不动产估价(成本法)

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第四节
重新购建价格
一、重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的 第二、重新构建价格是客观的 第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价 格，未扣除折旧；
★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
㈡分部分项法
㈢工料测量法
㈣指数调整法
第五节
建筑物折旧
一、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上 的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损 失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价 值与其重新构建价格之间的差额。 实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面： ①物质折旧 ②功能折旧 ③经济折旧
第三节
成本法的基本公式
一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加
二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发 的土地。 公式： 新开发的土地价格=取得待开发土地的成 本 + 土地开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用+销售税费+开发利润
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年， 有效经过年数为8年。经调查测算，该建筑物 的重置价格为800万元。又知其中该建筑物的 墙、地面等修复费用为18万元；装修的重置价 格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年； 设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建 筑物的折旧总额。
某公司于5年前以出让的方式取得一宗面积为 2000平方米的40年使用权的土地，并于3年前 建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。 现时重新取得40年土地使用权的出让价格为 2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600 万元（建设期为2年，第一年投入40％，第二 年投入60％，可视为年中集中投入），管理费 用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费 为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面 等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格 为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格 为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为 零。试计算该房地产现时的价格。（土地资本 化率为8％）
第八节 现行房屋完损等级评定标准
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的项目完好、损坏程度来划 分的，分为5类： ①完好房 ②基本完好房 ③一般完好房 ④严重损坏房 ⑤危险房
房屋新旧程度的判定标准是： ①完好房：十、九、八成； ②基本完好房：七、六成； ③一般完好房：五、四成； ④严重损坏房及危险房：三成以下
㈢成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、 新旧程度等，确定建筑物的成新率，直 接求取建筑物的现值。
㈣折旧方法的综合运用 综合折旧法、分类折旧加总法、个别折 旧加总法
二、求取建筑物折旧应注意的事项 第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的 区别 第二，应注意土地使用年限对建筑物经济寿命 的影响 ①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 的 ②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 的
第七节
现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为： 1 、钢筋混凝土结构：生产用房 50 年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。
㈠年限法 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、 经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。 建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分 自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数 经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的 收入大于运营费用的持续年数。 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经 过年数。
㈡实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年 限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。 实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格 为2000元/m2，现值为284800元。该建筑物已 使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗 是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成 本、已使用折旧总额、折旧额和残值率 。
某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积 2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿 出让方式获得，使用年限为50年，当时的单价 为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝 土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的 建筑造价为每平方米建筑面积为800元。1999 年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使 用年限为50年的土地单价为1100元/平方米； 该类房屋的重置价格（含使用年限为50年的土 地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该 类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试 利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的 总价。
三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格 =土地取得成本 +土地开发 成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润
四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限
估算开发利润应掌握以下几点：
1 、开发利润是所得税前的，即开发利润 = 开发完成后 的房地产价值 -土地取得成本 - 开发成本 - 管理费用 - 投 资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利 润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是 个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产 开发项目所要求的相应平均利润来计算。
三、管理费用 四、投资利息 五、销售费用 销售费用是销售开发完成后的房地产所 需的费用
六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应 由开发商（卖方）交纳的税费。可分为 两类：
1、销售税金及附加
2、其他销售税费
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
第六节
现行商品房价格构成
一、商品住宅价格的构成 1、成本 2、利润 3、税金 4、地段差价
二、经济适用房价格的构成 1、征地和拆迁安置补偿费 2、勘察设计和前期工程费 3、建筑安装工程费 4、住宅小区基础设施建设费 5、管理费 6、贷款利息 7、税金 8、利润
三、农地征用费的构成 1、土地补偿费 2、安置补助费 3、地上附着物和青苗的补偿费 4、新菜地开发建设基金 5、耕地开垦费 6、征地占用税 7、征地管理费 8、政府规定的其他有关税费
产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替
代原理。
三、成本法适用的对象、条件和步骤 1 、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 ②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取计算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而 非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能 形成价格。
重置价格适用于一般建筑物和因年代久 远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术 和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建 造有困难的建筑物的估价。而重建价格 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 重置价格的出现是技术进步的必然结果， 同时也是“替代原理”的体现。
四、建筑物重新构建价格的求取方法 ㈠单位比较法
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老朽 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存
㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、设计更新、技 术进步等原因导致建筑物在功能方面的 相对残缺、落后或不适用所造成的价值 损失。 ㈢经济折旧，又称外部性折旧，是指建 筑物本身以外的各种不利因素所造成的 价值损失。
第五章
成本法
第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产 的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余 法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重 置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的 客观合理价格或价方角度看，成本法的理论依据是生
第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由7大项构成：
⑦⑥⑤④③②① 开销销投管开土 发售售资理发地 利税费利费成取 润费用息用本得 成
二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地 开发和房屋建设所需要的直接费用、税 金等。 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费