北京房地产市场报告
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北京市宏观经济 北京土地市场 北京房地产市场 区域概况
1
一、北京市宏观经济
01-09年生产总值（09年前三季度）
12000
10000
10488 9353.3
8000
7861 6886.3
6000
6060.3 5023.8
4000 3710.54330.4
8161.5
2000
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
6
二、北京土地市场
数据来源：克而瑞北京机构
06-09年上半年，每年的宗地成交数量及成交土地面积均呈现稳步上升态势。 2009年上半年成交宗地数量较ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ8年上半年有大幅上涨，但成交土地总面积及规划 建筑面积却与08年上半年基本持平。
7
二、北京土地市场
8
三、北京房地产市场
9
三、北京市房地产市场
08、09年销售及上市套数
01-09年固定投资（09年前三季度）
4000 3500
3966.6 3848.5
3371.5
3508.9
3000
2827.2
2500
2528.3 2157.1
2000
1814.3
1500 1530.5
1000
500
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2
一、北京市宏观经济
01-09房地产开发投资（09年前三季度）
2000 1800
1995.8 1908.7
1719.9
1774.1
1600 1400 1200 1000
800
1473.3 1525
1202.5 989.4 783.8
600
400
200
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
1492.7 1456.4 1423.2
1385.1
1538
2001 2002 2003 2004 2005
1581 2006
1633 2007
1659 2008
数据来源：北京市统计局
2001-2008年北京市每年新增常住人口40万。其中07年的人口增量接近50万，多出的20 万可能与奥运会有关。如果去掉奥运期间额外增加的20万常住人口，每年应增加38万左右。 (按照统计局的统计数据，北京每户平均2.9口，每年新增的38万人口相当于13万户)即每年 需要新增加13万套新房。
12
三、北京房地产市场
2009年前三季度别墅市场成 交量连月攀高、存量得到有 效消化、价格小幅回调。
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一、北京市宏观经济
25000 20000 15000 10000
5000 0
03-08年居民消费水平
10584
12405
14835
16770
18911
20346
2003
2004
2005
2006
2007
2008
数据来源：北京市统计局
近6年以来，北京市人居可支配收入连年持续增长，居民生活水平显著提升。其中进入 2009年，截止11月底，20%低收入家庭人均可支配收入为10703元，同比增长9.6%；20%高收 入家庭人均可支配收入为46964元，同比增长8.3%。
160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
131250 74366
08年
141763 78047
09年
销售套数 上市套数
数据来源：北京市房地产网
08年北京市商品住宅销售74366套，上市131250套，存量房56884套；09年新上市仅 为78047套，销售则高达141763套，较08年增长近1倍。从侧面反映出市场的火爆，刚性 需求释放以及优惠政策刺激下带来的北京市房地产市场繁荣。
5
二、北京土地市场
进入09年以来，北京市受一级开发投资带动影响，房地产开发投资大 幅回升。其中09年1-8月，北京市土地储备中心和房地产开发企业完成土 地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期（68.7亿元）增长7.1倍。完成 房地产开发投资额1478.4亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高 18.2个百分点。仅8月当月完成开发投资273.3亿元，同比增长3倍。
数据来源：北京市统计局
2001-2008年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%；2009年前三季度经济数据显示， 北京市GDP同比增长9.5%，增幅比上半年提高1.7个百分点。
北京市整体经济总体保持健康良好的发展势头，各项宏观调控措施得到有效落实。工业 持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，价格指数小幅攀升，城乡居民收入 进一步提高。这对北京房地产市场的持续、稳步、健康、繁荣发展提供了良好的经济平台和 经济保障。
10
三、北京房地产市场
• 09年前三季度，北京地区房地产施工面
积基本保持稳定，虽仍持续负增长，但 幅度有所下降。其中，新开工面积急剧 下跌，以2009年5月为正节点，负增长在 3季度幅度有所缩小，从涨幅-48%回升到 -22%左右。
• 2009年前三季度，商品房竣工面积除2、
3月份出现正增长外，其他月份均处在11%至-28%之间的负增长状态，商品房竣 工面积逐年减少。
• 住宅竣工面积走势与商品房竣工面积走
势基本一致，但波动更为明显，2、3月 份增长达到21.9%、40.2%，4-8月份均为 负增长，不同的是9月份再次出现正增长 4.5%。
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三、北京房地产市场
2009年前三季度北京房地产市场迅速走出低谷，成交价格持续上涨，达到两年来最高水 平。2009年前三季度成交面积达到了1463.7万平方米，131822套，已超越2008年全年成交总 量。供给方面，772.5万平方米供给量成为近两年来的较低的水平。2009年上半年成交均价 为13138元/平方米，较2008年全年的12869元/平方米的均价出现小幅上涨。2009年前三季度 一直保持供小于求的局面，摆脱了一直以来供给过剩，存量持续攀高的局面。
数据来源：北京市统计局
2001-2009年房地产投资开发呈现稳步增长态势。其中2009年1-11月，北京市房地产开发 建安工程完成投资743亿元，比2008年同期增长6.5%。11月份完成建安投资77.2亿元，比10月 份增加9.6亿元，增长14.2%。
3
一、北京市宏观经济
01-08年人口
1700 1650 1600 1550 1500 1450 1400 1350 1300 1250 1200
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一、北京市宏观经济
01-09年生产总值（09年前三季度）
12000
10000
10488 9353.3
8000
7861 6886.3
6000
6060.3 5023.8
4000 3710.54330.4
8161.5
2000
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
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二、北京土地市场
数据来源：克而瑞北京机构
06-09年上半年，每年的宗地成交数量及成交土地面积均呈现稳步上升态势。 2009年上半年成交宗地数量较ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ8年上半年有大幅上涨，但成交土地总面积及规划 建筑面积却与08年上半年基本持平。
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二、北京土地市场
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三、北京房地产市场
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三、北京市房地产市场
08、09年销售及上市套数
01-09年固定投资（09年前三季度）
4000 3500
3966.6 3848.5
3371.5
3508.9
3000
2827.2
2500
2528.3 2157.1
2000
1814.3
1500 1530.5
1000
500
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
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一、北京市宏观经济
01-09房地产开发投资（09年前三季度）
2000 1800
1995.8 1908.7
1719.9
1774.1
1600 1400 1200 1000
800
1473.3 1525
1202.5 989.4 783.8
600
400
200
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
1492.7 1456.4 1423.2
1385.1
1538
2001 2002 2003 2004 2005
1581 2006
1633 2007
1659 2008
数据来源：北京市统计局
2001-2008年北京市每年新增常住人口40万。其中07年的人口增量接近50万，多出的20 万可能与奥运会有关。如果去掉奥运期间额外增加的20万常住人口，每年应增加38万左右。 (按照统计局的统计数据，北京每户平均2.9口，每年新增的38万人口相当于13万户)即每年 需要新增加13万套新房。
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三、北京房地产市场
2009年前三季度别墅市场成 交量连月攀高、存量得到有 效消化、价格小幅回调。
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一、北京市宏观经济
25000 20000 15000 10000
5000 0
03-08年居民消费水平
10584
12405
14835
16770
18911
20346
2003
2004
2005
2006
2007
2008
数据来源：北京市统计局
近6年以来，北京市人居可支配收入连年持续增长，居民生活水平显著提升。其中进入 2009年，截止11月底，20%低收入家庭人均可支配收入为10703元，同比增长9.6%；20%高收 入家庭人均可支配收入为46964元，同比增长8.3%。
160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
131250 74366
08年
141763 78047
09年
销售套数 上市套数
数据来源：北京市房地产网
08年北京市商品住宅销售74366套，上市131250套，存量房56884套；09年新上市仅 为78047套，销售则高达141763套，较08年增长近1倍。从侧面反映出市场的火爆，刚性 需求释放以及优惠政策刺激下带来的北京市房地产市场繁荣。
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二、北京土地市场
进入09年以来，北京市受一级开发投资带动影响，房地产开发投资大 幅回升。其中09年1-8月，北京市土地储备中心和房地产开发企业完成土 地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期（68.7亿元）增长7.1倍。完成 房地产开发投资额1478.4亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高 18.2个百分点。仅8月当月完成开发投资273.3亿元，同比增长3倍。
数据来源：北京市统计局
2001-2008年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%；2009年前三季度经济数据显示， 北京市GDP同比增长9.5%，增幅比上半年提高1.7个百分点。
北京市整体经济总体保持健康良好的发展势头，各项宏观调控措施得到有效落实。工业 持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，价格指数小幅攀升，城乡居民收入 进一步提高。这对北京房地产市场的持续、稳步、健康、繁荣发展提供了良好的经济平台和 经济保障。
10
三、北京房地产市场
• 09年前三季度，北京地区房地产施工面
积基本保持稳定，虽仍持续负增长，但 幅度有所下降。其中，新开工面积急剧 下跌，以2009年5月为正节点，负增长在 3季度幅度有所缩小，从涨幅-48%回升到 -22%左右。
• 2009年前三季度，商品房竣工面积除2、
3月份出现正增长外，其他月份均处在11%至-28%之间的负增长状态，商品房竣 工面积逐年减少。
• 住宅竣工面积走势与商品房竣工面积走
势基本一致，但波动更为明显，2、3月 份增长达到21.9%、40.2%，4-8月份均为 负增长，不同的是9月份再次出现正增长 4.5%。
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三、北京房地产市场
2009年前三季度北京房地产市场迅速走出低谷，成交价格持续上涨，达到两年来最高水 平。2009年前三季度成交面积达到了1463.7万平方米，131822套，已超越2008年全年成交总 量。供给方面，772.5万平方米供给量成为近两年来的较低的水平。2009年上半年成交均价 为13138元/平方米，较2008年全年的12869元/平方米的均价出现小幅上涨。2009年前三季度 一直保持供小于求的局面，摆脱了一直以来供给过剩，存量持续攀高的局面。
数据来源：北京市统计局
2001-2009年房地产投资开发呈现稳步增长态势。其中2009年1-11月，北京市房地产开发 建安工程完成投资743亿元，比2008年同期增长6.5%。11月份完成建安投资77.2亿元，比10月 份增加9.6亿元，增长14.2%。
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一、北京市宏观经济
01-08年人口
1700 1650 1600 1550 1500 1450 1400 1350 1300 1250 1200