南京城市综合体案例
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商业规划
效果图
主力店及主力品牌：横店影视电影城、 H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、 星巴克、华联BHG城市超市、MUJI等 业态比例：大量增加了娱乐和生活功能，零售业务有所减少；购物零售占60%，餐饮占 20%，娱乐占15%，其他生活服务（如美容美发）占5%，让消费者停留的时间更长， 消费的心情更愉悦。 创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合：根据客户需求，将关联性商品放 在一条线上，比如某一层楼既有鞋也有包，还有饰品、饮料等，或某一层楼既有年轻 妈妈的服装，也有童装。 创新商家组合——去主力店，增功能店：对于购物中心，多数开发商开业采用类似万 达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。水游城实行去 主力店操作，增加中型特色功能店。
区位图
鹏欣水游城——以“时间型消费”为设计理念，先让 人感动、让人停留，进而促进“非目的性消费”继而 盈利的多业态、多元化主题景观购物公园
项目简介
区位：位于建康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京市商业 集群新街口2公里。 定位：南京水游城是融商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的 超大型主题景观购物公园。 特色：以流动的水为主体景观，一个类似公园的购物中心；商业业态以时尚、 新潮为主流；“广域性时间型”消费的商业设施。 建筑构成：整个建筑地下4层，其中地下商业2层；裙房商业5层；一栋14层四 星级酒店；一栋13层酒店式公寓；停车位860个。
2
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
商业地产的主流模式经历了第一代的供销社商业模式、 第二代的百货商业模式到第三代的Shopping Mall，而 水游城项目开启了中国第四代商业模式的序幕，即 “城市生活休闲中心”
第四代商业模式：
第四代城市生活休闲中心模式是建 立在Shopping Mall（购物中心） 和Lifestyle Center（生活休闲中 心）基础上的一种新的商业模式， 在规模上更接近Mall，在理念上和 美国的Lifestyle Center更接近， 融合了两种商业模式，但不是简单 的照搬或叠加，是结合项目自身特 点和对商业市场的理解而做出的一 种创新思路。第四代商业模式强调 体验式消费，即“时间型消费”的 理念，在满足人们一站式购物需求 的同时进行升级。对于第四代商业 模式而言，购物已不再是其首要功 能，它是集购物、餐饮、休闲、娱 乐四大功能于一体。体验式购物中 心既是购物中心，也是休闲中心， 同时还是社交中心。
非目的性消费：
与目的性消费相反，非目的性消费是 指消费者的购买动机和购买行为没有 任何的目的性或没有任何的提前预知， 在某些外在因素（环境、气氛等）的 诱引下而产生的一种冲动性消费。
本报告是严格保密的。
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
综合进店品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，水 游城相对于其他传统商圈，达到了约60%的差异率，使 得客群表现出更大的广域性和循环性
各楼层业态及品牌组合
B2层：家庭百度文库乐+大型运动品牌店
（运动宝贝、HANG TEN、BHG超市等）
B1层：多种类商铺或餐厅（雪咖吧等） F1层：成熟时尚服饰(LEVI’S、H&M等) F2层：生活方式（百丽、UNIQLO等） F3层：儿童+家庭生活（LEE、电玩等）
F4层：影院+游戏天地+生活体验+主
“时间型消费”理念：
时间型消费，与体验式购物类似，它是超 越普通一站式理念，不仅在商品上满足一 站式的要求，还通过建设广场、花园和水 溪，将超市、大型专卖店、餐厅、美食广 场等商贸功能，影院、KTV等娱乐功能， 美容、溜冰场等休闲功能融为一体，使消 费者能够并愿意长时间滞留，并由此带来 轻松心情的消费。 3
3
1
下关商圈 2 3 4 5 6 湖南路商圈
百货业 新街口商圈 零售业
百货业 湖南路商圈 其他 百货业
5 6
珠江路商圈
珠江路商圈
IT业
2
汉中门商圈
新街口商圈 下关商圈 综合
河西商圈
4
汉中门商圈 百货业
1
夫子庙商圈 夫子庙商圈 百货业
河西商圈
零售业
本报告是严格保密的。
地铁2号线
地铁1号线
1
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
运河中间有清爽的喷泉阵列
河道内装饰小品经常更新，给顾客带来新鲜感
运河的某节点有不规则的大水池
备注：以运河水系作为主题，非常有特色，但是也有可能带来了管理上的难度，增加后 期管理费用的支出，比如春夏有防潮的问题等。
南京
南京主城区包括如下七个重点商圈，主要城 市综合体项目均在所述商圈的核心位置
编 号
项目名称 鹏欣水游城
南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 绿地洲际酒店
商圈
所属行业
主要商家 新百商场、东方商城、中央商场、金鹰百货 、德基广场、大洋百货、新街口百货 家乐福大行宫店、沃尔玛新街口店 金润发鼓楼店、苏果马标店 苏宁银河、苏宁环球、山西路百货、太平洋 百货、金山大厦、金鹰百货 沃尔玛、北京华联、狮子桥美食一条街 新世界百货、金鹰天地店、崇光百货 拥有全国、华东以及苏皖等级别的 IT产品总代理200多家 麦德龙超市、金钱豹、金逸国际影城、大观 视界酒店、亚洲蕉叶、万宁超市 金鹰奥特莱斯商场 水游城、环北、夫子庙市场、金桥、玉桥、 鑫桥批发市场 欧尚、苏果、世纪联华、北京华联、麦德隆 、家乐福
封闭式设计
公寓 酒店 商业
入口外立面
项目技术指标
占地面积：26,770㎡ 建筑面积：167,333㎡
其中，购物中心：9.8万㎡（地下2层， 地上5层）；14层酒店（洲际假日酒 店）；13层酒店式公寓
停车位：860个 开发商：上海鹏欣集团 总投资：15亿元 开业时间：2008年8月
本报告是严格保密的。
题餐厅（横店影城、创意宝贝等）
F5层：多国餐馆（小南国、锦式等）
本报告是严格保密的。
4
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
流动的水是水游城项目的灵魂和主体景观，通过人工 景观运河贯穿整个购物中心，串联和勾勒项目所具备 的购物、休闲、娱乐等所有功能
贯穿购物中心的人工景观运河
效果图
主力店及主力品牌：横店影视电影城、 H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、 星巴克、华联BHG城市超市、MUJI等 业态比例：大量增加了娱乐和生活功能，零售业务有所减少；购物零售占60%，餐饮占 20%，娱乐占15%，其他生活服务（如美容美发）占5%，让消费者停留的时间更长， 消费的心情更愉悦。 创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合：根据客户需求，将关联性商品放 在一条线上，比如某一层楼既有鞋也有包，还有饰品、饮料等，或某一层楼既有年轻 妈妈的服装，也有童装。 创新商家组合——去主力店，增功能店：对于购物中心，多数开发商开业采用类似万 达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。水游城实行去 主力店操作，增加中型特色功能店。
区位图
鹏欣水游城——以“时间型消费”为设计理念，先让 人感动、让人停留，进而促进“非目的性消费”继而 盈利的多业态、多元化主题景观购物公园
项目简介
区位：位于建康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京市商业 集群新街口2公里。 定位：南京水游城是融商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的 超大型主题景观购物公园。 特色：以流动的水为主体景观，一个类似公园的购物中心；商业业态以时尚、 新潮为主流；“广域性时间型”消费的商业设施。 建筑构成：整个建筑地下4层，其中地下商业2层；裙房商业5层；一栋14层四 星级酒店；一栋13层酒店式公寓；停车位860个。
2
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
商业地产的主流模式经历了第一代的供销社商业模式、 第二代的百货商业模式到第三代的Shopping Mall，而 水游城项目开启了中国第四代商业模式的序幕，即 “城市生活休闲中心”
第四代商业模式：
第四代城市生活休闲中心模式是建 立在Shopping Mall（购物中心） 和Lifestyle Center（生活休闲中 心）基础上的一种新的商业模式， 在规模上更接近Mall，在理念上和 美国的Lifestyle Center更接近， 融合了两种商业模式，但不是简单 的照搬或叠加，是结合项目自身特 点和对商业市场的理解而做出的一 种创新思路。第四代商业模式强调 体验式消费，即“时间型消费”的 理念，在满足人们一站式购物需求 的同时进行升级。对于第四代商业 模式而言，购物已不再是其首要功 能，它是集购物、餐饮、休闲、娱 乐四大功能于一体。体验式购物中 心既是购物中心，也是休闲中心， 同时还是社交中心。
非目的性消费：
与目的性消费相反，非目的性消费是 指消费者的购买动机和购买行为没有 任何的目的性或没有任何的提前预知， 在某些外在因素（环境、气氛等）的 诱引下而产生的一种冲动性消费。
本报告是严格保密的。
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
综合进店品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，水 游城相对于其他传统商圈，达到了约60%的差异率，使 得客群表现出更大的广域性和循环性
各楼层业态及品牌组合
B2层：家庭百度文库乐+大型运动品牌店
（运动宝贝、HANG TEN、BHG超市等）
B1层：多种类商铺或餐厅（雪咖吧等） F1层：成熟时尚服饰(LEVI’S、H&M等) F2层：生活方式（百丽、UNIQLO等） F3层：儿童+家庭生活（LEE、电玩等）
F4层：影院+游戏天地+生活体验+主
“时间型消费”理念：
时间型消费，与体验式购物类似，它是超 越普通一站式理念，不仅在商品上满足一 站式的要求，还通过建设广场、花园和水 溪，将超市、大型专卖店、餐厅、美食广 场等商贸功能，影院、KTV等娱乐功能， 美容、溜冰场等休闲功能融为一体，使消 费者能够并愿意长时间滞留，并由此带来 轻松心情的消费。 3
3
1
下关商圈 2 3 4 5 6 湖南路商圈
百货业 新街口商圈 零售业
百货业 湖南路商圈 其他 百货业
5 6
珠江路商圈
珠江路商圈
IT业
2
汉中门商圈
新街口商圈 下关商圈 综合
河西商圈
4
汉中门商圈 百货业
1
夫子庙商圈 夫子庙商圈 百货业
河西商圈
零售业
本报告是严格保密的。
地铁2号线
地铁1号线
1
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
运河中间有清爽的喷泉阵列
河道内装饰小品经常更新，给顾客带来新鲜感
运河的某节点有不规则的大水池
备注：以运河水系作为主题，非常有特色，但是也有可能带来了管理上的难度，增加后 期管理费用的支出，比如春夏有防潮的问题等。
南京
南京主城区包括如下七个重点商圈，主要城 市综合体项目均在所述商圈的核心位置
编 号
项目名称 鹏欣水游城
南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 绿地洲际酒店
商圈
所属行业
主要商家 新百商场、东方商城、中央商场、金鹰百货 、德基广场、大洋百货、新街口百货 家乐福大行宫店、沃尔玛新街口店 金润发鼓楼店、苏果马标店 苏宁银河、苏宁环球、山西路百货、太平洋 百货、金山大厦、金鹰百货 沃尔玛、北京华联、狮子桥美食一条街 新世界百货、金鹰天地店、崇光百货 拥有全国、华东以及苏皖等级别的 IT产品总代理200多家 麦德龙超市、金钱豹、金逸国际影城、大观 视界酒店、亚洲蕉叶、万宁超市 金鹰奥特莱斯商场 水游城、环北、夫子庙市场、金桥、玉桥、 鑫桥批发市场 欧尚、苏果、世纪联华、北京华联、麦德隆 、家乐福
封闭式设计
公寓 酒店 商业
入口外立面
项目技术指标
占地面积：26,770㎡ 建筑面积：167,333㎡
其中，购物中心：9.8万㎡（地下2层， 地上5层）；14层酒店（洲际假日酒 店）；13层酒店式公寓
停车位：860个 开发商：上海鹏欣集团 总投资：15亿元 开业时间：2008年8月
本报告是严格保密的。
题餐厅（横店影城、创意宝贝等）
F5层：多国餐馆（小南国、锦式等）
本报告是严格保密的。
4
南京
水游城 南京1912 大观天地 万达广场 绿地广场 洲际酒店
流动的水是水游城项目的灵魂和主体景观，通过人工 景观运河贯穿整个购物中心，串联和勾勒项目所具备 的购物、休闲、娱乐等所有功能
贯穿购物中心的人工景观运河