房地产某招拍挂可行性研究报告(精品 )

11）财务测算指标：全口径货值10.8亿元
利润 率
溢价
楼板价（元/㎡） 总价
率（%） （万元） 名义 实际
非融资状态
自有资金年 回正 化回报率 周期
0%
8%
10%
12%
融资状态
自有资金年 回正 化回报率 周期
IRR （自有 资金）
房地 比
车位货值 非住宅类业 占净利润 态货值占比 的比例 （不含车位）
项目资金平衡时间 （非融资） 2018-12-10
210
目录 Contents
Part 1
宗地价值
Part 2
市场环境
Part 3
产品定位
Part 4
操盘策略
Part 5
财务测算
6
Part 1 宗地价值
7
Part1宗地价值 —宗地区位
位于合肥城市南部，规划为现代化滨湖城市，与老城区距离约15公里、与南站片区距离约5公里、与政务区距离约10公里。 靠近地铁、城市××主干道上，快速通达市中心。
产品形态
高层 小高层（洋房）
经济别墅
面积段（平米）
88-105 109-135 120-150
户型
紧凑型 3房2厅1卫/2卫
标准型 3房2厅2卫
舒适型 4房2厅2卫
套数比
50% 40% 10%
客户情况
相城区和园区刚需外溢周边厂区普通职员、 企业中层、个体私营业主投资客 企业中层 本地拆迁为子女购房
本地拆迁户自住改善
项目周边住宅市场
（非出让文件的最 晚时间而是城市公
• 宁基花园二期：以高层、小高层为主；当前均价小高层1230司时0元所间/能）m做2，到高的层退还
10800元/m2
市场及定位
6）市场环境 指标
基本指标
成交情况 住宅类销售均价
商业销售均价 车位售价 优劣势
地块名称
Xxx地块（8%对应成交） （企业名称）+项目名称
Part1宗地价值 —出让指标
地块占地面积27630平方米、容积率2.8、计容建面77364㎡
注明上下限
区域、四至 出让面积（㎡）
本地块位于拱墅区，属桥西板块，东至吉祥寺路，南近育苗路，西近通益路，北至红旗河滨河绿化带
27630
容积率
2.8
计容建筑面积（㎡）
77364
用地性质
住宅用地
商住比例
暂无
限高（m）
抵 押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得销售
土地款支付 签署土地合同时支付60%；余款 2017年12月5日 内付清（超指导价后11月5日 要求 付清）
项目周边土地成交
• 2015年12月长沙经开集团竞得经网挂75号地块，总建面113261㎡ ，楼板价
为1365元/㎡，溢价率20%
增加保证金退换时间
方案及分期
一期
地上可售建筑面积
11.89万方
高层
9栋952户
开工
2018年7月25日
示范区开放
2018年10月1日
首批次开盘
2018年11月3日
第二批次开盘
2019年3月31日
交付
2020年8月30日
首批次开盘
首开栋号
6、9、12、13栋
地上可售建筑面积
6.06万方
高层
4栋480户
销售均价
9000元/平米
首批供货货值
5.45亿
Biblioteka Baidu
占一期供货比率
51%
1 2
3
4
5
6
7
8
9
二期
地上可售建筑面积
7.55万方
高层
5栋570户
开工
2019年3月25日
第三批次开盘
2019年9月29日
第四批次开盘
2020年3月28日
交付
2021年4月30日
项目示范区
（售楼部+样板房）
10
11
12
13
首开栋号
财务指标
10）成本
• 可售单方（含土地、精装）： • 总建面单方成本（不含土地、精装）： • 地上可售建面单方成本（不含土地、精装）：
招拍挂项目可行性报告
新城控股（2018年）
项目概况
1 宏观环境：GDP、人口、产业 2板块描述：板块处于城市发展方向上，周边规划有重点小学、 初中，未来定位为高端居住社区板块，被当地人所认可
3 市场容量：17年全市销售面积40万㎡，广义去化周期10个 月，狭义去化周期4个月
4 竞争摸排：旭辉、招商、万科、保利、xxx等12家
土地面积55121㎡、容积 率2.2、计容建面121266
㎡，商业占比20%
2018-7-23、总价15578 万元、楼板价2000元/㎡、
溢价率12%
高层精装8000、洋房精装 10000
1-2F20000
10万/个
周边竞品 （企业名称）+项目名称
（企业名称）+项目 名称
7 产品线建议：圆梦
8 面积配比建议
公告 发布
保证金到 账截止
10000万元
竞买报 名截止
现场 竞价
12月8日前付款50%， 2016年7月23日前付清
保证金退 还时间
交地 时间
增加保证金退换时间 （非出让文件的最晚 时间而是城市公司所 能做到的退还时间）
10月21日
11月20日 上午11：30
11月20日 上午12：00
11月20日 下午14：30
5）政策环境 • 土拍政策：是否设底价、是否有熔断、摇号、现房、竞自持等要求 • 调控政策：限购、限价、限贷、限签等 • 预售条件：形象进度标准等 • 融资环境：前融、并购贷、开发贷的难易程度 • 资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等 • 区域政策最新动态（如有）：
用地性质
容积率(≤)
规划建筑面积 (㎡)
80（黄海标高）
建筑密度
28%
绿化率/集中绿化率
30%
住宅套型中小套型 比例
/
经适房、回迁房、保 障房配建要求
/
其他对决策有影响 的出让条件
1200m2幼托用房，代建15066㎡市政绿化
出让底价
竞买保证金
【装配率】 全装修住宅比例要求
付款进度
暂无 /
总价98330万元 楼面价12710元/㎡ 折合2372.5万元/亩
11月22日
2016年8月2日
Part1宗地价值 —现状及周边环境（必须有从南往北拍摄的航拍图，地块四周都能看到）
起始价 (万元)
保证金 (万元)
楼面底价 (元/㎡)
商住用地
住宅1.5 商业1.2
212654.76
87142
44000
4098
最高限价130000万元，楼面价6113元/㎡，溢价49%；限价（限总价）+竞自
土拍要求
持（竞自持住房、商业或保障房），竞自持住房面积的，须集中设置，不得办 理销售许可，不得分割转让、分割抵押。对自持住房若实施整体转让、整体
12）开发节点
成交时间
时间
距拿地的间 隔时间（天）
2018-5-10
开工时间 2018-5-10
0
样板区开放时间 2018-8-10 90
13）资金解决方案 • 资金来源、时间节点、出资方、出资性质（股、债）、成本等
开盘时间 2018-9-10
120
项目资金平衡时间 （融资）
2018-11-10
180