济南万象新天生态人文项目北区整体定位报告_137p_前期策划

王
舍
华
人
联
镇
超
中
市
学
• 商业：华联超市、苏宁电器， 环联商务酒店等
• 金融业：农行，建行，工行、 王舍人镇邮局等
• 医疗：济南市第三人民医院 • Biblioteka Baidu校：十八中、高新区试验 学校、四十一中、济钢二区幼
儿园
配套薄弱需升级
【地块指标及规划】——无明显强制限制条件，有较大的发挥空间
北区A、B地块技术指标
北区建设用地 275800 平方米
✓ 户型方正； ✓ 全明通透； ✓ 布局合理； ✓ 尺度适宜；
价值点四：新东站带来的区域升值
石家庄
【南区运营现状分析】：但在开发中未能实现大盘的持续运营， 价值具备挖掘空间，营销展示以及价值传递须进一步梳理
产品线客群涵盖面较窄
配套开发与住宅结合度弱
东站价值对购房者吸引力弱
• 在产品形式上，吸引了大量的 区域客户，但未为吸引城市外溢 客户的充分条件；
PART9. 基于定位下的财务模拟分析
方向
机会
经验 落地 收益
方向。
北区战略愿景及目标解析——
一
项目愿景与目标
本项目承担企业战略 南区运营现状分析 北区项目属性界定 北区发展目标解析
1
写在北区项目报告前
北区项目开发关乎济南天鸿万象新天整体开发成败， 决定企业在济南地产行业的影响力乃至企业品牌巩固； 北区项目作用举足轻重，沿承南区发展理念，铺垫后
续开发成功，承担“承前启后”企业发展战略， 挖掘项目核心能力，选择最佳的开发策略、强势立
势一战成名，确定在济南东部地产 开发行业的话语权！
2 【南区运营现状分析】：南区在产品形式、社区配套以及户型
上具备一定的优势，已经具备了较好的市场口碑及影响力
价值点一：稀缺多层
价值点二：户型均好性高
价值点三：规模大盘，配套齐全
• 北区受到容积率限制，依靠产 品形式作为核心价值点难以实现。
• 一期开发展示弱，体验式营销 未到位；
• 配套对社区的增值作用不明显。
• 受现状影响，客户感知生态价 值较弱；
• 外溢客户区域抗性较大。
项目一期客户来源区域分析
恒大·名都项目现场实景园林
3 【项目区位】处于城市建成区边缘，距离机场23km，距城
中心12km，区位条件优越
会展中心
济南国际机场
23Km
中心城区
12Km
4Km
奥体会展行政中心
近程而不离城
【区域意向】城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染 企业，产业氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑
市三毛纺厂 济南铁厂
济南钢铁厂
王舍人镇
济炼
产业人口支撑
【交通条件】交通由区域性过境交通与市区内部过境交通组成，市 区通达性较好
城市及市场发展分析
PART2. 基于城市发展的区域价值解析 PART3. 房地产市场发展分析 PART4. 竞争关系研究 PART5.客户需求分析与策略选择
成功案例借鉴
PART6. 同类项目操作经验借鉴
可持续发展建议
PART7. 项目整体定位及发展策略 PART8.项目整体物业发展建议
项目开发收益分析
地上容积率
≤2.7
--
地下容积率
≤1.1
--
建筑密度
≤18%
--
绿地率
≥35%
--
停车率
≥80%
--
公共服务设施
需配建1）用地面积不 小于3.3公顷的45班九 年制学校；2）用地面 积不小于0.54公顷的 18班幼托；3）建筑面 积不小于2400平方米
的室内副食品市场
整体规划意向
A
B
D
E
刘智远路通往新东站 社区邻里商业 综合商业
【开发目标解析】
快速回现为第一目标，重塑项目价值，实现北区的中高端定位，从而树立 企业品牌
销售目标： 每 年 15 万 平 米 以 上 的 消 化 量 ， 超 越 市 场 平 台水平
品牌目标： 通过北部片区的重新定位实现项目的品牌突 破，树立天鸿在济南的市场影响力
结合项目自身特点，从城市背景和市场环境出发，寻找项目机 会，合理确定项目的开发策略和开发模式是项目成功关键
4 开发目标解析
➢天鸿万象新天的提升之 作
➢项目规模较大，占地 400亩，正在进行周边 5000亩规划
➢地块周边有规划和交通利 好
➢容积率2.7，无明显限制 条件
首要目标——速度
实现项目快速销售是项目的核心 目标——进入市场排名前列
核心目标——品牌
通过项目的成功打造，进一步提升 公司的品牌形象
开发目标：实现项目快速销售和企业品牌的提升。
开启济南都市生态人文新篇章
——济南万象新天项目北区整体定位
2
本项目计划进度安排
时间进度
2010/9/10
2010/10/15
2010/11/15
2010/11/25
阶段划分 工作内容
35个日历天 前期市场调研阶段
30个日历天 中期沟通
➢项目地块查勘 ➢区域宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢政府人员访谈 ➢专业人士访谈 ➢消费者访谈(400份深访 问卷)
9年一贯制学校
社区会所 社区邻里商业 社区幼儿园
社区公园 公立小学 现有居住小区 Shopping mall 综合商业 五星级酒店
项目属性界定
区域中心城市 城市建成区边缘
济南市是山东省省会，凭借其独特的地理区位优势，在经济、资 源等方面对周边城市保持强大的吸引力
项目位于历城区，是城市未来发展方向之一，南侧为高新区。距 离市中心20分钟车程，距奥体会展行政中心5分钟车程，是典型的 城市核心边缘区，具极大发展潜力。
城市工业区
城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染企业，产业 氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑
大规模综合开发
项目属大规模综合开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必 须考虑大盘开发的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立 开发策略。
城市边缘 旧有工业区 无强势资源 大规模住宅开发项目
规划路网的基本框架为“五纵三横” “五纵”为贤文路、开源路、刘志远路、山塑路、 济钢东路；“三横”为白菜路、陈家-杨南路、工 业北路，整体路网呈方格网状结构。
20分钟车程
5分钟车程
区域性过境通道 市区内部过境通道
便利交通条件
【区域配套】片区城市基础配套齐备，档次较低，多集中于王舍人 镇，区位配套需要完善升级
➢项目界定及研判 ➢问题结构化分析 ➢市场机会点的挖掘和分析 ➢案例借鉴和分析 ➢项目整体发展战略 ➢项目整体定位 ➢物业发展建议
项目终稿提交
➢整体定位及发展战略 调整与修改
提交成果
➢《整体定位与物业发展建议 报告中期汇报稿》
➢《整体定位与物业发展建议 报告终稿》
报告整体结构
项目愿景与目标
PART1. 北区战略愿景及目标解析