浅谈物业企业经营活动中的开源节流

浅谈物业企业经营活动中

的开源节流

Prepared on 24 November 2020

浅谈物业企业经营活动中的开源节流

物业企业属劳动密集型行业，从其经营的收入和支出两方面看，主要收入物业管理费标准是二十年一贯制，几无提高，且许多小区管理费收缴率不高，而支出方面，一是出现用工荒，劳动用工成本大幅攀升；二是物价上涨，物业企业主要耗用的水电等能源资源价格也明显上涨。收支两方面的逆向运行，压得物业企业几无盈利空间，许多企业甚至是亏损不断扩大，寅吃卯粮，恶性循环，生存困难。

虽然有诸多困难，除了极少数物业企业转型或退出外，绝大多数物业企业还在坚守，渴望活出自己的一片天地。对这些企业而言，除了企盼政策扶持，创造一个宽松的生存环境外，主要靠强化企业内部管理，拓展经营思路，大力推行开源节流、增收节支，从而增强企业的核心竞争力。

一、加强成本控制，做好企业节流。

物业企业的节流就是加强成本控制，最大限度减少不必要的成本开支。

1、优化组织结构，合理配置人员，控制人工成本。对于物业企业这样身处劳动密集型行业的企业来说，控制人工成本的重要性自然是无可置疑的。北京华泰龙安物业在这方面做到了单位人工成本不低，总的人工成本不高，组织架构合理优化，人员配置精简高效。比如华泰龙安公司培训一专多能的人才，尽量精简管理人员。进行技防改造，用技防代替人防，减少安保人员的用量。特殊情况下比较集中的采用“1托N”模式，实现资源共享，有效精简了人员，降低了成本。

2、狠抓节能降耗，杜绝浪费，控制能耗成本。

物业企业在正常管理阶段，面对日新月异的节能新技术、新成果和日渐老化的旧设备，适时进行一些节能改造。比如电梯群控联动，可减少空载能耗。将小区地下停车场的长明灯改用新型节能灯，同等照度条件下可节电40％以上。

物业企业在日常管理中，重视节能降耗，制定严格的管理制度，杜绝浪费。北京华泰龙安物业已经把能耗作为考核指标，层层分解落实，定期进行能耗的统计分析，发现异常及时分析报告。要求员工树立“节能降耗，从我做起”的观念。“人走灯关”、“一张纸两面用”更早已成为自觉的习惯。

二、拓展物业经营，广开企业财源

传统物业管理活动仅局限于对房屋及配套设施设备和相关场地的维修养护管理，收取固定的管理费。而现代物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

1、确保物业管理费收入持续稳定。因为多方面的原因，国内物业管理费的收缴率并不理想，对于那些完全靠市场生存的物业企业来说，一方面用心做好物业服务，另一方面对欠费的追缴有对策有手段，做到年度收缴率达标，以形成良性循环。

2、利用固有的人力资源，大力拓展有偿服务收入。物业企业的工作特点决定了在基本不增加人工成本的前提下，可以积极开展针对业主自用部位及其设施设备的有偿服务。维修工可提供家庭水、电、气等各种日常维修服务，清洁工可提供家居清洁、钟点工等服务，绿化工可提供室内绿化养护、私家花园打

理等服务，办公室人员可提供打字、传真、复印等服务。物业企业从事这些服务有着无可比拟的优势。

3、大力拓展物业作为收益性资产的经营活动，获取丰厚的经营收入。物业资产经营的内容包括对资产的资本投资决策、市场营销、租赁管理、物业咨询评估、成本控制等。物业企业可针对自身服务物业的特点和企业自身的优势，可择其重点开展。在经济景气周期，物业企业利用熟悉所服务项目的优势，选择性地进行一些资产投资，可获得丰厚的回报。

例如在房屋租售中介服务方面，物业企业实际上比一些小地产经纪公司更有优势。而这项业务投入成本低、回报高，目前正为许多物业企业所开展，而不动产投资咨询、评估与估值、招商服务代理、管理方案实施顾问等服务活动也应该是国内物业企业拓展的领域。

4、依托所服务的物业，开展其他多种经营。物业企业所服务的物业区域是宝贵的市场资源，物业企业有效地整合这些资源，可开发出形式多样的经营项目。比如会所经营服务、代办订水订奶、代办旅游票务、汽车租赁等。搭建社区网络信息平台，实现网上购物服务、有偿信息服务。开设便民超市、便民维修服务，开办社区才艺培训、社区讲座、社区展览服务，提供家教、看护、保健、保姆服务等等，服务开展的原则是要简单易行，对客户少打扰、对企业有效益。