2019江苏宿迁经济开发区108亩地块营销策划提案

16万平米大盘，集中厂房区之最
项目整体经济技术指标:
总用地面积： 7.2019公顷
总建筑面积： 163163平方米
其中 住宅： 135160平方米
商业： 6362平方米
其他： 2640平方米
容积率：
2.0
建筑密度： 20.85%
绿地率：
31.7%
住宅户数： 1558户
SWOT分析
S:优势
1、项目位于标准厂房区中心，区位位置优越，对周边企业 职工较有吸引力； 2、项目属于进区企业配套项目，土地成本低，具有较强的 成本优势； 3、本区域竞争性楼盘开发量不大，竞争性较弱。
经济发展：近几年整体经济发展迅速，为宿迁房地产市场发展提供支持，但相较 苏南城市其起点低，人均收入水平较低，虽然居民消费能力逐步提高但其消费意 识仍需要不断引导。
城市规划：城市中心城区人口基数相对较低，预计2019年达到50万人，在外来人 口较少的情况下，如何充分释放居民住房需求将是本案重点考虑问题之一。当然， 开发区的迅速蓬勃兴起，项目周边大型企业不断入驻，使得产业工人急剧壮大， 如何把握这一重要机遇，更是本案的营销关键。
区域楼市总结
通过调研统计，当前在本案所属的市经济开发区板块，正在进行销售 或即将上市销售的楼盘共8个，但都集中在本案北侧环城南路北和本案东侧 人民大道东，和本案仍具有较多的差异性。
如何精准的锁定客户群体、如何寻找具备市场差异化的营销手段以适 应本案，将是本案未来的策划重点，因此在下一篇我们将对项目定位和客 户群定位展开策划。
从月成交量分析，销售冠军一直是几家优质楼盘如如老城区的华润景城，市府新区 的中豪国际星城、兰亭御城，宿豫区的御景龙亭，宿城新区恒大绿洲在轮流坐庄。在 愈加激烈的竞争下，品质和适当合理的价位才是王道。
作为三四线城市的宿迁，在舒缓的刚需压力下，无论一线城市如何跌宕起伏、风云 激荡，走自己路，慢三般流水的行进，将是相当长时间内的主旋律。
宏观楼市
百城住宅均价： 9893 元/㎡ 环比： 0.83% ↑ 同比：2.48% ↑
宿迁楼市解析
2019年1—11月份全市商品房销售453.67万㎡，同比上升11.54%，销售均价3703元/㎡，上升10.84 ％，而市区商品住宅成交均价为4285元/㎡，同比上升5.49％。 1—11月份，全市商品房批准预售532.5万㎡，同比下降7.63%，其中住宅批准预售427.29万㎡，同比 上升2.12%。11月份，全市商品房批准预售82.21万㎡，环比下降15.77%，同比上升31.14%，其中住宅批 准预售68.19万㎡，环比下降21.80%，同比上升36.65%。 仅从市区来看，商品房销售情况显得更为活跃，首先批准预售233.75万㎡，同比上升10.28%，其中住 宅批准预售192.87万㎡，同比上升15.14%。11月份，市区商品房批准预售44.07万㎡，环比下降19.12%， 同比上升24.99%，其中住宅批准预售35.08万㎡，环比下降28.94%，同比上升9.59%。 从销售面积来看，1—11月份，全市实现商品房销售453.67万㎡，同比上升11.54%，其中住宅销售 390.9万㎡，同比上升21.56%。另外1-11月份，全市的商品住宅成交价格也比较平稳，成交均价为3703元 /㎡，同比上升10.84％，而市区1—11月份商品住宅均价为4285元/㎡，同比上升5.49％。就11月份而言， 市区商品住宅成交均价为4095元/㎡，环比下降6.97%，同比上升1.34%。
重点城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新 增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘 整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。
宏观楼市
2019年中国房地产市场展望
(1)宏观环境：经济形势好于2019年，政策调控坚持从紧取向 宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工 作会议”继续强调2019年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调， 2019年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常 平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。
东吴路 项目南侧道路，无商业等设施。
诚一路 项目东侧新建道路，东连朱圩安置小区，为项目主要出入道 路；
苏州路 南距本项目500米，北接集中厂房区，沿路商业繁荣，为本 区域主要商业区。
公交线路 4路城市公交，本项目周边站点：标准厂房，淮海技师学院， 三鼎织带。线路通达长途车站、霸王巨鼎商业区、义乌商贸 城及周边娃哈哈、蒙牛、金田、汇源等大型企业。
策划目录
市场篇
定位篇
营销篇
推广篇
•宏观市场分析 •房地产市场分析 •区域市场分析
•项目本体研究 •项目整体定位
•整体营销策略 •营销执行策略
•产品推广策略 •媒体组合策略
市场篇
宏观市场分析 房地产市场分析 区域市场分析
PART-01 市场篇—— 宏观市场分析
宏观市场特征
城市属性： 生态新城！ 宜居之城！
(3)关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧在不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需 求强烈但供应不足，成交量在2019年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大 背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城 市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步 提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和 政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。
✓目前市场上主要推出的户型面积为85-170㎡的两房两厅一卫和三房两厅一卫；热销户型面积为100120之间的三房。 ✓此外，市场上对70/90政策执行情况较差，各项目90㎡以下户型普遍不到40%。因而，本项目体量较 大的70~80平米两室户型差异化竞争优势明显。
销售情况分析
✓各项目销售均价基本都在4100元/㎡左右，价格区间不大； ✓据售楼员讲解和售楼处提供的数据，各个楼盘的销售状态都比较好，但从我们的实际 走访情况看各项目的客户量普遍不高,下图为各项目的实际备案数据：
——国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 国办发 〔2019〕17号
宏观楼市
2019年中国房地产市场总结
价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结 构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于 11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。
重点城市成交方面，2019年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达 29%，12月成交创2019年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2019年 来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高， 但与2009年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已 接近2009年高点。
PART-01 市场篇—— 区域楼市分析
周边参考项目
在售项目
1.马赛公馆 2.城市之星 3.华辉新城 4.康桥郦湾 5.金鼎名府
未来推案
6.泰和祥府 7.恒力太湖园 8.子悦城 9.君悦国际花园
项目概况表
✓在选择周边同质楼盘参与比较中，本案和采集项仍有较多的不可比性，差异化较为明显。
户型情况分析
“一带一路”
2019江苏宿迁经济开发区108亩地块营销策Biblioteka 提案本提案着重解决的四大问题：
1、如何导演蓝领公寓到高品质社区再到时尚之都的华丽转型？ 2、本案作为高货值、大规模社区(16万平米)，后期产品销售抗性规避和客户群的精确定位？ 3、如何最大程度挖掘和渲染项目现代人文地产优势，塑造项目品牌个性？ 4、如何有效实现低投入高回报的整合营销传播战略战术？
微观数据
2019年，70天内，宿迁市区一手住宅交易3852宗，交易 面积38.66万平方米，交易金额187289.48元，交易均价 4844元/平方米。交易量基本维持在半年内平均水平，但 交易价格明显上扬。
微观市场总结
一年来，我市一手住房基本维持在50套/日的交易记录，2019年11月份因国庆大批 楼盘集中入市（集中订房和网签日期有一定滞后），交易量一度井喷。但不可否认的 是，为争夺客源的淡季期间以价格换成交的大幅度折扣在春节返乡置业和年终传统旺 季双重利好下，成交价明显上扬。
(2)市场趋势：整体市场好于2019年，全年增速前高后低 在经济环境基本面向好的背景下，预计2019年整体市场好于2019年。成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增 幅略高于2019年，基数效应和市场惯性决定2019年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至 0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2019 年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2019年基本持平。重点城 市2019年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向 上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
定位篇
项目本体研究 项目整体定位
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PART-02 定位篇—— 项目本体研究
区位与交通
项目位于宿迁市经济开发区位于宿迁市经济开发区富民大道 东，东吴路北侧。 地块紧邻已投入使用的标准厂房区，北侧苏州路沿线及项目 东侧为本区域重要的商业生活区，蓝领公寓、朱圩安置小区、 朱圩商业街（菜场、超市等）均集中此处。项目北侧有已建 成投入使用的中嘉城市花园小区数幢住宅。 富民大道 集中工业厂房区主要道路，南连开发区大道（南京路），北 接环城南路。沿路基本无商业设施；