xx步行街可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：娄底南贸商业步行街。

2、建设地点：娄底市南贸街（氐星路～新星路），春园路（长青街～乐坪街）。

3、占地面积：89061平方米，其中商业用地24126平方米、停车场及车道14496平方米、绿化用地17990平方米、其它用地32449平方米。

4、建筑面积：75147平方米，其中商业面积62384平方米、公共交通及辅助面积12763平方米。

5、主要建设内容：

1）拆除南贸东至市政府北门、西至氐星路、春园路南至乐平街、北到长青街等南贸商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物。拆迁范围内土地面积约133.26亩，建筑物总面积56000平方米。

2）新建娄底南贸商业步行街。

6、工程总投资（不含财务费用）：22150.84万元。

7、资金来源：本项目建设资金全部由招商引资解决。

8、经济效益：

1）税后利润：

本项目全部建成后，累计销售利润1.02亿元,税后利润4874.11万元。

2）投资利润率21.57%。

3）投资利税率45.23%。

4）税前全部投资财务内部收益率（FIRR）53.53%；税后全部投资财务内部收益率24.89%。

5）全部投资财务净现值（FNPV ｉ＝１０％）：税前6578.31万元，税后2767.78万元。

６）静态投资回收期2.43年。

二、建设单位

1、单位名称：娄底市城市建设投资开发有限责任公司。

2、企业性质：有限责任公司。

3、法人代表：罗德才

4、总经理：傅仲萼。

三、可行性研究报告编制依据

1、上海同济大学设计的《娄底商业步行街规划方案设计》；

2、娄底市人民政府《南贸商业步行街区拆迁安臵方案》（讨论稿）；

3、娄底市南贸商业步行街区国有土地使用权及开发建设权出让招标书（讨论稿）；

4、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；

5、建设部《房地产开发项目经济评价方法》

6、有关各专业的国家设计规范；

7、项目单位提供的各项基础资料；

8、经济环境及市场调查。

四、可行性研究报告编制范围

根据娄底商业步行街初步规划方案，本投资策划工作范围主要是市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业建筑及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

五、结论及建议

1.结论:

1）娄底商业步行街区项目的开发，适应我国城市快速发展的潮流，将成为展示娄底市城市经济实力与城市省略的在平台，吸引无限商机和开放体系和集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体,对提高城市职能、城市生活、城市形态产生深刻的影响,对全市商业的繁荣和推动经济的发展、提高城市居民生活质量等方面发挥重要的作用,因此建设此项目是十分必要的。

2）从娄底商业步行街区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案和建设是可行的，也是合理的。项

目建设时间短（18个月），经济效益较高，税后利润4847万元，全部投资利润率21.57%,投资利税率45.23%,税后为24.89%,均大大超过同期贷款利率和基准贴现率,投资回收期2.43年,说明经济上看建设是可行的。

2、建议：

项目开发规模比较大，投资比较多，超过了娄底以往建设的其他商业步行街，牵涉面积比较宽，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动，协调好建设区内和周边有关单位、居民的关系，认真做好拆迁工作，安排好拆迁户临时住所和生活，各方面的力量拧成一股劲，同时，要严格把好施工质量关，保证施工质量，多快好省地完成建设任务。

第二章市场分析与营销战略

一、市场分析

1.娄底市商业现状与前景分析

据统计娄底市2002年国内生产总值1892986万元。社会消费品零售总额（2002年新口径）695927万元，其中市、县所在地单位完成459509万元，县以下完成236418万元。近年，娄底交通、通讯、城市建设快速发展，潭邵高速建成通车、洛湛铁路益娄段年底通车，湘黔、洛湛两大干线在娄底交汇，娄底将成为湖南省内第三个十字铁路交通枢纽。交通繁荣必将带动人流、物流、信息流汇聚，为娄底商业发展打下坚实基础。

全省工业化“十大标志性工程”之首的涟钢超薄板项目年内竣工投产，进而带动娄底市商业飞速发展。同时冷江金竹山电厂易地扩建工程上马以及娄底市加大招商引资力度和鼓励民营经济发展政策陆续实施，必将拉动娄底国民经济跳跃式发展，而GDP和社会消费品零售总额总量偏小，在全省排名靠后，为今后发展留余足够空间。

2.娄底市商业用房现状与市场需求

2002年娄底市商业用房开发投资3370万元，施工面积74158㎡，其中新开工21896万㎡，竣工面积10917万㎡，商业用

房预售、销售面积42236万㎡。商业用房开发与需求同步增长，市场需求呈现出以下特点：

1）地理位臵好、地段佳的商业门面供不应求，娄底市底星路、长青中街相交的黄金商圈沿线所有门面基本已告售罄，并且需求仍在不断增长。

2）从销售价格来看，地段好、中高价格的门面大受欢迎，如清泉名店、九艺步行街等处门面已全部销（预）售完。

3）从门面结构来看，单个门面建筑面积40㎡左右较受欢迎，但30㎡以下的销售最快。

4）商业用房市场需求地理位臵好，具有一定文化底蕴和商业传统、具有特色开发主题和特色经营的大型中高档商业房。

二、营销战略

1、项目整体形象

根据设计方案并结合有关要求，确定该项目定位：城市名片、以人为本、时尚广场、购物旅游、休闲娱乐等。

2、“卖点”分析

1）区位优势

项目位于娄底市旧城区，北起春园路与长青中街接口，南至乐坪东街新星影剧院，西起南贸东街与底星路入口，东至市政府北门口，延伸后与新星路相通。底星路段与长青街