影响城住宅区位选择的因素分析

影响城市住宅区位选择的因素分析

——以昆明市主城区为例

冯瑶段凯健王蓉

摘要：从城市住宅与区位的联系入手，本文以昆明市主城区为例，分析了影响城市住宅区位的因素主要有自然环境、土地价格、城市公共设施和交通运输条件、居民社会属性、环境偏好和城市规划等。总结我国实行以市场机制为基础的住宅经济运行机制后，形成了公寓区位最接近于城市中心，花园别墅及联排别墅处于最外围，普通住宅在两者之间的空间格局，提出不同区位应发挥不同的区位优势。针对当前对住宅区位的评价大多停留在定性分析上，介绍了层次分析法、分值法两种定量分析方法，主张要定性分析与定量分析相结合，对于定性指标，尽量将其进行进一步量化才能确定定性指标的影响权重，所有指标定量化之后的计算结果才能真正达到与现实接轨。

关键词：住宅；区位；商品房；定量分析法；昆明

0 引言

当前，在住宅经济运行的市场机制下，我国城市居民长期享受的福利性住房实物配给制度已经由房屋货币化和商品化体系所替代。住宅以商品的面貌出现在房地产市场上，具有市场选择权的房地产开发商和城市居民成为房地产市场的供求主体，也成为住宅区位选择的主体。

作为一个发展中国家，我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段，在以后相当长的一段时间里，住宅产业都将是我国经济增长和促进内需的一个重要产业。自1998年住房体制改革全面深入实施以来，我国住宅产业获得了快速发展。据统计，1996年全国城镇化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人[1]。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求。温家宝总理2007年11月在新加坡访问时也提到：每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，虽然其中极小部分人会在城市首次置业，但是部分人会租赁住房，从而也形成一定的住宅需求。另外，旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，也会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。

随着城市住宅产业的发展和住宅市场的变化，城市住宅产业必将受到人们广泛关注，而住宅区位也日益成为人们关注的焦点。

1 昆明市主城区住宅现状

从20世纪90年代初期昆明第一个居住小区——东华小区建成以来，经过近20年的发展变迁，

昆明市主城区城市住宅围绕城市建设的发展变化已建成数个各具规模特色的住宅小区，由这些单个小区组成的各个市（片）区也各具特色，存在一定的区位差异。

从总体上看，主城区住宅区位大致可分为南市区、东市区、西市区、北市区和市中心区；围绕道路可分为一环路内片区、一环路到二环路之间片区、二环路到三环路之间片区及三环路以外片区。各片区住宅的差异最主要体现在房价上，区位不同导致房价差异较大。例如：翠湖位居的黄金地段，拥有得天独厚的自然景观，周边有师大附小、云大附中、师大附中、云南大学等知名学府，加之便捷的交通条件、成熟的购物商圈和浓郁的人文氛围，使翠湖周边成为昆明房价最高的区域，这一片区集中了较为高档的住宅包括翠湖俊园、翠鸣园，目前均价已超过1万/m2，而2007年初开盘的翠湖公馆则以开盘价2万元/m2栖身昆明房价的首列[2]，超过一环路内片区住宅均价。

据统计，2008年一季度昆明市一环路内片区住宅商品房均价为 8971元/m2，三环路以外片区为4150元/m2（图1）。是什么因素导致了房价的差异，城市住宅与区位有何联系，区位因素如何影响住宅分布是值得探讨的问题。

图1 2008年一季度昆明市住宅商品房各环路均价

资料来源：昆明风之铃市场咨询机构地产投资研究中心（2008年4月）

2 城市住宅与区位的联系

区位概念所反映的不仅是单纯的地理位置，如某地的经纬度或城市内某地点离城市几何中心的距离，还包括相对意义的经济地理位置，它反映人类活动的空间分布及其相互关系，即区位是社会、经济、自然等多种因素综合作用的产物[3]。

区位有宏观和微观两重意义：宏观区位是指某个国家、某个地区、某个城市；微观区位指城市中某个街区、某个地点[3]。房地产业与宏观区位和微观区位均有关系。因为宏观区位制约着微观区位，而房地产开发项目最终要落实到微观区位。研究城市住宅区位时主要是从微观区位的角度考虑的。

住宅作为一种商品具有其特殊的属性。

首先，住宅具有固定性。这是指住宅一经开工建设，其空间位置便具有了固定性。住宅的固定性源于土地的固定性，一经建造就同土地连为一体，即使由于某些原因一段时间后该位置的通达性或者环境等发生了变化，住宅坐落的地理位置也不会发生变化。也就是说住宅的建造总是与一定的用地位置紧密地联系在一起的，即同区位联系在一起。

其次，住宅具有耐久性和高价值性。住宅的耐久性是指住宅在最终被毁弃之前，可以具有很长的使用年限。高价值性是指住宅从土地购置、开发，到地上结构建筑，投资额十分可观。因而，在正常的社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除，而该住宅所占用的土地也就很少会被改作它用。所以，区位对于住宅来说是至关重要的，一旦确立，便很难更改。

所以，谈及住宅区位，不能不提及住宅不同于其它商品的特殊属性，因为正是住宅的一些特殊属性才决定了住宅与区位的密切联系，也说明了研究住宅区位的必要性和重要性。

3市场机制下影响城市住宅区位的因素

所谓住宅经济运行的市场机制，是指住宅的生产、分配、流通和消费中，由价值规律制约，以市场为载体，以货币交换为根本形式的住宅经济运行机制[4]。

影响城市住宅区位的因素主要有自然环境条件、土地价格、城市公共设施及交通运输条件、居民的社会属性、居民的环境偏好和城市规划等。

3.1 自然环境条件因素

对于一个已经形成的城市来说，自然地貌和环境对住宅区位的影响因素主要有地形、地质、气候、水体环境等方面。

3.1.1 地形

城市中大部分住宅选择在相对平坦的地面上建造，一是因为在平地建造住宅，布局的选择性较大，建造费用较小，施工方便，这些都直接影响到房地产开发商的成本；二是因为在平地居住，生活、出行、活动等都较为方便，所以大多数居民都倾向于选择在平地居住，但也有些例外，一部分高收入阶层由于他们更多地注重对住宅的环境质量的追求，愿意并能够承担由地形差异带来的额外开支，因而选择人口密度低、污染少、景色美的山岗作为居住区位。例如位于昆明市东北郊，由昆曲高速、东绕城线两条干线作为市区与住宅纽带的野鸭湖山水别墅，就建在高低起伏的山上，但其特有的森林绿地和湖光山色仍吸引了一批置业者。

3.1.2 地质状况

地质状况主要包括地质板块类型和因此导致的地震灾害防范[3]。不同的自然地理和生态环境地区其抵御自然灾害能力是有差别的，从而也决定了土地的价值，最终决定拿地价格与产品开发品种。

3.1.3 气候环境

气候环境包括日照、温湿度、通风、空气质量等。在不同气候环境下，对房地产整体规划，包括朝向、通风、间距和视觉上都有不同要求。

3.1.4 水体环境

水体环境包括饮用水和房地产周边水环境。饮用水质量与区位总体水体质量相关，而周边水体环境则构成房地产增值的一项重要内容。随着城市居住密度的加大，“小桥流水人家”式的风景日益为人们所向往，房地产项目周边的河道或其它水体常常成为该项目亮丽的风景与成功的销售卖点。

自然环境因素引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于人们需求的扩大化及收入的增加使人们对自然环境因素日益重视，人们对高品质住宅较高的价格的接受程度也随之上升。例如：昆明市最好的房子都建造在水色滟潋的滇池岸畔，建造在山高林密、树海飞行的东北世博板块，集城市中心黄金地段、优美景色、便利生活设施于一身的翠湖之畔。地产商们坚信湖水、山地、森林将会是项目最好的吸引力，最能带动销售的卖点，消费者渴望着生活在景观优美，能够与自然界亲密接触的社区里。

因此，在这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅的供给应与自然环境质量成正相关的关系。

3.2 土地价格

土地价格，是指取得土地使用权所需支付的费用。土地价格的高低取决于土地能提供收益的多