第七章 物业管理法律制度

第一节
物业管理概述
wk.baidu.com
• 二、物业管理的类型 • （一）委托服务型物业管理 指现代物业业主将自己物业委托专业机构进行管 理，是典型的物业管理方式。 按照内容又可分为：（1）管理为主的委托管理； （2）出租与管理服务并重的委托管理。 • （二）自主经营型物业管理 指物业业主不委托专业机构而由自己直接实施管 理，是传统的物业管理方式。 根据使用和经营方式分为：（1）自有自用型； （2）自有出租型。
第三节
• •
物业管理业务
一、物业接管验收 《物业管理条例》第二十八条 物业服务企业承 接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进 行查验。 • （二）物业资料的移交 • 《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接 验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下 列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、 设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣 工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护 保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业 使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将 上述资料移交给业主委员会。
• （二）物业服务企业 《条例》规定物业服务企业应当具有独立的法人 资格。
第二节
物业管理法律关 系
• （三）行政管理部门 《城市新建住宅小区物业管理办法》第三 条 房地产行政主管部门负责小区管理的归口 管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、 供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小 区所在地人民政府按职责分工，负责小区管 理中有关工作的监督与指导。 新增“街道办事处、乡镇人民政府”指导 业主成立业主大会
第二节
（四）有权制止违反规章制度的行为； （五）有权要求管委会协助管理； （六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公 司等）承担专项管理业务； （七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管 理经费。 2．义务 • 《物业管理条例》第四十六条 对物业管理区域 内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方 面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止， 并及时向有关行政管理部门报告。 [相关案例]
第二节
物业管理法律关 系
• （二）物业服务企业的权利义务 1．权利 《城市新建住宅小区物业管理办法》第八条 物 业服务公司的权利： （一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实 际情况，制定小区管理办法； （二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区 实施管理； （三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费 用；
第二节
物业管理法律关 系
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关 场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项 维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。
第七章 物业管理法律制度
第一节
物业管理概述
• 一、物业与物业管理 （一）物业 • 《广东省物业管理条例》第2条规定：本条例所 称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、 商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场 地。 物业由四部分组成：（1）供居住或非居住的建 筑物本体，包括建筑物自用部分和共用部位。（2） 配套附属设备。（3）配套公共设施。（4）建筑地 块。 物业管理一般以物业区域为单位进行。
第二节
•
物业管理法律关 系
《城市新建住宅小区物业管理办法》第九条物业 服务公司的义务： （一）履行物业管理合同，依法经营； （二）接受管委会和住宅小区内居民的监督； （三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并 经管委会认可； （四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管 部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 物业 管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领 取营业执照后，方可开业。 [相关案例]
第一节
物业管理概述
• “物业”与“房地产”的区别： 1．所指对象不同。 2．适用环节不同。 3．称谓领域不同。
第一节
物业管理概述
• （二）物业管理 • 《物业管理条例》第二条 本条例 所称物业管理，是指业主通过选聘物业 服务企业，由业主和物业服务企业按照 物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护物业管理区域内的环境卫生和 相关秩序的活动。
物业管理法律关 系
第二节
物业管理法律关系
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合 同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导 致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担 相应的法律责任。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管 理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业 服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关 行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有 关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩 序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 [相关案例]
第一节 • • • •
物业管理概述
三、物业管理的内容 （一）常规管理 （二）特约服务 （三）多种经营
•
物业管理法律关 系 一、物业管理法律关系概述
第二节
主要存在民事法律关系和行政法律关系 • 二、物业管理法律关系主体 • （一）业主、非业主使用人、开发商
1．业主 房地产开发商为第一业主；物业的购买人，即物业的所有 权人为各小业主。 2．非业主使用人——物业的承租人和其他实际使用物业 的人 3．开发商 开发商签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合 同的附件。
第二节
物业管理法律关 系
2、义务 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共 用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等 方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业 主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。
三、客体
第二节
物业管理法律关 系
• 四、内容 • （一）业主权利义务 1．权利 《物业管理条例》第六条 房屋的所有权人为业 主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服 务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理 的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约(原为“业主公 约”)、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权；