居住区设计之单体建筑设计调研报告

小区规划设计告一段落，各种单体建筑的设计是这一阶段的主要任务，包

括套型设计，会所设计，幼儿园单体，各种管理及辅助用房的设计。本次调研

主要从以下几个方面进行：

1，各种套型的现状分析及本次设计的大致思路；

2，当前会所建筑在小区中的作用；

3，单体建筑的个体风格与整个规划风格的关系；

4，其它一些辅助用房的设计。

一，各种套型的现状分析及本次设计的大致思路

当今市场上充斥着各种各样的套型，有的是经过实际的思考结合所处地势

而创造出来的，而有的则是简单的照搬过来的，跟所处环境则没有任何关联。

住宅建筑的设计，不单单是外立面风格会与外界产生关系，内部空间的划分也

同样会因地而异。如下图，在中心景观周围都是相同的套型，但并不是简单的

复制就可以了。设计套型的时候，要充分考虑到它所处的位置以及周边的环

境。就上面的例子而言，在中心景观东面和在中心景观西面，其内部空间的划

分应该是不相同的，虽然是相同面积的套型，但我们不应该让厕所或者厨房占

用面向景观的部分，而让卧室或者客厅没有景观可看。

住宅建筑的一个重要的经济指标是使用面积系数（K值），它直接关系到你买到的房间面积中间有多少是能够直接利用的。当今房地产市场上多用容

积率来评价一个楼盘的好坏，这是不全面和不科学的。容积率只能表示一定的

土在面积上所能建筑的建筑面积的大小，而不能表明业主花钱买到的面积中有

多少是可以直接利用的。而使用面积系数却可以表示出来。使用面积系数是指

总套内使用面积和总建筑面积的比值。多层住宅的K值一般会在０.８以上，而现在新开发的住宅一般都是小高层或者高层，其K值一般在到之间。提高住宅建筑的K值，不管是对投资方或者是对业主都有好处。而对设计者来说则是一

个考验。室内空间划分不单单要考虑到功能的需要，有时候它也会影响到业主

的经济利益，即使用面积系数的大小。其影响因素主要有楼梯间及各种管道井

的大小，墙体的选择及多少，阳台的大小等等。下面结合一些套型实例来分析

一下K值对住宅面积的影响。

郑州某楼盘套型图

这是位于郑州的某楼盘的一个套型图，高层住宅，一梯两户两个单元。其

经济技术指标如下：

一梯两户相较于一梯三户来说，K值在同等条件下会小，但使用起来却更加方便，减少了相互间的干扰。该套型为一梯两户，对称布置，K值为％。如果布

置方式再做些改动，有可能还会提高一些。高层住宅之所以K值提不上去，是因为竖向交通面积太大，而这又是不可避免的。设计师想要提升K值，绝对不能拿交通面积来说事，必须要满足规范的要求。而有的时候我们要需要提高K 值，可以从以下几个方面入手：

①，保持原设计外形，决不扩大规划批准面积，并尽可能减小；

②，维持原设计楼梯，电梯选型及几何尺寸，并保证其消防规定的面

积，保证楼梯，电梯及其前室布置直接靠外墙（取消机械加压送风系统）；

③，准能基本对称布置，尽可能缩短交通走道面积，这是节省公用面积

的关键；

④，原设计户室比不变，保证原套型使用面积并有所扩大；

⑤，各套型均达到“三明”，主卧南向，客厅尽可能南向，房型更优化

更规则；

高层住宅使用面积系数的增加，可以节约整栋楼的建筑面积，这对节约国家用

地（可以增加区内绿化用地和公共服务用地），降低开发商建设造价，提高买

房人得房率都是有大大的好处的。近年来万科做的几个项目，都有很高的容积

率和使用面积系数，然而其室外环境做得也是相当好。所以，让开发商的利益

和业主的利益同时得到满足，是对设计师的一个考验，也是未来房地产市场的

一个发展方向。

套型设计是一个很烦琐的活，要考虑到业主的目前实际使用情况，有时候

还要考虑到未来随着家庭成员变化而带来的住房需求变化。市场上的一些做得

比较好的楼盘，都会考虑到住房的未来发展方向，也有专门为有特殊需求的业

主而设计的住宅套型，比如超大面积两代居套型，“分锅不分家”。然而本次

设计只涉及到一般的用房需求，也就是一般的套型设计，故调研也针对市场上

的一般套型展开。

案例一：本楼盘位于郑东新区，该套型图为本楼盘的C地段，一梯三户，面积在７０平到１１０平。套型１和套型３都是三室两厅两卫，套型１则为两

室两厅一卫。套型１厨房餐厅过于拥挤，两个卫生间中的一个为暗房间，不利

于利用，优点则是客厅和主卧都有比较好的朝向。而套型２则不好布置了，因

为它的面宽决定了不可能有过多的南向房间，卧室占用了，则客厅势必采光受

到影响，如果客厅南向，则卧室不会得到较好的采光。而厨房卫生间这种功能

的房间不需要采光但需要直接对外通风，套型２处于三面包围的位置，厨房卫

生间也只能南向通风了，这样又减少了卧室或者客厅的采光面。套型３跟套型

１差不多，保证了一个卧室或者客厅的南向采光，厨房和餐厅却有了更加合理

的划分，而在有的一梯三户的设计中，设计者会加大中间套型的面宽，但这样

势必会减少两边套型的采光效率，使其只能有一个卧室或者客厅直接采光，与

之相比，还是让两边的套型都有相对较好的朝向，而中间的相对差一些。这种

做法是最小化缺点的选择，也是在采用一梯三户时的较合理的做法。

一梯多户的套型会提高使用面积系数，但不能做成高层，高层住宅由于

消防的要求一般做成一梯两户。

案例二：

如图为某楼盘一幢住宅，和其它一些套型相比，该种布置方式还是相当和

理的。首先两种套型都保证了每户的客厅和主卧的南向采光，K1套型三室两厅两卫，书房和次卧可以根据需要布置，必要时也可都改为卧室。两户的餐厅和

厨房的相对位置也比较合理，一方面便于利用，另外处在楼梯位置有利用减少

竖向交通所产生的噪音对室内的影响。全部卫生间都能直接对外通风，客厅和

卧室部分也有很宽敞的景观阳台。北向阳台或者窗户，一方面能起到一部分的

采光作用，更重要的一方面是与南向窗户形成贯通之势，提高通风的效率。转

角窗能将景观面扩大一倍，在条件允许的时候，可以考虑做成转角的窗户。

本次设计可以理解为对套型没有做出要求，建筑的高度也有很大的活动空间。因为任务书是按照早年的标准制定的，已经不符合现在实际情况。我打算

在中心景观做一片相对高档一些的住宅，比如独幢别墅之类的，一方面可使小

区的居住层次更加丰富，另一方面在总体鸟瞰上来说，空间感觉也会避开单一

的弊端。对于独幢别墅，我们很容易会想起一些欧式建筑的式样，经典的三段式，带有卷杀的微型柱子，弧形的门洞，老虎窗，出挑的带有复杂栏杆的阳

台，装饰得像车轮一样的山墙等等。欧式建造被我们改造之后，在中国大地遍

地开花。

值得欣慰的是，现在已经有不少建筑师和开发商在探索中式风格的别墅。

接下来是调研的两个比较好的案例。

案例一，万科第五园

岭南有四大名园，顺德清晖园，佛山梁园，番禺余荫山房和东莞可园，以“第五园”名之，一方面是对传统的尊敬，另一方面也是对自身的肯定，标明

自己的定位。第五园的联排别墅和独幢别墅都很注重“院落”的营造。院落在

中国传统民居中占据很重要的地位。中国古代很少有公共交流的场所，大都是

以家庭为单位，院落就成了家庭内部重要的公共场合。

如图为第五园合院别墅，六户一个单元，每户都分别有一个前院和一个后院，中间又有一个公共的院落。这样，每户相当于有三个院落，由公共的院

落，到半私密的前落，再到私密性很强的后院，根据不同的活动需求来选择不

同的场合。这是现代人的很理想的居住需求。这种院落已经不同与中国传统的

院落。中国传统院落具有很强的私密性，外人看不到一般也不会进去。传统院

落与之前的私家园林有些相似，私家园林讲求三个字，一曰标，标明主人的意趣，二曰藏，躲开世俗和街道，三曰隔，与世俗隔而不断。在现代社会，这种

院落已经不满足需求了，但是院落情结是我们永远不能摆脱的。第五园的这种

做法，值得我们思考，当今的院落感如何去营造，当代人需要怎样的院落？利

用院落空间氛围的营造来减少现代邻里间的那种隔阂，或许会成为用建筑来解

决社会问题的一个不错的突破口。