2010年本人通过的土地估价师实践考核之个人专业实践总结

个人专业实践总结

土地估价是一项实操性很强的专业技术工作。土地估价师不但要掌握技术标准、估价程序、估价方法和相关专业知识，而且需要熟悉有关法律、法规、部门及行业规定，按照国家规定的标准、程序和方法，客观公正地评估地价。自从2005年来，我在****土地评估有限公司参与土地估价实践工作，经过五年的实践学习，我不断的认识和理解了土地估价的理论知识，并在估价实践中加以应用，同时，也深刻认识到作为一名土地估价工作人员，不仅要有扎实的理论与实践经验，更要严格遵守职业道德，才能真正成为一名合格的土地估价师。

下面我就估价师的职业道德、估价原则在实践中的应用、估价工作程序、估价方法在实践中的应用四个方面做一下简单的实践总结。

一、估价师的职业道德

当今我国土地评估行业发展较快，竞争也十分激烈，一部分估价机构职业道德观念不高，采取不良经营手法，迎合一方利益，提供虚假信息，不合理收费，有的估价人员在估价中故意提高或者降低评估价值，给当事人造成直接经济损失，或者利用执行业务之便，索贿、受贿，影响了评估行业的信誉，不利于评估行业的健康发展。

作为一名估价师，我们应该从自身做起，在加强业务技能学习、树立现代市场营销观念的同时，要不断提高个人职业道德品质修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信、爱岗敬业、自觉维护职业形象，维护行业信誉，维护自身利益，促进评估行业的健康发展。

遵守职业道德，在实践中应该从以下几方面做起：

1、熟悉技术标准、估价程序、估价方法和相关专业知识，并依照国家规定的标准、程序和方法，客观公正的评估地价，履行估价业务合同（协议书）中规定的各项义务和责任。

2、在土地估价业务活动中应实事求是，执行国家有关地价政策，坚持独立、客观、公正的原则，不做任何虚假估价。有的当事人要求抵押价值高估，有的当事人要求出让价格低估，被拆迁人要求拆迁价格高估，拆迁人要求拆迁价格低估，有的当事人会采用各种手段隐瞒估价对象的缺点，有的当事人故意夸张估价对象的优点，有的当事人以物质诱惑估价师，有的当事人在达不到要求时，甚至会恐吓、威胁估价师。

土地估价师是一种神圣的职业，估价报告是标准、尺度，这就要求估价师要不畏艰险、不屈服利益诱惑，不断提高自己的业务素质，以规范和法律为准绳，客观、公正地开展评估工作，做金融机构的可信赖的朋友，做税收的标准尺度，做拆迁人和被拆迁人的公正裁判！

3、为客户保守秘密。估价人员和估价机构应当妥善保管好委托人的文件资料，并对资料及估价结果保密，公司应设立档案管理人员，对委托人的资料统一归档管理，并根据资料的重要程度，确定保管和保密的时效。

4、按标准收费，不搞恶性竞争，不收取评估合同费用以外的任何其他利益。尽管当前评估行业竞争激烈，但是，只要我们不断提高自身业务素质，遵守职业道德，坚持客观、公正的原则，不断提高企业的信誉，必然会赢得社会的认可。

二、估价原则在实践中的应用

土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。以下介绍我对估价原则在实践应用中的体会。

1、替代原则

遵循替代原则要求土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得近期发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。

替代原则主要运用在市场比较法、基准地价系数修正法以及收益还原法、剩余法中。

2、供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，同时，由于土地的经济供给在一定程度上是可变的，它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性，以及我国城镇土地一级市场由国家垄断，因此，土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此估价原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。

3、预期收益原则

土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。

在土地估价实践中，预期收益原则主要体现在剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。

4、变动原则

估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估土地的价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。

5、报酬递增递减原则

土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

6、最有效利用原则

估价人员应以估价对象的最有效利用为前提进行估价，判断土地的最有效利用应以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等因素