佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划

佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划

编制单位：佛山市顺德区规划设计院有限公司

编制日期：2002年9月～2003年10月

编制人员：王晓龙、吴希平、黄建武、

罗晓萍、许红卫、何贤湘、

马健康、陆建东、陈碧云、

何贵成、陈潮武、彭松盛

一、项目背景、概要与特点

1. 项目背景

为加快顺德城市化进程，使规划管理更好地服务于顺德新城区中心区的建设，进一步提高和完善城市规划管理水平，2002年9月，顺德区新城区开发中心在编制完成了《顺德市新城区中心区分区规划（修编）》之后，针对规划管理过程中遇到的问题，经认真检讨和与业内人员多次商讨、切磋，确定了编制《佛山市顺德区新城区中心商务区控制性详细规划》的总体思路，并委托佛山市顺德区规划设计院有限公司承担编制工作。

经过双方多次工作交流及调研，数次修改，终于2003年10月完成全部技术成果。2. 概要与特点

依照《顺德市新城区中心区分区规划（修编）》对本规划编制区的定位，根据当今城市多元共生的发展态势及顺德在珠江三角洲城市群及佛山市的地位，本规划编制区的性质确定为：以商务功能为主导的、与其他功能相结合的城市公共设施服务中心。在综合分析国内其他城市中心商务区开发建设的案例之后，从土地使用性质、开发强度、建筑容量、建筑高度、建筑退让道路红线、节点空间、建筑要素、环境要素、机动车交通、公交系统及设施、步行系统、地下交通系统、停车场库、集中供冷系统等15个方面；

按照地块面积基本均衡的原则，将编制区划分成12个街坊、49个地块；对街坊控制提出9项，对地块控制提出7项，从规定性和指导性两个方面进行控制。

其特点是立足规划管理的操作，适应本地、涵盖面宽，指标清晰、具体，图则结合，既有原则，又有弹性，较好地满足了规划管理工作的需要。

二、技术文件、法定文件、管理文件

1、技术文件

1.1 现状概况

佛山市顺德区新城区中心商务区位于顺德区中心城区中部，东临碧桂快速路、西靠祥和路，南连德胜河，北隔兴顺河与新城区行政中心相望。总用地1.37km2 。东、西、南侧均有国道和省际、市际交通主干线经过，对外交通联系十分便捷。区内地势平缓，无地面附着建筑物，除有部分用地被顺德一中初中部，顺德信用社、电信局、移动公司、人民银行、地税、国税局、海景酒店征用实施建设外，其余用地均为一般农业用地，无人口居住。区内主要市政、道路基础设施已按照分区规划实施建设竣工完成。南临德胜河已形成一较为完善的防洪系统工程，防洪标准为五十年一遇洪水位超高1.5米。

1.2规划依据及原则

1.2.1规划依据《中华人民共和国城市规划法》、《顺德市新城区中心区分区规划（修编）》

及国家、省、地方建设法规。

1.2.2规划原则

●与分区规划整体协调的原则；

●立足规划管理的特点与要求，可操作性强的原则；

●以人为本，塑造既方便商务往来，又适宜休闲购物的场所与空间；

●强化地块内部绿化空间与外围环境的联系与渗透，环境整合的原则。

1.3规划目标

分期实施、滚动发展，使之成为具有岭南水乡城市特色的中心商务区。

1.4用地布局

依据“大分区，小综合”的原则，将编制区划分成12个街坊、49个地块进行控制。因该区域用地性质多集中为C类，为相对集中、沿兴业路两侧集中布置为商业、商务区，沿江大道以北布置会展、旅馆业用地。为控制中心商务区合理的建筑环境容量，每个街坊内均控制一定规模的公共绿地。考虑到未来建设的需要，留有弹性，安排了数量较多的商业性办公用地（C21）。

1.5用地细分

为便于土地开发出让以及与新区建设的具体条件相适应，将规划编制区用地划分成12个街坊，再对街坊内用地细分为49个地块，地块细分至1公顷左右。细分后的地块为最小出让地块，以保持街坊内合理的建筑环境容量。

1.6地块控制

1.6.1对每块建设用地的性质均细分至小类，主要是使相近产业的项目相对集中，减少人流与车流活动在交通上的重复与交叉。

1.6.2除对街坊和细分地块的地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、建筑限高、建筑后退道路红线、绿地率、机动车出入口、用地性质分别进行控制外，根据本地特点、对建筑贴线率，地块水体率、集中供冷系统提出了控制要求。

1.6.3城市设计指导原则

为确保城市特色的目标在规划管理过程中得到落实，本规划拟定了地块城市特征、地块空间要素、地块建筑要素、地块环境要素等四方面的控制要求，除对地块建筑要素、地块环境要素做出指导性控制外，其他方面均做为规定性指标予以控制。

1.7道路交通规划

1.7.1为合理组织交通，依照中心商务区聚集的大量车流与人流特点，将金桂路、拥翠路、彩虹路规划为单行线。德胜路因县对外交通功能，道路红线控宽为60米，兴业路为中心商务区东西向主干道，因穿越中心区绿轴，为保持绿轴景观的延续性，采用下穿隧道通过。

1.7.2因顺德机动车拥有量较大，根据新城区开发中心，要求该区域机动车停放均设置在每个街坊的公共绿地和新城区中心绿轴的地下。为方便车辆使用，本规划设置了地下交通系统，同时对地面入口的位置均做了相应的控制。

1.8市政公用设施规划

1.8.1给水工程规划

（1）规划区现状用水水源来自羊额水厂，输水管道来自广珠公路的DN1000干管，在规划区西北部顺峰山上顺峰邮局后有一高位水池，可满足规划区现状用水量及用水水压。

（2）用水量预测

规划区最高日用水量为0.84万吨/日，时变化系数取1.6，最高时用水量为155.6升/秒。（3）供水管网规划

规划区现状已形成环状供水管网系统，主要输水干管环管径为300MM-400MM，布置在碧水路、祥和路、观绿路、德胜路上。

（4）输配水管网规划

Ⅰ输水管网布置成环状，其干管布置的主要方向按用水主要流向延伸，干管间距为500-800米。

Ⅱ给水管网系统应满足城市的用水量、水质、水压及城市消防、安全给水的要求。

Ⅲ配水管网的供水水压宜满足用户接管点处服务水头28米。

Ⅳ根据规划区的人口规模等情况，室外消防用水量按同时火灾次数2次，灭火用水量按90升/秒的标准设计。

Ⅴ给水输水干管一般设于道路的西、北侧，配水管道设于道路的东、南侧，道路红线宽度超过40米的干道在两侧布置给水配水管道，给水管道均埋地敷设，起点覆土深度≥0.7米。

Ⅵ消火栓的布置间距不得超过120米，接消火栓的最小给水管管径不得小于100MM。道路红线宽度60米以上道路应双侧布置消火栓。

Ⅶ按规范技术要求，设置隔离阀门、泄气阀、排水阀等附属设施。

1.8.2、雨水及防洪排涝工程规划

（1）排水体制：

规划区采用雨污分流制。

（2）现状概况：

规划区南部紧临德胜河，现状防洪堤围标高为5.0米，已达到50年一遇洪水位超高1.5米的标准，现状雨水经管道汇集后就近排入内河涌。

（3）暴雨强度公式：

顺德地区年均降雨量1672.1毫米，经多年降雨数据统计，顺德地区暴雨强度公式为：q= 2581.175(1+0.276lnT)

(t+9.110)0.695

其中q—设计暴雨强度（升/秒.公顷），T—设计重现期（年）

t—地面流行时间t (min) 起点取10-15分钟。综合径流系数：新区0.6-0.7。建成区排水标准：重现期P=1年。

（4）规划原则

Ⅰ分散就近排入区内河涌。

Ⅱ尽可能提高管底标高，满足自流排放要求。

Ⅲ尽量利用现有内河涌水面调节蓄水量。

（5）雨水管网规划

本区利用现有的河涌，结合现状雨水管，充分利用地形，把排水系统进行合理分