不动产估价(成本法)
不动产评估技术标准中的成本法应用问题研究
影 响较 大 。评定 过 程 中 可参 考 《 房屋 完 损 等 级 评 定 》 《 险 房 屋 鉴 定 标 、危
重 置 成 本 是 评 估 对 象 不 动 产 在
评 估基 准 日价 格 全新 状 况 下 的 价格 ，
准》 《 、工业 厂 房鉴 定 标 准》 《 和 民用建 筑 可 靠 性 鉴 定 标 准 》 等 定 性 分 类 标
｛ ＧＯＮＧ ＵＯ ＡＮ Ｉ ｌ Ｚ Ｙ ＪＵ
不动产评 术标准中 估技 的戚本 法应用 题研究 闻
●朱 允伟 赵 斯 昕／ 文
成 法 是 丕动 产 估 蝗 基 本立
法 之 一 ． 其 技 术 思 路 是 以 重 置 成 本
大化 ， 现行 技 术标 准 中均 未 明确 这 但 种说法 ， 使得 某 些情 况 下 成 本法 的评 估 结果 偏低 。 此 外 ，重置成 本 的概念具 有 内 向 性， 即独立 于外部 市场 环境 ， 而并未 考 虑 竞争 和供求 原则 ，相 当于采 用 了长
（ ） 筑 物 经 济 寿 命 年 限 如 何 一 建
确 定 。当评 估 对 象为 旧有建 筑 物 时 ， 采 用 成 本 法 进 行 评估 必 然 会 遇 到贬 值 计算 的问题 ， 于 实体 性 贬 值 计算 对
所 必 需 的条 件 为 年贬 值 额 和 已使 用
年 限 ， 贬值 额 则 可 通过 重 置 成 本 除 年 以 建筑 物 经济 寿 命 年 限来 确 定 。《 资 产 评估 准 则— — 不 动产 》 三 十 一条 第
期 市场 均衡假 设 ，即认 为不 动产评 估
结 果所适 用 的外部 市场环 境处 于均 衡 状 态 。但 实 际上不 动产市 场在 均衡 状 态周 围上下波 动 ，当处 于非 均衡 状 态
成本法
建 筑 物 耐 用 年 限 资 料
建 筑 物 新 旧 程 度 资 料
第三节 成本法的估价步骤
一、收集整理资料 二、估算重新建造价格
1、重新建造价格的概念
重新建造价格是假设在估价时点，重新取得、重新开发 或者重新建造与已有建筑物完全相同或具有同等效用的全 新建筑物所需的正常、必要的建造费和利税，即客观成本。
④ 宗地生熟度修正
⑤ 市场资料比较修正
第二节 成本法的基本公式
2. 适用于新建不动产的基本公式：
新建不动产价格＝购置土地成本＋建造建筑物成本
购置土地成本＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资 利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数 建造建筑物成本＝直接成本＋间接成本＋正常利润
说明：
1. 以上地价均为无限年期的地价，求取有限年期价格需修正！ 2. 直接成本包括人工费、材料费、部分先期支付的中介费。 3. 间接成本包括融资费用、主要的中介费、税费、不可预见费、 销售费用等。 4. 小区式的开发时，小区公共设施配套费用应分摊入成本中。
个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接
受的共同点必然是等于正常的、客观价格（包含正常的费用、 税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需
的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。
成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，有“依 据”。
但注意：
不动产的价格直接取决于效用，而非花费的成本。 在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而 非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才 能影响价格。
第二节 成本法的基本公式
3. 适用于旧不动产的基本公式
建筑物的现值＝建筑物重新建造成本－建筑物折旧额 已有房地价格＝土地的重新取得成本+建筑物的重新建 造成本－建筑物的折旧额 在上式中，必要时还应扣除由于建筑物的存在而导致的 土地价值减损。
不动产估价的几种方法
不动产估价的几种方法不动产估价是指对房地产、土地等不动产进行评估和估价，确定其市场价值的过程。
不动产估价的方法有多种，下面将介绍几种常用的方法。
一、比较市场法比较市场法是最常用的估价方法之一。
它通过对周边相似的不动产的成交价格进行比较，来确定待估价不动产的市场价值。
关键是选取合适的可比对象，即在地理位置、用途、土地面积、建筑年代等方面与待估价不动产相似的成交案例，并分析对比其价格差异。
二、收益法收益法主要适用于对商业不动产的估价。
它基于不动产的租金收入和未来的现金流量来估算其市场价值。
具体步骤包括确定租金收入、计算净操作收益和折现未来现金流量。
三、成本法成本法适用于新建不动产或重建不动产的估价。
它基于不动产的重建成本和折旧率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定重建成本、计算折旧率和调整为市场价值。
四、资本化收益法资本化收益法是一种综合利用多种估价方法的综合估价方法。
它基于不动产的收益和资本化率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定不动产的收益，选择合适的资本化率，计算资本化价值。
五、地价法地价法主要适用于土地的估价。
它基于土地的位置、用途和开发潜力等因素来估算其市场价值。
具体步骤包括确定土地的可用性和用途、研究土地市场价值和调整为市场价值。
六、量化回报法量化回报法是对商业不动产的估价方法之一。
它基于不动产的租金收入和回报率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定租金收入、计算回报率和调整为市场价值。
七、专家评估法专家评估法是依靠专家对不动产所在市场的经验和判断力进行估价。
专家评估法的优点是能够综合考虑各种影响因素，并提供专业意见。
但其结果可能会受到专家主观因素的影响，需要更多参考指标来确认。
总结来说，不动产估价的方法有比较市场法、收益法、成本法、资本化收益法、地价法、量化回报法和专家评估法等。
每种方法都有其适用范围和使用条件，具体的选择需要根据实际情况来确定。
《不动产估价》第五章：成本法
5.2.2 新建不动产估价的基本公式
新建不动产有两种情况：一是新建房地；二是新 建建筑物。 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：
新建房= 土地取 土地开 建筑物建 管理 投资 销售 销售 开发 ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 地价格 得成本 发成本 造成本 费用 利息 费用 税费 利润
在新建建筑物的情况下，成本法公式为
旧房地价格＝ 土地的 ＋ 建筑物的 －建筑物折旧 重新购建价格 重新购建价格
②在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格 ＝ 建筑物的重新购建价格 － 建筑 物折旧
5.3 建筑物的重新购建价格
5.3.1 重新购建价格的概念 5.3.2 建筑物重新购建价格的分类 5.3.3 建筑物重新购建价格的求取
V = C ×q
⑷实际观察法 实际观察法不以建筑物的耐用年限作为计算折 旧的标准，而是以建筑物的实际损耗程度为依 据，由估价人员亲自到现场，直接对建筑物作 物理、功能和经济折旧的观察，判断成新度， 以该成新度代替成新折扣法中以耐用年限、经 过年数确定的成新度，计算建筑物的现值。 除了耐用年限法，建筑物折旧的求取方法还有 市场提取法、分解法和混合法。
5.3.2 建筑物重新购建价格的分类
建筑物重新购建价格可分为：建筑物重置价格 和建筑物重建价格。
5.3.3 建筑物重新购建价格的求取
1 求取建筑物重新购建价格的思路 求取建筑物重新购建价格有以下两种思路： ①直接求取 ②间接求取
2 建筑物重新购建价格的求取方法 ⑴单位比较法 ⑵分部分项法 ⑶工料测量法 ⑷指数调整法
2 经济适用住房价格构成的有关规定 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利 润三部分构成。
5.5.2 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关 规定
不动产估价-6成本逼近法
×
土地取 开发 管理 销售 + + + 3.开发利润= ( 得成本 成本 费用 费用
×
土地取 开发 管理 得成本 + 成本 + 费用
×
投资 利润率
)
成本 利润率
部分典型企业主营业务营业利润率水平
公司名称 万科股份 2004 2005 2006 2007 2008 2009
25.75% 29.22% 28.47% 30.27% 28.15% 23.60%
第六章 成本法
二、重新购建价格
3、适用对象
重置价格
一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑 标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物
重建价格
有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有 特殊建筑风格的建筑物等 ★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法
（3）.工料测量法
工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、 建筑构配件、建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的 建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数， 再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备 的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建 筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加， 来求取建筑物重新购建价格的方法。
房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 （二）估价类型
1、新开发土地；2、新开发房地产；3、有折旧的房地产
第六章 成本法
五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格
估算折旧
成本法在不同房地产评估的应用解析
成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。
在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。
关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。
在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。
需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。
（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。
（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。
这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。
房地产估价方法成本法
房地产估价方法成本法房地产估价方法-成本法房地产估价是指对不动产进行评估和估价的过程。
在房地产市场中，一个准确的估价对于买方、卖方和金融机构都具有重要意义。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
成本法是通过计算房地产建筑物重建成本来确定其市场价值的一种方法。
该方法基于一个基本的假设，即购买一块土地，并在其上重新建造一座与估价资产具有类似特征和功能的建筑物所需的成本等于其市场价值。
成本法的一大优势是它可以提供一个相对稳定的基准值，特别适用于新建筑物或者没有可比销售数据的特殊物业。
不过，成本法也存在一些局限性。
首先，这种方法无法考虑到市场需求和供应的影响，因此在估价市值时可能存在偏差。
第二，成本法仅适用于根据物理属性而不是收益创造价值的物业。
在实际应用成本法时，估价师需要考虑众多因素。
首先是土地价值。
虽然土地在成本法中被视为已经拥有的，但是对于建筑物的现行价值，是取决于其建立在的土地的地理位置和潜力的。
同样，建筑物的使用年限和折旧值也需要被考虑进去。
建筑物折旧值是指建筑物预计剩余使用期的相对价值损耗。
以及建筑物的维修成本，即在建筑物使用寿命内维持其正常功能所需的费用。
另外一个重要因素是工程建造成本，包括材料成本、建筑劳动力成本和工程管理费用等。
在计算成本时，还需要考虑建筑物类型和品质等。
同样的建筑类型在不同地区、不同建筑质量等因素的影响下，其价格也会有所不同。
此外，成本法还需考虑一些额外因素，如法律规定的安全要求、环境影响评估、建设许可证的费用和时间等。
这些额外费用和限制可对估价造成重要影响。
虽然成本法是一种常用的房地产估价方法，但在实际应用中估价师需要明确该方法的局限性，并结合其他方法进行交叉验证，以提高估价的准确性。
同时，随着房地产市场的不断演变和新的估价技术的出现，对房地产估价师的技能和专业知识也提出了更高的要求。
总之，成本法是一种可靠的房地产估价方法，通过计算重建成本来确定市场价值。
适用于房地合估模式下的成本法
第21讲适用于房地合估模式下的成本法（四）适用于房地合估模式下的成本法1.确定重置成本房地合估模式下成本法评估的基本公式为：不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产：【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。
【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。
（1）土地取得成本。
土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。
（2）开发成本。
开发成本主要由五个方面构成：①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。
②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。
③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。
④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。
而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。
⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。
（3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。
不动产估价方法之成本法
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益
第六章 成本法 Cost Approach
【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。
房地产评估师行业的不动产估价与保险评估方法与实践案例
房地产评估师行业的不动产估价与保险评估方法与实践案例房地产评估师在房地产行业中扮演着重要的角色，他们的职责之一是进行不动产估价与保险评估。
本文将探讨不动产估价与保险评估的方法，并通过实践案例来说明其在房地产评估师行业中的应用。
一、不动产估价方法1. 直接比较法直接比较法是基于市场数据对不动产进行估值的方法。
房地产评估师会收集并分析相似不动产的市场交易数据，然后根据比较不动产之间的差异，确定目标不动产的价值。
这种方法常用于住宅估价，因为住宅市场上存在大量可比较的交易数据。
2. 收益法收益法是基于不动产预期收入来进行估值的方法。
房地产评估师会分析不动产的租金收入、支出以及未来潜在收入增长等因素，然后计算出不动产的净收益。
通过将净收益与适当的资本化率相除，得出不动产的价值。
3. 成本法成本法是基于不动产重建成本来进行估值的方法。
房地产评估师会考虑不动产的土地价值、建筑物重建成本以及折旧值等因素，然后计算出不动产的价值。
这种方法常用于特殊用途不动产，如工业建筑或公用设施。
二、保险评估方法1. 保险价值法保险价值法是根据不动产的重建成本来确定其保险价值的方法。
房地产评估师会考虑重建成本、建筑物折旧以及附属设施等因素，然后计算出不动产的保险价值。
这种方法可以确保在不动产受损或毁灭时，保险能够全额赔偿。
2. 补偿价值法补偿价值法是根据不动产的市场价值来确定其保险价值的方法。
房地产评估师会参考市场数据和不动产的使用状况等因素，然后计算出不动产的保险价值。
这种方法适用于市场价值波动大的不动产。
三、实践案例以某商业大厦为例，房地产评估师需要进行不动产估价与保险评估。
他们通过直接比较法，收集并分析了相似商业大厦的市场交易数据，确定了目标大厦的价值。
同时，通过收益法，他们分析了大厦的租金收入、支出以及未来潜在收入增长等因素，计算出了大厦的净收益，并根据资本化率推算出了其价值。
在保险评估方面，房地产评估师考虑了大厦的重建成本、建筑物的折旧以及附属设施等因素，计算出了大厦的保险价值，以确保在不可预测的灾害事件中，保险能够全额赔偿。
房地产估价报告——成本法
房地产估价报告——成本法
成本法，又称建筑物报废价法，是按照在当前市场条件下报废估计的对象物的重新建造价格来估价的一种方法。
这种方法考虑了房地产价值的实际成本，着重强调了建筑物的原材料、施工和相关费用，也考虑了劳动力、工具、交通等费用。
在这种估价方法中，估计者根据报废估计的原则，将在报废物品的价值上，扣除各种折旧和残值，以计算出物价折旧之后的价值。
房地产估价报告中，成本法主要包括以下几个方面：
（1）评估地块的价值，即在其上建造报废估计的新建筑物的费用；
（2）计算建筑物的价值，即其报废估计的新建费用，减去折旧和残值；
（3）计算配套设施的价值，如停车场、围墙等；
（4）计算装修工程的价值；
（5）计算其他因素，如税费、公共设施费用等。
最后，根据所有因素的加总得出房地产估价报告中成本法的结果。
不动产估价——精选推荐
不动产估价一、市场比较法1、市场比较法：指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（近期即两年内，类似房地产需要3到10个交易实例）2、利用市场比较法求取的房地产价格称为比准价格。
3、类似房地产：与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
4、市场比较法以替代原理为依据。
5、市场比较法，前提条件是：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
①有足够数量的比较案例（案例数量应在3-10个之间）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。
5、比较法估价步骤为：a收集交易实例；b选取可比实例；c建立价格可比基础；d进行交易情况修正；e进行交易日期修正；f进行区域因素修正；g进行个别因素修正；h求出比准价格；7、可比实例应符合以下要求：a是估价对象的类似房地产b成交日期与估价时点相近，小于1年c成交价格为正常价格或修正为正常价格8、交易情况修正：指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
9、造成价格偏差的原因：a急于出售或急于购买的交易。
b有利害关系人之间的交易。
c交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
d交易税费非正常负担的交易。
e交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
f特殊交易方式的交易。
g相邻房地产的合并交易。
h受债权债务关系影响的交易。
10、计算：交易税费非正常负担的交易①正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格②正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格11、交易情况修正公式：可比实例成交价格x交易情况修正系数（1/(1+ -s%)=正常价格S%:可比实例成交价格比其正常市场高低的百分率。
当可比实例成交价格比起正常市场价格高则+s%,低-s%。
不动产估价的几种方法
不动产估价的几种方法不动产估价是指对房地产进行评估，以确定其市场价值。
在房地产交易中，不动产估价是非常重要的一环，它直接影响到房屋的买卖价格。
不动产估价的方法有很多种，下面将按照类别进行介绍。
一、市场比较法市场比较法是不动产估价中最常用的方法之一。
它是通过对同一地区、同一类型的房屋进行比较，来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是简单易行，能够反映市场的实际情况。
但是，它也存在一些缺点，比如说，市场上同类型的房屋并不完全相同，有些房屋可能存在差异，这就会影响到估价的准确性。
二、收益法收益法是一种以房屋的收益为基础来进行估价的方法。
它是通过计算房屋的租金收益和未来的增值空间来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够反映房屋的实际收益情况，但是也存在一些缺点，比如说，它需要对未来的市场情况进行预测，这就需要对市场有一定的了解和预判能力。
三、成本法成本法是一种以房屋的建造成本为基础来进行估价的方法。
它是通过计算房屋的建造成本和折旧费用来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够反映房屋的实际建造成本，但是也存在一些缺点，比如说，它无法反映市场的实际情况，也无法反映房屋的实际收益情况。
四、综合法综合法是一种将市场比较法、收益法和成本法综合起来进行估价的方法。
它是通过对不同方法的综合分析来确定房屋的市场价值。
这种方法的优点是能够综合反映房屋的实际情况，但是也存在一些缺点，比如说，它需要对不同方法进行权衡和分析，需要对市场有一定的了解和预判能力。
总之，不动产估价是一项非常重要的工作，它直接影响到房屋的买卖价格。
在进行不动产估价时，需要根据实际情况选择合适的方法，进行准确的估价。
不动产评估与估价技巧
收集相关法律法规、市场交易数据、历史评估报告等资料。
确定评估价格类型及评估方法
价格类型
明确评估目的所对应的价值类型，如市场价值、投资价值等。
评估方法
根据实际情况选择适当的评估方法，如比较法、收益法、成本法等。
评定估算与撰写评估报告
要点一
评定估算
依据所选择的评估方法和收集的资料进行价值估算。
根据重置成本法，该厂房评估价值为200万元；根据收益 法，评估价值为180万元。综合两种方法，最终评估价值 为190万元。
THANKS
感谢观看
适用于尚未开发或正在开发 的不动产，如待建土地、在
建工程等。
预测未来开发价值和成本时 要考虑市场需求、政策法规 、技术进步等因素的影响， 同时选择合适的折现率以保
证评估结果的准确性。
03
不动产评估的影响因素
区域因素
区域位置
不动产所处的地理位置对评估价 值具有重要影响，包括城市、区 域发展水平、交通便利性等。
性。
注意事项
适用于有稳定收益的不动产，如商业用房、出租公寓 等。
成本法
总结词
通过估算重新建造类似不动产所需成本来评估其 价值。
适用范围
适用于新开发建设的不动产或需要重新装修的不 动产。
详细描述
成本法基于生产费用价值论，通过估算重新建造 类似不动产所需的土地成本、建筑成本、装修成 本等，并加上一定的利润和税费，从而得出不动 产的价值。
根据市场比较法，该商铺评估价值为 80万元；根据收益法，评估价值为70 万元。综合两种方法，最终评估价值 为75万元。
工业类不动产估2000平方米，钢结构结 构。
估价方法
采用重置成本法和收益法进行评估，考虑厂房的建筑成本 、土地成本、未来收益等因素。
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。
房地产估价的方法
房地产估价的方法房地产估价是指根据一定的评估方法和原理，对不动产进行评估从而确定其市场价值或者其他特定价值（例如租金价值、抵押价值等）。
房地产估价方法主要包括比较法、资本化收益法和成本法等。
下面将详细介绍这些方法及其应用。
一、比较法比较法是房地产估价中最常用的方法之一，主要将被估价房产与市场上类似的已售出或悬垂在市场上的房产进行比较。
通过比较房地产的各项特征，如地理位置、建筑面积、楼层高低、配置设施等，来确定合适的估价水平。
该方法有以下几个步骤：1. 收集市场上同类型房产的交易信息，包括售价、房产特征、交易日期等。
2. 对交易信息进行整理分析，筛选出与被估价房产相似特征的房产。
3. 对筛选出的房产进行价格调整，考虑其与被估价房产之间的差异。
例如，被估价房产与已售房屋的面积差异、地理位置差异等。
4. 通过与市场上的房产的价格相比较，得出被估价房产的市场价值。
比较法的优点是直观、易于理解，并且可以利用市场上实际交易信息进行估价。
但是也存在一定的局限性，例如市场上房产信息的稀缺性、特殊性等可能影响估价准确性。
二、资本化收益法资本化收益法是一种根据房地产产生的预期经济收益来决定其价值的方法。
此方法适用于投资房地产的估价，特别是对商业用途的房产。
该方法有以下几个步骤：1. 预测房地产未来一段时间的收益情况，包括租金收益、经营成本和未来的市场租金增长率等。
2. 根据收益情况计算出净现值和资本化率。
资本化率可以通过市场调研或者类似房产的资产交易信息确定。
3. 根据净现值和资本化率计算出房地产的市场价值。
资本化收益法的优点是其综合考虑了投资回报率和风险等因素，适用于商业用途的房产估价。
但是其缺点是对未来收益的预测有一定的不确定性，在数据收集和分析过程中可能出现错误。
三、成本法成本法是根据房地产的成本进行估价的方法。
该方法适用于新建或重建的房产，主要考虑房地产的建造成本和折旧费用。
该方法有以下几个步骤：1. 计算房地产的建造成本，包括土地费用、建筑材料费用、人工费用等。
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主要网站：
中国房地产估价师协会： / 估价师咨询网：/ 中国土地估价师协会： /default.aspx 中华人民建设部：/ 建设部住宅与房地产信息中心： / 山东省建设厅执业资格注册中心： /
第四节
重新购建价格
一、重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的 第二、重新构建价格是客观的 第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价 格，未扣除折旧；
★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
㈡分部分项法
㈢工料测量法
㈣指数调整法
第五节
建筑物折旧
一、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上 的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损 失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价 值与其重新构建价格之间的差额。 实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面： ①物质折旧 ②功能折旧 ③经济折旧
第三节
成本法的基本公式
一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加
二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发 的土地。 公式： 新开发的土地价格=取得待开发土地的成 本 + 土地开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用+销售税费+开发利润
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年， 有效经过年数为8年。经调查测算，该建筑物 的重置价格为800万元。又知其中该建筑物的 墙、地面等修复费用为18万元；装修的重置价 格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年； 设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建 筑物的折旧总额。
某公司于5年前以出让的方式取得一宗面积为 2000平方米的40年使用权的土地，并于3年前 建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。 现时重新取得40年土地使用权的出让价格为 2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600 万元（建设期为2年，第一年投入40％，第二 年投入60％，可视为年中集中投入），管理费 用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费 为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面 等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格 为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格 为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为 零。试计算该房地产现时的价格。（土地资本 化率为8％）
第八节 现行房屋完损等级评定标准
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的项目完好、损坏程度来划 分的，分为5类： ①完好房 ②基本完好房 ③一般完好房 ④严重损坏房 ⑤危险房
房屋新旧程度的判定标准是： ①完好房：十、九、八成； ②基本完好房：七、六成； ③一般完好房：五、四成； ④严重损坏房及危险房：三成以下
㈢成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、 新旧程度等，确定建筑物的成新率，直 接求取建筑物的现值。
㈣折旧方法的综合运用 综合折旧法、分类折旧加总法、个别折 旧加总法
二、求取建筑物折旧应注意的事项 第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的 区别 第二，应注意土地使用年限对建筑物经济寿命 的影响 ①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 的 ②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 的
第七节
现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为： 1 、钢筋混凝土结构：生产用房 50 年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。
㈠年限法 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、 经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。 建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分 自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数 经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的 收入大于运营费用的持续年数。 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经 过年数。
㈡实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年 限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。 实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格 为2000元/m2，现值为284800元。该建筑物已 使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗 是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成 本、已使用折旧总额、折旧额和残值率 。
某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积 2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿 出让方式获得，使用年限为50年，当时的单价 为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝 土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的 建筑造价为每平方米建筑面积为800元。1999 年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使 用年限为50年的土地单价为1100元/平方米； 该类房屋的重置价格（含使用年限为50年的土 地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该 类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试 利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的 总价。
三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格 =土地取得成本 +土地开发 成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润
四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限
估算开发利润应掌握以下几点：
1 、开发利润是所得税前的，即开发利润 = 开发完成后 的房地产价值 -土地取得成本 - 开发成本 - 管理费用 - 投 资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利 润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是 个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产 开发项目所要求的相应平均利润来计算。
三、管理费用 四、投资利息 五、销售费用 销售费用是销售开发完成后的房地产所 需的费用
六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应 由开发商（卖方）交纳的税费。可分为 两类：
1、销售税金及附加
2、其他销售税费
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
第六节
现行商品房价格构成
一、商品住宅价格的构成 1、成本 2、利润 3、税金 4、地段差价
二、经济适用房价格的构成 1、征地和拆迁安置补偿费 2、勘察设计和前期工程费 3、建筑安装工程费 4、住宅小区基础设施建设费 5、管理费 6、贷款利息 7、税金 8、利润
三、农地征用费的构成 1、土地补偿费 2、安置补助费 3、地上附着物和青苗的补偿费 4、新菜地开发建设基金 5、耕地开垦费 6、征地占用税 7、征地管理费 8、政府规定的其他有关税费
产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替
代原理。
三、成本法适用的对象、条件和步骤 1 、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 ②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取计算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而 非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能 形成价格。
重置价格适用于一般建筑物和因年代久 远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术 和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建 造有困难的建筑物的估价。而重建价格 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 重置价格的出现是技术进步的必然结果， 同时也是“替代原理”的体现。
四、建筑物重新构建价格的求取方法 ㈠单位比较法
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老朽 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存
㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、设计更新、技 术进步等原因导致建筑物在功能方面的 相对残缺、落后或不适用所造成的价值 损失。 ㈢经济折旧，又称外部性折旧，是指建 筑物本身以外的各种不利因素所造成的 价值损失。
第五章
成本法
第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产 的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余 法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重 置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的 客观合理价格或价方角度看，成本法的理论依据是生
第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由7大项构成：
⑦⑥⑤④③②① 开销销投管开土 发售售资理发地 利税费利费成取 润费用息用本得 成