浅谈房产税对我国房地产市场的影响及建议

浅谈房产税对我国房地产市场的影响及建议
近年来，随着房地产泡沫的增大，房地产市场投机氛围火热，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题成为了人们关注的焦点。

民众普遍希望通过扩大房产税的征收范围对日益高涨的房价进行调控，并达到抑制房地产市场的投机炒作行为的目的。

为加强对房地产的税收调控，2010年4月17日新的”国十条”公布，同年5月13日，国务院转批发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》一文中明确提出要“逐步推进房产税改革”，同时表示支持地方进行试点和实验。

在此背景之下，2011年1月28日起上海市政府、重庆市政府两地正式启用试点改革房产税，即《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》正式发布和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》正式发布。

有人认为，房产税的改革是为调控房地产市场；还有些人分析，逐步推进房产税改革的最主要目的，不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。

房产税的推出究竟对未来房地产带来哪些巨大的变动，对未来我国房地产市场的发展会产生何种影响，这是我们重点需要关注探讨的。

上海、重庆两地房产税试点改革方案从实施的时间来看有点短，面临着短时间内难以产生充分数据作为资料的难题，资料不充足就很难客观的评价实施效果。

但是如果不及时的进行分析、总结就不能尽早地暴漏出试点改革的缺点，就不能对试点方案的缺陷进行及时改正。

在数据不充分的条件下研究，尽管有所缺陷，仍可从恰当的理论和逻辑推理中得出一些有价值的结论，因此现阶段对房产税试点改革情况进行分析，是非常有必要的。

1. 开征房产税的必要性
一般认为开征房产税，主要有以下四点原因：控制个人住房价格、提供保障住房资金、改善地方财政结构、调节个人收入分配。

首先最直接的意义就是房产税的推出可以控制住迅猛上涨的房价。

在多数学者看来，房价上涨过快的最重要的原因之一就是国内外各种资金的炒作，而针对个人住房保有阶段所征收的房产税，可以增加房产持有的成本，相应的增加炒房的成本，进而加大炒房的风险和减少炒房所得的利润，使得炒房者会抛出持有成本较大的房产，这样就使得住房市场增加了住房的供给，减少了炒房者的需求，这样房价上涨的趋势就会得到缓解，最终也达到了房产税征收的直接目的。

其次，对于征收上来的房产税又可以投入到当地的保障房建设之中，缓解地方政府对于建设保障性住房资金短缺的困境。

2008年底国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房的建设力度。

但是由于资金短缺，地方政府对于中央所分配的建设保障性住房的任务指标经常是滞后完成的，还有的是开工了但是由于资金缺乏建筑工程进行不下去导致工期一再拖延。

当然出现这些状况有很多内在外在的原因，但是其中最重要的资金不足的问题是不可避免的。

房产税如果可以全面、深入的铺开执行，这部分的财政收入对于地方政府来说是解了燃眉之急，对保质保量的完成保障性住房的建设给与了一定意义上的支持。

再者，另一个导致房价上涨过快的原因就是土地出让金的问题。

从1994年起国家开始实行分税制，中央财政收入比重大幅提高，由1993年的22%提高到2009年53%，与此同时，地方政府却要拿50%不到的收入负责80%的公共服务支出，地方政府的财政压力可想而知。

于是作为被地方政府所掌控的土地资源就成为了各地财政的主要收入来源。

随着近十多年来房地产市场的持续火爆，地方政府越来越依赖于出让土地所获得的收入，进而形成了所谓的”土地财政”的局面。

而如果房产税在全国范围进行广泛的征收，势必会减少地方政府的财政压力，进而也可以缓解价格日益见长的土地资源。

而且从国外的经验来看，房产税普遍成为了地方政府的主要收入来源，所以这也从侧面证明了房产税的收入可以让地方政府改变原有的财政收入方式，进而减少对”土地财政”的依赖，房地产市场也会更加完善、健康的发展。

我国所征收的房产税除了上述意义之外，还有一个更具有社会意义的目的，就是调节收入分配，减小贫富差距，消除两极分化。

之前研究背景里提到了早在1986年的时候我们国家就开始征收了房产税，当时对个人住房是免征的，因为当时大部分都是福利分房，真正属于个人的房产很少。

而二十多年过去了，我们国家的住房制度发生了很大变革，个人住房大部分都是商品住宅。

而随着房地产市场的日益火爆，房地产的价格也水涨船高，对刚性需求造成了极大的打击，而另一方面高收入者拥有多处高档住房或者别墅，两极分化的现象越来越严重，已经影响到了社会和谐稳定的发展。

实行差额化的房产税，既保护了只有一套住宅的普通居民，又调节了高收入者的财富比例，征收来的房产税转而投入到中低收入人群的住房保障体系建设中去，这样就一定程度上起到了调节收入分配的作用，缓解了贫富差距不断加大的趋势。

2. 开征房产税对我国房地产市场参与者的影响
2.1 开征房产税对地方政府的影响
上文提到了房产税对改善地方财政结构有着重要的意义，那么地方政府无疑是这次房产税征收的最直接并且是最大的利益获得者。

首先一方面房产税的征收可以直接为政府带来新的财政收入，另一方面目前房产税处于试点阶段，土地出让金暂时还不会取消，应该会继续存在和房产税一同征收。

所以在这个阶段来看，地方政府的财政收入会不断的增加，使其在政府投资、公务开支、政府补贴上有着更大的自由。

另外从间接意义上来说，如果房产税可以达到预期的直接目的，即控制住曰益上涨的房价的话，那么对于缓解当地普通居民的住房困境也是有帮助的，进而大部分普通居民对当地政府的信任度和支持度上升，也更加利于当地社会健康、稳定的持续发展。

2.2 开征房产税对房产投资者的影响
地方政府是房产税征收的最大受益者，那么相应的最受打击者，自然就是房产税征收所针对的房产投资者，俗称炒房者。

当然投资房地产的行为并没有错，自古以来买房置地就是中国人最主要的投资方式，但是房产除了它的商品性质之外，它更有着生活必需品的重要属性。

而如今随着商品房市场的日益升温，个人住房己经越来越失去原本的民生属性，人们越来越看重的是它的投资属性，进而参与炒房的人越来越多，而正是因为房产投资者的炒作和囤积，导致住房市场的供需矛盾进一步拉大，从而导致房价快速上涨，然后房价上涨又正是炒房者所期望的，他们就更进一步的加大投资，从而造成恶性循环，泡沫越来越大。

一旦这个房地产的泡沬破裂时，所带来的后果不堪设想，2008年美国的次贷危机之后所引发的全球经济危机就是前车之鉴。

这是由于此严重的后果，所以房产投资者，进一步确切的说是房产投机者是房产税征收所主要针对的人群，房产税的征收减少了房产投机者的利润，同时又会增加他们的房产持有和交易成本，最终使得房产投机者抛弃手中多余的住房，增加住房市场的供给量，减少相应的投资需求，使得市场得以健康稳定的发展。

2.3 开征房产税对刚性需求者的影响
对于房产投机者来说房产税是一根杀威棒，而对于刚性需求者来说可以从房产税的征收过程中间接受益。

首先房产税对于只有一套住房的居民实行免税的政策，这样就保护了那些对房产具有刚性需求的普通居民。

其次房产税推出的目的就是为了控制住上涨过快的房价，让房价达到一个科学合理的水平，如果房产税的征收最终达到了预期的目的，那么对于那些有着迫切住房需求的居民来说无疑是一个好消息。

另外房产税所征收上来的税收收入会投入到当地的保障性住房的建设之中，这样也会保证中低收入人群都能安居乐业，也相当于是间接得到了房产税征收的利益。

2.4开征房产税对房地产企业的影响
房产税的征收对于房地产企业来说就可谓是喜忧参半了，甚至是忧大于喜了。

先说其带来的负面效应：首先就像刚才对地方政府所分析的，目前房产税试点阶段会让土地出让金和房产税一起征收，这样就给房地产企业增加了开发和销售的成本；其次房产税制约高档住宅的发展，鼓励保障性住房的建设，这个信号是越加的明确，这样房地产企业以后的发展定位就会减少开发高档住宅，进而减少了高档住宅所带来的丰厚利润；另外如果房地产价格由于房产税的征收导致了下降，那么短期内也势必会影响到房地产企业的经营。

这些弊端可以说都是短期内房产税对房地产企业的直接影响，但是从长期发展来看，有利的一面也是非常重要的：之前分析了如果让房产投机者继续这样制造房地产的泡沫的话，那么美国次贷危机所导致的经济危机势必也离我们不远了，到了那个时候对众多参与者，当然也包括房地产企业来说打击都是致命的，所以一个健康、稳定、可持续发展的房地产市场对于房地产企业长期来说也是具有非常重要的意义。

3. 房产税对住宅需求的影响
住宅作为一种特殊的商品，它既是一种消费品又是一种投资品，因此在研究住宅需求时就有许多的特别之处，不能把它仅仅当做是一种普通的消费品来研究。

分析房产税对住宅需求的影响，首先就要分清楚不同的住宅需求类型，按居民购买目的将住宅需求分为三类：消费性需求，投资性需求和投机性需求。

首先，对消费性需求来说，房产税本来就是对住宅需求者在房地产保有环节征收的税收，其征收直接增加购房者的持有成本，从而促使购房者量力而行，对住宅消费合理化、节约化。

按照目前上海市和重庆市的房产税试点方案来说，只是对超过一定面积的住宅征收房产税，因此购房者就会从自身的实际需要及家庭收入等情况出发，而不会盲目攀比和“跟风”的去购买住宅，从而从一定程度上会降低住宅的消费性需求。

同时合理性消费会改变住宅市场的需求结构，相对来说就是增加了住宅供给，根据供求理论来看，这将会抑制住宅价格的上涨。

其次，对投资性需求来说，房产税的征收同样会增加住宅所有者的持有成本，从而将会降低其预期的收益。

当住宅租赁市场上出现供大于求的情况时，住宅所有者此时不能将其成本轻易的转嫁给租房者，那么住宅所有者就会倾向于尽早将住宅出售，以获得实实在在的当期收益，从而将投资方式由长期变为短期。

这样无疑于增加了住宅市场的短期供给，将会降低住宅价格。

然而，当住宅租赁市场上出现供不应求时，将不会出现上述情况，住宅所有者的投资偏好将不会改变，其可将房产税成本转嫁给租房者，因此对住宅价格不会产生影响。

对于潜在的住宅投资者来说，房产税的试点及各项抑制房价条例的出台，会降低人们对房价走势的预期，从而有利于抑制投资需求。

从以上分析可以得知，房产税的开征将会使得住宅投资者的预期收益出现未知性，将会使得住宅投资者
转向其他领域，从而抑制了住宅投资市场上的泡沫，减缓了住宅价格的增加速度，促进住宅价格趋向合理化。

最后，对投机性需求来说，住宅投机者是通过短期的低买高卖，从而获得高额的利润。

由于投机者是短期内持有住宅，相对于投机者对高利润的预期，作为保有环节的房产税对投机性需求抑制作用有限。

然而，通过配合在投机者进行住宅交易的环节中严征房地产税收这一措施可以在一定程度上抑制这部分需求。

住宅投机性需求者在面对交易成本的提高而难以将房产在短期内套现时会将其住宅转为出租，此时不仅有助于降低住宅的空置率，也可以增加租赁市场的供给量。

因此，投机性需求有可能被迫转为投资性需求，从而出现上文分析中出现的结果。

4. 房产税对住宅供给的影响
住宅还有跟其他商品不同的特点，住宅是不可转移的，且其开发周期长，再者其主要的资源来源——土地具有稀缺性。

因此，对住宅市场的供给来说，有必要分为长期供给、中长期供给和短期供给分别来讨论。

再者，我们也知道目前的房产税是对住宅需求方征收的，因此房产税并不会直接对住宅供给产生影响，而是间接的作用于住宅供给，使得住宅供给发生变化。

从短期来看，由于住宅是不可转移的，而且其开发周期比较长，因此在短期市场上，住宅的短期供给是不变的。

从中长期来看，虽然住宅是不可以转移的，但是随着新建商品住宅的完工，住宅市场上的住宅供给会逐渐增加，而且在中长期内，住宅的供给量并不受开发周期的影响，也还没收到长期中土地稀缺性的限制，因此房产税的征收能够降低住宅市场的供给量，从而会造成住宅价格一定程度的下降。

最后，从长期供给来看，住宅供给不仅受到住宅不可移动性这个特点的限制，还受到土地稀缺性的制约，因此在相当长的时间内，住宅的供给量是不会发生变化，住宅供给固定在一定的水平之上，此时的分析同短期的供给分析，即长期内，房产税的征收对住宅市场的长期供给也没有明显的影响。

5. 对于开征房产税的建议
从上面的分析可知，房产税目前虽然目前只在沪渝两地试点，但已对中国房地产市场产生了深远的影响。

我国若要全面开征房产税，必须在设计合理的税制的前提下，加大加大房产税的政策宣传和法律普及，让纳税人充分了解相关的政策措施，建立公民缴纳财产税的理念，为完善税制铺平道路。

虽然在1986 年就已经提出了房产税，但在2011 年才开始对个人住宅试点征收，而且性质也有所改变，纳税人对这一税种并不是很了解。

房产税政策的实施效果如何，还需要纳税人的配合，政府通过电视、广播、报刊等向纳税人宣传将房产税政策的相关内容、实施目的以及税制设计等，切实解决纳税人对房产税抱有的疑问，才能奠定房产税的法律基础，才能树立纳税人缴纳房产税的理念，才能达到房产税的预期效果。

同时应选择适当的经济发展阶段。

开征房产税必然要影响到政府、房地产开发企业及购房者的原有策略，从而影响宏观经济走势。

例如日本在20 世纪90 年代发生房地产泡沫时，由于对宏观经济走势的判断失误，加重了固定资产税的缴税额和开设了地价税，将已经陷入危机的日本经济拉向了深渊。

中国要开征房产税，一定要判断好当前的宏观经济，将开征房产税带来的负面影响减少到最小，促进房地产健康运行，同时还可以保证宏观经济稳定。

最后应完善房产税的配套措施，建立房产税评估体系和监督机制。

根据国外经验，房产税是按照房产和地产的评估价值为计税依据的。

渝、沪两市出台的房产税细则中，房产税的计税依据也是评估价值，但是由于评估体系不完善，暂且使用了住宅的购买价格。

为保证税收的的足额征收，各地方政府都需要建立完善的房地产评估体系，配备专业的评估部门和评估人员，能够出具权威的房地产估值报告。

还需要确定合适的评估方法，可以使房地产的评估价值能随时更新，同时要使房地产评估体系公开透明，任何人都可以查询任何房屋的评估价值，并建立上诉机制和监督机制，只要有疑义，任何人都可以上诉。

建立完善的房产税监督机制，将房产税的整体运行纳入完善的监督机制中，将舆论监督、法律监督都发挥其应有的作用，保证房产税的顺利实施。