景观设计的各项控制指标，指导下一阶段景观设计。

二．成果：
（一）位置图。

图纸比例不限；
（二）用地现状图。

图纸比例为1/1000～1/2000，分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时分别绘制；
（三）土地使用规划图。

图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围；
（四）地块划分编号图。

图纸比例1/5000，标明地块划分界线及编号（和本文中控制指标相对应）；
（五）各地块控制性性详细规划图。

图纸比例为1/1000～1/2000，
图纸标绘以下内容：
1.规划各地块的界线，标注主要指标；
2.规划保留建筑；
3.公共设施位置；
4.道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高；
5.停车场和其他交通设施用地界线；（必要时4、5两项可单独绘制）。

（六）各项工程管线规划图。

标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。

三．审批：应该由市人民政府审批。

编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。

61. 控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系
规定性指标：用地性质，用地面积，建筑高度，建筑密度，容积率，建筑后退道路红线距离，泊车位及配套服务设施，绿地率，交通出入口方位。

指导性指标：入口容量，建筑形式、体量、色彩、风格等，其他环境要求。

意义：
62. 容积率与哪些参数有关，如何确定容积率＝总建筑面积/用地面积应该于用地面积，建筑高度，建筑密度等有关。

63. 控制性详细规划的作用与地位
控规作为总规和修规的连接环节，是城市规划管理的主要依据和土地有偿使用的前提条件。

总体规划侧重城市总体结构的把握和宏观控制，在城市大的总体布局决定的前提下，城市规划管理涉及最多的具体的工作就需要控制性详细规划确定，具有不可替代的重要作用，已经成为我国城市规划体系中的一个独立的层次和具有较明确内涵的工作
64. 法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题
定义：法定图则是指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划及其它专项规划的指导下，对规划区内指定片区的土地利用性质、开发强度以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面做出控制和引导规定，经过法定程序批准后成为具有法律效力的规划文件。

产生背景：80年代初以来各个城市广泛采用的一种控制性详细规划的管理手段，是在国家规定的三层规划体系上（总规，分区规划，详细规划）通过控制性详细规划来划定开发地块的范围、用途和容积率等，以此作为规划管理（包括招标、拍卖）的依据。

存在问题:一，在编制规划中容易产生“一刀切”的情况，即不根据各自特色来控制规划，难以取得针对性；二，具有很强的“刚性”，使得规划控制和经济发展产生矛盾，特别是政府鼓励和提倡的措施难以引导；三，体系不够健全，导致人为痕迹过多；四，编制内容和项目组织有偏
差，是编制工作缺乏保障，质量不高；五，公共参与程度不高，宣传程度也不高，或者技术性过高，降低了公众兴趣。

65. 美国区划法、香港法定分区计划大纲图、台湾土地使用分区管理、深圳法定图则的区别
区划法是２０世纪初由美国大力发展而成为城市规划中一种详细控制建筑的手段，其最主要的作用在于规定了建筑在地块上的位置，高度和用途。

66. 控规中如何加强法制化
国家的《城乡规划法》应当规定控规的编制层次，审批、变更的程序与权限，规划编制、管理与监督的体制；确立控规图则的法律地位，明确控规图则制定的基本程序。

由建设部根据《城乡规划法》制定部门规章《规划编制办法》，确定控规的具体编制办法。

根据《城乡规划法》和《规划编制办法》，由各地方立法机关制定《土地使用与建筑管理技术规定》等地方法规，明确控规阶段的土地分类、适建规定和强度等，明确其审批、变更的权限，明确争议的仲裁机构，公众参与的方式，赋予控规以明确的法律地位。

这样使管理操作的法制化与管理技术的法制化相互配合，行政法体系与技术法体系相互支撑，共同构成完善的城市规划法规体系。

67. 区划的定义，发展过程
定义：在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。

68. 通则式与判例式的定义与区别，典型国家，两者的结合
城市规划实施体系，即控制规划体系，主要有两种方式：通则式、判例式。

美国、德国和日本的规划管理部门在审理开发申请个案时不享有自由量裁权。

只要开发活动符合法定规划，就能获得规划许可。

属于通则式的开发控制。

在英国、新加坡和香港，规划部门有权在审理开发申请个案时，附加特定的规划条件，属于判例式的开发控制。

通则式和判例式开发控制方式各有利弊，通则式比较透明，可以减少一些腐败行为，在英国，新加坡，香港因为比较封闭就有可能产生一些腐败的体系，当然这只是一个担忧，可能事实并没有这么严重。

由于通则式和判例式的开发控制各有利弊，各国和地区都在两者之间寻求更为完善的开发控制体系。

69. 土地使用兼容性的定义、相关的影响因素
定义：土地使用兼容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择。

通俗的讲就是对于土地使用的多功能性的许可。

影响因素：
1.城市用地布局与结构。

在总体规划的控制下，大范围的土地性质变更是不行的。

2.公共服务设施和市政设施需求。

对于必须满足的服务设施，土地使用的变更会影响其供求平衡，也是不行的。

3.用地性质与开发强度。

开发强度的置换也是一种错误，会导致环境质量、交通、设施水平下降。

4.环境质量状况。

不能造成环境质量恶化。

5.城市空间形态和景观。

不能造成形态和景观恶化。

70. 兼容性规划与管理如何进行完善
1.深化充实土地使用兼容规划与管理的内容
一．补充制定土地使用兼容规划和管理的决策原则，这些决策原则主要有：(1)保持区域范围内规划用地布局结构的整体合理与稳定
(2)确保区域范围内人口分布、公共服务设施与市政设施容量与能力的平衡
(3)保证相容用地的功能相互协调，维护周边地域的环境质量
(4)符合城市设计原则要求，不影响城市景观形象优美和谐
二．量化规划区内的人口、用地结构与各种设施的允许浮动值以及环境兼容评价的标准
三．区分不同开发方式的用地，细化土地使用兼容规定
2. 实行动态的控制性详细规划与管理机制
3. 提高城市规划与管理人员素质，规范城市土地使用兼容规划管理的法规制度
居住区规划技术经济分析：（或指标分析）
一、用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析
1、平衡表（用地）的内容和用地计算
住宅区总用地
住宅区用地界线一般情况下按以下三总情况予以确定：1、天然障碍的边界，指河流、水面、陡坎等边界线；2、人工设施的边界，指围墙、场地边缘和道路的红线或中心线；3、其他人为划定的界线。

对天然障碍除道路外的人工设施一般均算至边界，对周围或区内现有的道路用地究竟是哪种情况来划归要根据道路与该住宅区关系来确定，可参照居住区的分级标准来进行。

当确定居住区的用地界线时，不论是在居住区内还是在居住区外城市级的道路均不计入居住区的总用地中（即算至道路红线）；居住区级及其居住区级以下道路则全部计入居住区总用地；当确定居住小区的用地界线时，在居住小区外围的居住区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住小区内部（之间）的居住区级道路则全部计入居住小区总用地，居住小区级及其居住小区以下级道路则全部计入；当确定居住组团的用地时，在居住组团外围的居住小区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住组团内部（之间）的居住小区级道路则全部计入居住组团总用地，居住组团级及其居住组团以下级道路则全部计入；
其他人为划定的界线一般指那些无特殊标识物的界线，如征地线，规划界线等。

住宅建筑用地
住宅建筑用地是指包括住宅基底在内的住宅前后左右必不可少的用地。

住宅建筑用地前后的界线一般以日照间距为基础，各按日照间距的二分之一划定计算；住宅建筑左右的界线一般以消防通道要求为条件，参见第五章“空间”中的“建筑间距”部分。

因此，住宅建筑用地实际上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅间通道、绿地、住户底层的私院和部分或全部的住宅院落用地。

公共服务设施用地
公共服务设施用地一般按其所属用地范围的实际线来划定。

当其有明显的界线时（如围墙等），按其界线计算；当其无明显的界线时，应按其实际占用的用地计算；包括建筑后退道路红线的用地。

道路用地
道路用地指在住宅区界线内所有道路的红线或路幅界线内的用地，并除去应该计入住宅建筑用地内的宅间通道和公共服务设施，以及市政设施用地范围内的专用道路用地（如有回车场也应该计入道路用地中）。

住宅区的道路用地有时也将停车用地（机动车停车）计入在内，称道路停车用地。

停车用地
住宅区的停车用地一般指机动车停车用地，而且通常计算为停车用地的是在独立地段安排的、较为集中的停车场用地，但公共服务设施和市政设施的专用停车用地则应计入公共设施用地。

路边停车位、回车场边停车位、住宅底层停车库（位）等一般不计入停车用地而相应地计入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停车库则按复合土地利用的方法按比例划分计算。

公共绿地
住宅公共绿地的概念在第八章“户外环境”第一节“绿地”中已经详述，其具体的划定与计算可以参照以下规定：
1.当院落式组团绿地与建筑相临时，其划定应按照表9-4的规定。

当院落式组团绿地与道路相临时，绿地边界距宅间路、组团路和小区路
路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时计算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。

表9-4 院落式组团绿地设置与划定规定。