济南万象新天生态人文项目北区整体定位报告_137p_前期策划
济南南丰领东国际新城万方大盘项目策划定位报告终
目录前言 (3)1、项目自身分析 (4)1.1项目区域形象分析 (4)1.1.1 项目区域在济南市的位置及城市形象 (4)1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象 (6)1.1.3 项目区域在济南东部的位置和城市形象 (6)1.2项目地块情况 (7)1.3S.W.O.T矩阵分析法 (7)“SWOT”矩阵 (9)1.4物业优势及劣势分析 (10)1.4.1 Strength优势分析 (10)1.4.2 Weakness劣势分析 (13)1.5物业机会及威胁分析 (15)1.5.1 Opportunity机会分析 (15)1.5.2 Threat威胁分析 (18)1.6各因素交叉分析 (18)1.6.1 规避项目劣势的交叉分析 (18)1.6.2 规避项目威胁的交叉分析 (21)1.7分析总结 (23)2.项目定位 (25)2.1市场定位 (25)2.1.1市场定位的决定因素 (25)2.1.2 市场最终定位 (27)2.1.3 市场定位的支撑点 (31)2.2目标市场（客户）定位 (36)2.2.1目标市场构成分析 (36)2.2.2目标市场需求特征分析 (38)2.2.3目标市场（客户）结论 (41)2.3形象定位 (43)2.3.1形象诉求重点 (43)2.3.2形象定位及支撑 (46)2.3.3项目案名建议 (47)2.3.4案名诠释 (48)2.4价格定位 (51)2.4.1定价原则 (51)2.4.2定价方法 (52)2.4.3定价策略 (55)2.4.4最终价格定位 (55)3.项目规划设计建议 (70)3.1整体规划思路 (70)3.2平面布局建议及原因 (70)3.2.1整体规划布局 (70)3.2.2住宅规划设计建议 (74)3.2.3公共建筑规划设计建议 (75)3.2.4交通组织及停车设施规划建议 (78)3.2.5 建筑类别配比 (85)3.3建筑外观风格及园林建设建议 (85)3.3.1建筑外观的风格建议 (85)3.3.2小区园林建设建议 (93)3.4户型面积选择及组合建议 (109)3.4.1户型设计配比 (110)3.4.2户型设计特色建议 (115)3.4.3户型结构面积 (123)3.4.4优秀户型推荐 (124)3.4.5地下室设置建议 (134)3.5配套设施规划建议 (134)3.5.1 楼宇配套设施建议 (134)3.5.2 项目公共建筑布局 (142)3.5.3 商业配套建议 (158)3.6物业管理 (160)3.6.1区域市场物业管理情况 (161)3.6.2物业管理建议 (163)3.6.3物业管理服务内容建议 (164)3.6.4物业管理费建议 (166)3.7项目智能化建议 (168)3.7.1 住宅项目智能化建议 (168)3.7.2写字楼及公寓智能化 (171)3.8项目车位配置建议 (175)3.8.1产权车位与使用权车位比较 (175)3.8.2项目车位配比数量 (176)3.8.3 项目车位面积大小建议 (178)3.9项目整体开发策略 (178)3.9.1开发时序 (178)3.9.2 项目各期开发量建议 (179)结束语 (181)前言本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。
济南万象新天生态人文项目北区整体定位报告
地上容积率
≤2.7
--
地下容积率
≤1.1
--
建筑密度
≤18%
--
绿地率
≥35%
--
停车率
≥80%
--
公共服务设施
需配建1）用地面积不 小于3.3公顷的45班九 年制学校；2）用地面 积不小于0.54公顷的 18班幼托；3）建筑面 积不小于2400平方米
的室内副食品市场
整体规划意向
A
B
D
E
刘智远路通往新东站 社区邻里商业 综合商业
【开发目标解析】
快速回现为第一目标，重塑项目价值，实现北区的中高端定位，从而树立 企业品牌
销售目标： 每 年 15 万 平 米 以 上 的 消 化 量 ， 超 越 市 场 平 台水平
品牌目标： 通过北部片区的重新定位实现项目的品牌突 破，树立天鸿在济南的市场影响力
结合项目自身特点，从城市背景和市场环境出发，寻找项目机 会，合理确定项目的开发策略和开发模式是项目成功关键
• 北区受到容积率限制，依靠产 品形式作为核心价值点难以实现。
• 一期开发展示弱，体验式营销 未到位；
• 配套对社区的增值作用不明显。
• 受现状影响，客户感知生态价 值较弱；
• 外溢客户区域抗性较大。
项目一期客户来源区域分析
恒大·名都项目现场实景园林
3 【项目区位】处于城市建成区边缘，距离机场23km，距城
中心12km，区位条件优越
会展中心
济南国际机场
23Km
中心城区
12Km
4Km
奥体会展行政中心
近程而不离城
【区域意向】城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染 企业，产业氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑
某地块定位及前期策划方案
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
济南雪山A04北地块项目策划推演
A-AA-A
0°0° 0°0° 270°270°
0°0°
0°0°接接收收靶靶上上靶靶点点 909°0°
1801°80° 1801°80° 18108°0° 18108°0° a) a) b)b) c)c) d)d)
竖向竖投向点投标点记标记示示意意图图
4-1测量放线
要求高。为保证与周边环境协调以及彰显企业形象，施工现场的绿色文明施工以及扬尘
控制要求必须要高。
2-1 施工管理类重难点
4
本工程为高层建筑，兼具深基坑、工程体量大等特点，现场安全施工管理难度大
分析: 本工程住宅楼结构高度达75m，,为高层建筑。工程施工具有建 设周期长、危险源分布广等典型特点。因此需针对深基坑、高支模、
业队伍分8个独立班组平行组织流水施工。二次结构施
工增加一砌筑班组。
（5）本阶段主要投入大型机械设备：
采用QTZ63塔吊，臂长45米（10台）55米7台、8
台地泵、2台汽车泵 ， 17台施工升降机。
（6）本阶段完成1-10层主体结构验收。
3-2 各阶段施工部署
地上结构施工阶段二
（1）本阶段主要完成整体主楼主体结构 施工。
（3）本阶段主要完成各专业分项工程的验收 ，工程资料收集、整理、完善，并完成竣工验收 、备案，编制用户使用说明书，做好与物业的交 接、培训工作。
04 Part Four 施工工艺流程
4-1测量放线
1、施工测量流程
业主交点
校测坐标、标 高起始依据
场地控制网 测量
建筑物的定 位放线
基础放线
2、测量管理组织机构
1-2 质量及安全标准
质量目标
• 工程质量等级：合格
2024临沂北城新区项目整体定位与发展战略
2024临沂北城新区项目整体定位与发展战略临沂北城新区是山东省临沂市重点规划建设的一个新兴城市区域，它的整体定位是打造现代化、创新型和宜居的城市发展区，以满足人民群众对美好生活的需求，促进经济社会的可持续发展。
一、发展目标1.经济目标：打造临沂市的新经济增长点，大力发展先进制造业、现代服务业和新兴产业，实现经济的高质量增长。
2.城市目标：塑造宜居环境，提高城市的品质和形象，提升城市的吸引力和竞争力。
3.社会目标：改善人民群众的生活条件，提供更好的教育、医疗、文化和体育等公共服务设施。
4.生态目标：保护生态环境，提高生态系统的质量和稳定性，打造绿色发展的新城区。
二、发展战略1.产业升级：发展以先进制造业、现代服务业和新兴产业为主导的产业体系，推动传统产业的升级和转型。
以临沂北城新区为核心，引进和培育高新技术企业，推动新技术、新材料、新能源等创新型产业的发展，加快实施中国制造2025战略，提升临沂市的产业竞争力。
2.基础设施建设：加大基础设施建设力度，完善道路、供水、供电、供气、通讯等硬件设施，提升城市的物流、能源、信息和人流的流通效率。
同时，也要加强城市的环境治理和生态修复工作，营造良好的生活环境。
3.人才引进：加大引进人才的力度，培育和吸引高层次的创新创业人才，为新区的发展提供智力支持。
建立人才培养和人才引进的机制，加强人才的流动和交流，打造人力资源优势。
4.文化建设：注重文化建设，通过加强文化创意产业，推动文化事业的繁荣，提升城市的软实力。
加强文化设施建设，建立多元化的文化活动和娱乐场所，提升城市的文化魅力。
5.园区建设：打造园区经济，以企业为主体，以产业为核心，建设高新技术园区、工业园区和创业孵化园区，促进企业的集聚和发展。
6.对外开放：积极扩大对外开放，吸引外资和引进国际先进技术、管理经验，提升城市的国际竞争力。
加强与周边城市和地区的合作交流，共同推动区域经济的发展。
总之，临沂北城新区项目的整体定位是打造现代化、创新型和宜居的城市发展区。
济南市中区南北康片区总体城市设计方案
01
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05 06
10 09
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24
25
济南市中区南北康片区总体城市设计
5
时尚鲜明的城市形象——打造泉城南新地标
Smart City Image——New Landmark In South Jinan
优美连续的城市界面——简练有力的现代建筑群
控规指标
1.5-4.0
1.5-4.0
2.5-4.0 2.5-4.0
2.5-4.0
3.0-4.0
2.5-4.0 5.0-7.5
3.0-6.0 3.0-6.0
3.0-6.0
2.5
2.5
4.0 4.0
4.0 4.0
4.0 7.5
3.0 3.0
1.5
控规指标
25 济南市中区南北康片区总体城市设计
Site Explanation
Urban Pattern
城市格局
东拓、西进、南控、北跨、中优——《济南市城市总体规划（2011-2020 年）》
南控政策促使市中区存量开发，决定了要在本片区形成 其特定的产业类型和功能布局。
23 济南市中区南北康片区总体城市设计
Site Explanation
上位控规
上位控规分析——《济南市九曲片区 05、06、07 街区控制性详细规划》
20 济南市中区南北康片区总体城市设计
Regional Position
区域定位
承接产业转移 , 省会城市群经济圈和西部经济隆起带为济南发展带来新的机遇
济南天润花园项目整体策划书
济南天润花园项目整体策划书济南天润花园工程整体筹划书目录一、市场背景二、工程分析三、工程定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋标准，整体处于上升态势，在市场开展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购置存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场开展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
工程特征：产品形式单一〔多层为主〕，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征〔集中在千佛山周边〕。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
〔二〕2000年以后，振荡中走向标准的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销筹划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好开展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一局部资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
工程特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信立怡高
济南城市化的动力机制
７、新技术、新工艺的应用
建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水 技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境 工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、 新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息 化技术、工程勘察、测量技术与设备。
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
案例一：天泰·太阳树
市化水平达到70％以后，城市化进程将进
入平稳发展期。
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
济南城市化的动力机制 1、工业化的快速推进
近年来济南市各 项宏观经济指标 一直保持快速增 长的趋势；经济 的助推及需求拉 动必将带动济南 市房地产市场快 速发展。
生产总值 工业增加
平均增长 值年均增
14.2%
外墙保温技术； 外窗隔热技术； 空气隔层保温干挂； 全置换健康新风系统； 同层后排水技术； 铝合金外遮阳卷帘； 天棚辐射技术。
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
案例二：金色阳光花园
楼聚整
层苯体
独板预
立保装
分温太
水 系 统。
外 墙 ； 中
阳 能 ； 地
水板
处辐
理射
系式
统采
，暖
；
济南海尔奥体项目定位报告83因素）
Ｅ（经济因素）
Ｃ（城市化）
Ｓ（社会因素）
Ｔ（技术因素）
济南海尔奥体项目定位报告83PPT信 立怡高
济南城市化的发展轨迹
济南从2002年开始， 进入城市化高速发 展期。
城市化理论：一个国家或地区的城市化水
中后期
平达到50％（中后期）左右时，城市化进
前期
程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告The document was prepared on January 2, 2021雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展,三次产业比重分别为：：,一、二产业比重分别较上年减少和,第三产业增加.3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向,拉长产业链,开展多元化经营,鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸,强化区域服务功能,突出发展现代服务业,加快建设区域性服务业中心城市.从上表看,济南市的国民生产总值增长平稳,全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加,受全球金融危机的影响,2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓,但仍高于全国平均增长水平.2009年,济南市GDP在全国省会城市中占第8位,全社会固定资产投资占14位,城市居民人均可支配收入占第4位,位居前列.不断调整产业结构,加快发展第三产业,坚持并鼓励房地产的健康可持续发展.(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设,促进城市经济社会发展,在济南市城市总体规划1996年—2010年中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路.城市空间布局：“一城、一区、一带”一城：中部主城区一区：西南部长清地块一带：东部产业带章丘(三)济南市房地产市场分析1.济南市房地产市场概况类别房地产开发投资总额同比增长商品房销售面同比增长商品房销售总同比增长人均住宅使用同比增长由上表分析可以得出,济南房地产市场开发投资总额、商品房销售面积和销售总额每年均呈现快速平稳增长趋势.2.济南市土地成交情况2009年济南市全年出让106宗地,较2008年翻了一番,出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上,平均地价为万元/亩,楼面地价为元/㎡.其中,商业综合用地平均地价万元/亩,平均楼面地价元/㎡；住宅用地平均地价万元/亩,平均楼面地价为元/㎡.3. 2009年济南市主城区房地产市场表现状况调研300㎡槐荫区35万方多层、小高层、高层具存80-140㎡5600-6500中端客户群从上表可以看出,主城区内市场主要以小高层为主,别墅的市场主要分部在繁华的市中心和历下区,但这并非传统意义上的纯别墅,而是坐落在繁华市区内的类别墅,供应量较少,主力户型在150-300㎡之间,别墅平均价格在8000-15000元/㎡左右.2009年,济南市主城区内,商品房的平均价格同比涨幅近13%,部分地区涨幅超过20%.市场影响因素分析如下：由于房地产在本轮经济中的带动作用明显,地方政府的大力支持,以及宽松的货币政策,民众对通货膨胀的预期；济南市场供应不足,政府推出地块较少；刚性需求强劲.4. 济南市住宅市场发展趋势随着城市建设的进行,西部,北部即槐荫区,长清区,天桥区成为较有潜力的片区,土地供应量较多,将成为济南未来几年发展热点.济南西客站区建设将继续推动城市的西进步伐,品牌开发商增多,产品升级加速.中海、绿城、绿地、恒达、保利等品牌开发商在济南的房地产市场占有量正逐步增加,高品质住宅供应量的增加将会推动济南房地产市场的品牌和产品层面的竞争.5. 济南购房消费观在09年12月份的“中国购房者信心指数”调查显示,济南人的购房信心仅次于排名第一的北京人,排名第二.调查内容包括购房意愿、购房实际能力、能否承担当地房价等方面.●投资群体信心最足在首次置业群体、改善性需求群体和投资群体中,投资需求群体购房信心最高.手头富足的投资者们对通胀的担忧催生了保值增值的需求.●小户型难寻在投资旺盛的市场需求下,开发商建了较多大面积户型住房,从成交平均面积来看,普遍超过100㎡,可见投资者需求旺盛.二、济南别墅市场专项分析(一)济南别墅及高端物业发展及现状概况1. 1998年-2007年济南别墅项目概况●自始至终的“淡定”1998年,济南第一个别墅项目——金宫山庄进入别墅市场,但由于济南市民受传统儒家保守中庸思想的影响,大多数人有着不外显,不露财的城市性格,市场反应却很冷淡.之后南部山区的加州花园、北部的国科国际高尔夫别墅、西部的文昌山庄等别墅项目加入了别墅市场行列,使得济南的高端物业市场不断升温.但在07年之前,销售却从没“火”起来.●户型追求大07年之前的别墅项目,面积从200-400㎡不等,240㎡以下的户型少之又少,总价达到了200多万每套,户型配比不够合理.●类别墅价格远超纯别墅价格07年之前,济南存在的纯别墅价格一般在4500-8000元/㎡之间,这些大都有丰富的自然资源和山水景观,是纯粹意义上的别墅；而济南城区的类别墅项目,价格多在8000-15000元/㎡.这与一线城市别墅现象呈反相.这与济南人的别墅消费习惯有很大关系,很多人依然把别墅定义为日常居住,由于资源稀缺和地块本身的价值决定了类别墅不菲价格.●有钱难买高品质别墅一些具备别墅消费需求的客户,如企业高层管理者、私营企业主及文艺界名流,对别墅格外挑剔,但济南的别墅市场正处于发展阶段,尚不成熟,在景观设计、户型创意、居住理念等方面尚不完美,所以,济南出现“有钱买不到好别墅”感叹.2.2008年-2010年3月份济南别墅项目概况●一线大鳄进驻2009年一线品牌开发商的进驻带来了先进的开发理念和成熟产品,济南别墅产品档次大幅提升,挖掘出济南的大量潜在客户,出现火爆情况.●高端市场受宠济南的高端住宅市场需求不断升温,出现了产品“越高端越受宠”的现象.2009年济南的别墅在建项目有10个,市场总供应量862套,总面积万方,其中新增供应量为779套,总面积万方,全年共成交702套,总面积万方,新推出的别墅基本售罄,2010年济南将会有10个别墅项目,约40万㎡的别墅产品集中推出.●全方位百花齐放07年之前,济南市的别墅市场主要集中在南部千佛山周边,如今分布在东南西北各个方位,呈现百花齐放的局面.反映了济南的别墅市场开始由单纯的“卖资源”向“卖产品”转变.在售及潜在项目分布地域广阔,涉及济南市区、郊区、下属县市,市区楼盘集中在南部、东部：2)东部：瑞境皇冠水岸、齐鲁涧桥、蟠龙山水、诺贝尔城、中海华创、中海紫御东郡、海尔绿城全运村、燕子山庄、原山9号、黄金99、中齐未来城、东山墅、彩虹水岸3)南部：金宫山庄、鲁能领秀城、中齐他山、外海蝶泉山庄、银丰花园、舜耕名筑、峰景尚院、天泰太阳树、九如山庄4)西部：鲁商御龙湾、康桥圣菲、中建怡水和苑、名门世家、黄金崮云湖高尔夫别墅、海那城5)北部：国科高尔夫别墅、齐鲁温泉水郡、翡翠郡(二)济南代表性高端物业调研由上表可以看出,代表性高端物业售价因地域、建筑形态不同而价格差别较大：1联排：4000元——10000元2独栋：7000元——25000元3洋房：5000元——9800元4叠加：5000元——8000元小结：由上表可以得出,济南的高端物业市场联排市场占有量最多,但受本地消费观念影响,高价格主要分布在近郊,主要分布在济南的东部产业带章丘以西和南部千佛山一带,与发达城市别墅市场分部有所不同.三济南主要别墅及高端物业未来市场供应量由上表可以得出,独栋共计：20套；联排共计：780套；叠加共计：160套；花园洋房：780套；组院：30套小结：济南未来的高端物业市场上,联排,花园洋房等占有总量的88%,而独栋别墅比例仅占市场量的1%,是未来高端市场上的绝对稀缺产品.总结：济南市排屋的占有量较高,较受济南本地人民欢迎,价格相对较高,而纯粹的别墅,即现在称为独门独院,又是目前较为稀有的产品,越来越奇货可居.据统计,500万以上身价的人在济南大概有5万人以上,而济南并没有5万套高端产品与之相应,高端住宅产品在济南仍严重缺少,这一市场在济南有着巨大的发展潜力.第二部分项目条件分析一、雪野湖基本概况1.观光旅游资源丰富.雪野湖素有“山东湖滨休闲度假中心”之称,整个区域分为房干生态景区和雪野湖景区两大板块.雪野湖景区控制面积130平方公里,核心景区规划面积60平方公里.总开发面积18平方公里,共分为七个重点区域,即吕祖泉历史长廊,雪野北岸新镇,东部高尔夫社区,水上运动中心,南岸果园社区,左岸水都,马鞍山森林公园.雪野旅游区景区分布图2.独特的自然优势.雪野湖为济南50公里圈内最大的水面,湖面面积12平方公里,湖面开阔,岸线曲折,四周群山环抱,森林苍郁,集太湖烟波浩渺之势,西湖淡妆浓抹之美,进入景区给人以回归大自然的感觉.3.交通便利.距莱城20公里,距济南44公里,东与淄博毗邻,西与泰安接壤,踞山东省中心,区内有省道242线、244线、327线和济青高速南线,雪野旅游区进入了济南半小时经济圈.4.雪野旅游区概念规划.雪野旅游区整体开发定位为：山东湖滨休闲度假中心,山水运动、会议疗养基地.发展目标是：中国着名的复合体验型、生态型休闲度假旅游与高端商务旅游胜地,东北亚地区知明的休闲度假目的地.雪野湖旅游区整体概念行规划雪野湖东岸高尔夫社区雪野左岸水都雪野湖水上运动中心雪野湖民俗文化长廊雪野湖北岸新镇雪野湖基本概况小结：山东高速国际度假区、雪野现代科技农业园、大鑫游艇俱乐部和莱钢集团五星级酒店等一批旅游大项目已经进驻旅游区,五星级酒店、高尔夫、水上运动、民俗文化长廊、生态示范观光农业等的规划,可以说,随着大型项目的完善,这里将是济南市的后花园,莱芜市的前门厅,也是唯一的一处有资格,有机会成为济南中央别墅区的风水宝地.二、项目宗地分析项目地处莱芜雪野湖风景区通天河北畔,从济南走高速行程约40公里,距莱城约25公里,东与淄博毗邻,西与泰安接壤,交通便利,高速收费往返40元；项目周边着名景点有通天河寨山文昌公园、房干生态旅游区、华山国家森林公园、黑龙潭旅游区等.项目距莱城约25公里,距莱钢与济南距离相当.三、项目SWOT分析1.项目优势●项目地处风景区内,周边风景区众多；●本项目启动较晚,有利于吸取其他项目失败点,借鉴他项目之优势；●项目地势较高,背山面水,东西狭长,景观资源最大化,视野开阔,彰显尊贵；●项目成本较低；●雪野湖旅游景区配有高档休闲娱乐配套：高尔夫、五星酒店、民俗文化长廊、水上乐园、科技示范农业；●风景区内交通便利.2.项目劣势●距离济南市区较远；●走高速往返需要40元过路费；●500余户的拆迁户给项目进行带来负担.3.项目机会●景区内配套日臻完善和成熟；●莱芜市政府对雪野湖的大力宣传和支持；●国家政策支持旅游地产发展.4.项目威胁●09年及2010年济南城区以及近郊别墅类产品供应猛增,市场竞争激烈；●济南市居民近郊别墅消费观的转变；●景区内“东岸高尔夫别墅社区”、“左岸水都”、“北岸新镇”高端物业的出现以及山东高速今年在本区即将推出93套别墅,竞争进一步激烈.第三部分项目定位一、目标客户群核心定位1. 区域构成●核心消费群：济南私营企业家、集团企业高管、外企高管为主●辐射消费群：辐射周边县市莱芜、泰安、淄博等为主及外省投资者2. 客户群特征分析●从拥有地位到社会认可●从追逐名利到淡泊名利●从苛求地段到苛求环境●从空间功能到空间感受●从注重娱乐到注重交际●从追求物质到追求精神这部分客户群体,他们对居所的品质要求甚高,对住宅的各项功能也要求相当齐全,住宅的全方位品质要与自身的品味相符.3. 目标客户群抗性分析●项目周边较为荒凉,生活配套设施还不够成熟●济南本地居民对市中心高端物业的依赖心节●距离济南市中心较远,实际车程约在40-60分钟.二、产品定位综合济南高端市场状况以及本项宗地情况、周边环境、交通状况,本着竞争差异化、可实现利润最大化原则,本项目的产品定位为：1.总体业态：集排屋、独栋别墅和高级会所为一体的高端稀缺性产品.●产品类型及职业类型联排普通私营业主、政府公务员、具有高薪收入的管理人才、高校教师及投资者高级会所打造高档、完善的服务,提供最隐蔽的私人社交空间,使之成为令人向往的“贵族乐园”目标客户群分布情况2. 户型配比3. 价格定位在比较模型设计上,主要考虑景观因素本案主打自然资源优势与近郊高端代表性楼盘作比较、区位因素及配套设施三项因素.以本案为基准,设定为1,景观因素相应上浮±；同时,区位因素则考虑楼盘与济南市区的距离±.配套设施中海项目由于在南二环内,奥体中心旁,故上浮；按目前可比较代表性楼盘,别墅和排屋的成交均价,作出以下价格定位：4. 项目产品方案对比项目占地面积约221亩,按容积率计算,则总建面积约为63385㎡,可建别墅栋数约为120栋；按出让地价30万/亩计算,土地款为6630万元,楼面地价约为1046元/㎡.价格比重以小面积独栋别墅销售均价为参照标准,独栋别墅及排屋的价差为参照标准价格3860元/㎡的±10%.注：以上只是根据市场基本状况的预期估算三、总结鉴于济南市房地产别墅市场发展的良好态势,但市场尚未成熟,尤其是远郊以自然环境主打的别墅项目更为缺乏.随着市场的发展,高端客户群体对这一产品的需求相当大.在此契机下,本项目理应进一步锁定高素质、高品质人群,并赋予项目全新的建筑艺术和文化内涵,全面填补目前的市场奇缺性的空白.。
2019年济南综合体项目定位报告及营销策略 共119页
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
济南景区开发策划书3篇
济南景区开发策划书3篇篇一《济南景区开发策划书》一、项目背景济南，山东省省会，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴，是中国著名的历史文化名城之一。
然而，目前济南的景区开发还存在一些不足，如景区知名度不高、旅游产品单一等。
因此，我们需要对济南景区进行开发策划，提高景区的知名度和吸引力，促进旅游业的发展。
二、项目目标1. 提高济南景区的知名度和美誉度，使其成为国内外游客向往的旅游目的地。
2. 丰富景区的旅游产品，满足不同游客的需求。
3. 促进济南旅游业的发展，增加就业机会，提高当地居民的收入水平。
三、项目内容1. 景区规划对济南景区进行全面的规划，包括景区的功能分区、景观设计、旅游设施布局等。
突出济南的历史文化特色，打造具有独特魅力的景区。
2. 旅游产品开发开发多样化的旅游产品，如文化体验、生态旅游、休闲度假等。
举办各种主题活动，如文化节、音乐节、民俗活动等，丰富游客的体验。
3. 市场营销制定营销策略，加强景区的宣传推广。
利用互联网、社交媒体等渠道，提高景区的知名度。
与旅行社、酒店等合作，拓展客源市场。
4. 旅游服务提升加强景区的管理和服务，提高游客的满意度。
培训员工，提高服务质量。
提供多样化的旅游服务，如导游服务、餐饮服务、购物服务等。
四、项目实施1. 成立项目团队，负责项目的策划和实施。
2. 制定详细的项目计划，明确各项任务的时间节点和责任人。
3. 加强与相关部门和企业的合作，共同推进项目的实施。
4. 定期对项目进行评估和调整，确保项目的顺利进行。
五、项目预算1. 项目总投资[X]万元，包括景区规划、旅游产品开发、市场营销、旅游服务提升等方面的费用。
2. 资金来源主要包括政府投资、企业自筹、社会融资等。
六、项目效益预测1. 项目实施后，预计年接待游客数量将达到[X]万人次，旅游收入将达到[X]万元。
2. 项目将带动当地相关产业的发展，增加就业机会，促进地方经济的发展。
3. 项目将提升济南的知名度和美誉度，推动济南旅游业的发展。
济南万象新天酒店规划
济南万象新天酒店规划济南万象新天酒店是一座集住宿、休闲娱乐为一体的现代化酒店，计划建设总计326间客房，5个餐厅、2个多功能宴会厅以及室内游泳池、商务中心等商业功能区，力求将其打造成为高品质的旅游度假综合体。
一、项目建筑计划济南万象新天酒店的总体规模为22792平方米，共计建筑326间客房。
以“舒适精致、养生休闲、极致出行”为宗旨，结合济南文化和时尚营造浪漫舒适的住宿环境。
主建筑连续分区四层，其中一层为客房层，客房分布在四至五层楼，各房间空间宽敞，平面设计合理，内部设施配备高档，客房设 web 智能助手，可实现智能定位、智能管理等功能。
二层为餐厅层，此层共有5个餐厅，其中有高级宴会餐厅、大型中餐厅、西式餐厅、精品副食餐厅、小型甜品店5种餐厅；亦可容纳1200人就餐，覆盖中式、西式等多种佳肴；三层为多功能厅层，设有两个多功能厅，满足大型聚会、宴会、展会、酒会和会议等活动需求；四层为商业功能层，设有室内游泳池、商务中心、休闲娱乐及商务服务，让每位客人尽情享受恒乐完美时光。
二、服务承诺济南万象新天酒店全力打造一流服务标准，务求让客户满心满意，给客人带来极致宾客体验。
在服务细节方面，酒店提供24小时热情服务，满足客人的各类要求；提供穿梭机场接送服务，以及专业的婚宴安排服务，秉承“美味精致、风格全新”的服务理念，济南万象新天酒店期待为每一位客人提供专业、热情、周到的服务。
三、品牌设计济南万象新天酒店是以济南全新活力文化为主题，融入济南文化设计理念，具备舒适精致、养生休闲特色的现代化酒店，以及全面便捷的高品质商务服务。
酒店的外观设计独特，将西方的建筑风格与传统文化完美融合；室内装修以温暖淳朴。
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地上容积率
≤2.7
--
地下容积率
≤1.1
--
建筑密度
≤18%
--
绿地率
≥35%
--
停车率
≥80%
--
公共服务设施
需配建1）用地面积不 小于3.3公顷的45班九 年制学校；2）用地面 积不小于0.54公顷的 18班幼托；3）建筑面 积不小于2400平方米
的室内副食品市场
整体规划意向
A
B
D
E
刘智远路通往新东站 社区邻里商业 综合商业
中心12km，区位条件优越
会展中心
济南国际机场
23Km
中心城区
12Km
4Km
奥体会展行政中心
近程而不离城
【区域意向】城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染 企业，产业氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑
市三毛纺厂 济南铁厂
济南钢铁厂
王舍人镇
济炼
产业人口支撑
【交通条件】交通由区域性过境交通与市区内部过境交通组成，市 区通达性较好
➢项目界定及研判 ➢问题结构化分析 ➢市场机会点的挖掘和分析 ➢案例借鉴和分析 ➢项目整体发展战略 ➢项目整体定位 ➢物业发展建议
项目终稿提交
➢整体定位及发展战略 Байду номын сангаас整与修改
提交成果
➢《整体定位与物业发展建议 报告中期汇报稿》
➢《整体定位与物业发展建议 报告终稿》
报告整体结构
项目愿景与目标
PART1. 北区战略愿景及目标解析
王
舍
华
人
联
镇
超
中
市
学
• 商业：华联超市、苏宁电器， 环联商务酒店等
• 金融业：农行，建行，工行、 王舍人镇邮局等
• 医疗：济南市第三人民医院 • 学校：十八中、高新区试验 学校、四十一中、济钢二区幼
儿园
配套薄弱需升级
【地块指标及规划】——无明显强制限制条件，有较大的发挥空间
北区A、B地块技术指标
北区建设用地 275800 平方米
城市工业区
城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染企业，产业 氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑
大规模综合开发
项目属大规模综合开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必 须考虑大盘开发的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立 开发策略。
城市边缘 旧有工业区 无强势资源 大规模住宅开发项目
9年一贯制学校
社区会所 社区邻里商业 社区幼儿园
社区公园 公立小学 现有居住小区 Shopping mall 综合商业 五星级酒店
项目属性界定
区域中心城市 城市建成区边缘
济南市是山东省省会，凭借其独特的地理区位优势，在经济、资 源等方面对周边城市保持强大的吸引力
项目位于历城区，是城市未来发展方向之一，南侧为高新区。距 离市中心20分钟车程，距奥体会展行政中心5分钟车程，是典型的 城市核心边缘区，具极大发展潜力。
规划路网的基本框架为“五纵三横” “五纵”为贤文路、开源路、刘志远路、山塑路、 济钢东路；“三横”为白菜路、陈家-杨南路、工 业北路，整体路网呈方格网状结构。
20分钟车程
5分钟车程
区域性过境通道 市区内部过境通道
便利交通条件
【区域配套】片区城市基础配套齐备，档次较低，多集中于王舍人 镇，区位配套需要完善升级
✓ 户型方正； ✓ 全明通透； ✓ 布局合理； ✓ 尺度适宜；
价值点四：新东站带来的区域升值
石家庄
【南区运营现状分析】：但在开发中未能实现大盘的持续运营， 价值具备挖掘空间，营销展示以及价值传递须进一步梳理
产品线客群涵盖面较窄
配套开发与住宅结合度弱
东站价值对购房者吸引力弱
• 在产品形式上，吸引了大量的 区域客户，但未为吸引城市外溢 客户的充分条件；
城市及市场发展分析
PART2. 基于城市发展的区域价值解析 PART3. 房地产市场发展分析 PART4. 竞争关系研究 PART5.客户需求分析与策略选择
成功案例借鉴
PART6. 同类项目操作经验借鉴
可持续发展建议
PART7. 项目整体定位及发展策略 PART8.项目整体物业发展建议
项目开发收益分析
• 北区受到容积率限制，依靠产 品形式作为核心价值点难以实现。
• 一期开发展示弱，体验式营销 未到位；
• 配套对社区的增值作用不明显。
• 受现状影响，客户感知生态价 值较弱；
• 外溢客户区域抗性较大。
项目一期客户来源区域分析
恒大·名都项目现场实景园林
3 【项目区位】处于城市建成区边缘，距离机场23km，距城
PART9. 基于定位下的财务模拟分析
方向
机会
经验 落地 收益
方向。
北区战略愿景及目标解析——
一
项目愿景与目标
本项目承担企业战略 南区运营现状分析 北区项目属性界定 北区发展目标解析
1
写在北区项目报告前
北区项目开发关乎济南天鸿万象新天整体开发成败， 决定企业在济南地产行业的影响力乃至企业品牌巩固； 北区项目作用举足轻重，沿承南区发展理念，铺垫后
4 开发目标解析
➢天鸿万象新天的提升之 作
➢项目规模较大，占地 400亩，正在进行周边 5000亩规划
➢地块周边有规划和交通利 好
➢容积率2.7，无明显限制 条件
首要目标——速度
实现项目快速销售是项目的核心 目标——进入市场排名前列
核心目标——品牌
通过项目的成功打造，进一步提升 公司的品牌形象
开发目标：实现项目快速销售和企业品牌的提升。
【开发目标解析】
快速回现为第一目标，重塑项目价值，实现北区的中高端定位，从而树立 企业品牌
销售目标： 每 年 15 万 平 米 以 上 的 消 化 量 ， 超 越 市 场 平 台水平
品牌目标： 通过北部片区的重新定位实现项目的品牌突 破，树立天鸿在济南的市场影响力
结合项目自身特点，从城市背景和市场环境出发，寻找项目机 会，合理确定项目的开发策略和开发模式是项目成功关键
开启济南都市生态人文新篇章
——济南万象新天项目北区整体定位
2
本项目计划进度安排
时间进度
2010/9/10
2010/10/15
2010/11/15
2010/11/25
阶段划分 工作内容
35个日历天 前期市场调研阶段
30个日历天 中期沟通
➢项目地块查勘 ➢区域宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢政府人员访谈 ➢专业人士访谈 ➢消费者访谈(400份深访 问卷)
续开发成功，承担“承前启后”企业发展战略， 挖掘项目核心能力，选择最佳的开发策略、强势立
势一战成名，确定在济南东部地产 开发行业的话语权！
2 【南区运营现状分析】：南区在产品形式、社区配套以及户型
上具备一定的优势，已经具备了较好的市场口碑及影响力
价值点一：稀缺多层
价值点二：户型均好性高
价值点三：规模大盘，配套齐全