房地产项目全程营销策划方案样本

目录

第一某些前期发展策划

1. 项目市场调查分析

1.1宏观环境分析

1.2 项目所在地房地产市场状况分析

1.3 项目板块市场分析

2.0 项目市场定位及总体思路

2.1 项目竞争力分析

2.2 项目竞争态势分析

2.3 项目发展定位

2.3.1 发展商定位

2.4 市场定位

2.4.1 项目形象定位

2.4.2 价格方略

2.5 项目主题定位

2.5.1 主题概念

2.5.2 主题诠释

2.5.3 主题构筑要素

第二某些营销推广策划

1．“金逸豪廷”总体推广背景及思路

1.1推广背景

1.2推广思路

2．“金逸豪廷”总体策划思路3. 项目推广阶段

3.1推广出发点

3.2分期推广模式安排

3.2.1市场预告期

3.2.2整体造势期

3.2.3开盘引导期

3.2.4 内部认购期

3.2.5开盘强销期

4.销售必备条件

4.1法律文献

4.2现场包装

4.2.1售楼大厅

4.2.2示范单位

4.2.3工地围

4.2.4户外广告牌

4.3宣传造势

4.4销售工具

4.5销售方略

5.媒体选取

5.1广告媒体

5.2自投媒体

5.3媒体组合

6.推售单位方略

6.1目

6.2销售进度控制

6.3价格方略

6.3.1项目价格制定原则

6.3.2拟定项目价格影响因素

6.4销售渠道

6.4.1现场销售

6.4.2房展会

6.4.3联谊会

7.造势活动及促销手段汇总

7.1造势活动汇总

7.1.1活动目

7.1.2活动分类

7.2促销活动汇总

7.2.1活动目

7.2.2活动形式

8.销售筹划

9.费用预算

9.1售楼处、现场包装9.2广告投放及媒体9.3销售费用

第一某些前期发展策划

1.项目市场调查分析

1.1宏观环境分析

和其他任何行业同样，房地产健康、稳步发展与宏观大环境密不可分，对经济大环境进行基本分析和预测，将有助于把握投资方向，树立发展信心，金逸豪廷运营期间约在—间，现就该期间宏观经济环境预测分析如下：

1.1.1 国民经济平稳发展

依照新华社《金融参照》《房地产参照》及各媒体经济报道，中华人民共和国当前经济形势发展良好，国民经济内在、自主增长机制正在形成，经济运营开始浮现良性互动局面，以投资为主带动经济总量增长，以消费构造变化增进经济构造调节，使经济发展进入了市场推动和政府调控良性互动新阶段，对外贸易活力增强，产品国际竞争力增强。下一阶段经济工作重点一是增进经济持续较快增长，积极完善消费政策和消费环境，扩大消费需求。二是增长农民收入。三是积极增进就业和再就业。四是进一步深化各项经济体制改革。五是继续扩大出口和运用外资。六是加强财政金融工作。从国家基本经济政策来看，国内在~期间，如果没有突变国际形势，国民经济仍将保持持续平稳增长。

1.1.2房地产业将进入构造性调节

近年来中华人民共和国房地产业浮现了局部过热现象，高档物业开发过剩，房地产贷款增长过快，房地产融资过于依赖银行，导致银行风险过大，通货膨胀压力增大，因而，国务院副总理曾培炎在全国房地产工作会议上说，中华人民共和国将重点发展经济合用房和中低价位普通商品住房，重要办法是严格控制土地供应与审批制度，加大个人房信贷款力度和管理办法，调节银行贷款政策。在 ~间，中低价位商品房将成

为市场主流。实力雄厚房地产商进一步扩大市场份额。

1.1.3金融有关政策稳健

由于国家当前经济政策还是以拉动内需、刺激个人消费为主，加上东北老工业区改造、西部大开发以及三峡等大型基本建设均需要大量资金支持，因而，近年来利率上调机率不大。央行上半年报告中，货币政策基调是“人民币存贷款基准利率将保持基本稳定”，“人民币汇率基本稳定”。面对人民币升值压力，中央态度是：保持人民币汇率基本稳定，完善汇率形成机制，采用综合办法缓和人民币升值压力。

●结论：宏观经济环境稳定，利率波动不大，有利个人住房信贷，中低档楼盘开始增量，市场资源进一步集中在大型地产商手中。房地产业进入构造性调节，整体楼价向下。

1.2 项目所在地房地产市场状况分析

1.2.1 中山市房地产市场现状剖析（市区）

中山市房地产市场当前呈现出如下特点：

1-10月房地产市场概况

1.2.1.1、1-10月商品房施工、竣工面积及销售面积（数据来源中山记录局）：

注：2月份数字为1、2月份累积数字。

(1-10月商品房施工、竣工面积及销售面积走势图)

由上图可见，项目普通会选取在1、2月份立项、报建、施工，赶在年中销售旺季到来时推出市场。由于3月起报建费上涨，因而许多项目都赶在报建费上涨之前报建，导致1、2月份施工面积有一种大幅度提高。3月份报建施工某些将在左右竣工，导致供应量集中放大。

1.2.1.2、1-10月商品房销售额：

据记录显示，1-10月，我市房地产开发完毕投资58.78亿元，比去年同期增长17.72%，中山商品房合计开发面积逾300万平方米，销售面积311万平方米，创历史最高水平,住宅销售面积134.85万平方米，比去年同期增长72.96%，商品房屋销售额43.33亿元，比去年同期增长80.11%，住宅销售额35.89亿元，比去年同期增长92.20%，批准预售面积为202万平方米，商品房供销比为1：0.65，商品房空置面积22.38万平方米，占总供应量12.7%，供求基本保持平衡。

号称中山楼市政策年,各类土地政策和金融政策不断,但咱们从图上可以看出，除在6月份交易量浮现短期调节之外，八九月份持续走强，并攀上新高峰。可见政策对于楼市调控作用并不十分明显，这在某种限度上阐明中山楼市以自买自住自住性需求居多，投资性成分较少。

其重要特点体当前：

■房地产投资逐月升温增速放慢

10月，港澳台和外商公司完毕投资6.87亿元，同比增长28.65%；内资公司完毕投资51.91亿元，同比增长16.41%，其中民营公司投资为45.93亿元，占全市房地产开发投资78.15%，同比增长16.92%。

从土地供应量来看，依照中山市国土资源局记录数据显示，一至三季度，合计土地转让面积717.7万平方米，较去年同期增长23%，到第三季度为止，楼盘成交宗数合计24383宗，较去年同期增长9.5%，销售金额合计82亿元，较去年同期增长30.8%。