浅析工程项目前期策划的重要性
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浅析工程项目前期策划的重要性
摘要:工程项目前期策划是集科学发展观、市场需求、工程建设、节能环保、资本运作、法律政策、效益评估等众多专业学科的系统分析活动。文章从分析案例的基础上,从项目建设环境、项目定义、项目目标、项目管理策划、融资策划等方面来阐述程项目前期策划的重要性。
关键字:项目前期策划;重要性
工程项目前期策划是集科学发展观、市场需求、工程建设、节能环保、资本运作、法律政策、效益评估等众多专业学科的系统分析活动。项目前期策划是项目开展的起始阶段,项目构成、实施、运营的策划对项目后期的实施、运营乃至成败具有决定性的作用,其重要性不言而喻。
下面从分析案例的基础上,从项目建设环境、项目定义、项目目标、项目管理策划、融资策划等方面来阐述程项目前期策划的重要性。
1 项目前期策划深度广度不够,对项目环境缺乏足够的调查分析,给项目开发造成障碍
1.1 项目资金策划不到位,造成工程停摆
位于昆明市广福路与滇池路交叉口的绿世界大厦项目, 1997年悄然落地,1998年封顶。这栋7层高,建筑面积达18576平方米,具有典型酒店式外观的漂亮大楼,后因资金链断裂被搁置10年之久,直至2008年,云南城投与云南省银监局就绿世界大厦项目合作举行签约仪式,由云南城投对绿世界大厦进行装修后,移交云南银监局作为办公大楼。停摆达10年之久,虽然原因众多,但项目的前期策划深度广度不够是众多原因中起决定的一个。
1.2 项目前期策划阶段对项目环境缺乏足够的调查分析,造成决策失误。
一房地产开发商在某大城市近郊选择一大片土地建设高档住宅区。由---------------------------------------------------------精品文档
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于住宅区设施配备齐全,户型合理,而且有大巴士接送小区内的居民上下班,因此第一期刚推出就销售一空,第二期预售情况也很好。但是不久,购房的人纷纷要求退房、还款。原因何在?原来该住宅区正好建在国际机场附近,每天噪音很大,而且该机场还准备扩建第二条跑道,噪音问题将更加严重,这对已经十分不景气的销售工作无疑是雪上加霜。开发商正是在项目策划阶段对项目周围环境缺乏足够的调查和分析,从而造成后期项目的被动局面。
2 工程项目前期策划的重要性
工程项目前期策划工作,可以使项目建设顺利进行,达到工期、质量和投资三大控制目标,可以使项目后期运营维护带来方便。项目前期策划的重要性主要体现在以下几点:
2.1全面而深入地调查、分析项目建设环境,编制科学合理的项目策划,可以为科学决策提供依据,避免决策失误。
项目建设环境调查内容多、涉及面广,有些资料和信息的获得还有一定的难度,但是作为项目的基础资料,这项工作又不得不进行,而且必须细致深入。主要包含以下几方面的内容:
2.1.1政府政策、法规及城市总体规划
对政府政策、法规和城市总体规划的调查研究,有助于确定项目建设所应遵循的规范,不与现行政策、法规和城市总体规划相冲突。反之则会给项目的建设报批带来障碍,造成工程进度滞后。
2.1.2自然条件和历史资料
包括:地形图,气象资料,水文资料,地震及地质资料和项目所在地的历史沿革资料。这些资料是设计工作的依据,也是进行项目定义的依据。没有这些资料,设计成果的深度就值得怀疑。
2.1.3技术经济资料
包括:自然资源情况、经济状况、土地利用情况、商业、服务业、工业企业的现状、对外交通情况、文教卫生现状、行政机关和商业网点现状等。对这些情况的了解,有助于明确该项目的有利条件和不利条件,在项目定义策划时加以充分考虑。如果考虑不周,可能将给后期项目的运营带来困难和风险。
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2.1.4市场情况资料
包括:资金市场、建筑市场。
了解项目建设的资金来源、数量、利率、汇率及风险等,为项目融资策划和制定投资计划提供依据。同时,对建筑市场的了解包括建筑队伍、建筑材料、建筑机械等情况,为合理安排施工顺序、施工进度提供依据。,反之则项目进度受影响。
2.1.5用户需求
很多工程项目特别是房地产的失败,均可归结为对用户需求的不了解或理解偏差上,对市场确定科学的调研和摸底。一个大型国际会展中心项目,可能由于其设施和服务不能满足参展商、与会者或观众的需要,而使其经营状况不好。用户需求是项目环境规划、公建配套、单体设计的立足点,因此也可以说它是项目环境调查的重点。调查内容包括:对建筑环境的要求;对建筑设施和服务的要求;对物业管理的要求等等。一切项目建成后都将投入运营管理,实现投资收益,不考虑用户需求将给投资带来风险。
2.2具有明确项目定义的项目前期策划可以为设计提供科学依据
项目定义是项目前期策划的重要组成部分和基础。项目定义的主要内容包括项目定位和项目结构。
2.2.1项目定位
项目定位就是结合建设地点的自然条件和特点,提出项目的性质和特点,使得项目建成后能够独树一帜,并获得良好的经济效益。在当前市场经济激烈的环境下,准确的定位决定了后期项目的盈利水平。
2.2.2项目结构
项目结构也就是项目的构成以及组成部分的规模。项目的构成及规模不能凭空想象,而是要经过认真论证,并且要有开创性的思维。比如建设一个大型的国际会展中心,展览的规模要多大,会议部分的规模要多大,它们各自的构成怎样;会展中心要不要建星级宾馆,若要建,建几星级;会展中心是否应设置娱乐设施,什么样的娱乐项目等等。项目结构的组成决定了项目长期保持盈利的能力。
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