商业房地产市场调研报告

2.2 参与项目公司状况
优势： 开发商实力雄厚，资金充足。 政府政策支持，给项目带来了信誉保证。 项目由在行业内具有丰富实战经验的世纪万邦进行代理策划，全新的营销
服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化 的实现。 劣势： 项目前期长期未动工及开发商的退出，给项目带来了负面影响。
物环境较差。以东关钢材市场、东关小商品市场和护山批发市场、五星家 具城等为代表。 市中心的专业市场环境较好，租金水平较高，但空置率较高，经营状况不 容乐观。代表项目有福祥步行街、华祥家具城等。 沿街底商主要集中在兖兰路和建设路沿线，一单层和两层连体产品为主， 经营面积在30-200㎡不等。
第四部分 商业市场需求分析
建议：三层联体产品可以一、二层组合销售或二、三层组合销售，上层定位于住宅。
4.31 潜在客户价位承受力
单价承受力
10% 5% 8%
6%
12%
59% 总价承受力
4% 13%
11% 11%
16%
20% 9%
16%
1500-1800元/㎡ 1800-2000元/㎡ 2000-2500元/㎡ 2500-3000元/㎡ 3000-3500元/㎡ 3500元/㎡以上
4.12 潜在客户对项目的认可度
70% 60% 50% 40%
30% 20%
10% 10%
0% 非常看好
58%
12%
基本看好
基本不看好
21% 说不清
对本项目非常看好的仅占10%，58%的受访者队本项目持怀疑态度，对项目基本看好，考虑到部分 客户的敷衍态度，这一比例还将继续下降。
原因： 1、项目地段不好，所处区位在不被人接受。 2、前期一直没动工，前期操作失败，产生负面影响。 3、周围其他县、市大型商业项目的操作失败。成功案例不多。
4.22 潜在客户产品需求——产品形态
7% 4%
32%
摊位
单层商铺
两层联体
三层联体
57%
调研结果显示，两层联体商铺市场认可度远高于其他三种形态，占57%。一层用 于经营，二层主要是居住功能；单层商铺市场认可度也达到32%；三层联体产品 仅占7%，有较大的市场抗性。三层联体商铺一层经营，二层也用于经营或仓储， 三层用于居住。
承受力在10-30万元。潜在客户总价承受
15-20万 20-25万
力分布比较平均。考虑到一些客户不愿露
25-30万 30-40万
富等方面的原因，乐观估计能承受15万元
40万以上
以上的客户客户比例能达到70%以上。
4.32 潜在客户付款方式选择
24%
16%
一次性支付 银行按揭 分期付款
60%
经过问卷调研分析，潜在客户所能采用的付款方式依次为，银行按揭、分 期付款、一次性支付，其比例分别为60%、24%、16%。通过分析可以 得出较多具有一次性和分期付款能力的消费者将有可能通过银行按揭来购 买总价款更高的商铺。
4.13 潜在客户购买意向分析
19%
1年内
51%
2年内
3年内
30%
调研发现，半数意向客户在未来一年内有购买商铺的计划，可以作为项目 的主要目标客户群。两年内购买的占30%，这部分群体可以作为项目的 潜在客户。
4.14 潜在客户购买目的分析
90%
82%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
美容美发,药店；
业态：美容
租金：
餐饮，小商品 ８０００元／年--
９０００元／年
幼儿园
空地
获
麟
街
武
２４家，二层或三层，
业态：专卖，连锁店，摄影
租金：７５００元－７８００元／年
8家。一层 学校
业态：摄影， 商品，
道 服装代理
路
7家，一层商铺
业态：摄像，超市， 娱乐
简易门头房，业态： 超市,餐饮
迎
门诊，幼 儿园,商
14家二层或三层，１１０－ １２０平,年租１万，业态： 餐饮，公司，便利店，ＩＴ
获
麟
花园小区
广场 街
３６家,二层
１１０－１
２０平；一
年１万；业 态：服饰，
路
邮政，书店，
家具，便利
店，Ｉt
3.1 商业物业分布
美国加州牛
肉，便利店,
小
小超市，共
五家，二层
道
演
演武商 贸城
９家，一层，
业态：商品，
小
工艺
５家一层
由于多方面的原因，商业项目运作普遍不成功，商铺空置率较高。
第二部分 项目整体研究与特性分析
2.1 项目地块地理位置
优势： 区位优势：地块位于曾子像北，建设北路，职业中专斜对面。东临建设北
路，南踞327国道不远，北面紧靠新规划的符合嘉祥县乡北发展的趋势。 地理位置优越，具有明显的升值空间。 项目总规划1000余亩地，一期规划面积5万㎡，规模最大，且地块相对 比较完整，容易规划而形成独立商业区。 劣势： 项目周围尚处在发展初期，人气不足，周围配套不成熟，有待完善。
商铺租金平均水平较低，租金范围0.1-1.8元/（㎡·天）不等。除青年路 附近租金水平较高，达到1.5元/（㎡·天）左右。
商铺价格不等，在售商业价格区间3600-6400元/㎡，超出普通购房者的 承受能力。
3.3 商业市场特征
目前嘉祥县商业物业主要分为专业市场和沿街底商两种。 经营状况较好，已经形成规模的专业市场多分布在远离市中心的位置，购
2% 8%
10㎡以下 10-30㎡
14%
20%
30-60㎡
60-80㎡
80-100㎡
100-150㎡
14%
26%
150-200㎡
200㎡以上
被调研者中需求面积再30-60㎡之间的占20%，60-80 ㎡之间的占26%， 80-100之间的占14%，100-150 ㎡之间的占14%，他们的彼列为 1.43:1.86:1:1。由此可知，在30150 ㎡之间的份额占到74%，面积需 求弹性较大。
城区在售项目较少，主要集中在建设路沿线和呈祥街沿线。住宅项目消化 量较快，目前在售部分主要是商业项目和沿街底商。住宅项目价格区间在 1300-2000元/㎡，商业项目根据地理位置的不同价格不等主要集中在 3500-6400元/㎡之间。
由于手套、石雕产业的飞速发展，行业人员增加，嘉祥县的流动人口也迅 速膨胀，商业需求相应产生。给商业房地产市场带来了机遇。
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
嘉祥县商业房地产市场 调研报告
目录
第一部分 宏观环境分析 第二部分 项目整体研究与特性分析 第三部分 商业房地产市场现状分析 第四部分 商业市场需求分析 第五部分 竞争项目市场调研 第六部分 市场调研综合评价
第一部分 宏观环境分析
1.1 宏观环境分析
区域位置: 嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖, 嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶 上县隔河相望。
基本概况：嘉祥县总面积960平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万 亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，么哦年举办的手套展示会和 石雕艺术节，吸引了大量外来人士。
1.1 宏观环境分析
城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能，是行政、 金融、商业、文化和客运交通中心。开发区是重要的工业区和仓储区，随 着城市的发展开发区将成为未来的政治、经济中心。
2.3 项目市场分析
优势： 区域房地产市场正处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较
大。 现房地产市场商铺价格，高出消费者的承受价位，给本项目带来了机会。 劣势： 嘉祥县商业项目运作普遍不成功，消费者对本项目的信心不高 目前商铺租水平较低，，投资客户难以收回成本，“租比买合算” ，流失部分客户。 本地主力宣传媒介较少，乡镇居民对媒介的关注度不高，项目在宣传过程中受一定影响。
潜在客户平均单价承受力2100元/㎡。 1500-1800元/㎡之间的最多，约占六成。 1800-2500元/㎡之间的占18%，考虑到 一些客户喜欢选择最低的单价最低的选项， 单价承受力在2000元/㎡以上的比例会更 高。
8万以下 8-10万
在总价款需求分析中，有61%的客户总价
10-15万
兖
一层简易门头， 50平左右
汽车站
租金：8000元/年
业态：家庭用品
路 简易饭馆，五金配件
11家。一层，业
路
华祥 家具城
态：专卖，服饰，
音像，鞋包，金
店
兰
69家，一层或二层，业 态：五金，装饰，酒店， 招待所，租金：一层， 3000-4000元/年。2层： 2000元左右，面积： 12-60平
武
29家。租金： 1万-2万面 积：30平米
依据济宁市的总体规划,嘉祥县将成为济宁市西部开发区重点开发区域。 嘉祥县的总体规划是“北扩东展”，与济宁市对接，这给嘉祥县的房地产 发展带来新的契机。
1.2 房地产市场现状
嘉祥县的房地产市场起步较晚，近两年来，房地产市场才得到大力发展， 相对于前几年，开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。
4.11 需求潜力分析
80%
70%
60%
50%
40%
30%
28%
20%
10%
0% 有意向
72% 没意向
没有意向客户分类：
已经购买商铺。
没有购买能力。
沿街走访经营商户发现， 未来几年内有意向购买 商铺的仅占28%，前景 不容乐观。
对商业市场前景没有信心。 租金水平低，认为买不如租合适
左右记件
工资）
文
3.建1 商业物业分布
设
化
中
心
大
街
华联，
农行，
路
三联 药店
超市，邮政
青
建设中的 三层商铺
七家二层 １００平左右 租金：２万到３万 业态：婚纱，家电
农行
年
１２家，二层，
租金：２万－３ 路
万，业态：药店，
钻石，鞋类，手 机专卖店
华祥 家具城
福祥商贸城
福祥商业步行街
２３家一
层或二层 简
业态：诊 所，电器， 茶叶，土
易 门
路
产品，简 头
易饭馆
房
3.1 商业物业分布
一层商铺，租金：
8家， 一层
青
福祥
6000-8000元/年；
业态：
步行街
建
面积：60平-100平； 业态：服装，五金，
服饰
装饰
百成汇
年 服装城
商贸市场， 业态：面料， 服装，小商品； 租金：20元/米
华联
业态：
家庭用品，果品，
新华书店，
设
工商行政管理 租金：1万
18%
10%
0%
投资
经营
依据受访者购买目的不同，将潜在客户分为投资需求和经营需求两种。投
资客户比重不大，仅占18%。
经营客户经营种类多种多样，主要有小商品批发、服装鞋帽、五金、建材、 装饰材料、家具、车辆销售、家电、医药、汽配维修、物流等。
4.21 潜在客户产品需求——面积需求
6% 10%
成 左右，业态：
五金，洁具， 家具，水暖
建材
萌山市场
街
嘉
祥
路
鸿 胜
手
套
公
司
济宁金金装饰 成 手 套 有 限 公 司
一 层 ， 自 建 门 头 ， 业 态 ：
五
3.2 商业物业经营种类及价格状况
目前，县城商铺数量数以千计，主要集中在兖兰街、中心街、青年路、演 武路、获麟街、中心街、建设路沿线。经营范围广泛，服装和餐饮类最多， 业态混乱，专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种是服装 鞋帽、餐饮、零售、汽配维修等。
第三部分 商业房地产市场现状分析
北
3.1 商业物业分布
北
外
曾子像
环
演
呈
祥
大
道
建 水利局 武
设
演武 小区
路
１２家,一层，６０－ ７０平；租金：一年 ６０００－７０００ 元；业态：餐饮，服 饰，家居建材
业态： 医疗， 服务，
Ｉt
高豪房地产开发，住宅已售磬，商铺４２００元 ／平－５０００元／平仅剩东西临街６套，定金 可退，面积１００－１２８.２４平米
小商品
商贸市场， 漏天摊位
现代 家电 城
大
１２家， 租金：７ ０００元 ／年；业 态：家电， 摄影，餐
饮
街
利民祥聚苑 花园（商住 楼四层，济 宁利民开发， 16户底商在 售，建筑形
文 态：一层和
两层一层售 价：8800元/
化 平两层48005800元/平 （可优惠）；
路 面积：100128平：
路
华星手套 厂(100人
4.4 潜在客户决策因素分析
总价款 2%
经营管理
18%
招商
9%
商业前景
36%
项目规划
20%
规模
11%
投资回报率
36%
交通
20%
地段
0% 10% 20% 30% 40%
地段、商业前景和投资
回报率是消费者主要考
凤
铺，共４ 家，二层
路 山
武 简 易
成门 头 房
路
3.1 商业物业分布
居
民学
校
区建
设
财 政
局
２７家二层
获
麟
１１家一层，租金：
演
１.５万－２万／年面 积：１２－３５平业
态：储蓄，双语学校，
武
服装，精品店
路
． 二层，７家
业态：专卖
，服饰， 三联
面点，化妆品 家电
大福源 超市
中
心
４６家商铺二层，租金：
业２态－：３服万装／，年鞋，街帽１，０手０机平，