昆明学府路区域市场调研报告

昆明学府路区域市场调研报告
一：昆明市宏观背景
1、昆明地理优势1
昆明是亚洲的地理中心，是云南面向西南开放桥头堡的唯一区域性中心都市。

（图1）：昆明宏观进展地理优势1
2、昆明地理优势2
昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；都市化进展进程明显，
都市建设处于快速进展时期。

（图2）昆明宏观进展地理优势2
东南亚、南亚经济圈
昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用。

放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外开放门户都市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来都市及都市商业进展的强大机遇;
3、昆明战略定位
省会都市、区域国际化都市、知名旅游都市，中国以后面向东南亚和南亚的“桥头堡”。

•昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，全国第四个“国家门户”级的枢纽机场；
•昆明新机场战略定位为：中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场，对国家
•西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义；
（图3）昆明上水国际机场
4、昆明——行政版图
辖区14个。

昆明共辖6个区、7个县、代管安静一市，另管辖3个国家级开发区。

面积：昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里（其中主城区290平方公里，呈贡新区40平方公里）。

（图4）昆明行政区域图
4.1、昆明行政区域——各城镇进展体系架构
（表1）昆明城镇进展体系架构
5、昆明——都市进展规划
昆明都市格局——都市进展将要紧围绕滇池，进行环滇池“一湖四片”，“一湖四环”。

（图5）清末-2007年，同心圆进展模式（图6）新昆明进展模式
5.1、都市进展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心都市定位奠定进展基础昆明都市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。

加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）进展格局；
中心区新增190平方公里核心昆明=主城＋呈贡新区＋空港经济区；
（图7）现代新昆明都市体系（图8）都市规划区范围
图
5.2、从“一湖四片”扩大到“一主五辅”，都市规模进一步放大，空间布局更加合理，组团化，区域化进展趋势更加明显
以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明都市规划区；
由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区；
（图9）现代新昆明都市体系1
（图10）现代新昆明都市体系2
6、昆明以后进展
国际知名旅游都市、区域中心、国际化大都市
减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力，昆明正在以多中心、单核心的规划路线向周边进展，通过在多个远郊片区做大体量商
业的方式，来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能；
从卫星城建设的角度来看，它的进展正是依托其区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片
区的发
展；
由昆明、玉溪、曲靖组成大的都市圈，扩大都市进展范围；都市郊区的进展就满足了三个需求：都市产业转移的需求、高房
价下置业的需求和资源性开发建设的需求；
都市定位加快都市职能片区化趋势，但从功能看，主城区将接着承载和连续现代都市服务产业的核心价值，主城区商业商务中心的地位不改变。

（图11）现代新昆明都
市定位
7、轨道交通
轨道交通在改善都市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变都市商业的进展模式，以此推动都市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流。

从目前轻轨的规划情况来看，通过都市轻轨能够完全实现南
北方向和东西方向的交通贯联，特不对南北方向的交通便捷性的
改进力度最大；据规划，以后1小时都市圈的范围内，能够由昆
明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；1号线线路起于主城
核心区，到达呈贡南部大学城，是连接主城与呈贡新区，支持和
促进呈贡新区建设的进展轴线；
（表2）昆明市中心城人口规划与轻轨运力关系（图12）轻轨建设分期
远景都市规模昆明市中心城
人口规模（万人）468
规划线网线路长度（km) 功能层次高峰小时断面客流
（万人次/h)
系统规模
1号线34 差不多骨架
线
3.79 大运量地铁
2号线22.4 差不多骨架
线
3.26
大运量地铁
3号线19.1 差不多骨架
线
2.22 中运量轻轨
4号线42.9 内部填充线 2.07 中运量轻轨
5号线17.6 内部填充线 2.05 中运量轻轨
机场线26.6 内部填充线0.59 中低运量轻轨
合计162.6 ——
7.1、昆明都市交通布局与项目关系
公路匹配度较高，轻轨略显不足。

项目区域轨道交通
（2016-2017年营运）轻轨4号线：距项目835米，白泥山站（莲花池附近）轻轨5号线：距项目570米。

（图13）昆明轨道交通及路网配置
二、昆明市房地产市场进展及趋势
1、昆明市区住宅类土地供应情况
昆明市主城区2010年至2012年上半年土地供应情况：
·2010年，昆明市主城区居住用地供应为47宗，总供应面积为2877亩，单宗土地平均供应为58.72亩；
·2011年，昆明市主城区居住用地供应为163宗，总供应面积为10473亩，单宗土地平均供应为64.25亩。