第四章 案例分析 收益法

(三)公式与计算步骤 1．适用公式 计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式： a=v×r 计算土地价格时，需采用有限年期公式： P=a/r[1—1/（1+r）n] 2．计算步骤 (1)选择计算方法：适用于收益还原法 (2)总收益计算 采用客观收益：以30元／月计 年总收益：30×450×12=162000(元)




3．房地产年纯收益＝6000－5527．69＝472．31万元 4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 ＝(2250－57．69×4)×8％＝161．54万元 5．土地年纯收益＝472．31－161．54＝310．77万元 6．求该地块于2005年7月1日价值 土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35 年 土地使用权价格＝a/r1×[1－1/（1+ r1）n]＝ 310．77/6%×[1－1/（1+6%）35] ＝4505．62万元 土地单价＝9011元／平方米

（2）计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用权剩余收益年限价格为： V=a/r[1－1/(1+ r) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
据调查，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均 为80元。出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的 35%，报酬率为10%。

解：（1）计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元 ②收益年限=40－6=34年 ③办公楼现值为：V=a/r[1－1/(1+ r) n]=159.12/10%×[1－ 1/(1+ 10%)34]=1528.92万元



其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所 占比例为65％，设备所占比例为35％，建筑物的耐 用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0； 不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7％； 不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元； 管理费为建筑物造价的2％。 （2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使 用权的参考值，综合还原率取8％。 (3)估价期日：2005年9月30日。 (4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。 (5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。



(3)计算出租总费用 年税金：20×450=9000(元) 年管理费：30×450×12×5％=8100(元) 年维修费：1500×450×3％=20250(元) 年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元) 年总费用：9000十8100+20250十 2025+13775.5=53150.5(元) (4)计算房屋年纯收益 房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价－年折旧费×已使用年限) ×房屋还 原率 =(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)
注意：1．该物业为自营物业，总费用中需扣 除经营者利润； 2．总费用中扣除房屋年折旧的计算，由 于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经 济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿 命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月 30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6 月30止，共39年。
②计算总费用： 折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均 为10年。残值率为0。 主体：4800×0．65×1／50＝62．40(万元) 设备：4800×0．35×1／10＝168(万元) 小计：230．40(万元) 维持管理费：按建筑物造价的2％计：4800×0．02 ＝96．00(万元) 租税：54．65(万元) 保险费：0．48(万元) 总费用合计为381．53(万元)
第四章 收益还原法
案例分析
例题(1) (1998年试题)


某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500 平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建 成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部 出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建 筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建 筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％， 年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的 0．3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米， 残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。 试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
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(5)计算土地纯收益 土地纯收益=总收益—总费用—房屋纯收益 =162000—53150.5—38020.4 =70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格 土地总价：n=50-4=46；r=5％ P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/ （1+5%）46]=1266429 (元) 单位地价： 单位地价=1266429÷500=2532.86(元 ／平方米)
(一)审题



(1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步， 还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还 原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出 让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等， 最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单 位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位 建筑面积租金、还是可出租面积租金。

（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
例题(5)

(1)估价对象不动产简介 不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地 面积及各层建筑面积如下： 土地面积：8400㎡。建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼： 2800㎡；合计：15000㎡

作业


1．估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50 年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物 B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限 为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元， 残值率为10％，A地块面积450㎡，建筑面积为400 ㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每 平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％， 每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米 20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％， 年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的 0．2％。 2．估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使 用权价格。
(二)解题思路与方法选择






从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路： 1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收 益； 2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原 率求得房屋纯收益； 3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收 益； 4.用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土 地价格。
(5)估价过程：





①计算房地产年总纯收益： 房地年纯收益＝15万元／月×12月＝180万元／年 ②计算土地价格： 土地总地价＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60 ％)(容积率修正)＝2200万元 ③计算土地年纯收益： 土地年纯收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝ 139．58万元／年 ④计算房屋年纯收益： 房屋年纯收益＝房地产年总纯收益－土地年纯收益 ＝180—139．58＝40．42万元／年 ⑤计算房屋价格： 房价= 房屋年纯收益/r×[1—1/（1+r）50] =40．42/8%×[1—1/（1+8%）50] ＝494．48(万元)




解：1．年经营收人＝6000万元 2．年须扣除总费用： (1)销售成本及经营成本=4000万元 (2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元 (3)商品销售税金及附加=6000×8．5％＝510万元 (4)房屋年折旧 折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价＝1500×15000＝2250万元 年折旧额＝2250／39＝57．69万元 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年 (5)经营利润＝6000×10％＝600万元 年须扣除总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69万元
例题(2)

某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用 地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7 月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块 上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为 15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建 筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由 业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万 元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、 财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加 为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％， 若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／ 平方米，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％， 不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日 价值。
③计算纯收益： 纯收益＝总收益一总费用＝912．33－ 381．53＝530．8(万元) ④计算收益价格： 不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原 率×[1一1/(1+综合还原率)50] =530．8/8%×[1—1/（1+8%）50] ＝6493．53(万元) (7)估价结果：确定不动产总收益价格为 6493．53(万元)。
(四)难点与常见错误分析




本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益 年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地 使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起 计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐 用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时， 应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂 根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成 开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。 题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年 11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。 常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年； 或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成 丢分。
例 题(4)
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公 司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并 投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、 乙双方合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积 归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲 方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其 转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的 权益。
(6)估价过程： ①计算总收益： 租金总额： 82．8×12＝993．60(万元) 押金运用收益： 21．8×0．07(利率)=1. 53(万元) 空房等损失额：以1个月的租金计，计为 82．8(万元) 则年总收益合计为：912．33(万元)。


例题(3)


（１）估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面 积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得， 土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭 店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。 据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月 50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率 为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长 60％。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土 地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。 (2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 (3)估价期日：2005年8月 (4)估价方法：采用收益还原测算房价。