房地产公司住宅项目产品定位报告(图文并茂)

客户来源范围
地缘客群分析
项目周边以村落、工业为 主；
地缘客户质量不高； 地缘客户基数较少； 地块区域未来规划以工业、
物流产业为主； 区域认可度不高。
本体总结
本项目应利用便捷的交通资源，摆脱地缘客户质量低基数较小的现状。并整合地域特色， 发扬文化底蕴，作为本案定位中的重要发力点之一。每个地块可能需要不同的产品策略。
村落
裕华路商圈 村落
工业区
客运中心 片区
村落
保定南城现状
1、保定市区东风路以南地区是保 定，乃至直隶文化的发祥地和老 市中心，以本地人口为主，是城 市发展较早区域； 2、以裕华、客运中心为主要商 圈，其中混杂建设较早的居民 区； 3、由于发展较早，缺乏科学合理 规划，现状较为混乱； 4、南二环、长城大街、朝阳大街 沿线以物流、汽车产业为主，是 保定规划的重点工业发展区域；
望京地产南大园地块产品定位报告
报告背景： 本案目前整体规划数据不够详尽， 整体容积率较为概述 ，同时缺乏商业指标。 介于以上情况，本报告主在传达概念与思路。
开发商愿景：
1.倾力打造本项目为南城住宅标杆； 2.望实现快速销售，保证回款； 3.借此项目增强开发商品牌的影响力； 4.注重配套与软服务。
C1 D3
D1
B1
D2 A1
价值 指数
A1
D2
B1
C1
D3
D1
居住
5
4
3
3
1
5
商业
1
5
2
2
1
1
A1地块： 距离主路较近，进则宁静，出则繁华，适宜居住； D2地块： 邻主干道，适宜商住综合利用，做较高品质产品； B1地块： 邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅； C1地块： 邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅； D3地块： 单独无价值，融合C1地块规划； D1地块： 地块完整，位置较为私密，适宜做高品质住宅产品。
建筑指标分析
本地块573亩，体量大，但地块较为分散，整体完整性不高，在后期产品设计中，项目品 质会受一定影响。另外地块限高67米，增加了规划难度。
总面积
381950㎡
容积率
2.8
总建筑面积
106.95万㎡
绿化率
30%
限高
67m
车位配比
＞1:1
客群分析
根据住宅产品属性，地缘性客户是本案主要客户来源，但介于本案周边以村落、工业为主， 地缘客户质量不高且基数较小，客群靠地缘客户难以完成大体量去化任务。
B1地块四至：
北至南大园村； 南至太行路； 东至木材厂、南大园耕地； 西至莲池大街、中铁家园。
D1地块四至：
北至太行路； 南至支农路邻厂房片区； 东至莲池大街； 西至市政工程厂房、技校；
C1-D3地块四至:
北至二十一中南，南大园村； 南至太行路； 东至莲池大街； 西至中马池村。
四至现状
长城大街、莲池大街沿线较为整洁，其余区域以村庄、工厂为主，可能存在污染情况。
项目四至
本案分为四个地块，总体北至南大园村；南至岳村、厂房区；东至长城南大街；西至中马 池村和药厂、技校。
C1
D3
药厂 厂房
D1
技校
南大园
B1
中铁 家园
厂房
耕地
南街
小区
锦
绣
城
A1
D2
五洲 汽车
厂区
岳村
A1-D2地块四至：
北至太行路，邻木材厂； 南至岳村、五洲汽车； 东至长城大街； 西至锦绣城小区。
太行路实拍 支农路实拍
锦绣城实拍 莲池大街实拍
莲池大街路况较好，沿街 商业较多；
莲池大街傍晚沿街摆摊情 况严重，交通混乱。
太行路较为狭窄不易通行， 木材厂噪音较大，运输车 辆较多；
锦绣城底商商业配套较为 全面；
周边厂房较多，可能存在 污染。
地块价值研判
本案地块一分为四，建议根据地块价值，划分功能规划开发。
达到开发商目标我们需要做到3高策略：
1.高站位，产品力超越市场； 2.高性价比控制成本、快销价格入市； 3.高复合度，多元化的产品构成，争夺更多客群基 数。
目录
CONTENTS 一、项目本体
二、市场分析
三、案例分析
四、定位分析
五、启创的策划及销售团队优势
城南现状分析
保定南城区域是直隶文化的起源地，是保定市前市中心。整体以本土人口为主，由于发展 较早，缺乏科学合理的城市规划，目前较为混乱。延南二环以汽车、物流行业为主。
优势 劣势
项目所在城南区域是直隶文化发祥地，具有历史悠久的文化底蕴； 区域内以本地人口为主，流动性小，人员较为稳定； 地块区域交通较为便捷，通往外阜通道较多； 地块北部配套资源丰富。
所在区域由于发展较早，缺乏科学合理的城市规划，周边环境较差； 项目周边商业以生活配套零售商业为主，缺乏大型商业场所； 周边工厂较多，存在噪音、空气污染可能； 道路运输车辆较多，且路面较为狭窄，易拥堵； 地缘客户质量不高，且基数较小。
区位、交通
本案位于三丰路南1.5千米，区位无明显优势；但紧邻多条主干道，半径4千米内涵盖众 多外向型交通枢纽，提升了本案交通价值。
火车站
裕华商圈
客运中心商圈
区位、交通分析
三丰路
客运中心
长 城 大 街
保沧高速口
京港澳高速口
1、本案位于保定主城莲池区 东南部； 2、紧邻裕华商圈、客运中心 商圈； 3、项目紧邻长城大街、莲池 大街城市纵向主干线； 4、以本案为中心辐射4千米 交通圈，可抵达火车站、客运 中心、保沧、京港澳高速口， 是市区重要的外向交通枢纽；
樊庄小学
商业 教育 医疗 休闲
北国商城
河大 医学院
省医院 军校广场
钟楼商厦 保定一中 252医院 东风公园
Βιβλιοθήκη Baidu裕华 小商品
保百商厦
世纪联华
家家乐 超市
鑫丰市场
河北农大
南刘小学
西马池 小学
二中分校
河北科技 学院
第一医院
心脑血管 医院
焦庄 卫生院
莲池区 医院
动物园 大慈阁 古莲池
农大市场 二十一中
惠友超市
红太阳 幼儿园
目录
CONTENTS 一、项目本体
二、市场分析
三、案例分析
四、定位分析
五、启创的策划及销售团队优势
保定城区版块分析
保定市区发展方向，从主城区向城市周边发展，目前已形成的新区有：北部高端居住区、 西部体育新城区、万亩生态园区、东湖生态休闲宜居片区及高铁新城区5大主力板块。
周边资源分析
本案周边商业、教育、医疗配套主要分布于地块北部2-4千米范围，地块1千米辐射区以 生活配套为主，但档次较低，而地块南部配套资源较少。
第一医院 二中分校
252医院
军校广场
钟楼商厦
东风公园
北国商城
动物园
河北农大 鑫丰市场
保定一中
省医院 河大医学院
南刘小学 西马池小学
家家乐超市
4Km生活圈
农大批发市场 河北科技学院