房屋抵押权预告登记制度
简述预告登记制度。
简述预告登记制度。
一、概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
债权人可以携带相关材料到当地房产局办理预告登记，以便保障自己的合法权益。
二、预告登记的性质预告登记是旨在保障债权人将来能够取得物权的登记制度，属于法律程序的一部分。
在不动产交易中，由于债务人有可能恶意处分不动产，从而损害债权人的利益，因此预告登记显得尤为重要。
三、预告登记的适用范围预告登记主要适用于买卖期房、其他不动产物权转让等情形。
在这些情况下，债权人可以通过预告登记来保护自己的权益，防止债务人恶意处分不动产。
四、预告登记的效力预告登记具有公示效力，能够产生对抗第三人的效力。
一旦进行了预告登记，债务人就无法再处分该不动产，从而保障了债权人的利益。
如果债务人违反约定处分不动产，债权人可以要求法院确认处分行为无效。
五、预告登记的程序办理预告登记的程序相对简单，当事人需要携带相关材料到当地房产局进行申请。
一般来说，材料包括身份证明、不动产权属证书、买卖合同或其他不动产物权转让协议等。
在申请过程中，房产局会对材料进行审核，并在符合条件的情况下办理预告登记。
六、预告登记的期限和解除预告登记具有期限性，一般不超过3个月。
如果超过期限仍未办理正式登记，预告登记将自动失效。
此外，如果当事人协商一致解除合同或者法院判决解除合同，预告登记也可以随之解除。
在解除预告登记时，当事人需要携带相关材料到房产局办理手续。
七、结语预告登记制度是为了保障债权人的合法权益而设立的法律制度。
通过预告登记，债权人可以限制债务人处分不动产，从而降低交易风险。
在实际操作中，当事人应当了解预告登记的相关规定和程序，以便更好地维护自己的利益。
同时，政府和相关部门也应当加强宣传和监管力度，提高公众对预告登记制度的认知度和信任度。
办理抵押权预告登记后抵押权是否设立
办理抵押权预告登记后抵押权是否设立抵押权是指债务人或者第三人将其不动产财产作为抵押物向债权人提供担保的权利。
在财产所有权范围内，抵押权是一种重要的法律形式，是保障债权人权利的一种重要手段。
抵押权预告登记是指在抵押权实际成立前，预先在不动产登记簿记载抵押权的一种登记方式。
那么，办理抵押权预告登记后抵押权是否设立呢？首先，我们需要明确一个概念——抵押权预告登记。
抵押权预告登记是指在抵押权实际成立前，按照抵押权协议的内容及时向房屋所在地的不动产登记机构申请办理抵押权预告登记，并在不动产登记簿上记载、公示，以保护抵押权设立的合法性。
那么，抵押权预告登记是否能够确保抵押权的设立呢？答案是肯定的。
通过抵押权预告登记，登记机构便将该不动产的限制性登记事项在不动产登记簿上予以公示，以此来保护抵押权人的利益。
抵押权预告登记的有效期为2年，也就是说，在有效期内，抵押权人应当按照抵押合同的约定，按时收取利息和还本金等款项。
如果债务人未能按要求履行还款义务，抵押权人可以通过司法途径对抵押物进行拍卖或变卖，来实现自己的权益。
同时，抵押权预告登记的设立，也符合我国法律法规的规定。
按照我国现行法律，抵押权的成立需要经过抵押物的登记，只有登记后的抵押权才能被认为是正式成立的。
而抵押权预告登记，在不动产登记簿中已经有了相应的登记记录，也就已经达到了登记的要求。
因此，在抵押权预告登记有效期内，债权人不必担心抵押权未成立的问题。
那么，抵押权预告登记都具有哪些作用呢？1.保障债权人的合法权益抵押权预告登记是一种保障债权人权利的重要措施。
通过预先在不动产登记簿上作出限制性登记，抵押权人能够确保抵押权的设立，从而保障自己的合法权益。
2.提高抵押权设立的效率抵押权预告登记节省了一定的时间成本，提高了抵押权设立的效率。
通过预先进行登记，使得在抵押权实际成立时，需要登记的限制性登记事项已经被登记过了，从而无需再花费时间和金钱进行登记，提高了办理抵押权的效率。
自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知
自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2021.04.06•【文号】自然资发〔2021〕54号•【施行日期】2021.04.06•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】担保物权,土地资源正文自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知自然资发〔2021〕54号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，现就有关事项通知如下：一、依法确定不动产抵押范围。
学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
二、明确记载抵押担保范围。
当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。
三、保障抵押不动产依法转让。
当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。
有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。
约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。
《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
四、完善不动产登记簿。
对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。
在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。
二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。
再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。
基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。
三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。
预购商品房抵押权预告登记什么时候办理
预购商品房抵押权预告登记什么时候办理我国法律允许房地产开发商和销售商对未完成的商品房进行预先销售，但是消费者最好对该商品房进行预告登记。
那么预购商品房抵押权预告登记什么时候办理？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。
一、预购商品房抵押权预告登记什么时候办理在商品房成为现房之前，属于期房阶段，此时的房子不能出房产证，只有预告登记证明。
如果要办贷款，就需要用此房屋作抵押登记手续，房管局会给抵押权人（一般是银行）一张抵押物的凭证，就是抵押权预告登记证明，用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。
二、预购商品房抵押权预告登记（一）登记申请书原件;（二）申请人身份证明;（三）抵押合同原件;（四）主债权合同原件;（五）预购商品房预告登记证明原件;（六）当事人关于抵押权预告登记的约定原件;（七）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。
三、不动产抵押权预告登记是什么意思“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。
同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。
意义：预先申明，该房屋已经先抵押给我（银行）了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。
登记申请人是金融机构（银行）和购房人。
什么是预告登记所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。
他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
以我国《民法典》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。
生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。
因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。
浅析《房屋登记办法》中的预告登记制度
浅析《 房屋 ｉ力法 》 ￣丁 登ｔ制度 登－ 、 中臼 －告 ， 己 ｔｍ ． Ｊ ． ７ 己
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中图 分类 号 ： ２ ． Ｄ９ ３２ 文 献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －４ － ｌ ０ －５ ２２ １ ）７０ ７叭
将 申请预 告登记 的 义务 置于预 售人 ， 势必 影响 登记 行为 的有 效发 预 告登 记 的基 本原 理 生。 （ ） 告登 记 的概 念 与性质 一 预 预告 登记 是 指为 保全 关 于不 动 产物 权 的请求 权 而将 此权 利 此外， 根据 《 房屋 登记 办法》 ６ 第 ９条 的规定 ， 预售 人未 按ｊ “ ｛ ｛ ｃ 进行 的登 记 ， 本质 是 限制 玑时 登记 的 权利人 处分 其权 利 ， 其 保障 约定 与顸 购人 申请预 告 登记 ， 购人 可 以单方 申请预 告 登记 。 由 预 ” 此可 推知 ， 在预 购商 品房 中往往 以约 定 的形式规 定预 告登记 的 申 请求 权人 实现 其 目的 。 笔者 认为 ， 告 登 记是 一种 债权 物 权化 的具体 表 现 ， 权物 请 ， 预 债 并且 一般 情形 下 为预 售人 与预 购人 共 同 申请 预 告登记 ， 只有 权化 是指 债权 在具 有 某种 法 定条 件下 ， 备 了类 似物 权 的效 力 。 具 当预 售 人违 约 时 ， 购人 可进 行单 方 预告 登记 。 方共 同履 行预 预 两 则明 显影 响登 记效 率 ， 将在 登记 所缴 费用 、 并 所办 手续 、 债权 是相对 权 ， 对特 定债 务人 发生 效力 ： 仅 物权 是绝对 权 ， 有完 告 登记 ， 具 全排他 效力 ， 物权 所有 人 以外 的任何 人均 不得妨 碍权利 人对 物权 所 需材料 等 各项事 务 中引起不 必要 的纠 纷 ， 也将 花 费双方 当事人 的实 现 。 预告 登记 是 一种 公 示行 为 ， 公 示 的对 象 是不 动产 物权 更 多 的时 间成本 。 其 因此 ， 者认 为 ， 当从 一开始 就允 许单 方 申请 预告 登记 ， 笔 应 并 变动 的请 求 权 。这种 请 求权 并 不 能完 全 ｌ止义 务 人对不 动 产物 ； 且 而 权进 行再 处 分 ， 因此 该请 求 权 首先 是债 权 。然而 ， 经过 预告 登记 将 申请人 明确 规定 为对物 权享 有请 求权 的债权 人 ， 另一方 当事 的不 动产物 权得 到 了一种 保障 ， 使违 反登 记 的债 权请求 权 的处分 人 承担 提醒 义 务 。 归于 无效 ， 种 无效使 预 告登记 的请 求权 又具备 了对抗 第三 人 的 这 （ ） 三 关于预 告登 记 失效 的相 关 问题 根 据 《 屋登 记 办法》 ６ 条 第 ２ ， 合《 权法》 ２ 条 房 第 ８ 款 结 物 第 Ｏ 效力。 （ ） 告 登 记 的 效 力 二 预 中“ 预告 登记 后 ， 权 消灭或 者 自能 够进 行 不动 产登 记之 日起 ３ 债 预 的规定可 知 ， 以下两种 情形 预告 登 记作 为 债权 物 权化 的 具体表 现 ，主 要有 以下三 个效 个 月 内未 申请 登记 的 ， 告登 记 失效” 预 告登 记失 效： １债 权 消灭 ： 权 消灭是 指 当事人之 间 的债 权债 （） 债 力： 比如 商品房 预购 人与预 售人 之 间 自愿解 除房屋 买卖 １保 全 效 力。 ． 即为 保障 请求 权 肯定 发生所 期待 效 果的 效力 ， 务关系 终止 ， 通过 将可 能妨害 或者 损 害请求 权履 行 的处分行 为归 于无效 ， 使权 合 同 。 时 由于买 卖合 同 已经解 除 ， 此 当事 人 双方 的权利 义 务关系 终 止 ， 权 消灭 ， 告登 记丧 失 了基础 法律 关 系 ， 债 预 因此 自然 失效 。 利 人的利 益 得 以保 全 。 ２ 顺 位 效力 。 当 第三 人钊’ 不动产 物权 进行 了其 他 登记 ， （） ． 指 对 ２ 自能够进 行 不动 产登 记之 日起 ３ 月 内未 申请登 记 ： 者认 个 笔 请求 权 人可 以根 据预 告 登记 排除 后 登记权 利 的效 力 。 为， 此所谓“ 能够进行不动产登记之 日” 指的是可以就不动产物权 比如预 购 商 品房 已经 办理 了初 始登 记 ， 从而 办理 房屋 ３ 破产 保护 效 力 。 ． 破产 保护 效 力是 指在 相对人 陷入 破 产 时， 进 行 登记 ， 所 有权 转移 登记 的条件 已经 具备 ， 始登 记完 成之 日即 能够 进 行 初 排 斥他 人而 保障 请求 权 发 生指定 的 效果 。。 不动 产登 记之 日。 那么 在三 个 月之 内 ， 申请 预告 登记 的当事 人必 二 、 房 屋登 记办 法》 《 中的预 告登 记 问题 否 预 车 对 《 屋登 记 办法》 ３ 第 ４节 对预告 登记制 度 的规定 ， 须 到 登记 机构 办理 相应 的房 屋所 有权 转 移登 记 ， 则 ， 告登记 ｌ 房 第 章 失效 。 笔 者有 以下 几 点思考 ： 在第二 种情 形 中， 对于确 定“ 能够进 行不 动产 登记之 日” 似乎 （ ） 告登 记 的 范围是 否可 以再 扩 大 一 预 尤其 对于 预购 商 品房 的预 购人 来说 ， 往往弄 不清 依《 房屋 登记 办法》 ６ 第 ７条规 定 ， 当事人 可以就 预购 商品房 、 存在 一些 疑 问， 能够进 行 不动产 登记之 日” 而对 房屋所 有权 办 ， 以预购商 品房 设定 抵押 、 房屋 所有 权转 让抵押 三种情 形 申请于 告 楚到底 何 时才是 “ 贞 因此 ， 笔者 认为房 地产 登记 ，是 否可 以将 预 告 登记 的 范围进 行扩 大 ？ 比如在 房 屋租 赁 理初 始登 记 的房地 产 开发 商则 比较 明确 。 中， 出租 人 先后将 房 屋 出租给 多 个承 租人 的情 形并 不少 见 ， 种 开发 商应 该承担 主动 为于 购 人办 理房 屋所有 权转移 登记 的义 务， 这 贞 “ 一房 二租 ” “ 、 一房 多租 ” 的现象 严 重损 害 了承租人 的 合法 权益 。 或者 要求 预 售人 向预 购 人发 出书 面通 知 提醒 其道 登记 机构 办理 以此避 免预 购人 因不 清楚 何时进 行登记 而对 其造成不 因此 ， 笔者 建 议将 房屋 租赁 也 纳入 到 申请预 告 登记 的范 围之 中 ， 相关 登记 ， 第一承 租人 可 以就 取 得房屋 租 赁权 的请求权 进行预 告登 记 ， 以此 利后 果 。 三、 结语 来对 抗 出租人 恶意 将 房屋 出租 给 多人 。 预 告登记 的价值 在于 保护将 来可 期待 利益 ， 用到 现实社会 应 （ ） 二 申请预 告 登 记的 “ 当事人’ ’ 为何 人 中有 利 于保 障不 动产 交 易的稳 定 。通 过对 《 房屋 登记 办法》 关于 《 房屋 登记 办法》 ６ 第 ７条规 定 了当事 人申请预 告 登记 的三种 我 情形 ， 未对 “ 但 当事 人” 出明确 界 定 ， 当事 人” 作 该“ 为预 售人还 是 预 告登记 的规 定的思 考 ， 们发 现该 制度 有待 于从立法 上进 行进 步 的完善 和 明确 ， 从而 降低 其在 实 际操 作中 的成 本和风 险 。 预购 人 ？抵押 人抑 或 抵押 权人 ？单 以预购 商品 房为 例 ， 该 “ 若 当
预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗
预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗预售阶段的商品房属于期房，不具备房产证，若要办理房屋贷款，为了保障债权人将来能对房屋享有抵押权，应进行抵押权预告登记。
那么，预售商品房抵押权预告登记是什么意思？可以更名吗？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。
一、预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗（一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。
立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，……以保障债权人将来实现债权。
……这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。
（二）预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。
理由为：一是预购商品房贷款抵押合同成立之时，贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定，一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户，即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价;二是预购商品房虽无权属证书，但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25%以上的工程建设总投资，并且已交付了全部土地出让金，获得了土地使用权证书。
即期房及其附着的土地是具有财产价值的，是一项尚有待法律明确其权利边界的财产;三是根据《房屋登记办法》的规定，预告登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。
（三）预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。
抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力（四）抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权。
预告登记制度
预告登记制度一、预告登记制度概述预告登记制度，作为房地产法律中的一项重要制度，是指在转让、抵押等处分房地产过程中，为保护当事人合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，由当事人向登记机构申请，对即将进行的房地产权利变动进行预先登记。
这一制度主要在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关法律法规中得到规定。
二、预告登记制度的定义预告登记，又称为预登记或预先登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请预先进行的登记。
这个过程并不直接产生物权变动的效果，而是为了在将来发生物权变动时，使当事人能够享有优先权或进行必要的追索。
三、预告登记制度的目的1.保障当事人权益：通过预告登记，可以避免“一房多卖”的情况发生，保护当事人的合法权益。
2.维护交易安全：通过预告登记，可以增加交易透明度，减少虚假交易和欺诈行为，从而维护交易安全。
3.稳定房地产市场：预告登记制度的实施，有利于遏制投机和过度炒房行为，稳定房地产市场。
4.提供法律保障：预告登记为当事人的权利提供了法律保障，当出现纠纷时，可以为法院提供明确的证据。
四、预告登记制度的适用范围预告登记制度的适用范围广泛，主要包括以下几类：1.房屋所有权转移预告登记：适用于房屋买卖、交换、赠与、继承等情形。
2.房屋抵押权预告登记：适用于为担保债权实现而设立的抵押权。
3.其他不动产物权变动预告登记：包括土地使用权、地役权等其他不动产物权的变动预告登记。
五、预告登记的程序1.申请：当事人应当向当地的房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时应提交身份证明、房产证或买卖合同等相关资料。
2.审查：登记机构对当事人提交的资料进行审查，确认其真实性和合法性。
3.预先登记：经审查合格的，登记机构应当进行预先登记，并颁发预告登记证明。
4.通知义务人：登记机构应当将预告登记情况及时通知相关的义务人，如房屋所有权人或抵押权人等。
论抵押权预告登记制度的独立性建构——兼评“民法典担保制度司法解释”第52条
论抵押权预告登记制度的独立性建构——兼评“民法典担保
制度司法解释”第52条
罗亚文
【期刊名称】《学术交流》
【年(卷),期】2022()2
【摘要】我国抵押权预告登记为大陆法系预告登记制度与英美法系按揭制度的本土化结合,主要适用于预售商品房按揭场景。
《担保制度司法解释》第52条虽首次明确抵押权预告登记的优先受偿性,但《民法典》第221条却以“所有权”为预告登记制度的设计基础。
担保物权体系与不动产登记规范的制度脱节造成抵押权预告登记的内生性矛盾,现行规范的瑕疵指引及相关效力规则的缺失导致抵押权预告登记的制度罅隙。
在“类型化”规范原则下,应当以“物上之债”为理论供给,以“双重担保属性”为核心特征,高效推进抵押权预告登记制度的独立性建构。
抵押权预告登记的体系建构应以扩张适用范围、肯认优先受偿权、解除处分限制、明确不可对抗强制执行措施等为基本效力准则。
【总页数】12页(P55-66)
【作者】罗亚文
【作者单位】南京大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】DF521
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最高院公报房屋预告抵押登记不能取得抵押权
最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权（2014）|法客帝国收藏人：小法666光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）转载必须醒目注明出处法客帝国按：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例（对于各地区的相关相反判例，法客帝国将陆续推送）。
这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险，下面这则刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
本案终审日期为：2012年10月26日。
关注法客帝国（Empirelawyers）传播法治正能量！【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
抵押权预告登记优先受偿权问题探析
抵押权预告登记优先受偿权问题探析摘要：我国房地产市场已进入快速发展阶段，人们对于按揭贷款购房的需求与日俱增，而客户在进行按揭贷款时，需要将房屋作为抵押物，进行抵押预告登记，以保障自身合法权益。
但随着房产市场进入者的不断增多，按揭规模的不断扩大，当前商品房抵押权预告登记过程中所产生的问题与纠纷也在不断扩大，尤其是抵押权预告登记优先受偿权问题，律师们和法官们聚讼纷纭、莫衷一是。
为此，本文将对抵押权预告登记优先受偿权问题进行相关研究，以期为广大司法界以及房产交易界提供有价值的参考信息。
关键词：抵押权；预告登记；优先受偿权1引言房地产行业是对资金需求很大的行业，商品房预售为房地产行业的融资提供了新思路，这种新型的融资方式可以加快房地产行业的资金流转，缩短开发周期，增加效率。
因而，大量商品房销售采用预售的方式，商品房预售而导致贷款纠纷也随之增多。
其主要焦点在于房屋未建成未进行首次登记，房屋物权未成立，银行的抵押权只能进行预告登记，不能完成本登记。
对于抵押权预告登记债权人是否享有优先受偿权，在司法实践和理论中都存在一些争议。
如何看待及解决争议，完善我国抵押权预告登记制度是本文拟探讨的问题[1]。
2抵押权预告登记中关于优先受偿权的争议2.1理论争议有的学者认为，抵押权预告登记不具有优先受偿权。
在预抵押登记办理时，作为其标的物的“预购商品房”不具有流通性，不符合抵押标的物的条件。
抵押权预告登记的性质是以将来成立抵押权为内容的合同债权，债权原则上具有平等性，除法律另有规定外，任何债权并不具有优先于其他债权的效力。
抵押权的预告登记只是使预告登记的权利人获得了在符合条件的情形下请求购房人办理抵押权登记的权利[2]。
有学者认为，赋予抵押权预告登记一定的优先受偿权是实务所需，所以，可附条件的赋予抵押权预告登记权利人优先受偿权。
理由有两点：①从房屋建造完毕到预登记转为本登记时间很长，很容易出现预购人违约的情形，如果银行不能通过优先受偿权确保自己的利益，那么预购商品房抵押就失去了担保功能，也等于否定了预购商品房抵押制度。
我国预告登记制度及实施
目录
01 一、预告登记制度概 述
02
二、我国预告登记制 度法律规定
03
三、预告登记的实施 流程
04
四、预告登记的优势 和意义
05 五、实际应用
在房地产市场快速发展的今天，预告登记制度在保障购房者权益、促进市场 健康稳定发展方面发挥着重要作用。本次演示将围绕我国预告登记制度及实施展 开讨论。
3、提高登记效率：预告登记制度简化了房屋转移登记流程，只需进行一次 预告登记和一次正式转移登记，减少了重复流程，提高了登记效率。
五、实际应用
1、房地产交易中预告登记的适 用情况
在房地产交易中，预告登记适用于以下情况：
1、期房买卖：在购买期房时，购房者往往需要先支付一定比例的定金或首 付款，然后与开发商签订预售合同。为确保将来能够顺利取得房屋产权，购房者 可以申请预告登记。
一、预告登记制度概述
预告登记制度是指当事人约定买卖房屋或者其他不动产物权时，为了保障将 来取得物权而按照约定向登记机关申请预先登记，预先登记成功后，在未经权利 人同意的情况下，该权利人享有对抗第三人的权利。在房地产市场，预告登记制 度主要用于保护购房者的合法权益，提高交易安全性。
二、我国预告登记制度法律规定
三、预告登记的实施流程
预告登记的实施流程一般包括以下几个步骤：
1、买卖双方签订房屋买卖合同， 并约定预告登记相关事宜。
2、双方共同向当地房屋登记机构提出预告登记申请，并提交所需材料。
3、房屋登记机构对申请进行审核，符合条件的予以预告登记，并发放预告 登记证明。
4、在预告登记证明约定的时间内，双方共同到房屋登记机构办理正式转移 登记。
3、预告登记如何促进房地产市 场的健康稳定发展
不动产抵押权预告登记制度
不动产抵押权预告登记制度1. 不动产抵押权预告登记制度，你可不能小瞧它呀！这就好比是房子的一个“预保护罩”。
比如说我打算买一套期房，我付了首付，可房子还没建好呢。
这时候开发商要是出了啥问题，有别的债主来打房子的主意，那我的权益咋保障？这不动产抵押权预告登记制度就发挥作用啦，它就像一个卫士，站出来说：“这房子可是和人家买家有约定的，你们不能随便动！”2. 不动产抵押权预告登记制度是啥？简单来说，就是给未来的抵押权上一道保险。
想象一下，你是一个租客，租了一个房子，你当然希望能安心住下去。
同样的，对于那些买了还没拿到手的房子，并且在房子上设置了抵押权的人来说，这个制度就是他们的安心丸。
我朋友小张，他买的房子还在建设中，他办理了这个预告登记。
后来建筑商说资金周转有点问题，可能房子要被抵押给别人一部分。
小张就不慌啊，因为他有这个不动产抵押权预告登记制度罩着呢，就像孙悟空给唐僧画的圈，妖魔鬼怪进不来。
3. 嘿，你知道不动产抵押权预告登记制度吗？这可关系到好多人的钱袋子呢！就像是给你的财产权益打了一针预防针。
我邻居老李，他儿子要结婚，买了套新房，贷款还没还清，房子还没完全属于自己。
有一天，突然听说开发商要把小区里没卖出去的房子拿去抵押换钱。
老李一家急得不行，好在他们办了这个预告登记。
这就像在战场上给自己的阵地插了一面旗帜，宣告这是我的地盘，别人不能随便侵占。
4. 不动产抵押权预告登记制度，真的超级重要！它就像是你在房地产这个大棋盘上的一个关键棋子。
我有个同事小王，他买了期房，在房子还没到手之前就想通过抵押房子来做点小生意的资金周转。
他先办理了不动产抵押权预告登记，这就等于在他和银行之间架起了一座信任的桥梁。
要是没有这个制度，银行怎么敢轻易把钱借给他呢？就像你把东西借给别人，你总得有个保障才放心吧。
5. 哇塞，不动产抵押权预告登记制度，这简直是购房者的福音啊！你想啊，假如你买了一套房子，你已经在规划未来的美好生活了，可是突然有人告诉你，这房子可能因为一些莫名其妙的原因不属于你了，你得多绝望啊。
关于抵押预告登记效力
关于抵押预告登记效力一、最高院法官论述观点最高人民法院认为，1.仅办理预购商品房抵押预告登记，不能得出抵押权已设立的结论。
进而，将办理了预购商品房抵押权预告登记视为抵押权登记，并认为抵押权已设立，从而认定债权人享有优先受偿权的观点，实际上混淆了预告登记与本登记的界限，因而是错误的。
2.对于预购商品房抵押权预告登记，法律赋予预告登记权利人享有的未来实现抵押权的请求权以一定的保全效力，即未经预购商品房抵押权预告登记权利人同意，处分该预购商品房的，不发生物权效力。
抵押权预告登记并不具备保障抵押权预告登记权利人设立抵押权之外的请求权实现的效力，认为办理了抵押权预告登记就意味着赋予债权人对特定财产享有优先受偿权的观点，无疑是对预告登记保全效力的曲解。
3.赋予预购商品房抵押权预告登记权利人对预购商品房优先受偿的权利在现行法上并无依据，即使其对抵押权预告登记无法转为正式的抵押权登记没有过错，也不能因此弥补抵押登记这一抵押权生效要件缺失的缺陷。
优先受偿权需要由法律明确规定才能设立，赋予预购商品房抵押权预告登记权利人针对抵押权预告登记的财产优先受偿的权利没有法律依据，法院作出预购商品房抵押权预告登记权利人对预购商品房享有优先受偿权的判决，实际上是通过司法裁判改变了法律对财产权利优劣的排序。
对此，应保持足够地谨慎。
4.预购商品房抵押权预告登记已经具备转化为房屋抵押权登记条件，但因抵押权预告登记义务人的原因未办理的，预购商品房抵押权预告登记权利人可以起诉请求抵押权预告登记义务人协助办理房屋抵押权登记，法院对此应予支持。
在完成房屋抵押权本登记后，预购商品房抵押权预告登记权利人成为房屋抵押权人，其基于商品房借款担保合同享有的主债权即成为有担保的债权，从而在债务届至清偿期时享有针对该房屋优先受偿的权利。
在此种情形下，预购商品房抵押权预告登记权利人的抵押权能够最终得到实现，其债权能够基于房屋抵押权获得相应保障，法院既无法律依据也无必要通过赋予预购商品房抵押权预告登记权利人优先受偿权的方式来替代。
抵押权预告登记相关知识
《房屋登记办法》第67条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： (一)预购商品房;
(二)以预购商品房设定抵押;
(三)房屋所有权转让、抵押;
(四)法律、法规规定的其他情形。”
从《房屋登记办法》本条规定可知，预告登记并未包含全部期房和现房的买卖与抵押，被排除出去的情形有两种：
在《房屋登记办法》起草过程中，多数同志认为，依据《物权法》第20条第1款第2句，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此预告登记后并非所有登记都不得办理，只是不能办理处分登记，即房屋所有权转让登记、房屋抵押权登记等。至于非处分登记的其他登记，例如变更登记等，依然可以办理。这是因为，不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓登记同意原则是指，在办理不动产登记时，必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记的房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益，因此必须取得该权利人的书面同意，没有其作出的同意，登记机构绝对不能办理处分登记。所以，《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。” 所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。
抵押权预告登记相关知识
2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
预告登记制度范本
预告登记制度范本一、总则第一条为了保障不动产交易安全，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定，制定本预告登记制度。
第二条本预告登记制度适用于不动产买卖、赠与、抵押等交易活动中，对将来发生的不动产物权变动进行保全的登记。
第三条预告登记由当事人向不动产登记机构申请办理。
预告登记的权利人应当是将来有权取得不动产物权的人。
第四条预告登记不得对抗善意第三人，但法律另有规定的除外。
二、预告登记的申请第五条当事人签订不动产买卖、赠与、抵押等协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。
第六条预告登记的申请应当提交下列材料：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）不动产物权变动的合同；（四）其他应当提交的材料。
第七条登记机构应当在收到预告登记申请之日起五个工作日内，决定是否受理。
决定受理的，应当及时办理登记。
三、预告登记的效力第八条预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第九条预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第十条预告登记权利人在预告登记期间享有排除他人侵害的权利，但不得对抗善意第三人。
四、预告登记的变更和注销第十一条预告登记的权利人可以申请变更预告登记的内容。
变更预告登记的，应当提交变更协议和原预告登记证书。
第十二条预告登记的权利人可以申请注销预告登记。
注销预告登记的，应当提交注销申请书和原预告登记证书。
第十三条登记机构应当在收到变更或者注销预告登记申请之日起五个工作日内，决定是否受理。
决定受理的，应当及时办理登记。
五、法律责任第十四条当事人提供虚假材料申请预告登记的，登记机构不予登记，并依法追究其法律责任。
第十五条登记机构未按照本制度规定办理预告登记的，由上级不动产登记机构责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
六、附则第十六条本预告登记制度自发布之日起施行。
抵押权预告登记的效力
抵押权预告登记的效⼒随着我国法制化的不断推进，公民的法律意识有了空前的进步。
关于⽣活中出现的问题，更倾向于⽤专业的法律途径解决。
这些都有赖于对法制知识的宣传和普及。
今天，就有关抵押权预告登记的效⼒问题，有朋友提出了疑问。
现在，就让店铺⼩编为您讲解相关知识。
抵押权预告登记的效⼒《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
”显然，《物权法》采取的是物权变动绝对⽆效的观点。
登记名义⼈处分不动产时，其与第三⼈订⽴的合同的债权效⼒不受影响，但是绝对不能发⽣物权变动的法律效果。
依据《物权法》第20条第1款第2句，预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
因此预告登记后并⾮所有登记都不得办理，只是不能办理处分登记，即房屋所有权转让登记、房屋抵押权登记等。
⾄于⾮处分登记的其他登记，例如变更登记等，依然可以办理。
这是因为，不动产登记法中有⼀项重要的原则就是“登记同意原则”。
所谓登记同意原则是指，在办理不动产登记时，必须取得其权利因该登记⽽被涉及的民事主体对登记所表⽰的同意。
由于已经预告登记的房屋的处分登记涉及到预告登记权利⼈的利益，因此必须取得该权利⼈的书⾯同意，没有其作出的同意，登记机构绝对不能办理处分登记。
所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。
以上就是店铺⼩编为您讲解的相关知识。
当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
如果您对商品房预告登记的知识还有疑问，欢迎咨询到店铺进⾏详细的法律咨询。
店铺温馨提⽰：《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。
论不动产交易中的预告登记制度
论不动产交易中的预告登记制度预告登记制度是指在不动产交易过程中，为了保护买方或者债权人的利益，将未经过交易但是可能对不动产权利产生影响的他人权利通过登记的方式予以公示，以避免后续产生的不必要纠纷。
预告登记制度在不动产交易中扮演着重要的角色，下面将为大家介绍该制度的定义、作用和与典型案例。
预告登记制度的定义根据我国不动产登记法，预告登记指在不动产权利尚未发生变更，但可能影响该不动产权利的处分的情况下，任何人均可向不动产登记机构申请办理的登记。
预告登记分为两种，一种是预告所有权，主要适用于卖方未向买方进行履约拒绝的情况；另一种是预告抵押权，主要适用于债权人为确保自己的利益而进行的登记。
预告登记制度的作用1. 防止交易中出现瑕疵或者纠纷预告登记能够让处于交易中的不动产所拥有的权利变得更加清晰，以及表明其他人在这个不动产方面所持有的权利，从而防止在后续交易过程中出现瑕疵或者纠纷的可能性。
2. 解决交易中的风险在不动产交易中，一些特定情况下可能会面临风险，例如买方或者债权人不清楚卖方的存在，或者专门的负责处理交易的机构无法正确处理问题，此时预告登记可以提供保障，确保交易的完成，避免出现后续的风险。
3. 保护不动产所有者的利益预告登记的任务是保护各方的利益，以确保这些不动产的所有者通过登记确保在交易过程中的利益得到充分保障和尊重。
典型案例：案例一：A与B签订以房屋为标的物的买卖合同。
在房屋债权人C要对该房产进行司法拍卖之前，A预告登记了抵押权，这让B之前不知情的抵押权得到公示，从而避免了B在交易过程中的潜在风险。
案例二：D拥有房屋，将其通过买卖进口给E。
在不动产登记中，发现在该房屋上存在未登记的他人所有权，该他人主张该不动产应作为担保处置。
在预告登记的过程中，该他人的权利受到保护，E在购买时也得到了公正和合法的保障。
案例三：J是一家房屋分销公司的法人代表，他和另一家房地产公司签署了一份房屋转让合同。
在不动产标的登陆上，预告登记中出现了J与房屋的纠纷，房屋转让合同也受到了影响。
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房屋抵押权预告登记制度
一、责任单位和责任人
责任单位：市房地产产权市场管理处
责任人：承办人（、）、科员、科长
二、权力行使依据
（一）《房屋登记办法》（建设部第号令）第六十七条、第七十三条规定：“当事人可以申请预告登记：.预购商品房；.以预购商品房设定抵押；.房屋所有权转让、抵押；.法律、法规规定的其他情形。
申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：.登记申请书；.申请人的身份证明；.抵押合同；.主债权合同；.房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；.当事人关于预告登记的约定；.其他必要材料。
”
（二）发改价格[]号第三条规定：“住房登记费元件；非住宅登记费元件。
”
三、条件和标准
（一）预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理；
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
（二）预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
四、所需材料
登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；房屋所有权证书；当事人关于预告登记的约定；其他必要材料。
五、受理
承办人（、）对申报材料进行审核。
材料齐全、符合法定形式的，予以受理，并出具书面受理通知书；材料不齐全或不符合法定形式的，当场一次性书面告知申请人需要补正的内容。
对不符合国家有关法律规定的，出具书面不予受理通知书，并说明不予受理的理由。
六、审查与决定
（一）对符合条件的材料进行审查，并在个小时办结；按照权限不属于齐齐哈尔市房地产产权市场管理处受理的，退回有关材料，并告知申请人向有关部门申请；
（二）承办人（、）将有关材料归档。
七、办理时限
自受理后个小时内办结。
八、公开公示
本制度原文及相关材料示范文本在齐齐哈尔市政府门户网站()和市房产信息网站（）长期公布。
九、监督检查。