商铺营销策略报告

【价格定位】—价格策略
价格定位
针对不同面积段的户型进行价格修正后，我们的价格定位为：
【30 ㎡】以下户型，实现实收均价58000元/㎡，实现销售产值约626万 【30 —100㎡】以下户型，实现实收均价45000元/㎡，实现销售产值约6849万 【100—200 ㎡】以下户型，实现实收均价40000元/㎡，实现销售产值约4547万 【200—600 ㎡】以下户型，实现实收均价36000元/㎡，实现销售产值约1.72亿 【600—1000㎡】以下户型，实现实收均价26000元/㎡，实现销售产值约1.02亿 【1000㎡】以上户型，实现实收均价20000元/㎡，实现销售产值约9313万
价格
售价：竞争市场内受商业环境及前产品定位的不同，价格差异较大 依附主题商业为支撑的住宅区内的商铺，价格集中在43000-50000元/㎡ 单独依靠自身住宅为支撑的社区商业价格在36000元/㎡ 写字楼内的商铺多为大面积整体销售，价格在20000-30000元/㎡
租金：项目周边项目商业租金底商300元/㎡/月，非底商140元/㎡/月，但暂未签约 成熟区域如新会展中心商业租金维持在100-120元/㎡/月
30000
——
30000
——
55000 25000
——
58000
——
保利心语花 社区底 园（售罄）
底商
60
38000
——
商
世纪城
底商
（租赁）
356
——
140
附：商业竞争市场调查
推出时间 备注
能否做 餐饮
2011年2 月
A座已入住
部分能
2011年2 月
——
否
2011年6 月
有部分是1跃2 （层高6m）
PART 3
SWOT分析
【优势与劣势】
优势
劣势
区位优势：地处最重要的商业发展区 域，城市新兴的CBD中央
需求优势：处于多个写字楼之间，未 来可预见的需求十分明显
产品优势：产品小面积户型较多，投 资门槛低，客户群较为广泛
气场劣势：项目周边由于大多项目正 在建设，没有入驻，人气商气严重不足
昭示劣势：项目不临主干道，并被写 字楼群环绕，昭示性较差
可经营冷餐（不可使用燃气）
【产品属性】—经营范围
3栋 1F
2F
3F
【1跃2】 【1跃2】 【1跃2】
可经营餐饮（有烟道）
可经营冷餐（不可使用燃气）
PART 2
竞争市场分析
【竞争区域设定】
项目周边目前初步成型的商圈主要为大源住宅区及会展商业区。 本项目处于未来中央商务区核心位置，目前区域还尚未成熟。
进深较长 42000 追求溢价
朝小区内 不临街
45000
快速清空 实现回款
可做餐饮
都在2楼 少量1跃2 33000
可做餐饮
可做餐饮 功能齐全 布局合理
大部分在3楼 都在3楼
28000
22000
挑选优质客 户
降低投资门槛 降低投资门槛
价格修正 +8000元/㎡ +3000元/㎡ —5000元/㎡ +3000元/㎡ —2000元/㎡ —2000元/㎡
【产品属性】—结构
1#
（1跃2）
2#
（1跃2）
3#
（1跃2）
3栋1层平面图
本案商铺大部分为平层，层高6.1米； 仅3套为跃层，分布在3栋1层的1、2、3号
【产品属性】—经营范围
1栋
1F
2F
3F 可经营餐饮（有烟道） 可经营冷餐（不可使用燃气）
【产品属性】—经营范围
2栋
1F
2F
3F 可经营餐饮（有烟道）
6
23
7
12
5
3
56
11% 107.97
41%
13%
21%
8%
5%
100%
1521.97 1136.87
4768.19
3927.82
4656.29
16119.1 1
0.7%
9.4%
7%
29.6%
24.4%
28.9%
100%
200 ㎡以下的商铺共36套，占比64%；总面积0.28万㎡，占比17%。需要提高售价，追求溢价空间 200 ㎡以上的商铺共20套，占比36%；总面积1.34万㎡，占比83%。需要控制总价，降低投资门槛
城南，高新、金融、使馆、科技产业园 投资回报不合理：根据目前区域可供
相继在城南区域落户
参考的租金水平，本案商铺的投资回报
政策导向：住宅被限购，投资客更关 将处于合理水平以下
注商业
税收政策威胁：房产税或将从商业开
竞争机会：目前周边项目商业基本全 始试点征收
部售罄，部分未售项目考虑整体招租
机会利用
2、3F的户型面积较大，总价过高， 客户群的范围较窄
优势利用
区位优势+产品优势
劣势规避
强调发展规划+系统性导视
【机会与威胁】
机会
威胁
宏观导向：成都被评为全球发展最快 潜在竞争威胁：复城国际（大型综合
的15个商务城市之一
体内商业）、世豪瑞丽（依附伊藤旗舰
产业导向：世界500强陆续抢滩国际 的商业）即将入市
B区 餐饮区
B区——高级中餐酒楼
【产品包装】—产品营销包装
案名包装
以福年打头，借“福年”之势 显著的时尚性与商业气息
福年·香榭里
【产品包装】—产品营销包装
定位语包装
凸显“城南”气质 符合CBD办公区内商务型商业的实质
强调业态的时尚性与潮流感
国际城南CBD中央潮流商业街区
【产品包装】—产品营销包装
参考项目 暂无
保利心语
香年广场
香年广场
航兴国际
雍湖湾
参考户型 暂无
60 ㎡
135 ㎡
250 ㎡ （1跃2）
900 ㎡
1300 ㎡
参考价格 ——
38000元/㎡ 48000元/㎡ 25000元/㎡ 30000元/㎡ 25000元/㎡
【价格定位】—价格策略
参考价格拟定
0— 30 ㎡
30— 100 ㎡
商铺营销策略报告
PART 1
产品分析
【项目区位】
花样年 福年广场
中央政务区 在新城南，高新国际广场建成、成都海关大 楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察 院等大多已入驻，新的城市办公中心已形成。
领事馆区 规划237亩领事馆区已开建，将聚 集成都所有领事馆及大量外籍人士，吸纳国 际资本入注，活跃城市资本。
绝对的中高产实力派 能够把握经济发展趋势 对国家政策及法律有一定了解 有成功的投资经验
他们的购买驱动力——
看好城南的发展 对项目产品喜爱 对片区商业发展有信心 对物业价值空间有较好的预期
他们的心理状态——
算帐清楚 不易被小诱惑引导 虽然也受宣传所引导，坚持自我判断，并会亲自论证
【客户定位】—目标客户圈层
咖啡、甜品店）
A区——特色美食一条街
D区 时尚精品
A区 特色餐饮
B区 生活区
C区 金融机构
C区——金融机构集中区
【产品包装】—业态规划
2—3F规划建议
划分为“运动、餐饮、会所、娱乐”四个主题专区
D区——养生、SPA会所
A区——健身、运动会馆
C区——高档西餐、茶楼
C区 娱乐区
D区 休闲区
A区 运动区
因此本案以大源住宅区、会展商圈以及本案所在的中央商务区为竞争参照区域 主要选取香年广场、雍湖湾、保利心语、奥克斯广场的商铺作为重点研究对象
新希望国际、航兴国际只作为参考研究对象
【竞争市场分析】
片区 项目名称
新希望国际
（招租项目 仅做参考）
写字楼 商业
航兴国际 （早期项目 仅做参考）
香年广场 （在售项目 重点参照）
东西由规划道路“无缝”相接
规 划
天
道
府
路
大
道
瞻远西一街
●大源国际中心——对于本案的意义
形成互补型商业格局——
本案可满足在大源购物的消费者所产生的深层次 （餐饮、休闲、娱乐）需求
同时，本案的消费人群也有主动性的购物需求 两案互补互利，相互形成区域化的高端商业格局
本案在商业档次、商业氛围以及客户流量、客户层次上大可 借势大源国际，用于销售说辞，引导投资客户增强信心！
【潜在市场分析】
【重点个案介绍——大源国际中心】
●大源国际中心——经济指标及楼栋功能说明
规划建设净用地面积
31375.35平方米
总建筑面积
214687平方米
其中
地上 地下
162037平方米 52650平方米
绿地面积
4700.0平方米
容积率
5.16
建筑密度
30.0%
绿地率
15.0%
建筑高度
99.950米 (高层最高点) 23.950米（多层最高点）
独立性大规模商业 业态功能：大型超市、百货、美食城 服务人群：辐射本区域及周边区域的消费者
【产品定位】——总体功能定位
在国际化新城的CBD中央满足办公区内的 商务服务以及商务菁英的时尚生活需求！
【产品包装】—业态规划
1F规划建议
划分为“美食、金融、生活、休闲”五个主题专区
D区——（高尔夫、数码 B区—高端便利店、早餐店、水果店 科技、虫草燕窝、视听店、
本案位于国际城南CBD中央区域，目前区域内的开发 成熟度较高，拥有众多甲级写字楼，本项目被包围在 写字楼群之中。
【产品概况】— 产品位置
本案商铺位于福年广场1.2.3号楼1—3F
【产品概况】— 周边四至
2.3号楼商铺北临 规划道路，并正对 中石化
北
规划道路
规 划 道 路
1号楼商铺南临 瞻远西一街，并 正对海洋中心， 目测距离40米
瞻远西一街
本项目1、2、3 号Biblioteka Baidu商铺基本被 包围在写字楼群 之中，多临近规 划道路，部分商 铺临近内部园林
3号楼商铺东临规划道 路，并正对大源国际 中心，目测距离60米
【货量分析】
0— 30 ㎡
30— 100 ㎡
100— 200㎡
200— 600㎡
600— 1000㎡
1000— 2000㎡
总计
套数 占比 面积 占比
依附主 题商业
复地雍湖湾 （售罄）
奥克斯广场 （暗销）
形态
1-3F 商业
主力户型面 积（㎡）
1000、 1300
底商
商业
900
底商
52
底商 （层高5.6m ）
2F商业 （层高3m）
60 1300
底商
210
销售均价 （元/㎡）
租赁
租金水平 元/月·㎡
底商临街： 300 底商靠里： 210 2-3F：140
案名及定位语
福年·香榭里
国际城南CBD中央潮流商业街区
【客户定位】—目标客户描述
一间商铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。作为这样的高端投资客户群， 可谓来路广泛，我们只能综合其相似之处。根据香年广场的客群分析及我司的商铺销售代理经验， 本案的目标客户或有着共同的特点： 他们的自身属性——
核心客户圈
自有客户资源
（喜年、美年、香年 以及福年客户群 及其周边圈层）
次客户圈
南沿线企业主 政府官员 高产阶层
辅助客户圈
大成都范围及 川内二级城市
投资客
【价格定位】—价格策略
市场价格参考
0— 30 ㎡
30— 100 ㎡
100— 200㎡
200— 600㎡
600—1000 1000—
㎡
2000㎡
机动车停车数
1028辆
非机动车
1000辆
1号楼
商业
1、2号楼为 3、4号楼为 5号楼为酒店 6、7、8号楼
2号楼
●大源国际中心——商业定位
商业营销定位：高端商业旗舰购物走廊
业态定位：高端服饰、汽车旗舰，精品超市等
商业部分将采用前期形象招租，后期以租带售的营销模式
●大源国际中心——与本案相对位置
中央商务区CBD 集中大量金融、商业、贸易、信息 及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓 等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。
高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必 将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最 为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配 套设施，正在综合化和高档化。
结合宏观炒作+入市机会把握
威胁规避
及早推广揽客+销售说辞
PART 4
营销策略
【营销中心策略】
通过独立的包装定位，将全部商业部分以福年 “第三产品线”的形式独立推向市场
以商业为阶段性推广重心，整合媒介手段， 集中发布市场推广
形成市场追捧，吸纳广泛投资客群，引导写字楼、公寓 同步销售，逆市制造销售“沸点”
100— 200㎡
200— 600㎡
600— 1000㎡
1000—2000 ㎡
市场参考 价
——
38000/㎡ 48000/㎡
25000/㎡ 30000/㎡
25000/㎡
本项目优 面积小，20 结构方正，
势
㎡以下居多 无内柱
可做冷餐
本项目劣 势 本项目推 导价
定价目的
有内柱， 进深太短
50000
控制走量 保持市场独 有产品线
销售情况
写字楼内的底商以大面积的整层进行租赁和销售，走量欠佳，基本没有销售进展 依附主题商业的住宅商铺价格较高，走量好 独自依靠自身的社区商业价格稍低，走量较好
结论：整体来看，本项目区域内的商业发展尚未成熟，商业虽然相对稀缺，但需要 较长的时间尚能形成规模和氛围。因此，以上市场的商业价格只作为定价的参考。
【产品定位】——区域占位
新希望大厦
拉德方斯
ICON云端
茂业中心
国际城南CBD中央 高端写字楼群云集
办公氛围浓厚 彰显时代商务气息
福年广场
成达大厦
【产品定位】——功能区隔
区别于社区商业
生活型社区商铺 业态功能：满足日常生活的配套需求 服务人群：以社区内的居家人群为主
【产品定位】——功能区隔
区别于大规模独立商业体
否
2011年3 月-5月
32#临德赛二 街价格相对较 高
否
2011年 7月2日
共推出5套 （90%自己持 能 有）
2011年5 商业位于
月
2\4\5#
否
——
临街满租
能
【竞争市场小结】
产品
目前区域及周边写字楼商业推出较少，市场上商铺以社区型底商为主，大多不能经营餐饮 商铺产品上以平层居多，层高多在5.6米以上 市场在售商铺面积区间主要在40—200平米，主力范围为40—60平米