合作开发房地产的会计处理
第7讲合作开发房地产的会计处理
曹越2014.02
知识点概览
1.实质合作开发房地产
2.以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为
3.以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为
4.以合作开发房地产为名义的借款行为
5.以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为
6.以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为
★特定事项的税务处理（2013）：
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：
（一）合作建房、合作分房
凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）合作建房、合作分钱
凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。（先税后分）
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
（三）投地建房、合作分房
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
一、实质合作开发房地产
无论是成立法人项目公司，还是不成立法人公司的隐名开发、显名开发，只要在一方出地，一方出资合作开发房地产中，合作合同或协议约定双方共享利润、共担风险的，为实质的合作开发房地产行为。
（一）成立独立法人公司合作开发房地产
[例7—1]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3 000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人丙公司，合作开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3 000万元，公允价值为4 500万元，占丙公司60％的股份，乙公司出资占丙公司40％的股份，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。当
年实现销售收入为25 000万元，税后利润1 500万元，年终股东（大）会决议以50％的股利支付率采用货币资金方式分配利润。
【涉税分析及计算】
1.营业税
对于甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为，不征营业税。乙公司以货币资金出资，不涉及营业税。
在房屋建成后销售环节，对于丙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按销售不动产交纳营业税，甲、乙公司分得的利润不征营业税。
丙公司应交营业税=25 000x5％=1 250（万元）
2.土地增值税
甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为属于土地增值税应税行为。
丙公司在房屋建成后销售环节，建成后按比例分房自用的，对分配房屋的行为暂免征收土地增值税，建成后转让的，在转让环节应征收土地增值税。
3.契税
丙公司接受甲公司以土地使用权出资，对丙公司应征收契税，其计税依据为丙公司取得土地使用权的公允价值4 500万元。假设契税税率为4％，则丙公司应交契税计算为：4 500x4％=180（万元）
4.企业所得税
甲公司以土地使用权出资，应将其分解为按4 500万元销售土地使用权和投资两项业务，并计算确认土地使用权转让所得。
符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收人，甲公司、乙公司从丙公司分配的利润，免征企业所得税。
【会计分析及处理】
1.甲公司会计分析及处理
（1）按照协议投入土地使用权时：
借：长期股权投资——丙公司 45 000 000
贷：无形资产——土地使用权 30 000 000
营业外收入 15 000 000
【值得注意：有待改进】
（2）按照投资比例分配利润时：
借：应收股利 4 500 000
贷：投资收益 4 500 000
（3）实际分配利润时：
借：银行存款 4 500 000
贷：应收股利 4 500 000
2.乙公司会计分析及处理
乙公司对丙公司具有重大影响，应采用权益法进行长期股权投资核算。
（1）按照协议投入资金时：
借：长期股权投资——丙公司 30 000 000
贷：银行存款 30 000 000
（2）丙公司实现利润时：
借：长期股权投资——损益调整 6 000 000
贷：投资收益 6 000 000
（3）按照投资比例分得投资收益时：
借：银行存款 3 000 000
贷：长期股权投资——损益调整 3 000 000
假设[例7-1]中，丙公司年终股东（大）会决议，对投资各方应分配的利润采取分配房屋的实物分配的方式，当年建成住宅用房400套，当年销售300套，每套均价32万元，每套平均成本22万元，其中甲方分配房屋15套，乙方分配房屋10套。这里除分配环节与上述不同外，其他会计与税务处理与上述相同，在此仅进行分配环节的税务与会计处理。
【涉税分析及计算】
1.营业税
丙公司将房屋分配给甲、乙公司后，如果各自销售，则应按“销售不动产”征税。此处并未明确丙公司将房屋分配给甲、乙公司时是否缴纳营业税，丙公司将房屋分配给甲乙公司的过程属于视同销售行为，应该属于征收营业税的应税行为。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的实物分配行为应交营业税为：
25x32x5％=40（万元）
如果税务机关不认为是利润分配，而认为是按比例分房，将可能面临对甲公司以土地使用权出资行为征收营业税的风险。
2.土地增值税
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的实物分配行为暂免征收土地增值税。
3.契税
甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行为，应缴纳契税。假设契税税率为4％。
甲公司应交契税=15x32x4％=19.2（万元）
乙公司应交契税=10x32x4％=12.8（万元）
【会计分析及处理】
1.甲公司会计分析及处理
因甲公司持有丙公司60％的股权，应采用成本法核算。
借：固定资产——房屋 4 800 000
贷：投资收益 4 800 000
2.乙公司会计分析及处理
乙公司会计分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40％的股权，应采用权益法核算。
乙公司取得丙公司分配的房屋时：
借：固定资产——房屋 3 200 000
贷：长期股权投资——损益调整 3 200 000
3.丙公司会计分析及处理
借：应付股利 8 000 000
贷：主营业务收入 8 000 000
借：主营业务成本 5 500 000
贷：开发产品——房屋 5 500 000
（二）以出地方为主体的隐名合作开发房地产模式
[例7-2]甲公司以4 500万元的货币资金投资，乙公司以6.5万平方米的土地使用权投资，双方约定不成立独立法人公司，成立项目部，以乙公司为主体联合甲公司共同开发房地产。甲公司股份比例占60％，乙公司股份比例占40％，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。乙公司当年实现税收利润 1 500万元，年终按照合作双方约定，以50％的股利支付率，采用货币资金方式分配利润。
【涉税分析及计算】
1.营业税
甲公司以货币资金出资，在出资环节，不涉及营业税应税行为；以乙公司为开发主体合作开发房地产，出资环节不涉及土地使用权过户，乙公司不涉及营业税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳营业税。
2.土地增值税
在出资环节，甲公司、乙公司不涉及土地增值税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳土地增值税。
3.契税
投资环节、分配利润环节，甲公司、乙公司均不涉及契税应税行为。
4.企业所得税
甲公司分配的利润视同股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税；乙公司应将合作开发项目形成的利润并人当期应纳税所得额缴纳企业所得税。【先税后分】
【会计分析及处理】
1.甲公司会计分析及处理
甲公司以货币资金隐名出资，应通过“其他应收款”核算，合作项目分配利润属于投资收益。
（1）按照协议投入货币资金时：
借：其他应收款—乙公司 45 000 000
贷：银行存款 45 000 000
（2）合作项目实现利润时：
借：其他应收款—乙公司 4 500 000
贷：投资收益 4 500 000
（3）收到被投资方分配的利润时：
借：银行存款 4 500 000
贷：其他应收款 4 500 000
2.乙公司会计分析及处理
甲公司以货币资金隐名出资，乙公司收到甲公司的出资款，应通过“其他应付款”核算，分配合作项目利润通过“利润分配”核算。
（1）收到甲公司出资时：
借：银行存款 45 000 000
贷：其他应付款——甲公司 45 000 000
（2）宣告分配利润：
借：利润分配——应付利润 4 500 000
贷：其他应付款——甲公司 4 500 000
（3）支付投资方利润时：
借：其他应付款——甲公司 4 500000
贷：银行存款 4 500 000
（三）显名合作开发
在显名合作开发下，一方以土地使用权、另一方以货币资金共同出资建房，一般不涉及土地使用权过户，在这一合作过程中，实质上为双方在各自拥有的土地使用权的土地上合作建房，出地方发生了转让部分土地使用权的行为，对出地方应按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税。出资方以货币资金购买土地使用权，没有发生销售行为，不应征收营业税。
出地方出售土地使用权，按实际取得的转让收入交纳营业税。因在显名合作开发中，出地方的出地环节不涉及土地使用权的过户问题，故不涉及土地增值税的应税行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税、建成后转让的，应征收土地增值税。
在显名合作开发模式下，根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》及其应用指南规定，企业使用本企业的资产或其他经济资源与其他合营方共同进行某项经济活动（该经济活动不构成独立的会计主体），并且按照合同或协议约定对该经济活动实施共同控制的，为共同控制经营。
在共同控制经营下，每一合营方归集本企业发生的相关成本费用，同时按照合营合同或协议约定分享合营产生的收入。
二、以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为
（一）成立法人公司中，出地方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式
[例7-3]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3 000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人公司丙公司，合作开发房地产。甲公司投人土地使用权的取得成本为3 000万元，公允价值为4 500万元，投资协议约定，房屋建成后，甲公司按销售收入的2.5％提成作为投资收益，剩余利润归乙公司所有，该项目结束后公司注销。丙公司共取得房屋销售收入25 000万元，甲方取得投资收益625万元。
[业务实质分析]
此案例中，出地方以土地使用权对外“投资”为名义，只收取固定的收益，根据法释[2005]5号规定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，其实质上届于出地方向丙公司转让土地使用权行为，不属于合作开发房地产行为。以下分甲、乙、丙公司进行涉税及会计分析及处理。
[涉税分析及计算]
1.营业税
甲公司应交营业税=(4 500+625-3 000)x5％=106.25(万元)
对于乙公司以货币资金向丙公司的出资行为不属于营业税应税行为，故不涉及营业税。
对丙公司应按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
丙公司应交营业税：25 000x 5％=1 250(万元)
2. 土地增值税
出地方甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为，应缴纳土地增值税。
独立法人丙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应缴纳土地增值税。
3.契税
甲公司以土地使用权出资，丙公司作为产权承受方应缴纳契税。假设契税税率为4％，则丙公司应交契税=4500x4％=180(万元)。
4.企业所得税
甲公司转让土地使用权的所得应交纳企业所得税；根据《企业所得税法》第=十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入，乙公司从丙公司分配的利润，免征企业所得税。
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理
出地方甲公司按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》进行以土地使用权换取长期股权投资的会计处理。持有期间按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》中的成本法核算。
(1)按照协议投入土地使用权时：
借：长期股权投资——丙公司 45 000 000
贷：无形资产——土地使用权 30 000 000
营业外收入 15 000 000
(2)按销售收入的一定比例提成时：
借：银行存款 6 250 000
贷：投资收益 6 250 000
(3)按协议收回投资时：
借：银行存款 45 000 000
贷：长期股权投资——丙公司 45 000 000
2.乙公司会计分析及处理
出资方按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》进行投资业务的会计处理，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。持有期间按照长期股权投资准则规定的权益法核算。
按照协议投人货币资金时：
借：长期股权投资——丙公司 30 000 000
贷：银行存款 30 000 000
3.丙公司会计分析及处理
丙公司按照接受出资、分配利润进行账务处理，接受非货币资产出资的，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程约定的价值入账。
(1)收到甲、乙公司出资时：
借：无形资产——土地使用权 45 000 000
银行存款 30 000 000
贷：实收资本——甲公司 45 000 000
——乙公司 30 000 000
(2)分配甲公司提成时：
借：利润分配——应付利润 6 250 000
贷：应付股利 6 250 000
(3)支付甲公司提成时：
借：应付股利——甲公司 6 250 000
贷：银行存款 6 250 000
（二）隐名开发中，以出资方为主体，出地方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润
[例7-4]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3 000万元的货币资金出资，不成立独立法人公司，以具有房地产开发经营资质的乙公司为主体进行开发房地产。双方协议约定，房屋建成后，甲公司提取500万元固定利润的方式参与分配，剩余利润归乙公司所有，该项目结束后甲公司收回投资。
[业务实质分析]
此案例中，属于甲公司将土地使用权以对外“投资”为名义，只收取固定的收益，根据[200515号司法解释的规定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，实质上属于买卖土地使用权行为，不属于合作开发房地产行为。
[涉税分析及计算]
1.营业税
甲公司实质上届于转让土地使用权行为，应对甲公司转让土地使用权的行为征收营业税，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。”
乙公司以货币资金出资的行为不涉及营业税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
2.土地增值税
甲公司实质上属于转让土地使用权行为，以土地使用权出资环节应缴纳土地增值税；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应缴纳土地增值税。
3.契税
甲公司实质上届于转让土地使用权行为，在出地环节乙公司应缴纳契税。
4.企业所得税
甲公司转让土地使用权所得应交纳企业所得税；乙公司应将该项目形成的营业利润额并人当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
【讨论：甲公司分得的500万固定利润还要交税吗？】
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理
实质上属于买卖土地使用权行为，甲公司通过“应收账款”进行核算。
(1)按照协议投人土地使用权时：
借：应收账款——乙公司 4 500 000
贷：其他业务收入 45 000 000
借：其他业务成本 30 000 000
贷：无形资产——土地使用权 30 000 000
(2)取得固定利润时：
借：银行存款 5 000 000
贷：其他业务收人 5 000 000
(3)按照协议收回出资时：
借：银行存款 45 000 000
贷：应收账款——乙公司 45 000 000
2.乙公司会计分析及处理
实质上属于买卖土地使用权行为，乙公司通过“应付账款”核算。
(1)收到甲公司投入土地使用权时：
借：开发成本 50 000 000
贷：应付账款——甲公司 50 000 000
(2)按照协议向甲方支付固定利润时：
借：应付账款 5 000 000
贷：银行存款 5 000 000
(3)按照协议向甲方支付出资时：
借：应付账款——甲公司 45 000 000
贷：银行存款 45 000 000
（三）隐名开发中，以出地方为主体，出地方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定利润的分配方式
[例7-5]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3 000万元的货币资金出资，不成立独立法人公司，以具有房地产开发经营资质的甲公司为主体进行开发房地产。双方协议约定，甲公司提取5 000万元固定资金，房屋建成后，该项目开发的全部开发产品登记为乙公司名下。
[业务实质分析]
这是实务中很常见的以合作开发房地产为名的转让土地使用权的行为。在这种方式下，一般出资方无房地产开发资质，且一般为从事房地产开发经营有限制的行政事业单位，其为了改善职工住房，以单位的名义统一与房地产开发公司进行合作，将房地产开发公司拥有的土地作价，以房地产开发公司的名义进行开发建设，实质为甲方转让土地使用权行为。
[税务分析及计算]
1.营业税
甲公司按照对外销售房屋的行为，按税法规定缴纳营业税。
乙公司以货币资金出资的行为不涉及营业税应税行为。
2.土地增值税
甲公司在房屋建成后销售环节，对于甲公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳土地增值税。
3.契税
乙公司购买房屋，作为产权承受方应缴纳契税。假设契税税率为4％，则乙公司应交契税=3000x4％=120(万元)。
4.企业所得税
甲公司应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税。
[会计分析及处理] 三、以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为
（一）成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配开发产品的分配方式
[例7-6]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3 000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人公司丙公司，合作开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3 000万元，公允价值为4 500万元，投资协议约定，房屋建成后，甲公司按20％的比例分配房屋，剩余房屋归乙公司所有。假设甲公司分配的房屋的公允价值为4 500万元，所分房屋的开发成本为4 000万元。
[业务实质分析]
此案例中，甲公司将土地使用权以对外“投资”为名义，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，实质上属于以土地使用权为对价换取开发产品的非货币性资产交换行为，这种行为不属于合作开发房地产行为。
值得注意的是，这种按一定比例分配开发产品与以房屋分配利润不同，以房屋分配利润是承担经营风险的利润分配，只是利润分配的形式为房屋而不是货币资金，而按一定比例分配开发产品没有承担经营风险。
[涉税分析及计算]
1.营业税
房屋建成后，出地方如果按分配一定比例开发产品的方式参与分配，实质上属于甲公司以土地使用权为对价换取开发产品的非货币性资产交换行为。甲公司向丙公司出资土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税。对于乙公司以货币资金向丙公司的出资行为不属于营业税应税行为，故不涉及营业税。
丙公司将房屋分配给甲公司、乙公司的行为属于视同销售行为，应属于征收营业税的应税行为。甲公司、乙公司分配的房屋，如果各自销售，则再按“销售不动产”征收营业税。
2.土地增值税
出地方甲公司以土地使用权为对价换取开发产品的非货币资产交换行为，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围，甲公司以土地使用权出资时应缴纳土地增值税。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行为，暂免征收土地增值税【合作建房，建成后自用，免征】。
3.契税
甲公司以土地使用权向丙公司出资的行为，丙公司应缴纳契税。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行为，甲公司、乙公司均应缴纳契税。
甲公司向丙公司出资土地使用权的行为，应在首次分得房屋时，按转让土地使用权和购人开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应分得的房屋的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
乙公司从丙公司分配的利润，免征企业所得税。
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理：
出地方按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》进行以土地使用权换取长期股权投资的会计处理。
(1)按照协议投入土地使用权时：
借：长期股权投资——丙公司 45 000 000
贷：无形资产——土地使用权 30 000 000
营业外收入 15 000 000
(2)按一定比例取得分配的房屋时，应按冲减投资成本或收回投资处理，差额部分计入投资收益。
借：固定资产 45 000 000
贷：长期股权投资——丙公司 45 000 000
2.乙公司会计分析及处理：
出资方按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》进行投资业务的会计处理，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。按照协议投入货币资金时：
房地产企业全套会计核算流程
第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种 第一节房地产企业行业介绍与特点 一、房地产行业的发展概述 房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程 在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。 一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程 二、房地产企业的基本业务介绍
房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。 三、房地产行业的特点 房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管 第二节房地产企业一般经营模式与流程 一、经营模式（开发与自持物业） 房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。 二、房地产开发流程
房地产会计账务处理
房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020
1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费： 划出社保费用时 借：管理费用——员工保险（公司缴付部分） 其他应收款——员工保险（个人缴付部分） 内部往来——XX分公司（按全额） 贷：银行存款 发放工资时 借：应付工资（按未扣除社保费金额） 贷：其他应收款——员工保险（个人部分） 银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入： 开具工程款发票时,公司会计处理 借：应收账款——建设单位 预收账款（之前如有预收款项） 贷：工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税（销项11%的税率） 购进工程材料时 借：工程物资 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
缴纳税金时 借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产： 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时， 借：固定资产——各部门 贷：银行存款（或应付账款） 计提折旧时 借：管理费用——折旧费（管理部门用） 工程施工——项目部（生产用、项目部管理用） 贷：累计折旧 5、低值易耗品-1： 对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。 购进时， 借：低值易耗品——具体名称 贷：银行存款（或应付账款）
房地产开发项目成本分析
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据
会计核算方面
管理会计基础工作规范取得了哪些成绩 一、夯实了财政基础性工作。通过对财务管理中一些突出问题及国有资产管理、国库集中支付、项目资金管理等财政改革政策落实情况作为重点进行考核和规范，进一步夯实了财政基础性工作。如考核解决了一些单位长期以来人为将基本支出与项目支出混在一起核算的问题，为保证专项资金的专款专用奠定了基础；要求单位大额支出除附发票外还要有购物小票或水单，实物要有使用人或保管人签字，杜绝了支出名目不实的问题；强化了国有资产的管理，要求单位建立健全了国有资产管理制度，并加强对1.98亿元长期应收款项、9206.7万元固定资产及材料、510万元对外投资的管理。 二、明确了单位改进财务管理的具体方向和目标。考核工作涵括了单位财务管理的所有流程，通过对95项指标的量化考核，实现了对单位财务运行各环节、各节点的考核，查找了单位财务管理的薄弱环节，使单位改进财务管理的方向更加明确、更具有针对性。 三、促进了考核结果与财政管理的有机结合。将考核不及格单位作为财政监督重点单位，建议主管处室对其项目的申报立项及完工验收进行实地考察、验收或评审；对拨付的项目资金进行绩效评价。 四、初步实现了财务监督信息的整合。将近三年来审计、财政、物价、税务等执法部门检查的结果进行登记，建立财务监督档案，解决了监督部门间信息不畅、信息资源不能共享问题。 五、对部门、单位工作导向和激励作用明显。一些主管局一把手亲自抓并将考核结果纳入到年底目标考评；召开系统观摩交流大会推广先进经验；聘请会计师事务所帮助建账；对不符合条件的会计人员进行调整。考核时注重发现典型，每考核一个系统都树起一个标杆，并激励和鞭策后进单位。目前全市已经形成了自我考核、自我规范、积极整改，个个不甘落后、争当合格优秀单位的良好氛围。 六、建立了行政事业单位财务管理情况档案。除会计基础规范化考核表外，还将单位基本情况、会计人员信息、内部会计制度、内部控制关键岗位设置、财务监督情况等单位财务状况的基本信息包括在考核手册中，为今后的管理工作提供了参考。 会计基础工作是会计工作的基本环节，是会计管理的基础，也是企业经济管理工作的重要基础，《会计法》和《会计基础工作规范》对会计基础工作做出了详细、具体的规定，是做好记账、算账、报账工作的重要依据。只有熟悉和掌握其中的法律、法规、制度以及各类规定，扎扎实实的依法做好会计基础工作，才能更好的服务于单位经济的发展，在单位经营管理的过程中提供真实、客观、完整的会计资料。 一、会计基础工作的范围 会计基础工作是对会计核算和会计管理服务的基础性工作的统称。它主要包括：以实际发生的经济业务事项为依据进行会计核算、会计凭证的格式设计、填制、审核、传递、保管等，会计账薄的设置、格式、登记、核对、结账等，会计报表的种类设置、格式设计、编制和审核要求等、会计电算化的软、硬件要求、会计机构和会计人员的配备及管理要求、会计
2020房地产开发企业会计核算制度
房地产开发企业 会计核算制度 第一章总则 第一条为了规范XX地产开发集团公司（下称“XX公司”）的会计核算政策，真实、完整地提供会计信息，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》，结合公司实际情况，制定本制度。 第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。 第三条 XX公司及子公司应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。 第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。 第五条公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。
第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。 第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证，并要经过有关人员审核。 第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。 第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。 第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史成本为资产计价基础。 第十一条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。 第二章资产的核算 第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。 第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。 第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。 公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。
(完整版)房地产会计账务处理流程
一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
投资性房地产转换及处置财务账务处理
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
会计核算四个环节
会计核算四个环节:1、确认2、计量3、记录4、报告 会计核算具体方法：1、设置会计科目和账户2、复式记账3、填制和审核会计凭证4、登记账薄5、成本计算6、财产清查7、编制会计报表 会计核算具体内容：1、款项和有价证券的收付2、财务的收发、增减和使用3、债券债务的发生和结算4、资本的增减5、收入、支出、费用、成本的计算6、财务成果的计算和处理7、需要办理会计手续、进行会计核算的其他事项 会计的四个基本假设：1、会计主体（空间范围）2、持续经营3、会计分期会计期间分为年度、季度、半年度、月度会计中期：季度、半年度、月度4、货币计量（1、人民币作为记账本位币2、业务收支以外币为主的企业可以选择一种外币为记账本位币3、但向外编送财务报告时，应折算为人民币反应） 会计记账基础企业会计的确认、计量、报告应当以权责发生制为基础。权责发生制也称应计制或应收应付制，它是以收入费用是否发生而不是以款项是否收到或付出为标准来确认收入和费用的一种记账基础。会计信息质量的要求：首要要求：可靠、相关、可理解、可比性（企业之间横向比较，一贯性：企业内部纵向比较。） 次级质量要求：实质重于形式（融资租赁）、重要、谨慎（计提坏账、计提减值储备预计负债）、及时性。 会计要素:反映企业财务状况：资产、负债、所有者权益，构成资产负债表
反映企业经营成果：收入、费用、利润，构成利润表。 资产：指过去交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制、预期会给企业带来经济利益的资源。 会计计量属性：1、历史成本2、重置成本3、可变现净值4、现值5、公允价值 会计科目设置原则：1、合法2、相关3、实用 账户与会计科目的区别：账户有自己的格式或结构，可用来连续、系统、全面的记录反映某项经济业务的增减变化及其结果，会计科目是账户名称，不存在结构。相同点是：都是对会计对象的具体内容的科学分类，两者设置口径一致，性质相同。会计科目是账户的名称，是设置账户的依据，账户是会计科目的具体运用。
房地产企业会计核算流程
房地产企业会计核算流程 房地产核算流程 三、主要会计科目 三级会计科目明编号会计科目名称二级会计科目适用范围说明 细适用范围说明 一、资产类 1001 库存现金 1002 银行存款农业银行、工商银行、建设银。。。 1101 交易性金融资产股票、债券、基金、其他 1132 应收利息二级科目下分别1122 应收账款楼款、租金设:住宅、商业、 车位 1123 预付账款各供应商 个人借支、单位往来、代交个人社会保险基单位往来下设客1231 其他应收款金、社会养老保险、代交个人住房公积金户名称 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1601 固定资产 具、运输工具、电子设备 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1602 累计折旧 具、运输工具、电子设备 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1603 固定资产清理 具、运输工具、电子设备 发出成本、加工费、往返运杂费、税金、 1408 委托加工物资 其他 1412 包装物及低耗品在库、在用、摊销 1471 存货跌价准备 二级下分别设:股1501 持有至到期投资投资成本、应收利息 票、债券、基金、 其他
持有至到期投资 1502 股票、债券、基金、其他 减值准备 可供出售金融资股票、债券、基金、1503 成本 产其他 二级下分别设:股1511 长期股票投资投资成本、损益调整票投资、权益投资、其他投资 长期投资减值准 1512 股票投资、权益投资、其他投资 备 土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1701 无形资产 著作权、办公软件 土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1702 累计摊销 著作权、办公软件 二、负债类 2001 短期借款工行、农行、建行流贷 二级下分别设:股2101 交易性金融负债本金、公允价值变动票、基金、债券、 其他 2202 应付账款各供应商 预收账款 社会保险基金下 设:社会养老保 工资、职工福利、社会保险费、工会经费、 险、失业保险、生2211 应付职工薪酬职工教育经费、住房公积金、退职补偿、非 育保险、工伤保 货币性福利
注册会计师第七章投资性房地产章节练习
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
房地产行业建造成本分析及常用经验数据
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 一、人工单价 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆） 面砖粘贴182. 室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚） 铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元2， 架子工5.5元2 ， 二、房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：4075平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
房地产企业地产会计核算流程
房地产企业地产会计核算流程 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算 房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和
房地产会计全套账务处理1(非常全)
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
房地产开发企业会计核算方法完整版
房地产开发企业会计核 算方法 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发企业会计核算方法 张起访 一、房地产开发企业会计核算的变革历程 （一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》 协调 （三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》 二、房地产开发企业销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。 （一）开发产品销售收入
房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 账务处理： （1）收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2）缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税
房地产会计核算
本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。 1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01结算户下设明细 1002.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141坏账准备，基本不用。 1151预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。
房地产行业成本分析及常用经验数据
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2. 室内地面砖（600*600）15元/平米， 踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积） 电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，
架子工5.5元/m2 ， 房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货