最新长租公寓行业发展研究报告
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金融机构 银行
房地产基金 资产管理公司
其他机构
公寓经营商
装修改造 家电家具 维修保洁 生活服务 信息平台 社交平台
经营管理收益 房间及服务
业主 租客
5
1.2.2 长租公寓行业参与主体
“近年来，随着政策利好
长租公寓以及需求的逐步释放， 多主体纷纷进军长租公寓市场。 大量专业租赁公司进入该领域， 如YOU+公寓、优客逸家等，房 企与地产中介服务机构也迅速加 入竞争。伴随着建行广东省分行 推出存房贷业务，银行也在加快 进入该领域的步伐，多供给主体
全国流动人口 2.44亿人
刚性需求人口 1.7亿人
流动人口 租房比例
72%
资料来源：深圳市房地产协会
北上广深10年人口净流入量（万人） 8
1.3.3 毕业大学生为主要需求群体
全国普通高校毕业生人数及增长速度
资料来源：教育部 前瞻产业研究院整理
大学生一毕业马上涌入租房浪潮
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军。由于近年来房价水涨船高，越来越多的大学生刚毕业
出来就加入租房群体，2018年预计毕业大学生达到820万人，住房租赁市场需求规模愈来愈大。
9
1.4 分散式长租公寓占比近八成
长租公寓因房源及经营方式不同，一般 分为集中式、分散式以及服务式公寓企业。 目前国内分散式长租公寓占比近八成。
2017年中国公寓市场分类目占比
资料来源：迈点 前瞻产业研究院整理
中国租赁市场规模及人口预测
12
2.1.2 一二线城市供需规模较大
城市
租赁人口 （万）
租赁折算住 宅（万间）
个人普租 （万间）
城中村 （万间）
分散式品牌 集中式品牌 机构化比 例
公寓（万间） 公寓（万间）
上海
951
528
448.7
39.1
30.0
10.3
7.6%
北京
862
479
242.3
187.4
45.0
房源获取 运营特点 物业性质 房源位置
现金流
管理成本
业态特点
服务 出租方式 盈利关键
点 市场定位
集中式长租公寓 VS 分散式长租公寓
集中式长租公寓
分散式长租公寓
通过收购、包租、与开放商合作、独 立开发等多种方式获取整栋物业
房源主要来自分散房东，通过签订长 期包租合同（3-5年）包租运营
重资产&轻资产
147.6
47.0
3.6
0.9
2.3%
杭州
236
157
103.6
39.4
12.0
2.4
9.2%
南京
212
141
124.1
7.9
7.0
全国重点十城租赁住房供给结构测算
2.3
6.6%
我国长租公寓品牌主要集 中在人口流动较大，房地 产发展较迅速的一二线城 市。
轻资产为主
商业、工业、集体土地性质
住宅为主
房源获取难度较高，一般位于相对偏 远的位置
前期资金投入较大
容易产生规模效应，后期的管理成本 较低
房源相对分散，产品层次相对丰富
前期资金投入相对较小，且可通过控 制租金支付频率来实现滚雪球式包租
规模较大时需要强大管理系统支持， 人力成本较高
标准化程度较高，公共空间较多
” 的格局正在形成。
我国长租公寓参与主体
参与主体
典型公司
房企与银行
招商蛇口、万科、建设银行等
地产中介服务机构
链家（自如）、世联行（红璞公 寓）、我爱我家（相寓）
专业租赁公司 酒店集团 互联网公司
YOU+国际青年公寓、青客公寓
铂涛、如家等 百度、腾讯、阿里、京东
6
1.3.1 房地产行业规模持续扩大
房地产行业建设的商品房可以说是住房租赁行业的“原材料”。近年来我国房地产行业发展较快，2017年我国房地 产销售面积达16.94亿平方米，销售额达13.37万亿元。房地产行业给长租公寓行业提供了有力的支撑。
中国国房景气指数变化情况
商品房销售面积及销售额
7
1.3.2 流动人口带动行业发展
租赁需求的人群以流动人口为主。我国全国流动人口约为2.44亿人，流动人口租房比例约为72%，其中刚性需求人 口达1.7亿人。随着我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心城市集聚的趋势短时间内难以改变（北上深广一线城市10 年人口净流入量分别为772万、954万、756万、462万人次），这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求 外溢至租房市场。
区别于传统个体租赁，长租公寓通常是指由专业化、规模化 的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系，长租 公寓受到越来越多年轻人追捧。
4
1.2.1 长租公寓产业链
第三方服务机构
装修施工团队 家具/家电供应商 维修/保洁服务商 其他服务提供商
资产
土地资源 住房修建 住房租赁
获取物业/住房经营权
长租公寓行业发展研究报告
CONTENTS
目录
01
长租公寓行业概况
02
长租公寓发展现状
03
典型企业分析
04
长租公寓行业发展前景
2
01
长租公寓行业概况
长租公寓定义 长租公寓产业链
长租公寓产业环境 长租公寓产发展模式
3Leabharlann Baidu
1.1 长租公寓定义
长租公寓
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是 房地产三级市场一个新兴的行业，“二房东”将业主房屋租赁过 来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人 士。
发展模式探索 行业发展痛点
11
2.1.1 市场规模不断扩大
流动人口和毕业大学生是住房租赁市 场的主力军，流动人口伴随着城市化率的 提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太 高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁 市场需求规模大，供应规模还在起步阶段， 发展前景广阔。
2015年中国租赁市场成交总额已经超 过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到 2020年租金成交总额将达到2万亿元，租 赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有 望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
房源区位和形态差别较大，公寓标准 化程度较低，一般没有公共空间
社区化服务，在公共区域配备娱乐休 闲设施
区域分散，提供给租客的公共服务相 对较少
整体出租，不同户型容纳人数不等 回收周期和成本控制 中高端
分间散租和整租结合
服务力量、房间分布、翻新、轮空的 成本
中低端 10
02
长租公寓发展现状
基本发展情况分析 行业发展驱动因素
4.1
10.3%
广州
490
327
218.6
100.0
5.0
3.0
2.4%
深圳
590
393
127.8
255.0
8.0
2.5
2.7%
成都
465
310
221.8
82.8
4.0
1.4
1.7%
天津
449
299
226.6
70.0
2.0
0.6
0.9%
苏州
248
165
153.7
4.6
5.0
2.0
4.2%
武汉
299
199
房地产基金 资产管理公司
其他机构
公寓经营商
装修改造 家电家具 维修保洁 生活服务 信息平台 社交平台
经营管理收益 房间及服务
业主 租客
5
1.2.2 长租公寓行业参与主体
“近年来，随着政策利好
长租公寓以及需求的逐步释放， 多主体纷纷进军长租公寓市场。 大量专业租赁公司进入该领域， 如YOU+公寓、优客逸家等，房 企与地产中介服务机构也迅速加 入竞争。伴随着建行广东省分行 推出存房贷业务，银行也在加快 进入该领域的步伐，多供给主体
全国流动人口 2.44亿人
刚性需求人口 1.7亿人
流动人口 租房比例
72%
资料来源：深圳市房地产协会
北上广深10年人口净流入量（万人） 8
1.3.3 毕业大学生为主要需求群体
全国普通高校毕业生人数及增长速度
资料来源：教育部 前瞻产业研究院整理
大学生一毕业马上涌入租房浪潮
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军。由于近年来房价水涨船高，越来越多的大学生刚毕业
出来就加入租房群体，2018年预计毕业大学生达到820万人，住房租赁市场需求规模愈来愈大。
9
1.4 分散式长租公寓占比近八成
长租公寓因房源及经营方式不同，一般 分为集中式、分散式以及服务式公寓企业。 目前国内分散式长租公寓占比近八成。
2017年中国公寓市场分类目占比
资料来源：迈点 前瞻产业研究院整理
中国租赁市场规模及人口预测
12
2.1.2 一二线城市供需规模较大
城市
租赁人口 （万）
租赁折算住 宅（万间）
个人普租 （万间）
城中村 （万间）
分散式品牌 集中式品牌 机构化比 例
公寓（万间） 公寓（万间）
上海
951
528
448.7
39.1
30.0
10.3
7.6%
北京
862
479
242.3
187.4
45.0
房源获取 运营特点 物业性质 房源位置
现金流
管理成本
业态特点
服务 出租方式 盈利关键
点 市场定位
集中式长租公寓 VS 分散式长租公寓
集中式长租公寓
分散式长租公寓
通过收购、包租、与开放商合作、独 立开发等多种方式获取整栋物业
房源主要来自分散房东，通过签订长 期包租合同（3-5年）包租运营
重资产&轻资产
147.6
47.0
3.6
0.9
2.3%
杭州
236
157
103.6
39.4
12.0
2.4
9.2%
南京
212
141
124.1
7.9
7.0
全国重点十城租赁住房供给结构测算
2.3
6.6%
我国长租公寓品牌主要集 中在人口流动较大，房地 产发展较迅速的一二线城 市。
轻资产为主
商业、工业、集体土地性质
住宅为主
房源获取难度较高，一般位于相对偏 远的位置
前期资金投入较大
容易产生规模效应，后期的管理成本 较低
房源相对分散，产品层次相对丰富
前期资金投入相对较小，且可通过控 制租金支付频率来实现滚雪球式包租
规模较大时需要强大管理系统支持， 人力成本较高
标准化程度较高，公共空间较多
” 的格局正在形成。
我国长租公寓参与主体
参与主体
典型公司
房企与银行
招商蛇口、万科、建设银行等
地产中介服务机构
链家（自如）、世联行（红璞公 寓）、我爱我家（相寓）
专业租赁公司 酒店集团 互联网公司
YOU+国际青年公寓、青客公寓
铂涛、如家等 百度、腾讯、阿里、京东
6
1.3.1 房地产行业规模持续扩大
房地产行业建设的商品房可以说是住房租赁行业的“原材料”。近年来我国房地产行业发展较快，2017年我国房地 产销售面积达16.94亿平方米，销售额达13.37万亿元。房地产行业给长租公寓行业提供了有力的支撑。
中国国房景气指数变化情况
商品房销售面积及销售额
7
1.3.2 流动人口带动行业发展
租赁需求的人群以流动人口为主。我国全国流动人口约为2.44亿人，流动人口租房比例约为72%，其中刚性需求人 口达1.7亿人。随着我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心城市集聚的趋势短时间内难以改变（北上深广一线城市10 年人口净流入量分别为772万、954万、756万、462万人次），这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求 外溢至租房市场。
区别于传统个体租赁，长租公寓通常是指由专业化、规模化 的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系，长租 公寓受到越来越多年轻人追捧。
4
1.2.1 长租公寓产业链
第三方服务机构
装修施工团队 家具/家电供应商 维修/保洁服务商 其他服务提供商
资产
土地资源 住房修建 住房租赁
获取物业/住房经营权
长租公寓行业发展研究报告
CONTENTS
目录
01
长租公寓行业概况
02
长租公寓发展现状
03
典型企业分析
04
长租公寓行业发展前景
2
01
长租公寓行业概况
长租公寓定义 长租公寓产业链
长租公寓产业环境 长租公寓产发展模式
3Leabharlann Baidu
1.1 长租公寓定义
长租公寓
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是 房地产三级市场一个新兴的行业，“二房东”将业主房屋租赁过 来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人 士。
发展模式探索 行业发展痛点
11
2.1.1 市场规模不断扩大
流动人口和毕业大学生是住房租赁市 场的主力军，流动人口伴随着城市化率的 提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太 高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁 市场需求规模大，供应规模还在起步阶段， 发展前景广阔。
2015年中国租赁市场成交总额已经超 过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到 2020年租金成交总额将达到2万亿元，租 赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有 望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
房源区位和形态差别较大，公寓标准 化程度较低，一般没有公共空间
社区化服务，在公共区域配备娱乐休 闲设施
区域分散，提供给租客的公共服务相 对较少
整体出租，不同户型容纳人数不等 回收周期和成本控制 中高端
分间散租和整租结合
服务力量、房间分布、翻新、轮空的 成本
中低端 10
02
长租公寓发展现状
基本发展情况分析 行业发展驱动因素
4.1
10.3%
广州
490
327
218.6
100.0
5.0
3.0
2.4%
深圳
590
393
127.8
255.0
8.0
2.5
2.7%
成都
465
310
221.8
82.8
4.0
1.4
1.7%
天津
449
299
226.6
70.0
2.0
0.6
0.9%
苏州
248
165
153.7
4.6
5.0
2.0
4.2%
武汉
299
199