第八章基准地价系数修正法-6片
不动产估价方法之基准地价修正系数法
(四)样点数据检查 1．样点资料归类 2．样本总体分布类型检验 3．剔除异常样本数据
(五)基准地价评估 1．利用样点地价资料评估基准地价 （利用指数模型、利用
算术平均数模型） 2. 利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、多元线性模
型、多元非线性模型）
北京师范大学珠海分校不动产学院
度 (4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算 (5)有助于分析地价与影响因素的关系
2．划分基准地价评估区域的方法 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响
城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致 性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上， 按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
第八章 基准地价修正系数法
1 基准地价评估的基本原理 2 建设用地基准地价评估 3 基准地价系数修正法
基准地价的概念与特点 基准地价评估的原理 基准地价评估的原则 基准地价评估区域的确定
基准地价评估资料的调查
资料整理
样点数据检验 基准地价评估 基准地价的确定与公布
基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法适用的对象和条件 基准地价系数修正法的操作步骤
北京师范大学珠海分校不动产学院
➢基准地价系数修正法的估价步骤
(一)确定级别或区域基准地价 (二)编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例) 1．确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三 种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素） 2．确定各因素的权重 （特尔斐法、层次分析法） 3．样点地价整理
北京师范大学珠海分校不动产学院
商业用地地价因素修正系数表
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
优质学习文档
四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
优质学习文档
(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
优质学习文档
(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
优质学习文档
基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
优质学习文档
评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
优质学习文档
1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
优质学习文档
（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法大家好，今天我想和大家聊聊一个挺有意思的话题，那就是土地使用权基准地价系数修正法。
这个办法听起来挺专业的，但其实咱们普通人也能懂。
简单来说，它就像是我们买房、卖房或者租房时，需要参考的一个标准价格。
不过，这个标准可不是一成不变的，而是会因为各种因素而有所调整。
那么，这些因素都有哪些呢？它们又是如何影响基准地价的？接下来，我就来给大家好好讲讲。
首先得说说什么是土地使用权基准地价。
这就好比是一个参考点，用来评估土地的价值。
这个基准地价是由政府根据土地的地理位置、面积大小、用途等因素综合确定的。
有了这个基准地价，我们就可以知道土地值多少钱了。
但是呢，有时候市场情况变了，房价也会跟着变。
这时候，就需要用到修正法了。
说到修正法，其实就是在基准地价的基础上加上一些额外的费用，或者是减去一些不必要的开销。
这样做的目的嘛，就是为了让土地的价格更贴近市场的实际情况，更符合老百姓的需求。
比如，如果政府想提高土地的供应量，那可能就需要在基准地价上加上一笔钱，这样开发商拿到土地的成本就会上升，从而抑制房价上涨的速度。
反之，如果政府想刺激房地产市场，那就可以在这个基础上再减一些成本，让开发商更愿意拿地，这样房价就有可能降下来了。
当然了，修正法也不是随便用的。
它得根据市场的具体情况来决定。
比如说，如果市场上已经有太多的土地供应了，那再增加土地供应量可能就不太合适了。
这时候，政府就得考虑是不是要减少一些土地供应，或者是采取其他的方式来调控房地产市场。
同样地，如果市场上的土地需求旺盛，那政府也可以趁机多收一些土地出让金，用来发展其他的公共设施或者项目。
总的来说，土地使用权基准地价系数修正法是一种很实用的工具，它能帮助政府更好地调控房地产市场，让土地的价值更加合理。
当然啦，这个办法也不是万能的，它也需要根据实际情况灵活运用。
只有这样，我们才能确保房地产市场的健康稳定发展。
好了，今天的分享就到这里吧。
希望大家通过这篇文章能对土地使用权基准地价系数修正法有更深入的了解。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。
它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。
基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
第八章基准地价修正法和路线价估价法资料
路线价估价法的基本思路，是认为市区 的各宗土地价值随其离开街道的程度．即临 接深度而递减。路线价估价法实质上是一种 市场比较法．“路线价”是“标准宗地”的 单位地价，可视为“可比实例”。临同一街 道的各宗土地的单位地价，是以路线价为基 准，考虑临街深度、宗地形状、临街状态、 临街宽度等，作适当的修正求得。这些修正 实为个别因素修正。
第八章 基准地价修正法 和路线价法 第一节 基准地价修正法
一、基准地价概述 概念：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现 状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地， 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的 某一估价基准日的法定最高出让年限土地使用权 的区域平均价格。基准地价所反映的是城市内部 地价的总体分布趋势和各级、各类土地的一般价 格水平，一般由政府部门组织或委托具有一定资 质的评估机构评估，评估结果经政府认可后定期 公布。
72
74
69
71
66
68
未满4米 深度起
深度迄
78 未满4米
77
75
73
70
满4米未满8 满8米未满 米 12米
满12米未满 满16米未满 16米 18米
四、其他土地 五、计算实例
讨论：
实际上基准地价修正法和路线价法都 是市场比较法的实际运用。只是将可比实 例换成了现成的基准地价和路线价，然后 经过一系列修正，将其修正到估价对象房 地产情况下的价格。
第二节 路线价估价法的概念
一、路线价估价法的涵义 所谓路线价，是指对面临特定街道而接 近性相等的市街土地，设定标准深度，求 取在该深度上数宗地的平均单价，并附设 于其所临接的路线上，此单价即称为路线 价。然后据此路线价，再配合深度指数表 和其他修正指数表，则可用数学方法算出 临接同一街道的其他宗地地价，此种估价 方法即称为路线价估价法。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法土地使用权基准地价系数修正法，听起来就像是在说“土地买卖的秘诀”！这可是个高大上的名词，但别担心，我来给你娓娓道来。
你得明白什么是“土地使用权基准地价”。
这就好比是土地的价格标签，它告诉我们每块土地值多少钱。
不过，这个价格可不是一成不变的，它会随着市场的变化而波动。
说到“系数修正法”，这就有点像是给土地价格加上一个“小尾巴”，让它变得更灵活、更符合市场的实际情况。
简单来说，就是通过调整一些系数，让土地价格更加合理，更能反映市场的真实情况。
如何用这个“系数修正法”呢？其实很简单。
你只需要根据最新的市场数据，计算出土地的价格，然后乘以一个系数。
这个系数，其实就是根据市场的情况进行调整的。
比如，如果市场行情不好，你可能就需要降低系数，让土地价格更亲民；反之，如果市场行情好，你就可以提高系数，让土地价格更贵一些。
举个例子来说，假设现在的土地价格是100元/平方米，市场行情很好，大家都想买地。
这时候，你就可以考虑提高系数，让土地价格变成120元/平方米。
这样一来，既能满足大家的需求，又能保证土地的价值得到合理的体现。
使用“系数修正法”也不是没有风险的。
因为市场总是在变化，你的系数可能会受到各种因素的影响，导致土地价格出现波动。
这就需要你时刻关注市场动态，及时调整系数，以保证土地价格的稳定性。
“土地使用权基准地价系数修正法”就像是一把双刃剑，既有利也有弊。
它可以帮助你更好地理解和把握土地市场的变化，但也要注意控制风险，避免过度投机。
所以，我们在进行土地交易时，一定要谨慎对待，结合实际情况来决定土地价格。
我想说的是，土地使用权基准地价系数修正法并不是万能的。
它只是一种参考工具，不能代替专业的分析和判断。
如果你对土地市场不太了解，最好还是找专业人士咨询一下，以免被蒙在鼓里。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
第八章 房地产估价方法之基准地价修正系数法
(二)基准地价评估资料的调查 二 基准地价评估资料的调查 (三)资料整理 三 资料整理 1．市场交易资料整理 ． (1)样点地价计算 （ 分别根据土地使用权出让或转让资料 、 土 样点地价计算（ 样点地价计算 分别根据土地使用权出让或转让资料、 地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等） 地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）； (2)样点地价修正 （ 年期修正 、 交易期日修正 、 容积率修正 、 样点地价修正（ 样点地价修正 年期修正、 交易期日修正、 容积率修正、 样点地价其他修正） 样点地价其他修正）； (3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。 样点地价资料整理（ 样点地价资料整理 分类统计与分布图的编制） 2.土地利用效益资料整理 土地利用效益资料整理 (1)土地利用类型的划分； 土地利用类型的划分； 土地利用类型的划分 (2)单元土地质量指数的计算； ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ元土地质量指数的计算； 单元土地质量指数的计算 (3)企业标准资本额的计算； 企业标准资本额的计算； 企业标准资本额的计算 (4)企业合理工资量的计算。 企业合理工资量的计算。 企业合理工资量的计算
式中： 估价对象宗地的价格； 式中： Pi——估价对象宗地的价格； 估价对象宗地的价格 P——估价对象宗地所对应的级别基准地价； 估价对象宗地所对应的级别基准地价； 估价对象宗地所对应的级别基准地价 Ki——估价对象宗地在第 个因素条件下的修正系数； 估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数 估价对象宗地在第 个因素条件下的修正系数； Y——年期修正系数； 年期修正系数； 年期修正系数 T——交易时间修正系数 交易时间修正系数
基准地价评估的原则 1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ； ．以现实的土地用途为主， 3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； ．各类用地分别评估， 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； ．与社会经济水平相适合、 5．选择合适的估价技术路线原则。 ．选择合适的估价技术路线原则。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n 在这个公式中，基准地价是一个初始估算的土地价格，而系数1、系数2、系数3等是修正因素。
每个修正因素都代表一个具体的影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
下面将详细解释每个修正因素。
1.系数1：土地在不同城市和地区的价值是不同的，所以系数1用于根据土地所在地的地理位置来修正基准地价。
2.系数2：土地的规模大小对其价值也有影响，所以系数2用于根据土地面积来修正基准地价。
3.系数3：土地的用途对其价值有很大影响，所以系数3用于根据土地用途来修正基准地价。
例如，商业用地和农业用地的价值是不同的。
4.系数4：土地的土地产权状况对其价值也有影响，所以系数4用于根据土地的产权状况来修正基准地价。
例如，私有土地和国有土地的价值可能不同。
5.系数5：土地的交通便利程度对其价值有很大影响，所以系数5用于根据土地交通便利程度来修正基准地价。
例如，交通枢纽附近的土地价值可能更高。
6.系数6：土地的自然环境对其价值也有影响，所以系数6用于根据土地的自然环境来修正基准地价。
例如，位于风景名胜区或生态保护区的土地价值可能更高。
以上只是一些常见的修正因素，实际情况中可能还有其他因素需要考虑。
在使用基准地价系数修正法时，需要根据具体情况确定适用的修正因素，并将其代入公式中计算修正后的基准地价。
总结起来，基准地价系数修正法的公式是修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n，其中每个系数代表一个影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法土地估价基准地价系数修正法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。
其基本公式如下:土地价格=基准地价×式中:k――基准地价修正系数二.基准地价系数修正法估价步骤:.搜集有关基准地价资料;2.确定待估宗地所处地段的同类用途基准地价;3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数;5.进行交易日期等其它修正;6.求出待估宗地地价。
三.利用级别或区域基准地价评估待估宗地地价影响因素调查用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。
地价影响因素调查应与同类用途同级基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
地价影响因素的修正系数计算根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值:k=k1+k2+k……kn式中:k――宗地地价影响因素修正值,……kn-分别为宗地在第……n个因素条件下的修正系数。
基准地价的其它修正基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。
2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。
当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。
3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。
4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。
第八章基准地价系数修正法
2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础
3、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的 基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化 的前提
?基准地价是一种区域性的价格?基准地价是一种分用途的价格?基准地价是一种平均价格?基准地价是有限年期的价格?基准地价具有时效性?基准地价是一种控制性的价格2基准地价的作用?宏观控制土地市场的依据?国家征收土地使用税的依据?调节土地利用?进一步评估宗地地价的基础3基准地价评估的原理?土地收益是基准地价评估的基础?各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础?各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律?土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提4基准地价评估的原则?土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别?以现实的土地用途为主适当考虑规划的原则?各类用地分别评估多种方法综合运用的原则?与社会经济水平相适合相协调的原则?选择合适的估价技术路线原则二建设用地基准地价评估1基准地价评估区域的确定1划分基准地价评估区域的作用
（2）划分基准地价评估区域的方法 划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。划分基准地价 评估区域的方法有两种： •一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异 性和一致性，划分土地级别； •二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差 异，划分出不同的均质区域。 一般区域平均价格与样点地价的差异超过30％，且在土地使用价值 上确有差异，样点成组团分布，满足数理统计的要求，可继续划分区 域，分区域评估基准地价。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（2）表现形式：楼面熟地价。
（3）基准期日：2014年1月1日。
（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。
（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。
工业用地基准地价系数修正法
工业用地基准地价系数修正法
基准地价是指在一定时间范围内，在特定区域内用于确定土
地转让价格的参考价格。
它通常是由政府或相关部门依据市场
调查、经济情况等因素预先确定的。
基准地价系数修正法可以根据特定地区的实际情况对基准地
价进行修正，以使其更准确地反映出工业用地的实际价值。
修正系数可以根据以下几个方面进行调整：
1.地理位置：地理位置是确定地价的重要因素之一。
不同地
理位置的工业用地可能具有不同的价值。
例如，处于交通便利
的地点和靠近市中心的地点通常具有更高的价值。
2.市场需求：工业用地的需求状况会直接影响其价格。
如果
某个地区的工业活动蓬勃发展，需要更多的工业用地，则基准
地价可能会相应调高。
3.土地规划用途：土地规划用途是指政府对土地所做的规划，用于确定土地的合理利用方式。
如果某个地区的土地规划用途
发生变化，例如由农用地转变为工业用地，基准地价应相应调整。
4.环境影响：某些地区可能存在环境污染问题，或者具备特
殊的自然条件，如临近河流、山脉等。
这些因素可能会对工业
用地的价格造成一定的影响。
5.经济情况：地区的经济发展水平和工业产业结构也是影响
地价的因素之一。
经济发展较快的地区，对工业用地的需求可
能更大，从而推高地价。
通过以上的修正系数调整，可以使基准地价更符合实际情况，为土地交易提供准确的参考价格。
基准地价系数修正法计算公式
基准地价系数修正法计算公式基准地价系数修正法是在土地评估中常用的一种方法，它通过对基准地价进行修正来得出待估宗地的价格。
这个方法的计算公式看起来可能有点复杂，但别担心，咱们一步步来拆解。
咱们先来说说基准地价。
基准地价呢，就像是一个地区土地价格的“基准线”，是政府根据土地的不同用途、级别等因素确定的平均价格。
那基准地价系数修正法的计算公式到底是啥呢？一般来说是这样的：待估宗地地价 = 基准地价 ×年期修正系数 ×期日修正系数 ×容积率修正系数 ×其他修正系数 ±开发程度修正值这里面每一项系数都有它的作用和计算方法。
年期修正系数，就是考虑土地使用年限的不同对价格的影响。
比如说，一块地的基准地价是按照 50 年使用权定的，而咱们要评估的这块地只有 30 年使用权，那价格就得相应调整。
期日修正系数呢，是因为土地价格会随着时间变化。
可能基准地价是几年前定的，现在市场情况不同了，价格也得跟着变。
容积率修正系数也很重要。
容积率简单说就是建筑面积和用地面积的比值。
容积率高，能建的房子多，价格一般也会高些。
其他修正系数就比较灵活了，可能包括土地的形状、朝向、周边环境等等因素。
开发程度修正值呢，就是如果待估宗地的开发程度和基准地价设定的不一样，比如基准地价是“五通一平”，而咱们这块地是“三通一平”，那就得把这个差异体现到价格里。
我给您讲个我亲身经历的事儿吧。
有一次，我参与一个城市新区的土地评估项目。
那块地规划要建一个大型商业综合体，我们就用基准地价系数修正法来算价格。
当时，基准地价是按照普通住宅用地定的，可这块地要做商业用途，这就得把用途修正系数考虑进去。
还有，规划中的容积率特别高，这又得好好算一算容积率修正系数。
我们团队的小伙伴们那叫一个认真，查资料、做调研，反复核算每一项系数，生怕有一点差错。
最后得出的评估价格，为项目的规划和投资决策提供了重要的参考。
总之，基准地价系数修正法虽然公式看起来有点繁琐，但只要咱们把每一项系数都搞清楚，算准确，就能得出比较合理的土地价格。
基准地价系数修正法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价X（1+综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表表4工业用地使用年限修正系数表表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表*应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法步骤采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤基准地价系数修正法估价的步骤：1、收集、整理当地基准地价成果在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。
2．宗地级别及基准地价的确定根据待估宗地的位置、用途，对照前面所收集的土地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的土地级别、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵。
3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进行一般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。
4．年期修正的公式与方法基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。
土地使用年期修正系数可按下式计算：y=[1－1/（1+r）m] /[1－1/（1+r）n]式中：y——宗地使用年期修正系数；r——土地还原率；m——待估宗地可使用年期；n——该用途土地法定最高出让年期。
5．期日修正的依据、参数确定、方法基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化，必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。
期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数6．容积率修正的依据、参数确定、方法基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。
因此，如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。
容积率修正系数按下式计算：K ij＝k i/k j式中：K ij——容积率修正系数；k i——待估宗地容积率对应的地价水平系数；k j——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2012-3-18第八章 基准地价系数修正法中国地质大学（北京） 主讲人：张建军、付梅臣 E-mail: zjj_19825@基准地价系数修正法是一次性评估大量 土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准 地价的概念、特点、作用及其评估原理、原 则的基础上，介绍采用基准地价系数修正法 评估宗地地价的思路和操作程序。
内 第一节 第二节 第三节容基准地价评估 基准地价系数修正法 补地价的测算第一节 基准地价评估一、基准地价概述1、基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各 个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准 地价。
基准地价具有以下几方面的特点： •基准地价是一种区域性的价格 基准地价是 种区域性的价格 •基准地价是一种分用途的价格 •基准地价是一种平均价格 •基准地价是有限年期的价格 •基准地价具有时效性 •基准地价是一种控制性的价格2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础12012-3-183、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地 价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得 各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定 和不断变化的前提4、基准地价评估的原则 •土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别 •以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 •各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 •与社会经济水平相适合、相协调的原则 •选择合适的估价技术路线原则二、建设用地基准地价评估 1、基准地价评估区域的确定 （1） 划分基准地价评估区域的作用： •是基准地价的内在要求。
•是基准地价评估的基础。
•突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数 量和精度。
•保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统 计测算。
•有助于分析地价与影响因素的关系。
（2）划分基准地价评估区域的方法 划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。
划分基准地价评估区域的方法有两种： •一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇 内部的差异性和一致性，划分土地级别； •二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地 条件的差异，划分出不同的均质区域。
一般区域平均价格与样点地价的差异超过30％，且在土 地使用价值上确有差异，样点成组团分布，满足数理统计 的要求，可继续划分区域，分区域评估基准地价。
（3）划分基准地价评估区域的步骤 •选择划分区域的因素。
•确定区域划分标准。
•调查有关资料。
•初步划分区域。
•实地校核调整。
•确定区域边界2、基准地价评估资料的调查 •制订资料调查计划 •编制调查表格 •人员培训 •划分调查区 •确定调查方法 •资料收集 •调查资料校核（样本剔除、样本资料归类）22012-3-18资料调查的一般要求 •调查资料必须及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。
•收集到的市场交易资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作 底国上。
•资料调查应在土地级别或均质区域划分的基础上，以划分的地价调查 区为单位进行。
•调查样本应具有代表性，且分布要均匀。
•调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1／50—1／5，一般 房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的15％，每级样本总数不少 于30。
•所选样本应能同时获得地价或用地效益和相对应的土地条件资料。
•用地效益等经济资料要求不少于尽量连续两年的数据。
•地租、地价和用地效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位。
3、资料整理 （1）市场交易资料整理 •样点地价计算。
•样点地价修正（年期、期日、容积率、其他）。
•样点地价资料整理（分类统计、编制分布图）（2）土地利用效益资料整理 •土地利用类型的划分； •单元土地质量指数的计算； 标准资本额 计算 •企业标准资本额的计算； •企业合理工资量的计算； •企业用地效益资料整理。
4、样点数据检验 •样点资料归类； •样本总体分布类型检验（常用x2检验）； •剔除异常样本数据（t检验法、均值—方差检验法）。
5、基准地价评估 （1）利用样点地价资料评估 •利用指数模型； •利用算术平均数模型（无样点或较少，采用比较法） （2）利用用地效益资料评估 •样本土地收益计算； •级别土地收益平均计算； •土地资本化率确定； •基准地价计算。
6、基准地价的确定与公布 （1）基准地价确定的原则 •以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅。
•土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准， 利用级差收益测算结果进行修正。
•土地市场不发育的城镇，应以级差收益测算结果为淮， 用市场交易资料测算结果进行验证。
•以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价管理政策。
32012-3-18（2）基准地价确定 •以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域 商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价。
•以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参 考不同方法的测算结果， 根据当地土地市场状况和地价水平， 确定各级别或区域中各用途的基准地价。
（3）基准地价的公布 各城镇评估的基准地价，应定期公布，以引导土地市场的交易 活动和土地利用。
目前，直观反映基准地价评估成果的有基准地价 图和基准地价表。
一般来说，应以级别为单位，公布商业、工业和 住宅三种用途的基准地价。
没有划分土地级别的，将条件类似的区 域归类后，公布区域基准地价。
三、农用地基准地价评估 1、基准地价评估对象 一般来说，包括县级行政区内现有农用地和宜农未利用地。
2、农用地基准地价评估的技术路线•样点地价平均法：在农用地定级的基础上，采用农用地投入产 出资料和市场交易资料评估基准地价。
出资料和市场交易资料评估基准地价 •定级指数模型法：在农用地定级基础上，根据定级单元定级指 数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价 关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。
•基准地块评估法：通过设置标准地块，并评估其价格，以标准 地块的平均价格评估基准地价。
三、农用地基准地价评估 3、农用地基准地价评估程序 （1）样点地价平均法 农用地定级→划分基准地价区片→调查投入产出样本资 料或市场交易资料→计算样本地价→求平均 （2）定级指数模型法 定级指数模型法 农用地定级→选择均质区域→基准地价评估单元→投入 产出资料或市场交易资料→评估单元的平均地价→根据有样 点地价定级单元的定级指数→建立定基指数与地价的关系模 型→评估区片或级别基准地价三、农用地基准地价评估 3、农用地基准地价评估程序（续） （3）基准地块评估法 划分均质区域→选择标准地块→调查标准地块投入产出 资料或市场交易资料→计算标准地块价格→求平均一、基准地价系数修正法的基本原理1、基准地价系数修正法概念第二节 基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。
它是利用基准地价评他成 果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域 的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此 修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估 价期日价格的方法。
2、基准地价系数修正法的理论依据 替代原理。
通过估价对象宗地与级别或均质区域内同类 用地一般条件的比较，对照因素修正系数表选取适宜的修正 系数，对基准地价进行修正、即可得到估价对象宗地的价格。
42012-3-18一、基准地价系数修正法的基本原理（续） 3、基准地价系数修正法的特点与适用范围 是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的—种估价 方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切 相关。
它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果 的城镇的土地价格评估。
二、基准地价系数修正法的估价步骤 1、确定级别或区域基准地价 土地级别和区域基准地价的确定，请参照该相关内容。
2、编制宗地价格修正系数表 宗地价格修正系数表是建方在基准地价、宗地价格及其 影确因素之间的相关系的基础上，编制出基准地价在不同因 素条件下修正为宗地价格的系数体系，以便能在宗地条件调 皮的基础上，按照对应的修正系数，快速、高效、及时地评 估出宗地价格。
价格修正系数表包括级别宗地价格修正系数表、区域宗 地价格修正系数表和路线价格修正系数表三种。
下面仅以级 别宗地价格修正系数表为例，说明宗地价格修正系数表编制 的步骤与方法： •确定各类用途宗地价格影响因素； •确定各因素的权重； •样点地价整理； •计算各级各类用地的最大修正幅度； •计算各因素影响地价的修正系数； •编制宗地价格修正系数表、各修正系数对应的指标说明表。
52012-3-183、确定估价对象宗地的价格修正系数 调查估价对象宗地的所有条件，依据宗地价格修正系数表及 其说明表，确定估价对象宗地的价格修正系数。
4、确定其他修正系数（值） 期日、容积率、年期、开发程度、楼层等。
5、计算宗地地价一、概念补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的 土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的第三节 补地价的测算土地收益。
需要补地价的情形主要有以下3类： 1、土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途、 容积率等土地使用条件； 2 、土地使用者延长土地使用期限（包括土地使用权期间届 满后的续期）； 3 、土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。
二、计算公式对于改变土地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等土地适用条件的， 补地价的数额在理论上为批准变更新旧土地适用条件下的土地市场价格之差额， 即： 补地价=新土地使用条件下的土地市场价格-旧土地使用条件下的土地市场价格 •其中：对于单纯提高容积率或者增加建筑面积以及改变土地用途并提高容积 率的补地价来说，补地价的数额为： 补地价(单价) =新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率 补地价(总价) =补地价(单价) ×土地总面积 •如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则： 补地价(单价) =楼面地价×(新容积率-旧容积率) 或者 补地价(单价)=(旧容积率下的土地单价/旧容积率) ×(新容积率-旧容积率) 或者 补地价(单价)=(新容积率下的土地单价/新容积率) ×(新容积率-旧容积率)例1：某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单 价为450元/m2，先允许将容积率提高到5，楼面地价不变。
试计算应补地价的数额。
补地价=(450/3) ×(5-3) ×1000=30万元 例2：某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8 0 8，楼面 地价为700元/m2。