影响城住宅区位选择的因素分析

影响城市住宅区位选择的因素分析
——以昆明市主城区为例
冯瑶段凯健王蓉
摘要：从城市住宅与区位的联系入手，本文以昆明市主城区为例，分析了影响城市住宅区位的因素主要有自然环境、土地价格、城市公共设施和交通运输条件、居民社会属性、环境偏好和城市规划等。

总结我国实行以市场机制为基础的住宅经济运行机制后，形成了公寓区位最接近于城市中心，花园别墅及联排别墅处于最外围，普通住宅在两者之间的空间格局，提出不同区位应发挥不同的区位优势。

针对当前对住宅区位的评价大多停留在定性分析上，介绍了层次分析法、分值法两种定量分析方法，主张要定性分析与定量分析相结合，对于定性指标，尽量将其进行进一步量化才能确定定性指标的影响权重，所有指标定量化之后的计算结果才能真正达到与现实接轨。

关键词：住宅；区位；商品房；定量分析法；昆明
0 引言
当前，在住宅经济运行的市场机制下，我国城市居民长期享受的福利性住房实物配给制度已经由房屋货币化和商品化体系所替代。

住宅以商品的面貌出现在房地产市场上，具有市场选择权的房地产开发商和城市居民成为房地产市场的供求主体，也成为住宅区位选择的主体。

作为一个发展中国家，我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段，在以后相当长的一段时间里，住宅产业都将是我国经济增长和促进内需的一个重要产业。

自1998年住房体制改革全面深入实施以来，我国住宅产业获得了快速发展。

据统计，1996年全国城镇化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人[1]。

快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求。

温家宝总理2007年11月在新加坡访问时也提到：每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，虽然其中极小部分人会在城市首次置业，但是部分人会租赁住房，从而也形成一定的住宅需求。

另外，旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，也会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。

随着城市住宅产业的发展和住宅市场的变化，城市住宅产业必将受到人们广泛关注，而住宅区位也日益成为人们关注的焦点。

1 昆明市主城区住宅现状
从20世纪90年代初期昆明第一个居住小区——东华小区建成以来，经过近20年的发展变迁，
昆明市主城区城市住宅围绕城市建设的发展变化已建成数个各具规模特色的住宅小区，由这些单个小区组成的各个市（片）区也各具特色，存在一定的区位差异。

从总体上看，主城区住宅区位大致可分为南市区、东市区、西市区、北市区和市中心区；围绕道路可分为一环路内片区、一环路到二环路之间片区、二环路到三环路之间片区及三环路以外片区。

各片区住宅的差异最主要体现在房价上，区位不同导致房价差异较大。

例如：翠湖位居的黄金地段，拥有得天独厚的自然景观，周边有师大附小、云大附中、师大附中、云南大学等知名学府，加之便捷的交通条件、成熟的购物商圈和浓郁的人文氛围，使翠湖周边成为昆明房价最高的区域，这一片区集中了较为高档的住宅包括翠湖俊园、翠鸣园，目前均价已超过1万/m2，而2007年初开盘的翠湖公馆则以开盘价2万元/m2栖身昆明房价的首列[2]，超过一环路内片区住宅均价。

据统计，2008年一季度昆明市一环路内片区住宅商品房均价为 8971元/m2，三环路以外片区为4150元/m2（图1）。

是什么因素导致了房价的差异，城市住宅与区位有何联系，区位因素如何影响住宅分布是值得探讨的问题。

图1 2008年一季度昆明市住宅商品房各环路均价
资料来源：昆明风之铃市场咨询机构地产投资研究中心（2008年4月）
2 城市住宅与区位的联系
区位概念所反映的不仅是单纯的地理位置，如某地的经纬度或城市内某地点离城市几何中心的距离，还包括相对意义的经济地理位置，它反映人类活动的空间分布及其相互关系，即区位是社会、经济、自然等多种因素综合作用的产物[3]。

区位有宏观和微观两重意义：宏观区位是指某个国家、某个地区、某个城市；微观区位指城市中某个街区、某个地点[3]。

房地产业与宏观区位和微观区位均有关系。

因为宏观区位制约着微观区位，而房地产开发项目最终要落实到微观区位。

研究城市住宅区位时主要是从微观区位的角度考虑的。

住宅作为一种商品具有其特殊的属性。

首先，住宅具有固定性。

这是指住宅一经开工建设，其空间位置便具有了固定性。

住宅的固定性源于土地的固定性，一经建造就同土地连为一体，即使由于某些原因一段时间后该位置的通达性或者环境等发生了变化，住宅坐落的地理位置也不会发生变化。

也就是说住宅的建造总是与一定的用地位置紧密地联系在一起的，即同区位联系在一起。

其次，住宅具有耐久性和高价值性。

住宅的耐久性是指住宅在最终被毁弃之前，可以具有很长的使用年限。

高价值性是指住宅从土地购置、开发，到地上结构建筑，投资额十分可观。

因而，在正常的社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除，而该住宅所占用的土地也就很少会被改作它用。

所以，区位对于住宅来说是至关重要的，一旦确立，便很难更改。

所以，谈及住宅区位，不能不提及住宅不同于其它商品的特殊属性，因为正是住宅的一些特殊属性才决定了住宅与区位的密切联系，也说明了研究住宅区位的必要性和重要性。

3市场机制下影响城市住宅区位的因素
所谓住宅经济运行的市场机制，是指住宅的生产、分配、流通和消费中，由价值规律制约，以市场为载体，以货币交换为根本形式的住宅经济运行机制[4]。

影响城市住宅区位的因素主要有自然环境条件、土地价格、城市公共设施及交通运输条件、居民的社会属性、居民的环境偏好和城市规划等。

3.1 自然环境条件因素
对于一个已经形成的城市来说，自然地貌和环境对住宅区位的影响因素主要有地形、地质、气候、水体环境等方面。

3.1.1 地形
城市中大部分住宅选择在相对平坦的地面上建造，一是因为在平地建造住宅，布局的选择性较大，建造费用较小，施工方便，这些都直接影响到房地产开发商的成本；二是因为在平地居住，生活、出行、活动等都较为方便，所以大多数居民都倾向于选择在平地居住，但也有些例外，一部分高收入阶层由于他们更多地注重对住宅的环境质量的追求，愿意并能够承担由地形差异带来的额外开支，因而选择人口密度低、污染少、景色美的山岗作为居住区位。

例如位于昆明市东北郊，由昆曲高速、东绕城线两条干线作为市区与住宅纽带的野鸭湖山水别墅，就建在高低起伏的山上，但其特有的森林绿地和湖光山色仍吸引了一批置业者。

3.1.2 地质状况
地质状况主要包括地质板块类型和因此导致的地震灾害防范[3]。

不同的自然地理和生态环境地区其抵御自然灾害能力是有差别的，从而也决定了土地的价值，最终决定拿地价格与产品开发品种。

3.1.3 气候环境
气候环境包括日照、温湿度、通风、空气质量等。

在不同气候环境下，对房地产整体规划，包括朝向、通风、间距和视觉上都有不同要求。

3.1.4 水体环境
水体环境包括饮用水和房地产周边水环境。

饮用水质量与区位总体水体质量相关，而周边水体环境则构成房地产增值的一项重要内容。

随着城市居住密度的加大，“小桥流水人家”式的风景日益为人们所向往，房地产项目周边的河道或其它水体常常成为该项目亮丽的风景与成功的销售卖点。

自然环境因素引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于人们需求的扩大化及收入的增加使人们对自然环境因素日益重视，人们对高品质住宅较高的价格的接受程度也随之上升。

例如：昆明市最好的房子都建造在水色滟潋的滇池岸畔，建造在山高林密、树海飞行的东北世博板块，集城市中心黄金地段、优美景色、便利生活设施于一身的翠湖之畔。

地产商们坚信湖水、山地、森林将会是项目最好的吸引力，最能带动销售的卖点，消费者渴望着生活在景观优美，能够与自然界亲密接触的社区里。

因此，在这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅的供给应与自然环境质量成正相关的关系。

3.2 土地价格
土地价格，是指取得土地使用权所需支付的费用。

土地价格的高低取决于土地能提供收益的多
少。

在充分竞争条件下，城市土地总是被出价最高的使用者获得[6]。

在同一区位上，不同使用者的竞租水平不同，这是由于不同的土地用途提供的收益不同的缘故，只有出价最高者才能获得该区位的土地。

在房地产开发过程中，土地的取得是整个房地产经营活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营。

土地价格直接影响着住宅开发建设的成本，土地价格高，则住宅的开发成本高。

例如：昆明市市区住宅用地可分为六个等级，不同等级的土地对应不同的基准地价（表1），市中心的住宅价格较高的一个重要原因就是该区位的基准地价较高。

表1 2002年昆明市市区住宅用地基准地价
资料来源：昆明市国土资源局
土地价格实际上是一种分配工具，按照“最高租金原则”对城市土地进行分配。

因此，地价可谓城市空间结构的天然规划师。

3.3城市公共设施和交通运输条件
距中心商业区距离及就业、上学、购物等活动出行的便捷程度共同决定着住宅区位的通达性，即决定了居住在该区域人们出行的货币成本和时间成本。

货币成本是指出行的直接费用，即付给运输公司的车费或者私人车辆所需的运转费用；时间成本是指出行所费时间的机会成本[7]，这在城市中显得更为重要。

交通通达性的优劣与直线距离有一定的关系，但更主要的是与时间距离有关。

如位于以市中心为原点的同心圆上的不同住宅区，如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，
居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。

交通条件的改善，可以改变居民对住宅区位的经济价值和综合社会功能的评价水平，一般交通通达性较好的住宅区，消费者对其评价也较高，否则就较低[8]。

例如：1997年底在昆明市滇池路建成了两个安置拆迁居民的小区，由于当时这一区域缺乏配套的就业、上学及购物等城市公共设施，只有两条公交线路，交通通达性很差，所以安置的居民普遍反映在此生活不便。

经过10年的发展，随着城市交通道路和城市配套公共设施的完善，如今沿滇池路及周边区域已建成多个中高档公寓，滇池路尽头的滇池板块更是集中了多个高档别墅住宅区。

实际上，交通条件的便利与否，是决定一个住宅商品能否顺利销售与出租的关键。

这是作为理性的市场需求主体的购房者在选择住宅区位时必然考虑的重要因素，也是房地产开发商在选择建造住宅区位时所必须考虑的[8]。

3.4 居民的社会属性
居民的社会属性主要是指居民的职业、受教育程度、家庭属性、民族和宗教等。

一般具有相同社会属性的居民倾向于选择特定住宅区位空间[9]。

类型相同的人们希望彼此住得近些的非经济类原因，也就是影响住宅区位的非经济因素。

这三种因素是：
①人们具有一种想同他们所期望的并且容易结交为朋友的人住得近些的倾向。

②不同的人们需要不同的服务，需要相同服务的人往往住在一起。

这是因为这些服务，由于它们在供应方面的规模经济，只有在具有足够大的市场的情况下才能提供，一经提供，就会吸引需要相同的人住进这一地区。

③人们都希望有一个良好的自然环境，而高收入阶层最容易达到这一目的。

所以，那些具有优良自然环境的地区，趋向于成为高收入者的聚居区。

例如：位于一环路内的阳光A版、糖果公寓、报业尚都等小户型楼盘吸引了大批青年消费者，这一部分人由于日常社交和经济活动相对频繁，一般多选择市区出行方便，居住面积不一定太大的住宅区位。

中年户主型家庭经济实力相对雄厚，对居住面积、住宅环境、特别是子女上学条件等要求相对较高，一般选择城市比较好的住宅区。

老年型家庭由于子女成家立业，对居住面积相对要求较低，能够贴近自然、价格便宜的郊区住宅区对他们更有吸引力；当然，这种区位选择模式是反映的一般情况，比如许多家庭为了子女有一个良好的就学环境，也可能选择在有高质量学校的社区置业或租住[10]。

而不同利益的社会群体在同一住宅区位空间生活，如果彼此利益关系不能很好的协调，很容易出现社会群体间的相互碰撞和抵触。

3.5 环境偏好
居住环境包括三方面内容：首先，住宅区的空气质量、绿地面积、建筑采光、噪音污染程度等
生理环境；第二，住宅区居民群体的文化素质、道德修养，居住区的购物环境、出行的交通环境、子女的上学环境等，能够满足居民的主要购物需求，特别是日常购物需求的生活环境；第三，住宅区周边城市公共服务设施等社会环境。

这些都对住宅的价格产生了一定程度的影响[11]。

生理环境评价是居民对预期居住环境的最基本的评判。

主要是通过直接或间接的信息收集，评价预期居住环境是否满足自己的最基本的生理要求，如通风状况、日照情况、各种噪音的可能影响程度等是否满足自己对居住区的要求。

生活环境同样是决定居民居住区位选择的一个重要的因素，它包括社区的购物环境、出行的交通环境、子女的上学环境等。

能够满足居民的主要购物需求，特别是日常购物需求的住宅是居民住宅区位选择的一个基本条件。

社会环境主要是住宅区周围的社会治安程度、主要聚居群体、日常社会交流的团体、以及各种城市公共服务设施配套情况等。

任何阶层的居民都倾向于选择周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区。

因此，提高住宅区高文化层次居住者的比例，已经成为许多房地产商营销的重要战略。

尤其是实实在在存在于社会之中的城市公共服务设施，它可以引导和改变市民的消费观念，这是作为理性的市场需求主体的购房者在选择住宅区位时必然考虑的重要因素。

3.6城市规划
城市规划是城市政府干预和调控住宅区位的行政和法律手段中最重要的一个[12]。

城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。

影响住宅区位的主要是城市总体规划和详细规划。

房地产开发商在选择住宅建造的区位时,必然受到城市规划的制约。

开发商在特定区位进行住宅房地产建设的占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、外观设计形象、建筑风格等都要受到城市规划的限制。

同时，城市规划对房地产的引导和促进作用也很显著。

编制好的城市规划为房地产开发商提供了大量信息和开发依据。

房地产开发的地段选择，土地价格评估,都能从城市规划中获得。

例如，自从昆明市城市规划把呈贡列为新城区后，已经有一批房地产商在连接老城区和新城区的主干道周边进行开发建设，如世纪城、新亚洲体育城等。

合理的城市规划能够增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发热点。

在具体的开发地段上，一个好的规划设计方案有利于降低成本，提高开发效益[13]。

因此，在对区位价值影响力方面，城市规划因素比以上任何因素的影响力都要大得多，作为一种政府行为，城市规划可以改变城市的面貌，也改变着固有区位的价值。

城市规划规范建设活动，而规划的实现又依赖于建设活动，发展房地产业可以成为两者的结合点。

4 不同区位发挥不同的区位优势
4.1 我国城市住宅区位发展格局
我国城市住宅区位格局是在原有的城市空间结构基础上，随着社会制度的变革和经济发展战略与城市发展方针的不断更替而逐步形成和演化的结果[14]。

在传统体制下，住宅的建设基本上从属于工业建设，布局上就近工业企业，形成了中国特有的工业居住综合体，布局特点服从于工业的布局方针及其变动情况，城市居民聚居的主要划分依据往往是其所在的就业单位。

我国开始实行以市场机制为基础的住宅经济运行机制后，住宅开发在空间上呈现出新特点，即以住宅修建的不同标准划分的不同类型的新建住宅在区位分布上显现出不同的指向性特点[14]。

新建住宅按照修建标准的高低，可分为花园别墅及联排别墅、中高档公寓和普通住宅三大类。

从总体上看，目前我国城市住宅区位大体形成了公寓区位最接近于城市中心，花园别墅及联排别墅处于最外围，普通住宅在两者之间的空间格局。

这是房地产开发商在以市场机制为基础的住宅经济运行机制下，综合考虑影响我国住宅区位的各个因素，兼顾住宅市场的需求方与城市政府的调控，权衡得失而做出的区位选择的结果。

4.2不同区位发挥不同的区位优势
区位没有绝对的优劣，区位的优劣是针对各种人类活动的不同要求而言的。

不同的区位条件可以发挥不同的区位优势，同时不同类型的住宅对区位的选择存在着一定的规律，所以不同类型的住宅在空间分布上具有不同的指向性。

例如：花园别墅、联排别墅大都位于城郊风景秀丽、空气清新、交通便利的地区；中高档公寓紧靠商业、金融业繁华和交通发达的市区；普通住宅主要分布于城市边缘带、近郊区。

我国住宅区位之所以会以住宅类型的不同而呈现不同的区位分布特点，是因为对于不同类型的住宅影响住宅区位选择的各因素的作用力度不一，也可以说是起主导作用的因素不同。

4.2.1普通住宅的区位选择
普通住宅以经济适用住房为代表，包括近年为解决城市最低收入者住房问题而新开发建设的廉租房，影响其区位选择的主导因素是地价和城市规划。

经济适用住房的建设用地是通过行政无偿划拨的，因此房地产开发商对这类住宅的选址范围就被限定在政府可以无偿划拨的土地上，而政府为了尽量减少土地收益方面的损失，往往选择城市边缘或近郊的土地，这就决定了普通住宅多分布于城市的边缘带或近郊区。

此外，鉴于交通成本与房价之比悬殊，中低收入家庭在房价相对低廉的驱使下，也可能放弃一些对通达性方面的要求，从而选择位于城市边缘或近郊的普通住宅[15]。

例如，昆明首个开工建设的廉租房——翠峰花园在西山区马街建成，占地1.51万平方米，总建
筑面积2.79万平方米。

之后相继开工建设的廉租房，如官渡区银河片区幸福家园、去年新建的十里社区及盘龙区的福虹家园均处于城市的边缘带或近郊区，虽然居民普遍反映小区位置较远，不便于生产、生活需要，尤其是对于户口不在此社区的廉租住户来说，孩子上学也成为一个难题，但这些困难与房价相比都是可以解决的。

4.2.2中高档公寓的区位选择
中高档公寓以高层、小高层住房为代表，包括一些单位的集资福利房。

对于中高档公寓的选址，起主导作用的区位因素是决定区位通达性的就业区、商业区及城市公共设施的位置和交通运输条件及地价。

中高档公寓这类住宅的市场需求者为中高收入阶层，大多是所谓的“白领阶层”，他们对住宅所在区位的通达性要求较高，因而交通的时间成本(机会成本)很大，为此他们宁可选择市区内通达性好而单位面积价格高的住宅，也不愿意在出行的往返路程上浪费宝贵的时间。

另一方面，房地产开发商在选择住宅的建造区位时，要考虑包括所选区位的地价在内的房价或房租，有哪些阶层及其居民家庭能够支付得起。

在市区建造住宅，房地产开发商不仅要承担较高地价造成的较高的土地成本，而且还要承担拆迁等带来的开发成本，因而该区位的住宅价格自然也高，这是中低收入者无力支付的，所以在这样的区位修建普通住宅，会使房地产开发者陷入一种尴尬的境地，即普通住宅的需求者——中低收入者无法接受其较高的价格，而中高收入阶层又嫌其修建标准过低而不愿购买。

因此，中高档公寓多分布于距市中心近、交通条件好的区位。

4.2.3花园别墅及联排别墅的区位选择
对于花园别墅及联排别墅的选址来说,起主导作用的区位因素莫过于自然条件。

花园别墅及联排别墅这类住宅的需求者无疑属于中国城市居民中收入最高的阶层,他们更多的注重自然环境,追求享受型的居住条件,并大多拥有小汽车这一较为便捷的交通工具,愿意并能够承担由与市中心距离较远而造成的额外支出。

例如，昆明市大部分别墅区如海韵枫丹、挪威森林、同德极少墅、水天一舍、列侬溪谷等大都围绕滇池而建，除了地质条件限制建筑层高外，很大原因在于滇池度假区内自然与天成的美景，低容积率的建筑环境和便捷的交通条件。

5 城市住宅区位选择的定量分析
对区位的描述，大多难以量化，往往只作定性分析，这显然是不够的。

在区位选择时，应提倡凡是可量化的要素，都要进行量化分析，实行定量与定性分析的结合，对于定性指标，只有将其进行进一步的量化才能确定定性指标的影响权重，从而进入房地产环境评价体系。

所有指标定量化之后的计算结果才能真正达到与现实接轨，才能真正被投资人运用。

下面介绍两种定量分析的方法：层次分析法、分值法。

5.1 层次分析法。