河北邢台房地产市场调研
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区 市十中
邢钢百货 钢铁学校
新
未来百虎 社区商业
钢 铁
华 路
路
市二十二中
百泉大道 骨伤医院
项目地块
未来商业配套
不夜城商 业配套
从哪里体现 的未来商业 配套完善？
N
东
环
路
石
安
高
速
项目距邢钢一小、市十三中、钢铁学校、工 业学校等最近的学校约2.5-3km；距桥西区 政府约3.5km；距骨伤医院约2.6km；距火 车站约6.8km；（以上均为实际路程）
城 侧原工业用地变更为生产防
护绿地，商业用地面积较大
市
规
中心城 高新技 东部新区
划
术开发 区
分
周边住宅用地供 应量巨大，市场
竞争激烈
析
项目地块
南侧原工业用 地现变更为生 产防护绿地
邢台将按照“冀南中心城市”的思路打造“一城三区”的城市布局，扩容中心城区，加强对周边卫星
城的吸附能力。本项目所在七里河区域未来住宅用地供应住宅较用大地，供应提量供巨齐大，全的生活配套，形成浓厚的居
G4石安高速至 邯郸市60km
配套分布图
河北邢台房地产市场调研
项目位于城市核心区边缘地带，周边的教育、医疗配套相对匮乏，目前主要依托邢钢周边的生活配套
.
桥 泉北大街
刑
襄
洲
都
路
路
桥
滨 江 4KM 路
2KM
团结大街
西守 敬
东 火车站
路
区 桥西区政府
子弟小学 工业学校 幼儿园
市五中
邢钢一小
市十三中
城市核心区
难度很大
目录
河北邢台房地产市场调研
河北邢台房地产市场调研
宏观经济环境分析【纵比】
涨声一片提速经济发展，客群的需求和购买力持续提高。
• GDP:全市生产总值1210.62亿元，同比增长12.2%，全市人均生产总值17181元。三 次产业增加值占全市生产总值的比重分别为15.6%、55.7%和28.7%。
• 消费水平：全年社会消费品零售总额实现460.73亿元，比上年增长18.2%。 • 收入水平：全年城镇居民人均可支配收入达14744元，比上年增长10.4%。 • 地产投资：全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%。其中，商品住宅投资
55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%
——《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》
弱 由于城市综合竞争力较 ，因此邢台对周边城市的吸纳力较为
有限，目前很难对省内除承德和衡水外的城市形成辐射。
河北邢台房地产市场调研
缺少政策法规的影响
北侧工业用地
北侧商业用 地面积较大
北部新区
河北邢台房地1产市、场调一研城三区完全没有看出来 2、地块周边的用地规划分析 ：北侧的工业用地规划，南
河北邢台房地产市场调研
河北邢台市场调研报告
2011年9月
河北邢台房地产市场调研
城市印象
• 区域中心交通发达 邢台市是冀南重要的中心城市，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济（南）、邢和
（顺）、邢长（治）公路横穿东西。市政府所在地北距石家庄市106公里， 距首都北京396公里。 • 城市容量有限
河北邢台房地产市场调研
宏观经济环境分析【横比】 需要补充在河北省的经 济地位（挺靠后的）。 可以看出邢台对本省其 它城市的吸纳力有限
河北省城市综合竞争力排名前十位的是：石家庄、唐山、沧州、秦皇岛、廊 坊、邯郸、保定、邢台、承德、衡水。其中综合增长竞争力、经济规模竞争 力、收入水平竞争力、幸福感指数竞争力邢台仅位于8—9名，位次靠后。
邢台面积12486平方公里 ，人口710万(2010年），其中市区人口54.6万。 • 第二产业较发达
以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地 • 具有一定辐射力
邢台凭借良好的教育环境、居住水平等对所辖县市的辐射力较强，但对辖域之外的吸附力较弱。 • 城市化进程蓬勃开展
目前处于城市化进程的快速发展阶段，正在进行大量的旧城片区和城中村改造。
河北邢台房地产市场调研
项目相关经济技术指标
7#地块
总占地： 绿化率： 日照标准:
383亩 ≥3.5 大寒日≥2小时
容积率： 建筑密度： 建筑面积：
暂定2.2
≤25%
总55.73万㎡（其中7#地 块约28万㎡，包含1.2万
㎡保障房）
需要开发商明确： 1、保障房是否需要单独分区建设？交房时间有什么要求？ 2、规划条件的文件中关于限高的内容是根据之前1Baidu Nhomakorabea6容积率来设定的：“住宅以多 层为主”，而现在容积率变更，限高条件是什么？
住氛围。
市场竞争激烈
项目地块
城市规划分析 河北邢台房地产市场调研
这部分的规划分析写得不太好： 1、绿地系统规划可以看出七里河 地区是距离城市核心区较近的有
水景的生态区 2、外围交通规划意义是什么呢？ 3、远景规划中，还是要重点强调 与经济发展较好的沙河城的关系
七里河生态区已具备拥有水景资源的绿地生态系统，属于 政府重点打造的水景生态区域。 七里河生态区和沙河的地理关系非常密切，对该区域的客 户形成直接的辐射力。
客群对该区域认可度不高
目前周边配套缺乏
潜力 洼地 本项目依托七里河生态区未来具有较大发展
，但目前处于居住价值的
难度 。由于地块条件所限，规划
较极大。
最北侧退线，有一个计算公式
车位配比1:1.1，地上车位数量不超过10% 限高是60米 地上车位不算绿化率
河北邢台房地产市场调研
增加当地的特殊规划 条件，结合地块条件 ，突出本地块的规划
指标太过简单了。限高，绿 化率，建筑密度都没有。
项目初步分析
河北邢台房地产市场调研
高压线不是通过，是 地块北侧及西侧
[优势]
依托七里河生态公园资源，具有发展潜力。
交通状况良好，与市中心的联系较为紧密。
开发商既有品牌有一定认可度，资金实力和信誉度较高。
[劣势]
高压线沿地块北侧和西侧通过，对居住构成不利影响。
河北邢台房地产市场调研
目录
河北邢台房地产市场调研
城市区位图
河北邢台房地产市场调研
北京、石家庄对邢台的辐射力逐步加强，城市化进程带动房地产快速发展。
N
北京市
G4京石高速至 北京市396km
石家庄市
G4石安高速至 石家庄106km
邢台地界
为什么要说邯 郸对邢台的辐 射呢？都是同
级别城市
邢台市
邯郸市
七里河的景观资源一点儿没提 还有地块周边的高压线走势
南侧路不通行机动车
河北邢台房地产市场调研
项目四至图
河北邢台房地产市场调研
钢铁路东侧也是住宅
地块北侧高压线 地块西侧高压线
含秀水湾 共382.3亩
地块内秀水湾接待中心 钢铁路东侧的住宅用地
七里河
地块南侧的沿河小路
地块南侧沿河景观
七里河南岸的工厂
钢 铁 钢路铁路南端钢铁路大桥
邢钢百货 钢铁学校
新
未来百虎 社区商业
钢 铁
华 路
路
市二十二中
百泉大道 骨伤医院
项目地块
未来商业配套
不夜城商 业配套
从哪里体现 的未来商业 配套完善？
N
东
环
路
石
安
高
速
项目距邢钢一小、市十三中、钢铁学校、工 业学校等最近的学校约2.5-3km；距桥西区 政府约3.5km；距骨伤医院约2.6km；距火 车站约6.8km；（以上均为实际路程）
城 侧原工业用地变更为生产防
护绿地，商业用地面积较大
市
规
中心城 高新技 东部新区
划
术开发 区
分
周边住宅用地供 应量巨大，市场
竞争激烈
析
项目地块
南侧原工业用 地现变更为生 产防护绿地
邢台将按照“冀南中心城市”的思路打造“一城三区”的城市布局，扩容中心城区，加强对周边卫星
城的吸附能力。本项目所在七里河区域未来住宅用地供应住宅较用大地，供应提量供巨齐大，全的生活配套，形成浓厚的居
G4石安高速至 邯郸市60km
配套分布图
河北邢台房地产市场调研
项目位于城市核心区边缘地带，周边的教育、医疗配套相对匮乏，目前主要依托邢钢周边的生活配套
.
桥 泉北大街
刑
襄
洲
都
路
路
桥
滨 江 4KM 路
2KM
团结大街
西守 敬
东 火车站
路
区 桥西区政府
子弟小学 工业学校 幼儿园
市五中
邢钢一小
市十三中
城市核心区
难度很大
目录
河北邢台房地产市场调研
河北邢台房地产市场调研
宏观经济环境分析【纵比】
涨声一片提速经济发展，客群的需求和购买力持续提高。
• GDP:全市生产总值1210.62亿元，同比增长12.2%，全市人均生产总值17181元。三 次产业增加值占全市生产总值的比重分别为15.6%、55.7%和28.7%。
• 消费水平：全年社会消费品零售总额实现460.73亿元，比上年增长18.2%。 • 收入水平：全年城镇居民人均可支配收入达14744元，比上年增长10.4%。 • 地产投资：全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%。其中，商品住宅投资
55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%
——《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》
弱 由于城市综合竞争力较 ，因此邢台对周边城市的吸纳力较为
有限，目前很难对省内除承德和衡水外的城市形成辐射。
河北邢台房地产市场调研
缺少政策法规的影响
北侧工业用地
北侧商业用 地面积较大
北部新区
河北邢台房地1产市、场调一研城三区完全没有看出来 2、地块周边的用地规划分析 ：北侧的工业用地规划，南
河北邢台房地产市场调研
河北邢台市场调研报告
2011年9月
河北邢台房地产市场调研
城市印象
• 区域中心交通发达 邢台市是冀南重要的中心城市，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济（南）、邢和
（顺）、邢长（治）公路横穿东西。市政府所在地北距石家庄市106公里， 距首都北京396公里。 • 城市容量有限
河北邢台房地产市场调研
宏观经济环境分析【横比】 需要补充在河北省的经 济地位（挺靠后的）。 可以看出邢台对本省其 它城市的吸纳力有限
河北省城市综合竞争力排名前十位的是：石家庄、唐山、沧州、秦皇岛、廊 坊、邯郸、保定、邢台、承德、衡水。其中综合增长竞争力、经济规模竞争 力、收入水平竞争力、幸福感指数竞争力邢台仅位于8—9名，位次靠后。
邢台面积12486平方公里 ，人口710万(2010年），其中市区人口54.6万。 • 第二产业较发达
以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地 • 具有一定辐射力
邢台凭借良好的教育环境、居住水平等对所辖县市的辐射力较强，但对辖域之外的吸附力较弱。 • 城市化进程蓬勃开展
目前处于城市化进程的快速发展阶段，正在进行大量的旧城片区和城中村改造。
河北邢台房地产市场调研
项目相关经济技术指标
7#地块
总占地： 绿化率： 日照标准:
383亩 ≥3.5 大寒日≥2小时
容积率： 建筑密度： 建筑面积：
暂定2.2
≤25%
总55.73万㎡（其中7#地 块约28万㎡，包含1.2万
㎡保障房）
需要开发商明确： 1、保障房是否需要单独分区建设？交房时间有什么要求？ 2、规划条件的文件中关于限高的内容是根据之前1Baidu Nhomakorabea6容积率来设定的：“住宅以多 层为主”，而现在容积率变更，限高条件是什么？
住氛围。
市场竞争激烈
项目地块
城市规划分析 河北邢台房地产市场调研
这部分的规划分析写得不太好： 1、绿地系统规划可以看出七里河 地区是距离城市核心区较近的有
水景的生态区 2、外围交通规划意义是什么呢？ 3、远景规划中，还是要重点强调 与经济发展较好的沙河城的关系
七里河生态区已具备拥有水景资源的绿地生态系统，属于 政府重点打造的水景生态区域。 七里河生态区和沙河的地理关系非常密切，对该区域的客 户形成直接的辐射力。
客群对该区域认可度不高
目前周边配套缺乏
潜力 洼地 本项目依托七里河生态区未来具有较大发展
，但目前处于居住价值的
难度 。由于地块条件所限，规划
较极大。
最北侧退线，有一个计算公式
车位配比1:1.1，地上车位数量不超过10% 限高是60米 地上车位不算绿化率
河北邢台房地产市场调研
增加当地的特殊规划 条件，结合地块条件 ，突出本地块的规划
指标太过简单了。限高，绿 化率，建筑密度都没有。
项目初步分析
河北邢台房地产市场调研
高压线不是通过，是 地块北侧及西侧
[优势]
依托七里河生态公园资源，具有发展潜力。
交通状况良好，与市中心的联系较为紧密。
开发商既有品牌有一定认可度，资金实力和信誉度较高。
[劣势]
高压线沿地块北侧和西侧通过，对居住构成不利影响。
河北邢台房地产市场调研
目录
河北邢台房地产市场调研
城市区位图
河北邢台房地产市场调研
北京、石家庄对邢台的辐射力逐步加强，城市化进程带动房地产快速发展。
N
北京市
G4京石高速至 北京市396km
石家庄市
G4石安高速至 石家庄106km
邢台地界
为什么要说邯 郸对邢台的辐 射呢？都是同
级别城市
邢台市
邯郸市
七里河的景观资源一点儿没提 还有地块周边的高压线走势
南侧路不通行机动车
河北邢台房地产市场调研
项目四至图
河北邢台房地产市场调研
钢铁路东侧也是住宅
地块北侧高压线 地块西侧高压线
含秀水湾 共382.3亩
地块内秀水湾接待中心 钢铁路东侧的住宅用地
七里河
地块南侧的沿河小路
地块南侧沿河景观
七里河南岸的工厂
钢 铁 钢路铁路南端钢铁路大桥