南京城市综合体案例
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
070.泛娱乐时代的空间品牌重塑——南京狮子桥步行街区更新设计
泛娱乐时代的空间品牌重塑——南京狮子桥步行街区更新设计1陈翰文，孔令龙，吴泽宇摘要：泛娱乐时代人们的消费模式趋向娱乐一体化，承载泛娱乐活动的商业空间具有品牌——产品一体化的特性，成功的空间品牌通过营造多元的空间产品满足当代人们个性化的消费需求，反之则逐渐没落。
狮子桥作为南京老牌美食步行街，云集南京各大老字号商铺，过去曾是南京首屈一指的商业休闲街区。
然而，如今的狮子桥正面临着空间环境衰败、步行体验乏味、功能配置固化以及市井文化埋没等诸多问题，已不符合新时代的发展需求，因此对狮子桥步行街的更新已刻不容缓。
研究基于泛娱乐时代的消费模式，从范例研究、模式归纳、潜力挖掘、策略引导四个方面重塑狮子桥的空间品牌，通过营造大街小巷、旧城新坊、一楼多站、三节两庆四大产品系列重构步行街区的空间载体，进而再现狮子桥步行街区的繁荣与活力。
本文提出全新的商业模式以期对于历史性内城商业空间的复兴和更新具有一定的借鉴作用。
关键词：泛娱乐时代，商业步行街区，品牌重塑，空间重构引言列斐伏尔的城市空间消费理论指出，空间作为商品，有它独特的价值和使用价值。
随着泛娱乐时代的来临，人们对于新型的空间消费需求愈加强烈，消费商品的同时，更强调消费行为之外的溢出价值。
空间的消费伴随着对品牌的认同与产品的体验,重塑空间的品牌实际上是对空间价值的再生产过程,而产品营造则是使用价值的空间表征。
狮子桥作为南京老牌美食步行街，云集南京各大老字号商铺，过去曾是南京首屈一指的商业休闲街区。
然而，如今的狮子桥正面临着空间环境衰败、步行体验乏味、功能配置固化以及市井文化埋没等诸多问题，已不符合新时代的发展需求，因此对狮子桥步行街的更新已刻不容缓。
在南京作为城市修复城市修补与城市设计的试点城市的新要求下，本文着力于对实体空间重塑的策略与空间设计营造，实现对湖南路狮子桥步行街的品牌重塑与空间重构。
狮子桥步行街区的更新设计，本文将从品牌内涵、品牌重塑、产品营造三个层次解答以下三个问题：1.泛娱乐时代来临我们逛街究竟在逛什么？2.从名副其实到名过其实我们将重新认识怎样的狮子桥？3.回归空间本身城市设计能为狮子桥营造怎样的空间产品？1科研项目基金编号：SJCX17_00531. 泛娱乐时代空间品牌的内涵以及重塑狮子桥品牌的意义1.1泛娱乐时代空间品牌的内涵1.1.1相关概念界定泛娱乐概念指以明星IP 为核心，结合依附核心发展的相关领域，构建跨领域、多平台的商业拓展模式。
2010年11月南京部分城市综合体市调报告
三、物业组吅类型
住宅：新城市花园——由七座三——十二局现代建筑高低分明、错落有致，围和组成 癿中庨院落组团。城市假日——为新城市公司开发癿二期住宅项目，由六栋十八局高局 组成，总建筑面积6万多平斱米。城市假日*广场公寓——为新城市公司开发癿三栋5米 挑高小户型SOHO楼。 办公：新城市广场综吅楼——位亍新城市广场癿南部，总局数为一十二局。其中亐局以 上为纯商务办公部分，地面一局是龙江小匙癿公交总站，二、三、四局是不新城市广场 商业街相适癿商业设斲。该项目亍2007年4月全面开业。 购物广场：新城市广场——总建筑面积36万平斱米，为目前省内最具觃模癿集贩物、
其中，商场建筑面积：地下2局，地上5局，约100000㎡
停车位：860个，约40000㎡ 酒庖：国际标准4星级，316个房间，约27000㎡ 总投资：15亿元 地点： 健庩路不中华路交界处 入市时间：2008年8月28日
二、商圈
项目位亍南京城南中华路、健 庩路交界处，属亍夫子庙商
圈。该地匙有着丰富癿传统文
南京部分城市综吅佑市调报告
2010年11月第一版
前言
近年来，南京涌现出多个优质癿商业综吅佑项目。随着公司对此类项目癿研究 需求提高，商业营销管理中心组织了本次调研，集中对新城市广场（龙江）、
水游城（夫子庙）、万达广场（江东门）、环互广场（新街口）迚行了深入癿
实地调研，力求总结出这亓商业项目成功癿原因，为公司今后癿项目运作提供 借鉴和资料储备。
/ 源色牧场
/ 龙竹苑 / 喜美商庖
亐、一期业态分布
F1 时尚女性+银行+麦当劳/KFC+金润发
/ 苏曼烟酒 / 中信银行 / COSTA / E·LAND / TEENIE WEENIE / 伊芙丽 / 雪歌（XUEGE） / 歌莉娅（GEOLIA） / 黛安芬（Triumph） / 爱慕（Aimer） / So basic / So basiamp;SAT） / 百丽（BeLLE） / 思加图（STACCATO） / 瑞贝卡（REBACCA） / 亦谷（YIGUE） / 麦当劳 / KFC / 金润发
浅谈城市商业综合体的产生与发展
浅谈城市商业综合体的产生与发展现实生活中，综合体设计可以使各种城市建筑相互搭配、相辅相成，做到在功能上相互依存、相互助益，从而使其能够适应城市多样化生活的需求，并进行自我更新与调整，以促进城市的进一步发展。
这也正符合综合体建筑的定义，将公寓、公园、写字楼等多种具有城市生活功能空间进行合理组合搭配，构成一个可以实现高效率、多层次工作状态的建筑组合，而城市商业综合体更是促进城市经济进一步发展的良好条件。
一、城市商业综合体的概念商业综合体的根本来源于城市综合体，但二者又有很多不同之处。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城市经济聚集体。
而商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
各部分功能之间形成了一种相互依存、互助互益的关系。
它是以一种功能为主、多种功能为辅配套齐全的多功能建筑群，也是城市功能的综合版，具备了本是一座城市应该具备的大部分功能。
城市商业综合体整体布局完善、功能齐全、特色分明，它是多样化化、分散化、多层次的现代服务业聚集区。
它具备商业配套和生活服务的双重模式，是现代发展的主流更是未来发展的趋势。
城市商业综合体对一个城市经济及商业的发展具有极大推动作用。
二、城市商业综合体的特点城市商业综合体与其他的城市建筑物有着一定的区别，它主要具备以下几个特点：1、空间范围大商业综合体是集聚了各种休闲娱乐、购物、餐饮等集一体的场所，还包括了连接各场所的走廊，使其成为一个空间广阔的系统。
一方面使其与室外的空间更加协调，另一方面满足了商业综合体多功能化的特点，各个场所都有自己独立的空间。
2、多功能的综合体商业综合体是具有现代化的消费服务聚集地，其内外部的整体造型、布局完善，功能多样化，特色明显，是现代复合地产的新高地、新载体。
城市综合体——南京德基广场建筑设计
City Complex——Architecture Design of Nanjing
Deji Plaza
作者： 蓝健[1]
作者机构： [1]南京市建筑设计研究院有限责任公司
出版物刊名： 建筑与文化
页码： 12-19页
年卷期： 2020年 第9期
主题词： 城市综合体;综合性建筑;建筑设计;购物中心;德基广场;城市活动空间;空间流线;停车场;
摘要：城市综合体,也称“HOPSCA”(六大业态的首字母简称),即H(Hotel)酒店、
O(Office)办公、P(Parking)停车场、S(Shoppingmall)购物中心、C(Convention)会展、
A(Apartment)公寓。
城市综合体是将城市中的商业、办公、公寓、酒店、展览、停车场等城市活动空间的三种以上进行组合,通过空间流线与交通组织等在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合性建筑或建筑群。
某城市综合体物业标书(物业管理服务方案)【范本模板】
物业管理方案第一章投标人简介 (3)第二章对项目的认识、管理服务整体设想及总体目标 (4)第一节对项目的认识 (4)第二节管理服务整体设想 (5)第三节管理服务总体目标 (7)第三章组织构架、人员配备、培训及管理 (11)第一节管理服务机构组织构架 (11)第二节人员配备 (12)第三节人员培训及管理 (16)第四章物资装备计划 (29)第一节物资装备明细 (29)第二节物业管理用房计划 (31)第五章前期介入服务、承接查验 (32)第一节物业管理前期介入的重要意义 (32)第二节前期介入服务 (33)第三节承接查验 (36)第四节前期介入费用 (42)第六章服务质量标准及措施 (44)第一节服务质量总标准及措施 (44)第二节安保管理服务标准及措施 (46)第三节设备设施管理服务标准及措施 (53)第四节智能化系统的管理维护标准及措施 (66)第五节环境管理服务标准及措施 (70)第六节住宅区域服务标准及措施 (74)第七章管理服务重点、难点及其措施 (81)第一节物业管理服务的重点、难点分析 (81)第二节物业管理服务重点、难点及其措施 (82)第八章突发事件应急处理预案 (86)第一节安全管理措施 (86)第二节突发事件应急处置预案 (87)第九章管理规章制度 (90)第十章物业档案资料管理 (93)第一节物业档案资料管理总则 (93)第二节物业档案资料管理 (94)第十一章物业管理服务费用测算 (97)第一节物业管理服务费用收支测算总表 (97)第二节各项物业管理服务费用测算 (99)第一章投标人简介一、大光明概况二、大光明优势三、在管部分项目展示第二章对项目的认识、管理服务整体设想及总体目标第一节对项目的认识一、物业总体认识:MOON天地广场位于南京玄武区,地处千家湖广场周边，东至单龙大道、南至规划道路、西至风湖东路、北至规划道路.竣工时间为201n年n月31日,交付时间为201n年n月30日。
专题案例-商业综合体滨海-合富辉煌-全国典型滨江商业综合体案例分析
极地馆体验——建筑面积351.9万m2，占地面积1.4万m2，年游客量达 150万人次，主体三层，局部四层，分为6大部分。
极地动物展示:展示南极、北极的海洋动物 极地体验:真冰真雪的极地环境中体验寒冷、体验极光，触摸北极熊和驯鹿，体验爱斯基摩人的感受; 科普教育区:观赏鲸章搏斗的精彩场面，无水的海底世界，还有可以供游人亲自操作的电脑平台; 神秘的海底世界:屯水量为世界最大的鲨鱼展示池,可观赏到几十个品种、三百余条鲨鱼，几千尾鱼类的展示; 海洋动物表演场:大型的海洋哺乳类动物的表演剧场，可容纳二千多名观众 游客配套的服务功能区:面积近2000平方米的中餐厅、400平方米的快餐厅、300平方米的旅游纪念品商场;
务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”
建筑特色——南京1912整体风格保留民国建筑的风貌
• 南京１９１２”的设计风格与总 统府遗址建筑群总体风貌保持一 致。总统府是南京民国建筑风貌 的集中地
• １７幢建筑，其中５幢是原有的 民国建筑，最高的只有三层楼， 大多数建筑是两层楼甚至是平房
青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、 呈Ｌ形环绕”总统府”
时尚品牌类
餐饮娱乐类
美容保健类
建筑特色——建筑外形分为3大类，根据不同的建筑类型来引进不同的国 际品牌店，赋予项目特色。
名品街的建筑群多为2-3层相对独立的连排建筑，一般底层进深都在10米左右， 每个开间大约3.5-4米，而一个品牌门店通常占用2-5个开间，同时每个门店均使 用自下而上相对独立的建筑空间。名品街的建筑外形基本分为以下三类：
汉街：入驻品牌均为国际及国内一线品牌。
汉街：世界30大品牌将中国旗舰店开在汉街，120多家 商户将如期开业。 服饰类：ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、 UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋TT馆等十大快时尚 品牌，其次，MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、Cache Cache、 NIKE全球第三家概念店； 特色餐饮、酒吧类：星巴克的亚太旗舰店、哈根达斯、 麦当劳、香港第一茶餐厅翠华、意大利知名浓缩咖啡品 牌LAVAZA、Jamica blue、著名的辉哥火锅、汤城小 厨、湘鄂情、广州著名餐饮品牌中森名菜（红馆、澳门 街、燕窝粥）、四季恋、俏丽方、苏荷酒吧、法朵、黄 记煌、蓉李记、汉街酒号、鹿港小镇、青花元年等餐饮 品牌； 生活精品类：周大福集合店、HAMMAN音像、柏斯 琴行、90+红酒、论道生活馆等生活精品类品牌也是首 次亮相，带给人们全新选择。 文华书城、迪士尼、意大利著名设计师时尚家居品牌 KARTELL、Godiva的巧克力、Bean bar、BessANGE、 Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国 的旗舰店。
十大城市更新案例
十大城市更新案例在城市规划和发展的过程中，城市更新是一项非常重要的工作。
城市更新能够提高城市的功能、改善城市环境，满足人们的日常生活需求，推动城市经济的发展和社会进步。
下面，将介绍十个成功的城市更新案例。
第一，纽约市的时代广场。
时代广场是著名的商业和旅游中心，它的更新与改造使得这里成为了人们心目中的繁华中心。
第二，伦敦的金丝雀码头。
这里曾经是港口和工厂区，但在经过改造之后，现在成为了一处时尚的购物区。
第三，巴塞罗那的博物馆区。
这里曾经是一个废弃的工业区，现在通过改造成为一个文化、艺术和旅游的重要区域，吸引了众多游客和艺术爱好者。
第四，上海的外滩。
外滩以其优美的沿岸景观和图案化的建筑成为了代表中国特色的重要地方，它的改造成为了上海城市更新的标杆之一。
第五，西班牙巴伦西亚的城市公园。
城市公园的规划和建造使得城市的绿地面积和森林覆盖率大大提高，改善了城市的空气质量，为居民提供了良好的娱乐和休闲场所。
第六，悉尼的达令港。
达令港的改造将码头区变为一个兼顾商业、文化、娱乐和旅游于一体的现代城市综合体。
第七，伯明翰的海法街。
作为英国最大的城市更新项目之一，海法街的改造使得原工业区变为了一个商业和住宅区，为城市的经济发展注入了新动力。
第八，南京的夫子庙景区。
夫子庙景区的改造使得原定为购物中心的建筑变为了夫子庙文化区的中心，打造了一处充满文化气息和历史感的旅游胜地。
第九，北京的798艺术区。
798艺术区由原工厂区改造而来，它集文化、艺术、娱乐和商业于一体，成为北京一个充满现代艺术气息的地标建筑。
第十，芝加哥的密歇根大道。
密歇根大道的改造成为了一项重大的城市更新工程，将原来的停车位改为了人行道和绿地，使得城市变得更加宜居和可持续。
总的来说，城市更新在改善城市环境、提升城市品质、促进城市经济发展等方面具有十分重要的作用。
十大城市更新案例展示了在城市规划和发展中，城市更新是如何促进城市发展和社会进步的。
闲置土地盘活经典案例
闲置土地盘活经典案例随着城市化进程的加速，越来越多的土地被闲置，这些土地大多数处于荒芜状态，不仅浪费了宝贵的资源，还给城市环境带来了不良影响。
如何盘活这些闲置土地，成为了摆在城市管理者和投资者面前的一道难题。
本文将介绍10个经典的闲置土地盘活案例，希望能够为大家提供启示和借鉴。
1. 伦敦东区奥运村伦敦东区奥运村曾经是2012年伦敦奥运会的主要场馆，赛后这里成为了一个巨大的闲置土地。
为了盘活这片土地，当地政府采取了多项措施，包括将部分场馆改建成公寓和商业用途，同时建设了新的社区和公园，吸引了大量的居民和游客。
2. 纽约曼哈顿高线公园曼哈顿高线公园原本是一条废弃的铁路线，经过几年的改造和重建，现在成为了一条全长 2.3英里的城市公园。
这条公园不仅为当地居民提供了休闲和娱乐的场所，还成为了一个重要的旅游景点，为当地经济带来了巨大的效益。
3. 上海外滩上海外滩曾经是一条废弃的码头，经过多年的改造和升级，现在成为了上海最繁华的商业中心之一。
这里拥有许多高档酒店、商场和餐厅，吸引了大量的游客和商务人士前来消费。
4. 濮阳市中原世纪城濮阳市中原世纪城是一处废弃的工业用地，经过多年的规划和建设，现在成为了一处集购物、娱乐、餐饮和办公于一体的现代化城市综合体。
这里不仅为当地居民提供了便利的生活服务，还成为了一个重要的旅游景点。
5. 北京798艺术区北京798艺术区原本是一处废弃的电子厂，经过多年的改造和升级，现在成为了一个国际知名的艺术文化区。
这里聚集了大量的画廊、工作室和文化机构，吸引了大量的艺术家和文化爱好者前来参观和交流。
6. 广州琶洲新城广州琶洲新城是一处废弃的码头区，经过多年的规划和建设，现在成为了一个现代化的城市综合体。
这里拥有许多高档酒店、商场和娱乐场所，还是广交会的主要场馆之一，吸引了大量的商务人士前来参展和交流。
7. 南京长江新城南京长江新城是一处废弃的工业用地，经过多年的改造和升级，现在成为了一个集商务、文化、娱乐为一体的城市综合体。
国内节能建筑的案例
国内节能建筑案例
一、上海世博园
上海世博园是一个集展览、会议、文化、娱乐等多项功能于一体的综合性建筑群。
其中，中国馆是世博园的核心建筑之一，采用了绿色建筑设计理念，通过运用可再生能源、生态节能技术等手段，实现了节能减排的目标。
同时，整个世博园还采用了绿色施工方法，尽可能减少对环境的影响。
二、南京绿地缘江国际生态城
南京绿地缘江国际生态城是一个集住宅、商业、文化、教育等多项功能于一体的城市综合体。
该项目注重绿色生态建设，通过运用可再生能源、绿色建筑材料等手段，实现了节能减排的目标。
同时，还采用了智能建筑管理系统，对建筑能源进行实时监测和管理。
三、天津泰达低碳示范区
天津泰达低碳示范区是一个集住宅、商业、文化、教育等多项功能于一体的城市综合体。
该项目注重绿色生态建设，通过运用可再生能源、绿色建筑材料等手段，实现了节能减排的目标。
同时，还采用了智能建筑管理系统，对建筑能源进行实时监测和管理。
四、广州珠江大厦
广州珠江大厦是一座集办公、商业、文化等多项功能于一体的综合性建筑。
该项目采用了绿色建筑设计理念，通过运用可再生能源、生态节能技术等手段，实现了节能减排的目标。
同时，还采用了智能建筑管理系统，对建筑能源进行实时监测和管理。
五、北京奥运村
北京奥运村是一座集住宅、商业、文化等多项功能于一体的综合性建筑群。
该项目注重绿色生态建设，通过运用可再生能源、绿色建筑材料等手段，实现了节能减排的目标。
同时，还采用了智能建筑管理系统，对建筑能源进行实时监测和管理。
南京世界贸易中心及亚太商务楼案例
案例一：南京世界贸易中心一、项目区位及交通项目位于河西中央商务区，河西CBD是长三角在建规模最大的CBD之一，总投资金额800亿元，南京政府规划将河西打造成“泛长三角金融集聚区”。
项目所在区域周边已建成新地中心等多栋5A甲级写字楼，未来新鸿基、苏宁等大型综合体项目在建，同时项目毗邻南京国际展览中心，河西中央公园大型绿地等大型公共配套，区域未来发展潜力无限。
同时项目位于地铁1、2号线换乘站点，交通便利。
项目区位及交通配套图二、项目产品介绍2.1整体规划该项目是由美国富顿集团开发，占地面积约40000㎡，总建筑面积约460000㎡综合体项目，分别由一座办公塔楼、一座酒店及酒店式公寓塔楼、两座豪华公寓塔楼以及商业裙楼组成，最高的办公塔楼约318m高。
其中精品酒店7万平方米，5A甲级办公15万平方米，时尚生活广场5万平方米，酒店式公寓8万平方米，地下建筑11万平方米。
值得一提的是该项目是由美国LEED认证以及中国三星级的绿色建筑。
整体开业时间大约在2014年底。
目前该项目正处于销售准备期。
2.2豪华公寓介绍定位高端路线，为当地和外籍人士提供“超值”服务，户型面积段较大并提供酒店服务。
在具体产品设计上服务式公寓的私人入口与购物中心分开，并将提供直接接入5楼空中大堂的通道。
空中大堂提供接待、会所通道、空中花园、室内游泳池和进攻业主居民想用的其他专属设施。
里面材质采用玻璃幕墙，体现现代高端形象。
2.3 精装酒店式公寓与精品酒店位于同一栋楼内，共计358个单元。
房间面积从71㎡-148㎡不等，71-98平米的是1房，102-148平米的是两房，户型面积段跨度大，能吸引各个总价段的投资客。
酒店公寓享受酒店设施服务的便利，配备有设施先进的游泳池、健身房、桑拿浴室、水疗中心、餐厅、多功能厅等，享受酒店式的各种高端服务。
标准层每层分布16户，共计5部垂直电梯，另设物业服务区。
精装酒店式公寓标准层平面图2.3 购物中心打造一站式时尚生活商场，购物中心的设计综合了街铺、裙房商业和地下广场，人们可以来享受一整天。
城市综合体设计
学习导航通过学习本课程，你将能够：●了解城市综合体的含义；●熟悉城市生活的各种需求；●把握城市综合体规划要点；●做好城市综合体的设计、经营活动。
城市综合体的设计观点一、城市综合体的内涵与设计流程1.城市综合体是改善城市生活的有效手段之一【案例】九龙站——城中之城香港九龙站是一个结合了两条地铁线的综合物业，其中包含高484米的环球金融大厦，这是香港的最高地标。
这个综合体大厦有多种功能，包括顶级酒店、办公设施等7个不同项目，可以称为“城中之城”。
九龙站坐落在维港旁边，南侧是西九龙的艺术文化区，西北角是西区的海底隧道，东侧是一个高铁站，九龙半岛的中部是区域性的九龙公园，南边是室内购物中心海港城。
九龙站这个超级综合体，首先有非常好的景观资源，如维港的海景。
其次有便利的交通配套设施，包括汽车、高铁、机场快轨、地铁等。
另外，还有周边与商业配套的文化、公园和市政设施。
这三种元素集合在一起时，能为这个综合体带来巨大价值。
这种价值并非偶然，而是根据城市特点进行规划安排的。
香港人多地少，在开发过程中政府会考虑与填海造地、与交通枢纽的结合，这种规划安排背后有巧妙的逻辑思考。
选择九龙站这个位置填海，有非常好的景观资源，能以高价吸引开发商，地标性项目能够使开发商获取合理的回报，能够降低投资风险。
九龙站包含的7个项目中有5个与住宅相关，7个项目的总开发面积超过100万平米，历时10年开发完成。
在开发综合体中，除了常见的办公、住宅功能，最关键的因素是交通。
集体的城市交通不仅带来了便利，也带来了高流量的人群，这为酒店、购物中心以及投资方带来了巨大商机。
另外，5个项目的住宅、办公室人员以及游客为中间的购物中心带来了非常稳定的访客量。
港铁公司前期的广告口号是“一路带动生活”。
在广东话中，“一路”有两个含义，一是地铁的开发带动了城市化的步伐，二是“一直”，意为一直利用轨道交通推动都市化进程。
港铁公司不仅是管理交通的机构，也是一个开发商，背后有香港政府这一重要股东。
城市综合体项目设计管理组织形式分析
34CENTRAL ISSUE 区域治理作者简介：夏燕飞，生于1989年，本科，工程师，国企职员，研究方向为工程管理。
城市综合体项目设计管理组织形式分析南京江北新区产业投资集团有限公司 夏燕飞摘要：伴随商业地产的发展，城市综合体开发项目数量在不断增加，对于城市综合体项目设计管理组织形式进行研究分析，通过对具体项目的分析，理清开发管理思路，明确组织形式决策与选择，并分析其利弊，提升城市规划建设和房地产开发管理水平。
本文主要结合南京市综合体项目设计案例，介绍了设计管理的组织形式选择，分析其中组织运作方式，阐述对使用价值实现的意义。
关键词：城市综合体；组织形式；价值实现中图分类号：TL372.3文献标识码：A文章编号：2096-4595（2020）38-0034-0001一、工程概况该项目位于南京市江北新区龙王山西侧。
项目土地性质为商办混合用地，容积率为2.5，建筑高度≤60米。
项目占地面积64748.93平方米，总建筑面积261872.33平方米，地上建筑面积161872.33平方米，地下建筑面积约10万平方米，项目总投资额约30亿，业态包含五星级酒店、会议中心、酒店公寓、办公、商业等。
二、组织形式决策由于该项目业态中包含五星级酒店、会议中心，而五星就酒店往往对方案设计有较高要求，他们往往有自己的独特设计要求或长期合作单位，如豪生酒店要求近五年至少完成3项五星级酒店方案设计业绩、洲际酒店要求必须使用自己的长期合作单位等，而这其中很多意向单位为设计事务所及国外设计机构；同时该项目会议中心作为新区未来主要的大型会议场所，设计要求较高，需要较强的方案设计单位进行配合。
而本项目为国有企业投资项目，受招投标法及管理条例的限制，设计需进场公开招投标，就目前国内设计招投标现状，设计事务所及国外设计机构往往由于资质、人员、业绩及获奖等问题无法有效进入公共资源交易中心进行公开招投标工作。
鉴于以上问题，发包人拟定三种组织形式方案进行设计工作选择：方案一：采取设计总包模式。
复地 宴南都
户型分析
07
一期01-06#标准层A户型 居室：四室两厅两卫一厨 建筑面积：140m² 户型分析：全明户型
THANKS
江宁
老城：做减法， 强调环境品质的 提升和历史文化 特色体现。 新区：做加法， 强调城市功能的 完善和多例区域背景
地理位置：复地宴南都位于秦淮区汇景北路以北，卡
子门大街以东。 复地宴南都东至规划道，路南至汇景北路， 西至卡子门大街，北至规划道路。
周边交通：地铁：地铁3号线明发广场站或南京南站下，
户型分析
04
一期01-06#标准层D户型 居室：三室两厅一卫一厨 建筑面积：97m²
户型分析：卫生间三式分离
问题？：无玄关 客厅和卧室的阳台公用还是隔开？
户型分析
05
一期01-06#标准层C户型 居室：三室两厅一卫一厨 建筑面积：105m²
户型分析：卧室房间方正，空间利用率高。 主次卧室和客厅朝南，都能有很好的采光 和通风。
1
项目定位
1
复地宴南都项目总建筑面积30万平方米，将打造 集高端住宅、综合写字楼、酒店式公寓、 集中商业、精品店为一体的都市综合体。
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酒店式公寓：具有一定基础基础的单身 青年人 住宅：。。。。。
商业：投资
项目的核心竞争
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配套设施较完善，选择多元化
地处南京新城，规划高，发展潜力巨大
临近南京南站，亚洲最大的高铁，出行便利
PART ONE
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复地 宴南都 调研分析
调研小组： 邵宇豪 王家辉 周正钦 李蒙蒙&田野
案例概括
复地宴南都是复地在南京的首个综合体项目，会践行复兴的蜂巢城市理念，打造南京 时尚盛宴。复地宴南都总用地面积87382.05平方米，其中商办混合用地、二类居住用地， 产权商业40年、住宅70年，综合容积率为4.15。
南京七大城市综合体
宏观调控下，中国的商品住宅市场开始出现成交量低迷、价格松动下滑的态势，不少房地产开发商开始转而进入商业地产领域，由此带来了“城市综合体”热。
6月18日，恒盛地产启动在中部城市首个商业综合体项目——恒盛·合肥坝上街休闲商务中心；6月11日，SOHO中国在上海外滩拿下上海第二个项目；6月8日，上海鹏欣地产启动“水游城”全国战略……值得注意的是，无论是万科、保利这样的大型住宅企业，还是SOHO中国、鹏欣这样的商业地产运营商，他们瞄准的产品都是城市商业综合体。
>>> “城市综合体”中国的商业地产将迎来新的发展契机中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，中国的商业地产已经发展到第四代商业模式，即shoppingpark模式，它集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，购物不再是最重要的功能，娱乐、休闲需占有相当重要的比例。
在本篇稿件里，小编将带您走近南京的各大主要城市综合体，去看看它们的近况。
>>>南京国际广场>>>绿地广场>>>万达广场>>>新城市广场>>>水游城>>>华东MALL>>>明发商业广场 (HOUSE365 攸文马晓丹胥超 )“城市综合体”定义：业内定义为“HOPSCA”，即综合酒店（Hotel）、写字楼（Office）、停车场（Parking）、大型综合购物中心（ShoppingMall）、会展博览（Convention）、社区公寓（Apartment）的复合体，其将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通灯城市生活空间的三项以上进行组合，并且在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
项目：南京国际广场区位：项目位于鼓楼区中央路201号，属于南京湖南路商圈，地铁1号线直达，可鸟瞰玄武湖。
差异化营造城市综合体景观工程案例探析
79第2卷 第34期差异化营造城市综合体景观工程案例探析朱孝荣（江苏凯进生态环境有限公司，江苏 南京 210000）摘要：通过对某城市综合体外部景观工程的解析，运用SWOT分析法推导城市综合体景观设计的方法与路径，为打造具有地域性、独特性、差异性的城市综合体景观总结经验。
关键词：城市综合体景观；SWOT分析法；差异化中图分类号：TU986.3 文献标识码：A 文章编号：2096-6164（2020）34-0079-02城市综合体建筑是现代城市经济发展的产物，与人们的生活息息相关，如今的城市综合体内部承载多样化的功能，外部展现现代时尚的特征，与之相匹配的外部景观也从原来单一的形式与功能向多元化、人文化、时尚化发展。
城市综合体景观已经从建筑的配角慢慢转变跃升，成为城市的重要节点。
我国的城市综合体景观虽然较城市公园、房地产开发等项目起步晚，但发展极其迅速，虽出现许多优秀的案例，但很多实施案例都相互借鉴，存在相似性，没有根据项目特点体现项目的差异性。
本篇通过对实际案例的剖析，探讨如何打造具有地域性、差异性，又能满足多样化功能需求的城市综合体景观。
1 项目概述（1）建筑概况：该项目位于苏南某经济发达的二线城市，是改扩建项目，原建筑功能是某知名品牌的家居广场。
室外景观工程拟采用设计与施工一体化发包方式。
项目西北面均紧邻高架，南接市内主要交通道路，东侧为一商业广场。
建筑主体为多层（地上5层，地下1层），建筑形式现代简洁，色彩为白色，占地2万多平方米，是该地段的重要商业建筑。
将改造成一个集室内设计和装修、家具建材销售、食品超市、儿童娱乐、体育健身、居家养老等为一体的城市综合体。
（2）周边概况：建筑外部景观占地3万多平方米，现有一条市内交通高架和一条机场高架穿越基地上方，未来规划另一高架穿过。
基地二分之一的面积位于高架下，对景观的影响极大。
所在区位交通便利，周边居住用地众多，是人气聚集的地带。
（3）影响因子调查：通过对基地的调研，总结出主要影响因子如下：1）现状建筑：建筑单体正进行改造扩建，新增加儿童娱乐、体育健身、居家养老等业务功能，打造城市综合体。
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各楼层业态及品ຫໍສະໝຸດ 组合B2层：家庭娱乐+大型运动品牌店
（运动宝贝、HANG TEN、BHG超市等）
B1层：多种类商铺或餐厅（雪咖吧等） F1层：成熟时尚服饰(LEVI’S、H&M等) F2层：生活方式（百丽、UNIQLO等） F3层：儿童+家庭生活（LEE、电玩等）
F4层：影院+游戏天地+生活体验+主
封闭式设计
公寓 酒店 商业
入口外立面
项目技术指标
占地面积：26,770㎡ 建筑面积：167,333㎡
其中，购物中心：9.8万㎡（地下2层， 地上5层）；14层酒店（洲际假日酒 店）；13层酒店式公寓
停车位：860个 开发商：上海鹏欣集团 总投资：15亿元 开业时间：2008年8月
本报告是严格保密的。
题餐厅（横店影城、创意宝贝等）
F5层：多国餐馆（小南国、锦式等）
本报告是严格保密的。
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南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
流动的水是水游城项目的灵魂和主体景观，通过人工 景观运河贯穿整个购物中心，串联和勾勒项目所具备 的购物、休闲、娱乐等所有功能
贯穿购物中心的人工景观运河
商业规划
效果图
主力店及主力品牌：横店影视电影城、 H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、 星巴克、华联BHG城市超市、MUJI等 业态比例：大量增加了娱乐和生活功能，零售业务有所减少；购物零售占60%，餐饮占 20%，娱乐占15%，其他生活服务（如美容美发）占5%，让消费者停留的时间更长， 消费的心情更愉悦。 创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合：根据客户需求，将关联性商品放 在一条线上，比如某一层楼既有鞋也有包，还有饰品、饮料等，或某一层楼既有年轻 妈妈的服装，也有童装。 创新商家组合——去主力店，增功能店：对于购物中心，多数开发商开业采用类似万 达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。水游城实行去 主力店操作，增加中型特色功能店。
“时间型消费”理念：
时间型消费，与体验式购物类似，它是超 越普通一站式理念，不仅在商品上满足一 站式的要求，还通过建设广场、花园和水 溪，将超市、大型专卖店、餐厅、美食广 场等商贸功能，影院、KTV等娱乐功能， 美容、溜冰场等休闲功能融为一体，使消 费者能够并愿意长时间滞留，并由此带来 轻松心情的消费。 3
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南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
商业地产的主流模式经历了第一代的供销社商业模式、 第二代的百货商业模式到第三代的Shopping Mall，而 水游城项目开启了中国第四代商业模式的序幕，即 “城市生活休闲中心”
第四代商业模式：
第四代城市生活休闲中心模式是建 立在Shopping Mall（购物中心） 和Lifestyle Center（生活休闲中 心）基础上的一种新的商业模式， 在规模上更接近Mall，在理念上和 美国的Lifestyle Center更接近， 融合了两种商业模式，但不是简单 的照搬或叠加，是结合项目自身特 点和对商业市场的理解而做出的一 种创新思路。第四代商业模式强调 体验式消费，即“时间型消费”的 理念，在满足人们一站式购物需求 的同时进行升级。对于第四代商业 模式而言，购物已不再是其首要功 能，它是集购物、餐饮、休闲、娱 乐四大功能于一体。体验式购物中 心既是购物中心，也是休闲中心， 同时还是社交中心。
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下关商圈 2 3 4 5 6 湖南路商圈
百货业 新街口商圈 零售业
百货业 湖南路商圈 其他 百货业
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珠江路商圈
珠江路商圈
IT业
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汉中门商圈
新街口商圈 下关商圈 综合
河西商圈
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汉中门商圈 百货业
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夫子庙商圈 夫子庙商圈 百货业
河西商圈
零售业
本报告是严格保密的。
地铁2号线
地铁1号线
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南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
非目的性消费：
与目的性消费相反，非目的性消费是 指消费者的购买动机和购买行为没有 任何的目的性或没有任何的提前预知， 在某些外在因素（环境、气氛等）的 诱引下而产生的一种冲动性消费。
本报告是严格保密的。
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
综合进店品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，水 游城相对于其他传统商圈，达到了约60%的差异率，使 得客群表现出更大的广域性和循环性
南京
南京主城区包括如下七个重点商圈，主要城 市综合体项目均在所述商圈的核心位置
编 号
项目名称 鹏欣水游城
南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 绿地洲际酒店
商圈
所属行业
主要商家 新百商场、东方商城、中央商场、金鹰百货 、德基广场、大洋百货、新街口百货 家乐福大行宫店、沃尔玛新街口店 金润发鼓楼店、苏果马标店 苏宁银河、苏宁环球、山西路百货、太平洋 百货、金山大厦、金鹰百货 沃尔玛、北京华联、狮子桥美食一条街 新世界百货、金鹰天地店、崇光百货 拥有全国、华东以及苏皖等级别的 IT产品总代理200多家 麦德龙超市、金钱豹、金逸国际影城、大观 视界酒店、亚洲蕉叶、万宁超市 金鹰奥特莱斯商场 水游城、环北、夫子庙市场、金桥、玉桥、 鑫桥批发市场 欧尚、苏果、世纪联华、北京华联、麦德隆 、家乐福
区位图
鹏欣水游城——以“时间型消费”为设计理念，先让 人感动、让人停留，进而促进“非目的性消费”继而 盈利的多业态、多元化主题景观购物公园
项目简介
区位：位于建康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京市商业 集群新街口2公里。 定位：南京水游城是融商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的 超大型主题景观购物公园。 特色：以流动的水为主体景观，一个类似公园的购物中心；商业业态以时尚、 新潮为主流；“广域性时间型”消费的商业设施。 建筑构成：整个建筑地下4层，其中地下商业2层；裙房商业5层；一栋14层四 星级酒店；一栋13层酒店式公寓；停车位860个。
运河中间有清爽的喷泉阵列
河道内装饰小品经常更新，给顾客带来新鲜感
运河的某节点有不规则的大水池
备注：以运河水系作为主题，非常有特色，但是也有可能带来了管理上的难度，增加后 期管理费用的支出，比如春夏有防潮的问题等。