房地产开发项目设计方案

房地产开发项目设计

方案

1、开发关于委公司编制本项目可行性研究报告的委托书；

2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；

3、国家现行有关技术设计规和标准；

4、国家发改委关于项目可行性研究报告容和深度的规定要求；

5、城市居民住宅规划设计规；

6、《投资项目可行性研究指南》（中国电力）

7、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业）；

8、建设单位提供的基础数据资料；

9、 10、

1.5可行性研究的围

本可行性研究报告的研究围主要包括：

1、项目提出的背景和建设必要性

2、市场分析与建设规模

3、建设地点及场址选择

4、总体规划方案

5、设计方案

6、项目节能方案分析

7、环境保护与节能、安全

8、组织机构与物业管理

9、工程及销售进度安排

10、投资估算和资金筹措

11、经济评价

1.6可行性研究工作概况

，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。

1.7可行性研究项目概述

1.基本概况

近年来，随着快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，具有良好的市场发展空间。项目承办单位蓬莱天宏房地产开发为满足市场需求和企业自身发展，决定进行蓬莱市府后路旧城改造工程建设。

2.建设规模

项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼总建筑面积24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住宅建筑面积12050.4平方米；普通住宅建筑面积22107平方米。总规划户数431户，居住人口1509人。

3.建设地址

项目建设地位于蓬莱市府后路，该项目工程规划总用地31361平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合商住小区的建设，地理位置优越。

4.建设特征与结构

本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，结合蓬莱市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用独立基础形式。

5.环境保护

本项目选址在蓬莱市府后路，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。

本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。

6.投资估算

经测算，本项目总投资估算为12000.00万元。

7.工程进度

本项目计划建设期为2年，从2008年10月开始至2010年9月底建成。

8.资金筹措方案

本项目资金筹措方案为：项目承办单位自有资金4340.00万元，占总投资的36.17%；银行贷款6000.00万元，占总投资的50.0%；商品住房预售款项筹集1660.00万元，占总投资的13.83%。

9.盈利能力分析

本项目总销售收入18434.70万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额4867.74万元，税后利润3650.81万元。投资利润率为40.56%，投资利税率为53.62%。全部投资财务部收益率税前为18.6%，税后为14.1%；投资回收期税前3.69年，税后3.88年。

10.主要经济技术指标见下页附表

1.8可行性研究结论

项目建成后，可对蓬莱市提供优质商品住房及商住楼，以及推进蓬莱市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为蓬莱市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进蓬莱市经济发展，加快蓬莱市城市化进程，改善蓬莱市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。

综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。

主要经济技术指标

第二章项目提出的背景及建设必要性

2.1项目提出的背景

1、住宅建设的健康发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段。

二十一世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活消费品，住宅建设的发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，住房建设的健康发展将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使整体住房质量和水平迅速提高。

（1）住宅建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志

①住宅建设的健康发展是我国城市化战略有效实施的基础

我国在“十一五”规划中提出“实施城市化战略，逐步化解城乡二元结构矛盾。要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走符合国情的多样化的城市化道路；要特别注意节约土地、解决好城市化与土地资源的矛盾；要在建立新型城乡关系方面迈出实质性步伐，初步形成农村人口自愿平稳有序进入城市的体制和机制框架。”

②高质量的居住环境是实现我国现代化城市建设的基本标准

我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第五和第七条为“高质量的生态环境”和“高质量的居住休息条件”。

将“高质量的居住休息条件”和“高质量的生态环境”作为建设城市化的两条重要的标准，体现了现代城市以人为中心的重要原则，是现代城市能否可持续发展的重要容。它对我国住宅建设提出了向新阶段、新水平发展的明确要求。

（2）住宅建设的健康发展是改善我国住房现状和提高人民生