廉租住房制度发展及问题研究

廉租住房制度发展及问题研究
摘要：住房保障问题始终是惠及民生的一项重要内容，“住房保障”也是今年十二五“两会”的热点；本文总结我国廉租房制度的演变特征，并以济南的廉租房建设为例，结合实际对我国依法规范廉租房建设的发展产生一些思考。

关键词：住房保障；廉租房；十二五；保障对象
古语云：“人以宅为家。

居若安，则家代昌吉”。

住宅问题自始至终是人类亘古不变的追求。

住房问题是关系到人们生存、发展和享受的重要因素之一。

我国目前正在经历着工业化、城市化和市场化。

工业化和城市化使得大量的人口向城市集中，这就导致了城市的住房供应日益紧缺。

虽然市场化促进了房地产市场的繁荣发展，但是高价位的商品房使得贫困群体无法通过市场获得住处。

这就要求具有主导作用的中央政府发展住房保障政策，以期解决低收入群体的居住问题。

1 我国廉租房制度的发展
我国的住房政策经历了计划经济体制向市场经济体制的转变，即由政府直接分配住房的福利政策向市场调控和住房保障制度并举的转变。

当然廉租住房的政策也跟随着住房制度改革的推进和深化不断地发展完善。

基于我国廉租住房的发展历程和政策的制定，将我国廉租住房的发展分为三个阶段。

1.1 基础酝酿期（1998-2003）
1978年以前，这个时期最主要的住房制度就是以全社会低水平、广覆盖的福利分房制度，这是极具中国特色的住房保障形式。

1998年开始有建立廉租房的设想。

1998年7月份国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，个人住房消费逐渐走向了市场，并成为消费的主体。

这标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变，并开始在全国推行廉租住房制度，由政府或者单位向最低收入家庭提供廉租住房。

1.2 转型过渡期（2004-2006）
2004年三月份我国废除了旧的《城镇廉租房管理办法》，开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。

新的廉租房管理办法明确了“单位”不再是解决职工住房问题的主要责任者，强化了中央和地方政府的职能。

新办法还提出了廉租住房面积规定，即“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当
地人均住房面积的60%”。

2005年后，全国的房地产价格高涨，为了稳定房价，2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，针对房地产调控所提出的“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个比较显著的位置。

这个法规和文件极大的促进了廉租房制度的发展。

1.3 逐渐成熟期（2007年至今）
2007年8月7日国务院颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）规定把解决低收入家庭住房困难作为群众利益的重要工作，强化政府职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入住房困难家庭的住房政策体系。

这是中国住房制度改革历程中中的一个新的里程碑，标志着我国住房制度进一步得到了深化，多层次的住房供应体系也逐渐完善。

回首中国城镇住房制度改革的历程，从中可以看出有四个鲜明的特征贯穿始终。

第一是住房改革的目标是实现住房的商品化和市场化；第二是政府主导下的探索式改革；第三是住房制度改革与房地产市场的发展密切相关，互相影响；第四是住房制度改革具有鲜明的时代性和地域性，改革要顺应时代的需求，灵活调整，不断地完善。

2 济南廉租房制度发展变化及存在问题
2.1济南廉租房制度的发展
济南市的廉租住房政策最早起始于2005年3月，当时济南市出台了《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（济政令〔2005〕218号），该政策规定济南市城镇最低收入家庭租住房的保障方式有两种：租金补贴和租金减免；政策申请对象应该符合的条件是：取得民政部门核实并发布的《济南市城市居民最低生活保障金领取证》；无房、拥有私有住房或者承租公有住房的使用面积低于人均6
平米；共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养关系。

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的精神，济南市又对廉租住房管理办法进行了修改完善，并于2007年8月24日出台了新的《济南市城市低收入家庭廉租住房管理办法》(济政令〔2007〕226号)，并于9月1日开始正式实施。

新办法将保障范围扩大到城市的低收入家庭，并且提高了保障标准，还增加了实物配租方式。

政策规定由过去人均使用面积6平米以下的家庭扩大到了人均8平米以下的家庭；保障标准由原来的10平米提高到了12平米，最低收入家庭由原来的每人每月每平米9.2元提高到了11元；低收入家庭租金补贴也有所增加，家庭租金补贴发放标准规定每人每月每平米使用面积为9元。

通过实施廉租住房保障政策，济南市的被保障家庭人均住房使用面积平均提高了10.8平方米，使得低收入家庭的居住条件得到了明显改善。

2007 年12月，首批廉租房的选房家庭共计156户，最终有144户家庭选到了房源。

在2008年的第二批廉租房实物配租选房呈现了两个特点：第一、房源多、覆盖面广，分布在6个不同的小区；第二、在摇号选房的具体操作上面更加人性化，将摇号分为三组，残疾人和孤寡老人优先选房。

从以上不难看出，在济南的廉租房实物配租政策上，除了门槛逐渐降低之外，房源的数量也呈现了逐年翻倍增长的趋势。

从2007
年至今，连续四年，廉租房的数量都呈现逐年递增的状态，由最初的101套增加到了今年的1493套。

由此可见，廉租房的建设仍然是解决低收入人群住房问题的主要途径之一
2.2济南廉租住房存在的问题
2.2.1廉租房受惠群体针对性不强
廉租房的受惠群体应该是所有住房弱势群体，但是目前济南出台的政策，保障对象多限定于低保户、以及家庭收入限定于一定数目的住房困难群体，城市中一部分“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房的保障范围之内，导致覆盖面不是十分完整。

2.2.2廉租房小区居住隔离
所谓居住隔离，是指都市的居民由于种族、职业、生活习惯、文化水准或者财富差异等关系，使得不相类似的集团彼此分开，产生隔离的作用。

已建成的廉租房小区，廉租住户与其他非廉租房住户的邻里关系非常冷漠，交流甚少。

久而久之，势必会影响邻里关系，使得小区的和谐气氛就受到了一定的影响。

3 完善廉租房保障制度的思考
我国廉租房制度的发展大致经历了三个时期：基础酝酿期、转型过渡期、逐渐成熟期。

到目前为止，廉租房制度的建设已经历时12年，但是实施的程度以及受惠的人群还存在一些问题。

济南市政府作为整个济南市城市经济的宏观调控者，应当充分发挥政府的主导作用，必须担负起促进社会全面进步的责任，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：即高收入者购买或者租赁商品房、中低收入者购买经济适用房、低收入者租赁由政府或者单位提供的廉租住房。

国家不仅仅要为低收入群体提供廉租住房，而且还要不断提高低收入群体的住房水平，在实现“住有所居”之后，把“居者有其屋”纳入住房政策体系之内，只有这样才能完善我国的廉租房保障制度，才能真正建设起一个公正和谐的社会。