商业地产开发详细全流程(免费版)

市场研究中心 工程部 开发部 售 销
市场：根据定位，对项目方案提出建 议，确定最终方案 市场：协助提供区域市场研究报告
项目招商报告（前期阶 段） 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 合作伙伴确定 土 地 获 取 寻找合作资金 明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段）
第 1 页，共 21 页
发展中心 、研发部 发展中心 发展中心 发展中心 、运营部 发展中心 发展中心
市场研究中心 市场研究中心
财务中心 财务中心、集团资管 部
节点
主要阶段 土 地 获 取 阶 段 寻找合作资金
来自百度文库
主要工作内容 主办部门工作内容 明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段） 合作方案确定 合作细节确定 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 投方案标 投经济标 签署战略合作协议 合作公司成立及相关手续办 理 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 出价战术
发展中心
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 销售中心 市场研究中 心 销售中心 市场研究 中心 市场研究中心
项目最终定位 土地深判 可行性研究报告
发展中心
成本测算：针对多个方案进 行初步成本测算、利润率分 析及比选 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 区域宏微观市场研究
发展中心 、运营部 发展中心
节点
主要阶段 现状图
主要工作内容 主办部门工作内容 落实地块具体位置及周边情 况 落实规划条件，了解限制性 条件 对地块现状、地质条件、是 否有地下埋藏物等影响开发 的因素详细了解。 了解地块周遍的商业、居住 区、交通等情况 市场：实地踏勘地块，了解地块素质 市场：对周边购买力、交通和商业状 况进行调研，了解基本情况 协办部门工作内容 主办部门 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
工作部门 协办部门
规划设计条件 现场踏勘 了解周边配套情况
土地信息收集
市场研究中心 市场研究中心
了解地块所属区域的规划， 了解该区域未来规划情 对以后项目开发的影响和支 况 撑。 同土地所有方进行接触，了 了解地块的上市方式和 解土地出让方式和土地款， 土地款 以及能否调整。 土地初判 了解当地的建安成本、 政府收费项目和具体情 成本测算 况 了解当地的房地产市场 产品形式、开发周期的安排 状况 现状图（四至电子文件） 市场深度调研 市场：了解周边项目的产品、售价和 销售情况及开发进度 市场：深入理解周边居民状况、现有 业态和项目状况，深入理解区域市场 市场：对周边消费群体和项目状况进 行深入分析，对项目定位、客户定位 、业态定位和产品定位，对项目发展 提出策略性建议 市场：协助进行成本、售价、利润率 的平衡
确定用地图、桩点坐标 交纳政府净收益，契税，交 、用地条件 易费 土地出让合同 出让金、交易费交费证 明 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制 申请报告 企业投资项目备案 向项目备案机关提交申请报 告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声 明（原有土地证作废）
确权
土地补偿费（原户主需 交纳的土地使用费） 土地出让合同 核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图 交费证明 1：500现状地形图3份 （反楼座） 详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 缴纳土地费用
市场研究 中心
商业招商部、销售中 心
市场：完成项目业态规划和落位
市场研究 中心
招商中心、销售中心
市场：结合控规指标等相关要求进行 项目定位工作 市场：根据现金流要求和业态规划， 制定合理的开发顺序和开发节奏，保 障项目操作
第 3 页，共 21 页
协办部门工作内容
主办部门 开发部 开发部 开发部 开发部
工作部门 协办部门
综管
市场：对项目定位的经营者、消费者 和投资者以及竞争项目进行深入理解 研究 市场：组织对重点商家的专向访谈和 专家论证会议，并提供相关资料
市场研究 中心 市场研究 中心
销售中心
招商中心
区域市场调研
市场：对项目与竞争项目的比较进行 专题讨论，了解投资者对项目的投资 意向
协办部门工作内容
工作部门 协办部门 财务中心、集团资管 发展中心 部 主办部门 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 财务中心、集团资管 部 财务中心、集团资管 部、综合管理部 财务中心、集团资管 部、综合管理部
投标、摘牌
拍卖
挂牌 获取土地 签订土地出让合同 用地规划许可证
发展中心 发展中心 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 发展中心 研发 法务 财务部 发展部 财务
发展部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 研发
缴纳土地费用
办理土地证
第 2 页，共 21 页
节点
主要阶段 办理土地证
主要工作内容 主办部门工作内容 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临 商圈主要商业业态分布状况 近商圈现状调研（商业 、经营状况、经营特点、预 部分） 期发展方向 竞争项目开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期 4、同期操作商业地产 提取数据库相关数据进行重 项目调查（商业部分） 点分析、竞争项目实地调研 了解相关信息 通过行业发展状况分析，消 公建部分拟选业态种类 费需求分析确定可开发公建 确定、所选业态数量确 部分业态种类。结合市场相 定 关类型物业供求状况确定所 选业态开发数量 项目定位 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 开发计划 项目发展报告 项目考核指标初定 资金流 明确产品设计思路 设计前期 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标 准，及规划指标、环境指标的初订 对于初步测算的成本指标逐 规划方案结合成本测算 步细化、结合市场调整售 的研讨及确定 价，确保预期利润率。 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 方案设计组织