土地资产管理与宏观经济形势

第一部分

主要内容：

第一部分土地资产管理与宏观经济形势

第二部分土地资产管理与物权立法

第三部分土地资产管理与立法走势

一、背景

中国将继续坚持“发展是硬道理”的战略思想，同时特别强调要以“科学发展观”统领全局。我国土地资产管理正面临着宏观经济发展的新的要求，目前的社会经济发展形势发生了很大变化，因此土地资产管理的战略思路也应相应调整。

基本判断之一

——社会经济快速发展

社会经济增长速度快。从1978年到2007年，实行改革开放的中国年均经济增长率达到10%，我国人均GDP突破2000美元，人民群众物质、文化生活质量得到显著提高。

中国经济发展为世界所瞩目。联合国贸发会议公布的报告表明,中国继续位居发展中国家吸引外国直接投资首位,目前已成长为世界第四大经济体。中国的兴起成为当今世界的热门话题。

基本判断之二

——目前我国的发展仍处于初级阶段

人均GDP2000美元，是世界平均水平的25%；

城镇化水平44%，世界平均水平已经超过50%；

人均耕地资源1.43亩，约占世界平均数的40%；

推动中国经济增长是以高投入、高消耗、低产出为特征。中国经济成长的GDP中,至少有18%是依靠资源和生态环境的“透支”获得的。中国的国内生产总值约占全球的5%，但消耗的一次性能源约占全球的12%，淡水占15%，氧化铝占25%，钢材占28%，水泥占50%。

区域差异、城乡差异明显，贫富差距拉大（吉尼系数达到4.6）

二、宏观社会经济发展的导向

坚持以人为本

转变发展观念

创新发展模式

提高发展质量

落实“五个统筹”

树立正确的“四观”

公平效率观：

让市场实现效率，要政府体现公平

理性政绩观：

政府是服务型政府，是有限政府。本来应该去法院的人跑到政府来，为什么？政府包办一切。

社会和谐观：

富人不能为富不仁，官员不能为权不公，贫富差距不能过大

科学发展观：

绿色GDP——可持续发展观

三、土地资源管理的矛盾与冲突

社会经济发展与土地资源保护矛盾十分尖锐

耕地总量动态平衡目标难以实现1996年19.6亿亩——（2004年18.37亿亩）——2010年19.6亿亩（目标）

基本农田已经不足16亿亩

土地用途管制效果不佳

xx现状数据失真

四、土地资源管理与土地资产管理

管理重心是否转移?

GDP快速增长与土地资产的显化

土地资产如何显化?

政府经营xx与经营土地

政府能否经营?

土地外部增值与内部增值

土地增值收益如何分配?

地价与房价

究竟谁决定谁？

五、面临的挑战

任务越来越重，问题越来越多；

违法越来越多，管理越来越难；

意见越来越多，冲突越来越大。

六、博弈与冲突

——多方利益博弈

（1）中央政府与地方政府的目标冲突

（2）土地管理的公共性（整体性）与使用开发者利益的局部性之间的冲突。

（3）土地管理的长远性与政府任期政绩的显化性之间的矛盾。

（4）土地的有限性与社会经济发展对土地需求的无限性之间的冲突。

第二部分不动产管理与物权立法

一、物权法概述

第十届全国人民代表大会第五次会议于

2007年3月16日通过，自

2007年10月1日起施行。

二、物权法立法聚焦

有恒产者有恒心。一件物品应该属于谁？拥有者可怎样处置这件物品？别人侵占了这件物品，拥有者该怎么办？这样的问题，我们每个人都会随时遇到。

作为民法典的最重要的组成部分，物权法就是一部旨在解决这些问题的法律。随着这部法律向社会公布，“物权”和“物权法”，这些过去长期被人们忽视的“陌生”词汇，逐渐为社会熟知。

物权法回答三个问题

一是物是谁的；

二是对物享有什么权利，其他的人负有什么义务；

三是怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。

三、物权法立法目的

直接体现在两个方面：

一是定分止争；二是物尽其用。

制定物权法，是要通过法律来巩固劳动者和企业的物质利益，调动人们创造财富、爱护财富、积累财富的热情，提高社会生产力。

四、物权的性质

物权法定原则

一物一权原则（主要指所有权）

公示（公开）、公信（如登记）原则

效率原则

（1）可以设立多个并不矛盾和冲突的物权。

（2）强化用xx的功能。

（3）所有权的权能分离日益复杂。

（4）物权的证券化趋向。

五、物权法的定位

物权法是私法（规范民事关系，不应太多涉及管理规则）而非公法（规范行政关系）物权法主要是强行法（法律规定）

物权法是普通法而非特别法（适用全国领域、规定一般事项，并且无适用的时间限制的民事法律）

物权法具有固有法的特点（固有法指保留了较多的国家、民族、历史和传统的法律）

六、物权法的内容（五篇\19xx）

第一编总则

第一章基本原则

第二章物权的设立、变更、转让和消灭

第一节不动产登记

第二节动产交付

第三节其他规定

第三章物权的保护

第二编所有权

第四章一般规定

第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权

第七章相邻关系

第八章共有

第九章所有权取得的特别规定

第三编用xx

第十章一般规定

第十一章土地承包经营权

第十二章建设用地使用权

第十三章宅基地使用权

第十四章地役权

第四编担保物权