青岛房地产市场分析报告

2010年7月青岛房地产市场分析报告

内容提要：

七月份，商品房成交逆转，成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨%，同比下滑%；成交面积平方米，较上月增加平方米，环比涨幅为%，同比下降%。

其中，住宅成交6923套，环比上涨%，成交面积万平方米，环比涨幅达%；占与去年七月份相比，减少2444套，同比下降%。

本月，6000-8000元价格段住宅成交体量最大，增加一倍多。

本月，黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。

由青岛房地产TOP10研究组经过调查、分析，得出2010年7月青岛客户满意度最佳企业TOP10、青岛商品房最佳性价比TOP10：

一、商品房交易分析

1、供应分析

本月，商品房市场存量达到今年最高值，商品房可售面积突破八百万平。

本月，岛城商品房市场存量有较大幅度增长，尤其是郊区楼市集中放量，整体拉高商品房市场储量；商品房市场可售面积为822.6万平方米，同上月相比，增加83.6万平方米，环比上涨%；商品房可售套数为72598套，较上月增加7035套，环

比涨幅为%。

本月，岛城各物业类型市场供应量均呈上升趋势。

本月，岛城各物业类型市场可售量均呈上升趋势。其中，住宅市场可售量为55648套，较上月增加6246套，环比上涨%。办公用房市场可供应量为3878套，同上月相比，增加69套，环比上涨%。商业用房市场可供应量为10311套，较上月增加702套，环比涨幅为%；占到商品房可售总量的%。车库及其他物业类型市场可售套数为2761套，比上月增加18套，环比上涨%。

2、成交分析

本月，商品房市场活跃度增强，成交转而上行，涨幅超过三成。

七月份，岛城商品房市场出现松动，上月下降颓势有所逆转，成交转而上行。本月商品房成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨%；与去年七月份相比，减少3242套，同比下滑%；成交面积738569.12平方米，较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为%；与去年同期相比，减少316073.88平方米，同比下降%。

如果，单从市场成交量上来看，市场活跃度确实增强；不管是成交套数，还是成交面积都有三成多的增幅。但从整个宏观市场上来看，市场上仍存在较强观望，开发商延期开盘依旧普遍，预计开盘的近二十家楼盘直至月底才有不到十家总算开盘；市内四区更是仅有李沧有开盘项目，李沧宝龙城市广场、和达和城、伟东幸福之城等项目无不选择低价出击策略，开盘价均低于预计房价，落差高达千元，从而成为七月份城市焦点；尤其是该区域新开盘项目均价已回到年前大涨时水平，对开发商及购房者均有较大参考价值。低价入市无疑给后期开盘的项目提供了

试水方向，刚性需求仍为适时释放，新政实施百日，房价并没有受到明显影响，短期内会有一个小幅波动，接下来的两个月会是一个明显的调整期，预计年底就会出现小幅抬升。

本月，岛城各物业类型都有一个集中上涨之势。

七月份，岛城各物业类型成交均有上涨之势。其中，住宅成交6923套，较上月增加1659套，%。办公用房成交134套，同上月相比，增加17套，环比上涨%；成交面积15278平方米，较上月增加360平方米，环比上涨%。商业用房成交252套，较上月增加74套，环比涨幅为%；成交面积42770平方米，较上月增加14611平方米，环比上涨%。车库及其他物业类型成交套数为80套，同上月相比，增加56套，环比涨幅超过200%；成交面积4955平方米，面积占比有所减少。

二、商品住宅交易分析

1、供应分析

本月，商品住宅市场可供应面积为万平方米，环比上涨%。

本月，岛城商品住宅市场可供应量连续四个月上涨，七月份商品住宅市场可售面积为万平方米，同上月相比，增加万平方米，环比上涨%；占到商品房可售总量的%。

本月，144-180㎡面积段住宅市场存量唯一下降；60-90㎡小户型住宅市场存量上涨明显。

本月，60-90㎡小户型住宅市场存量增长明显，从此方面来说，新政市场调控有初步成效，开发商已就市布棋；144-180㎡面积段住宅市场存量唯一下降，其他

各面积段住宅市场存量都有不同程度增加。其中，60㎡以下的小户型住宅市场可售量为4438套，同上月相比，增加786套，环比上涨%。60-90㎡面积段住宅市场供应体量最大，可售套数为21128套，同上月相比，增加3136套，环比涨幅为%，涨幅相对较大，占到住宅可售总量的%，说明中小户型主导地位进一步加强。90-120

㎡面积段住宅市场存量为18689套，较上月增加2090套，环比涨幅为%，占到住宅可售总量的%。120-144㎡面积区间住宅可供应量为5988套，较上月增加177套，环比上涨%。144㎡以上的非普通住宅市场存量为5405套，占到住宅可售总量的不到10%。其中，144-180㎡面积段住宅市场存量为3264套，较上月减少129套，环比下降%。180㎡以上的大户型住宅市场存量为2141套，同上月相比，增加186套，环比涨幅为%。

2、成交分析

本月，商品住宅成交6923套，环比上涨%，同比下降%。

七月，住宅市场一扫上月下降的阴霾，成交形势喜人，单月住宅成交6923套，同上月相比，增加1659套，环比上涨%，成交面积万平方米，较上月增加万平方米，环比涨幅达%；占到商品房成交总量的%；与去年七月份相比，减少2444套，同比下降%，成交面积减少28.09万平方米，同比降幅为%。

七月份，住宅成交市场逆转，日均成交超过200套，更有日成交500多套。虽然成交量增加，但依然掩饰不住观望情绪，购房者依然在期待房价松动，开发商仍在设法延迟推盘。但月底出现的三幅地块拍卖，让地产形势更加难以琢磨，四方区新地王的出现，让更多人担心地价飙升拉高房价；房地产新政到底能坚挺多久保利、卓越、万科等外地大鳄在郊区及市区大型两改项目争相布局，龙湖、中冶

等名企楼盘的入市，必将对岛城居住品质及居住理念有较大改观；而本土企业只能在市区争抢小幅地块；地产新政下，开发商拿地争抢激烈，加快土地储备，某种程度上借鉴上一轮调控的操作经验，以期调控结束后有较大的操作空间。

本月，6000-8000元价格段住宅成交增量最大，增加一倍多；3000元以下低价位住宅与万元以上高级位住宅成交量下滑。

本月，6000-8000元价格段住宅成交量大增，成交1936套，同上月相比，增加1135套，环比上涨%，占到住宅成交总量的近三成，成交体量最大；其中黄岛区该价位住宅成交642套，占绝大比例，与该区域项目热销有较大关系。3000元以下低价位住宅主要集中在即墨、莱西等郊区，成交1211套，较上月减少204套，环比下降%；其中，莱西市该价位住宅成交326套。3000-5000元价格段住宅成交1865套，较上月增加327套，环比上涨%；其中，3000-4000元价格段住宅成交899套，环比涨幅为%；4000-5000元价格段住宅成交966套，同上月相比，增加250套，环比上涨%。5000-6000元价格段住宅成交962套，较上月增加261套，环比上涨%。8000元以上较高价位住宅成交949套，环比上涨%；其中，8000-10000元价格段住宅成交584套，较上月增加244套，环比上涨%；万元以上高价位住宅成交365套，同上月相比，减少104套，环比下降%，由于近期市区成交量下降，高价位住宅成交量一定程度上受到影响。

本月，60㎡以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减；90-120㎡面积段住宅成交大增。

七月，60㎡以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减，成交283套，同上月相比，减少69套，环比下降%，其中，该面积段住宅胶南市成交119套，占到四成多。60-90